Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2014 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарцева А.В.,
судей Юдина С.И., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Фалилеевой Ю.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального района "Читинский район" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 июня 2014 года по делу N А78-3335/2014 по иску администрации муниципального района "Читинский район" (ИНН 7524000811, ОГРН 1027500847934, адрес: 672090, г. Чита, ул. Ленина, 157) к обществу с ограниченной ответственностью "Гефест" (ОГРН 1107524000462, ИНН 7524016314, адрес: 672521, Забайкальский край, с.Домна, ул. Центральная, д. 54) о взыскании 168 000 руб. - основного долга по договору аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года, 17 385 руб. - пени за период с 11 февраля 2012 года по 17 февраля 2014 года (суд первой инстанции: О.В. Герценштейн),
установил:
Администрация муниципального района "Читинский район" обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гефест" о взыскании 168 000 руб. - основного долга по договору аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года, 17 385 руб. - пени за период с 11 февраля 2012 года по 17 февраля 2014 года.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 июня 2014 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Из апелляционной жалобы следует, что регистрация права собственности на недвижимые объекты в данном случае не имеет отношения к рассматриваемым правоотношениям; арендатор пользовался имуществом и не производил оплату.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Обращаясь с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гефест" о взыскании основного долга и пени, администрация муниципального района "Читинский район" указала на наличие задолженности по договору аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года.
Отказывая в иске, суд первой инстанции сделал вывод о том, что в силу положений статьей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года является ничтожной сделкой, так как на момент передачи имущества в аренду у истца право собственности на объект недвижимости отсутствовало по причине того, что было зарегистрировано после заключения договора аренды.
Апелляционный суд считает выводы Арбитражного суда Забайкальского края неправильными.
Как следует из материалов дела, 10 февраля 2012 года между администрацией муниципального района "Читинский район" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гефест" (арендатор) на основании проведенного конкурса на право заключения договор аренды N 7-К/11, в соответствии с протоколом заседания единой комиссии по оценке и сопоставлению заявок на участие в открытом конкурсе от 3 февраля 2012 года N 3 был заключен договор аренды N 2/12. Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение здание котельной, тепловые сети и движимое имущество в количестве 9 единиц, расположенные по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с.Сивяково, ул. Школьная, 1а. Одновременно с заключением договора составлен акт приема-передачи имущества (приложение N 1 к договору).
Срок действия договора аренды определен в пункте 1.3 договора с 10 февраля 2012 по 10 февраля 2017 года, то есть на пять лет.
Договор аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года государственную регистрацию не прошел.
В соответствии с пунктом 2.1 договора сумма платы за арендуемое имущество составляет 7 000 руб. в месяц.
В силу пункта 2.2 указанного договора арендную плату арендатор уплачивает безналичным платежом в УФК по Забайкальскому краю, до 10 числа оплачиваемого месяца. Ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы. Задолженность арендной плате определена истцом в размере 168 000 руб. с 11 февраля 2012 по 17 февраля 2014 года.
В дополнительном соглашении от 12 февраля 2014 года, подписанном сторонами, уточнен объект аренды: здание котельной, общей площадью 93,2 кв. м, расположенное по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Сивяково, ул. Школьная, 1 а, строение 1, тепловые сети, протяженностью 109,97 м, расположенные по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Сивяково, ул. Школьная, 1 а, сооружение 1 и движимое имущество 9 единиц.
Дополнительное соглашение также не имеет отметки о государственной регистрации.
Условиями договора аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года предусмотрено начисление пени в случае просрочки внесения арендных платежей.
Согласно пункта 4.1 стороны установили, что в случае не внесения арендатором арендной платы сроки установленные договором, начисляются проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ на сумму долга за каждый календарный день просрочки.
Истцом за период с 11 февраля 2012 по 17 февраля 2014 года начислены пени в размере 17 385 руб.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 609 указанного Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как следует из материалов дела, 10 февраля 2012 года к договору составлен акт приема-передачи имущества (приложение N 1 к договору).
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года и дополнительного соглашения к нему от 12 февраля 2014 года не влечет отказа в удовлетворении требований о взыскании основного долга и договорной неустойки.
Вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года ввиду несоответствия требованиям статей 608, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированный тем, что право собственности истца на сданное в аренду имущество не подтверждено на момент заключения договора аренды, противоречит правовой позиции, сформулированной в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73, а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 6 марта 2012 года N 13898/11.
Свидетельствами от 28 января 2014 года о государственной регистрации подтверждено право собственности муниципального района "Читинский район" на котельную, назначение: нежилое, общей площадью 93,2 кв. м, а также на тепловые сети, назначение: нежилое, протяженностью 109,97 м.
Кроме того, имеются иные правовые последствия, когда вещь была сдана в аренду неуправомоченным лицом. В этом случае собственник вещи при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду (пункт 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73).
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права, в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса.
Расчет основного долга и расчет пени проверен и является арифметически правильным, ответчиком не оспорены.
Государственная пошлина, не уплаченная при подаче иска и при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 июня 2014 года по делу N А78-3335/2014 отменить. Принять новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гефест" в пользу администрации муниципального района "Читинский район" основной долг в размере 168 000 руб., пени в размере 17 385 руб., всего 185 385 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гефест" государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 8 561,55 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.
