Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2015 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетервака А.В.,
судей Малых Е.Г., Поляковой С.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Богатыревой Н.Н.
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.12.2014 по делу N А29-5661/2014, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (ИНН: 1103029204, ОГРН: 1031100678707)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ИНН: 1103007560, ОГРН: 1131103000214),
закрытому акционерному обществу "Компания "СТАТУС" (ИНН: 7107521866; ОГРН: 1107154006618),
Совету Муниципального образования городского округа "Воркута" и Администрации муниципального образования городского округа "Воркута" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
третьи лица: Администрация муниципального образования городского округа "Воркута", общество с ограниченной ответственностью "А-Экспертиза"
об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и учете рыночной стоимости неотделимых улучшений при определении цены выкупаемого имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута", закрытому акционерному обществу "Компания "СТАТУС", Совету Муниципального образования городского округа "Воркута" и Администрации муниципального образования городского округа "Воркута" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа "Воркута" с исковым заявлением:
- - о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в Отчете N МК-В/449-26 от 12.03.2014 г. ЗАО "Компания "СТАТУС" об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 744,2 кв. м, 1 этаж, подвал, номера на поэтажном плане: А-1 (N 9-14, 19-20, 25), А-1 (N 1-22), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Пушкина, д. 23 (далее - Помещение);
- - признании подлежащей зачету в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого имущества его неотделимых улучшений;
- - обязании заключить договор купли-продажи Помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация муниципального образования городского округа "Воркута", общество с ограниченной ответственностью "А-Экспертиза".
В процессе рассмотрения спора истец просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи Помещения по цене 220065 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 26 декабря 2014 года исковые требования были удовлетворены и суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городской округ "Воркута" обязан заключить с ООО "Тигр-АВТО" договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 744,2 кв. м, 1 этаж, подвал, номера на поэтажном плане: А-1 (N 9-14, 19-20, 25), А-1 (N 1-22), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Пушкина, д. 23 по цене 220066 рублей.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части зачета в выкупную стоимость помещения стоимости неотделимых улучшений в размере 4976000 рублей.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на ст. 623 п. 3 ГК РФ. В жалобе указывает, что доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям оцененных экспертом в 4976000 руб. не имеется. Кроме того, сведений об утверждении проектной документации уполномоченным лицом арендодателя с перечнем, объемом и стоимостью производимого ремонта в материалах дела нет. Исполнение договора в существующем виде влечет такой ущерб для ответчика, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора на прежних условиях.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определением от 17 марта 2015 года суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы, предложив сторонам представить дополнительные пояснения.
Учитывая, что дополнительные материалы стороны, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представили в суд накануне судебного заседания, суд объявил перерыв в судебном заседании до 10 час. 00 мин. 23 апреля 2015 года, о чем на сайте суда было размещено соответствующее объявление.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации МОГО "Воркута" представил свое уточнение требований апелляционной жалобы, в которых он просит выкупную цену помещения по договору купли-продажи установить в сумме 5171000 руб.
Суд апелляционной инстанции принимает данное уточнение, поскольку оно находится в рамках заявленной апелляционной жалобы.
Также Комитет представил в суд заявление о фальсификации представленных истцом документов.
ООО "Тигр-Авто" указано, что не владеет информацией по данному ходатайству.
Суд апелляционной инстанции отклоняет заявление Комитета о фальсификации, поскольку такое ходатайство представлено с нарушением положений норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также не было заявлено в суде первой инстанции. Дополнительные основания, по которым суд не принимает данное заявление, будут указаны ниже.
Стороны представили в суд заявления о рассмотрении апелляционной жалобы без участия их представителей.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность обжалуемого решения проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
3 мая 2011 года ООО "Тигр-Авто" обратилось к главе муниципального образования городского округа "Воркута" с заявлением о выкупе арендуемого им помещения в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (л.д. 87 т. 3).
4 июня 2014 года Совет муниципального образования городского округа "Воркута" принял решение N 509 об утверждении плана приватизации нежилого помещения общей площадью 744,2 кв. м, расположенного по ул. Пушкина, 23 г. Воркута, по цене 9001830 рублей (л.д. 22-23 т. 1).
Проект договора купли-продажи нежилого помещения был направлен истцу письмом N 2999 от 18.06.2014 г. (т. 1 л.д. 21-29, т. 3 л.д. 108-118).
Цена в проекте договора купли-продажи была определена на основании отчета N МК-В/449-26 от 12.03.2014, подготовленного ЗАО "Компания "Статус", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения определена в размере 9001830 рублей без НДС (л.д. 57-58 т. 7). Указанная цена была определена на 27 февраля 2014 года.
ООО "Тигр-АВТО" с данной ценой был не согласен, поскольку произвел неотделимые улучшения за свой счет, существенно увеличив стоимость имущества.
Обращаясь в суд с иском, он просил установить цену продажи муниципального имущества с учетом правила, установленного части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 года, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Ответчик с данными требованиями согласен не был, поскольку улучшения арендованного имущества были осуществлены без согласования с арендодателем.
По ходатайству истца судом по настоящему делу была проведена экспертиза на предмет соответствия отчета положениям законодательства об оценочной деятельности в РФ, требованиям федеральных стандартов оценки и иных актов по регулированию оценочной деятельности, а также достоверности величины рыночной стоимости Помещения, определенной в оспариваемом отчете.
По расчетам эксперта рыночная стоимость Помещения с учетом произведенных в нем неотделимых улучшений на 3 мая 2011 года составляет с учетом НДС 5171000 рублей; при этом стоимость неотделимых улучшений, произведенных в Помещении, составляет на дату 03.05.2011 года с учетом НДС (округленно) 4976000 рублей. Рыночная стоимость Помещения на ту же дату без учета произведенных в нем неотделимых улучшений составляет с учетом НДС 195000 рублей (л.д. 50-51 т. 6).
В данном случае апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Договор аренды нежилого помещения общей площадью 669, 0 для размещения офиса был заключен 3 января 2004 года на срок с 3 января по 31 декабря 2004 года (т. 3 л.д. 34-35). На следующий год арендуемая по договору площадь была увеличена до 744,2 кв. м (т. 3 л.д. 37).
Ежегодно стороны заключали новый договор аренды (т. 3 л.д. 39-79).
В договоре N 112 от 10 февраля 2014 года срок аренды был установлен с 10 февраля 2014 года по 10 февраля 2017 года (т. 3 л.д. 82-86).
Решая вопрос о продлении срока действия договора аренды на 2006 год, истец просил разрешить ему провести капитальный ремонт помещения (т. 3 л.д. 119).
В качестве доказательства получения согласия на проведение капитального ремонта истец представил письмо N 139 от 12 декабря 2005 года (т. 3 л.д. 119) на котором имеется штамп "Согласовано директор МУП "Департамент ЖКХ".
Как следует из договора аренды 2005 года (т. 3 л.д. 37-38) договор аренды со стороны балансодержателя подписан МУП "Департамент ЖКХ". Договор аренды предусматривал обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт арендуемого помещения, связанный с общим капитальным ремонтом дома (п. 2.2.2).
Арендодателем по этому договору аренды, а также по другим являлся Отдел по управлению муниципальной собственности администрации МО "Город Воркута".
В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации производить за свой счет капитальный ремонт является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Представленные в материалы дела договоры аренды не содержали условий и порядка проведения капитального ремонта арендуемого помещения.
Доказательств того, что помещение требовало капитального ремонта, истец в суд не представил.
Не представлены суду также доказательства, свидетельствующие, что арендодатель (собственник муниципального образования) в установленном законом порядке или в соответствии с порядком, действовавшим на территории муниципального образования город Воркута, принял решение (дал согласие) на проведение арендодателем капитального ремонта, согласовал смету и иные вопросы, связанные с его проведением.
Работы по капитальному ремонту арендодателю или балансодержателю не были сданы.
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В представленных в материалы дела документах отсутствуют доказательства согласия арендодателя на проведение капитального ремонта.
В связи с тем, что законодатель прямо установил, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества только в том случае, если эти улучшения были согласованы с собственником.