Председательствующий
А.В.МАКАРЦЕВ
Судьи
С.И.ЮДИН
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2014 ПО ДЕЛУ N А78-3335/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2014 г. по делу N А78-3335/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2014 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарцева А.В.,
судей Юдина С.И., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Фалилеевой Ю.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального района "Читинский район" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 июня 2014 года по делу N А78-3335/2014 по иску администрации муниципального района "Читинский район" (ИНН 7524000811, ОГРН 1027500847934, адрес: 672090, г. Чита, ул. Ленина, 157) к обществу с ограниченной ответственностью "Гефест" (ОГРН 1107524000462, ИНН 7524016314, адрес: 672521, Забайкальский край, с.Домна, ул. Центральная, д. 54) о взыскании 168 000 руб. - основного долга по договору аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года, 17 385 руб. - пени за период с 11 февраля 2012 года по 17 февраля 2014 года (суд первой инстанции: О.В. Герценштейн),
установил:
Администрация муниципального района "Читинский район" обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гефест" о взыскании 168 000 руб. - основного долга по договору аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года, 17 385 руб. - пени за период с 11 февраля 2012 года по 17 февраля 2014 года.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 июня 2014 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Из апелляционной жалобы следует, что регистрация права собственности на недвижимые объекты в данном случае не имеет отношения к рассматриваемым правоотношениям; арендатор пользовался имуществом и не производил оплату.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Обращаясь с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гефест" о взыскании основного долга и пени, администрация муниципального района "Читинский район" указала на наличие задолженности по договору аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года.
Отказывая в иске, суд первой инстанции сделал вывод о том, что в силу положений статьей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года является ничтожной сделкой, так как на момент передачи имущества в аренду у истца право собственности на объект недвижимости отсутствовало по причине того, что было зарегистрировано после заключения договора аренды.
Апелляционный суд считает выводы Арбитражного суда Забайкальского края неправильными.
Как следует из материалов дела, 10 февраля 2012 года между администрацией муниципального района "Читинский район" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гефест" (арендатор) на основании проведенного конкурса на право заключения договор аренды N 7-К/11, в соответствии с протоколом заседания единой комиссии по оценке и сопоставлению заявок на участие в открытом конкурсе от 3 февраля 2012 года N 3 был заключен договор аренды N 2/12. Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение здание котельной, тепловые сети и движимое имущество в количестве 9 единиц, расположенные по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с.Сивяково, ул. Школьная, 1а. Одновременно с заключением договора составлен акт приема-передачи имущества (приложение N 1 к договору).
Срок действия договора аренды определен в пункте 1.3 договора с 10 февраля 2012 по 10 февраля 2017 года, то есть на пять лет.
Договор аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года государственную регистрацию не прошел.
В соответствии с пунктом 2.1 договора сумма платы за арендуемое имущество составляет 7 000 руб. в месяц.
В силу пункта 2.2 указанного договора арендную плату арендатор уплачивает безналичным платежом в УФК по Забайкальскому краю, до 10 числа оплачиваемого месяца. Ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы. Задолженность арендной плате определена истцом в размере 168 000 руб. с 11 февраля 2012 по 17 февраля 2014 года.
В дополнительном соглашении от 12 февраля 2014 года, подписанном сторонами, уточнен объект аренды: здание котельной, общей площадью 93,2 кв. м, расположенное по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Сивяково, ул. Школьная, 1 а, строение 1, тепловые сети, протяженностью 109,97 м, расположенные по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Сивяково, ул. Школьная, 1 а, сооружение 1 и движимое имущество 9 единиц.
Дополнительное соглашение также не имеет отметки о государственной регистрации.
Условиями договора аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года предусмотрено начисление пени в случае просрочки внесения арендных платежей.
Согласно пункта 4.1 стороны установили, что в случае не внесения арендатором арендной платы сроки установленные договором, начисляются проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ на сумму долга за каждый календарный день просрочки.
Истцом за период с 11 февраля 2012 по 17 февраля 2014 года начислены пени в размере 17 385 руб.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 609 указанного Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как следует из материалов дела, 10 февраля 2012 года к договору составлен акт приема-передачи имущества (приложение N 1 к договору).
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года и дополнительного соглашения к нему от 12 февраля 2014 года не влечет отказа в удовлетворении требований о взыскании основного долга и договорной неустойки.
Вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 2/12 от 10 февраля 2012 года ввиду несоответствия требованиям статей 608, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированный тем, что право собственности истца на сданное в аренду имущество не подтверждено на момент заключения договора аренды, противоречит правовой позиции, сформулированной в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73, а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 6 марта 2012 года N 13898/11.
Свидетельствами от 28 января 2014 года о государственной регистрации подтверждено право собственности муниципального района "Читинский район" на котельную, назначение: нежилое, общей площадью 93,2 кв. м, а также на тепловые сети, назначение: нежилое, протяженностью 109,97 м.
Кроме того, имеются иные правовые последствия, когда вещь была сдана в аренду неуправомоченным лицом. В этом случае собственник вещи при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду (пункт 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73).
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права, в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса.
Расчет основного долга и расчет пени проверен и является арифметически правильным, ответчиком не оспорены.
Государственная пошлина, не уплаченная при подаче иска и при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 июня 2014 года по делу N А78-3335/2014 отменить. Принять новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гефест" в пользу администрации муниципального района "Читинский район" основной долг в размере 168 000 руб., пени в размере 17 385 руб., всего 185 385 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гефест" государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 8 561,55 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.
Председательствующий
А.В.МАКАРЦЕВ
Судьи
С.И.ЮДИН
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)