При отсутствии такого согласования стоимость неотделимых улучшений не должна учитываться при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 года N 9785/12, определения N ВАС-19545/13 от 17 января 2014 года, от 18 июня 2014 года N 7288/14, определения Верховного суда от 9 октября 2014 года N 310-КГ14-3664, 9 декабря 2014 года N 310-КГ14-5577).
В связи с этим документы истца, свидетельствующие о проведении капитального ремонта в арендуемом помещении, не могут свидетельствовать об обоснованности уменьшения выкупной цены помещения.
Соответственно, суд не может рассматривать вопрос о фальсификации указанных доказательств.
В связи с этим, суд первой инстанции необоснованно исключил из выкупной цены, определенной экспертом ООО "Эксперт-недвижимость" стоимость неотделимых улучшений.
Апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом, содержащая требования об отмене решения Арбитражного суда Республики Коми в части зачета в выкупную стоимость помещения стоимость неотделимых улучшений в размере 4976000 руб. является обоснованной.
Таким образом, стоимость арендуемого имущества, подлежащего выкупу, составляет 5171000 руб. с НДС. Данная цена была установлена на дату подачи истцом заявления о выкупе имущества (3 мая 2011 года), в то время как отчет Комитета (т. 7 л.д. 58) был сделан на иную дату (27 февраля 2014 года).
Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению, а решение Арбитражного суда Республики Коми изменению.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 2, 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.12.2014 по делу N А29-5661/2014 изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городской округ "Воркута" (ИНН: 1103007560, ОГРН: 1131103000214) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (ИНН: 1103029204, ОГРН: 1031100678707) договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 744,2 кв. м, 1 этаж, подвал, номера на поэтажном плане: А-1 (N 9-14, 19-20, 25), А-1 (N 1-22), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Пушкина, д. 23 по цене 5171000 руб. (с НДС).
Выдать Обществу с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (ИНН: 1103029204, ОГРН: 1031100678707) справку на возврат из федерального бюджета 8000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2015 N 02АП-1076/2015 ПО ДЕЛУ N А29-5661/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2015 г. по делу N А29-5661/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2015 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетервака А.В.,
судей Малых Е.Г., Поляковой С.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Богатыревой Н.Н.
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.12.2014 по делу N А29-5661/2014, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (ИНН: 1103029204, ОГРН: 1031100678707)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ИНН: 1103007560, ОГРН: 1131103000214),
закрытому акционерному обществу "Компания "СТАТУС" (ИНН: 7107521866; ОГРН: 1107154006618),
Совету Муниципального образования городского округа "Воркута" и Администрации муниципального образования городского округа "Воркута" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
третьи лица: Администрация муниципального образования городского округа "Воркута", общество с ограниченной ответственностью "А-Экспертиза"
об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и учете рыночной стоимости неотделимых улучшений при определении цены выкупаемого имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута", закрытому акционерному обществу "Компания "СТАТУС", Совету Муниципального образования городского округа "Воркута" и Администрации муниципального образования городского округа "Воркута" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа "Воркута" с исковым заявлением:
- - о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в Отчете N МК-В/449-26 от 12.03.2014 г. ЗАО "Компания "СТАТУС" об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 744,2 кв. м, 1 этаж, подвал, номера на поэтажном плане: А-1 (N 9-14, 19-20, 25), А-1 (N 1-22), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Пушкина, д. 23 (далее - Помещение);
- - признании подлежащей зачету в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого имущества его неотделимых улучшений;
- - обязании заключить договор купли-продажи Помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация муниципального образования городского округа "Воркута", общество с ограниченной ответственностью "А-Экспертиза".
В процессе рассмотрения спора истец просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи Помещения по цене 220065 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 26 декабря 2014 года исковые требования были удовлетворены и суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городской округ "Воркута" обязан заключить с ООО "Тигр-АВТО" договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 744,2 кв. м, 1 этаж, подвал, номера на поэтажном плане: А-1 (N 9-14, 19-20, 25), А-1 (N 1-22), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Пушкина, д. 23 по цене 220066 рублей.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части зачета в выкупную стоимость помещения стоимости неотделимых улучшений в размере 4976000 рублей.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на ст. 623 п. 3 ГК РФ. В жалобе указывает, что доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям оцененных экспертом в 4976000 руб. не имеется. Кроме того, сведений об утверждении проектной документации уполномоченным лицом арендодателя с перечнем, объемом и стоимостью производимого ремонта в материалах дела нет. Исполнение договора в существующем виде влечет такой ущерб для ответчика, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора на прежних условиях.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определением от 17 марта 2015 года суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы, предложив сторонам представить дополнительные пояснения.
Учитывая, что дополнительные материалы стороны, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представили в суд накануне судебного заседания, суд объявил перерыв в судебном заседании до 10 час. 00 мин. 23 апреля 2015 года, о чем на сайте суда было размещено соответствующее объявление.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации МОГО "Воркута" представил свое уточнение требований апелляционной жалобы, в которых он просит выкупную цену помещения по договору купли-продажи установить в сумме 5171000 руб.
Суд апелляционной инстанции принимает данное уточнение, поскольку оно находится в рамках заявленной апелляционной жалобы.
Также Комитет представил в суд заявление о фальсификации представленных истцом документов.
ООО "Тигр-Авто" указано, что не владеет информацией по данному ходатайству.
Суд апелляционной инстанции отклоняет заявление Комитета о фальсификации, поскольку такое ходатайство представлено с нарушением положений норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также не было заявлено в суде первой инстанции. Дополнительные основания, по которым суд не принимает данное заявление, будут указаны ниже.
Стороны представили в суд заявления о рассмотрении апелляционной жалобы без участия их представителей.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность обжалуемого решения проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
3 мая 2011 года ООО "Тигр-Авто" обратилось к главе муниципального образования городского округа "Воркута" с заявлением о выкупе арендуемого им помещения в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (л.д. 87 т. 3).
4 июня 2014 года Совет муниципального образования городского округа "Воркута" принял решение N 509 об утверждении плана приватизации нежилого помещения общей площадью 744,2 кв. м, расположенного по ул. Пушкина, 23 г. Воркута, по цене 9001830 рублей (л.д. 22-23 т. 1).
Проект договора купли-продажи нежилого помещения был направлен истцу письмом N 2999 от 18.06.2014 г. (т. 1 л.д. 21-29, т. 3 л.д. 108-118).
Цена в проекте договора купли-продажи была определена на основании отчета N МК-В/449-26 от 12.03.2014, подготовленного ЗАО "Компания "Статус", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения определена в размере 9001830 рублей без НДС (л.д. 57-58 т. 7). Указанная цена была определена на 27 февраля 2014 года.
ООО "Тигр-АВТО" с данной ценой был не согласен, поскольку произвел неотделимые улучшения за свой счет, существенно увеличив стоимость имущества.
Обращаясь в суд с иском, он просил установить цену продажи муниципального имущества с учетом правила, установленного части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 года, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Ответчик с данными требованиями согласен не был, поскольку улучшения арендованного имущества были осуществлены без согласования с арендодателем.
По ходатайству истца судом по настоящему делу была проведена экспертиза на предмет соответствия отчета положениям законодательства об оценочной деятельности в РФ, требованиям федеральных стандартов оценки и иных актов по регулированию оценочной деятельности, а также достоверности величины рыночной стоимости Помещения, определенной в оспариваемом отчете.
По расчетам эксперта рыночная стоимость Помещения с учетом произведенных в нем неотделимых улучшений на 3 мая 2011 года составляет с учетом НДС 5171000 рублей; при этом стоимость неотделимых улучшений, произведенных в Помещении, составляет на дату 03.05.2011 года с учетом НДС (округленно) 4976000 рублей. Рыночная стоимость Помещения на ту же дату без учета произведенных в нем неотделимых улучшений составляет с учетом НДС 195000 рублей (л.д. 50-51 т. 6).
В данном случае апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Договор аренды нежилого помещения общей площадью 669, 0 для размещения офиса был заключен 3 января 2004 года на срок с 3 января по 31 декабря 2004 года (т. 3 л.д. 34-35). На следующий год арендуемая по договору площадь была увеличена до 744,2 кв. м (т. 3 л.д. 37).
Ежегодно стороны заключали новый договор аренды (т. 3 л.д. 39-79).
В договоре N 112 от 10 февраля 2014 года срок аренды был установлен с 10 февраля 2014 года по 10 февраля 2017 года (т. 3 л.д. 82-86).
Решая вопрос о продлении срока действия договора аренды на 2006 год, истец просил разрешить ему провести капитальный ремонт помещения (т. 3 л.д. 119).
В качестве доказательства получения согласия на проведение капитального ремонта истец представил письмо N 139 от 12 декабря 2005 года (т. 3 л.д. 119) на котором имеется штамп "Согласовано директор МУП "Департамент ЖКХ".
Как следует из договора аренды 2005 года (т. 3 л.д. 37-38) договор аренды со стороны балансодержателя подписан МУП "Департамент ЖКХ". Договор аренды предусматривал обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт арендуемого помещения, связанный с общим капитальным ремонтом дома (п. 2.2.2).
Арендодателем по этому договору аренды, а также по другим являлся Отдел по управлению муниципальной собственности администрации МО "Город Воркута".
В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации производить за свой счет капитальный ремонт является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Представленные в материалы дела договоры аренды не содержали условий и порядка проведения капитального ремонта арендуемого помещения.
Доказательств того, что помещение требовало капитального ремонта, истец в суд не представил.
Не представлены суду также доказательства, свидетельствующие, что арендодатель (собственник муниципального образования) в установленном законом порядке или в соответствии с порядком, действовавшим на территории муниципального образования город Воркута, принял решение (дал согласие) на проведение арендодателем капитального ремонта, согласовал смету и иные вопросы, связанные с его проведением.
Работы по капитальному ремонту арендодателю или балансодержателю не были сданы.
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В представленных в материалы дела документах отсутствуют доказательства согласия арендодателя на проведение капитального ремонта.
В связи с тем, что законодатель прямо установил, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества только в том случае, если эти улучшения были согласованы с собственником.
При отсутствии такого согласования стоимость неотделимых улучшений не должна учитываться при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 года N 9785/12, определения N ВАС-19545/13 от 17 января 2014 года, от 18 июня 2014 года N 7288/14, определения Верховного суда от 9 октября 2014 года N 310-КГ14-3664, 9 декабря 2014 года N 310-КГ14-5577).
В связи с этим документы истца, свидетельствующие о проведении капитального ремонта в арендуемом помещении, не могут свидетельствовать об обоснованности уменьшения выкупной цены помещения.
Соответственно, суд не может рассматривать вопрос о фальсификации указанных доказательств.
В связи с этим, суд первой инстанции необоснованно исключил из выкупной цены, определенной экспертом ООО "Эксперт-недвижимость" стоимость неотделимых улучшений.
Апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом, содержащая требования об отмене решения Арбитражного суда Республики Коми в части зачета в выкупную стоимость помещения стоимость неотделимых улучшений в размере 4976000 руб. является обоснованной.
Таким образом, стоимость арендуемого имущества, подлежащего выкупу, составляет 5171000 руб. с НДС. Данная цена была установлена на дату подачи истцом заявления о выкупе имущества (3 мая 2011 года), в то время как отчет Комитета (т. 7 л.д. 58) был сделан на иную дату (27 февраля 2014 года).
Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению, а решение Арбитражного суда Республики Коми изменению.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 2, 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.12.2014 по делу N А29-5661/2014 изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городской округ "Воркута" (ИНН: 1103007560, ОГРН: 1131103000214) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (ИНН: 1103029204, ОГРН: 1031100678707) договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 744,2 кв. м, 1 этаж, подвал, номера на поэтажном плане: А-1 (N 9-14, 19-20, 25), А-1 (N 1-22), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Пушкина, д. 23 по цене 5171000 руб. (с НДС).
Выдать Обществу с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (ИНН: 1103029204, ОГРН: 1031100678707) справку на возврат из федерального бюджета 8000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)