Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Касьянова Н.И.
Судья-докладчик Давыдова О.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой О.Ф.,
судей Быковой Н.А., Скубиевой И.В.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. к Т.О. о взыскании денежных средств, судебных расходов, с апелляционной жалобой и дополнением к ней Т.О. на заочное решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 07 ноября 2013 года,
установила:
Б. обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что <дата изъята> между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>. Согласно п. 2 указанного договора в обеспечение обязательств она передала ответчице в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты>. В указанные в предварительном договоре купли-продажи сроки сделка совершена не была по причинам, не зависящим от сторон, а именно в связи с отказом независимой экспертной организации в подготовке отчета об оценке приобретаемой квартиры, поскольку стоимость этой квартиры не соответствовала действительности. Соответственно задаток подлежал возврату. В связи с устным отказом ответчицы от возврата задатка, ею <дата изъята> в адрес ответчицы направлена претензия с требованием о возврате задатка, а <дата изъята> направлено письмо, в котором указывалось требование о возврате задатка в течение 10 дней. До настоящего времени задаток не возвращен.
Просила взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные в качестве задатка в размере <данные изъяты>., госпошлину в размере <данные изъяты>.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 07 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд постановил взыскать с Т.О. в пользу Б. денежные средства, уплаченные в качестве задатка по договору от <дата изъята> в размере <данные изъяты>., госпошлину в размере <данные изъяты>., всего в сумме <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней Т.О. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что как указал Верховный Суд РФ в Определении от 22.07.2008 N 53-В08-5, задаток по предварительному договору опосредованно обеспечивает еще не возникшие обязательства по основному договору и потому правомерен. Требования истца о возврате задатка по предварительному договору купли-продажи от <дата изъята> не основаны на законе и договоре. Так, согласно договору на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ была определена ответственность сторон за неисполнение его условий. С учетом этого на основании требований закона в п. 2 договора стороны договорились, что в случае, если покупатель по каким-либо причинам отказывается от приобретения квартиры в указанные сроки, задаток не возвращается. В случае невозможности совершения сделки по причинам, зависящим от продавца, задаток возвращается в двойном размере. При этом ни договором, ни законом не предусмотрено такое основание для возврата добровольно уплаченного истцом задатка, как обстоятельства, произошедшие не по воле сторон договора.
Отказ истца от договора произошел в связи с тем, что истец не смогла собрать нужную сумму денег для покупки недвижимости. При этом она вынуждена была отказать в покупке квартиры ряду других покупателей, надеясь на договоренность с истцом. Между тем в оговоренные сроки <дата изъята> условия договора исполнены не были, что ведет к потере задатка. С ее стороны препятствий к совершению сделки не имелось, в том числе и после истечения срока действия договора. В момент заключения предварительного договора, в период его действия и вплоть до настоящего времени она и ее сын, с которым они совместно проживают и ведут общее хозяйство, и на которого оформлена квартира, имеют намерения продать ее на условиях, обозначенных в договоре.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу Б. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней - без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Давыдовой О.Ф., пояснения Б., полагавшей решение суда не подлежащим отмене, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнении к ней, судебная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении дела установлено, <дата изъята> между Т.И. /продавец/ и Б. /покупатель/ заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец, которому квартира принадлежит на оснований договора от <дата изъята>, обязуется продать в целом всю трехкомнатную квартиру, а покупатель обязуется купить в целом всю трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>.
Пунктом 2.3 указанного договора установлено, что продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить указанную квартиру за <данные изъяты>. Покупатель в день подписания настоящего договора, в обеспечение его исполнения, передает наличными продавцу денежную сумму в размере <данные изъяты> в качестве задатка, в счет оплаты за квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>. Полный расчет между сторонами производится при подписании договора купли-продажи квартиры.
Согласно расписке от <дата изъята> Т.О. получила от В., действующей от имени и в интересах доверителя Б. в соответствии с договором поручения от <дата изъята>, денежную сумму в размере <данные изъяты>, в качестве задатка, по предварительному договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты> за трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>.
В соответствии с п. 7 предварительного договора стороны обязуются исполнить свои обязательства по настоящему договору в срок до <дата изъята>.
Из материалов дела следует и сторонами не оспорено, что в указанный в предварительном договоре срок обязательства по договору не исполнены, договор купли-продажи указанного имущества не заключен.
<дата изъята> в адрес Т.О. направлена претензия с требованием о возврате задатка, а <дата изъята> направлено письмо, в котором указывалось требование о возврате задатка в течение 10 дней.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, правильно определив правоотношения сторон и нормы материального права, подлежащие применению, исходил из того, что поскольку доказательств, свидетельствующие о невозможности совершения сделки купли-продажи квартиры, являющейся предметом по предварительному договору от <дата изъята>, по вине истца, либо об отказе истца заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры не представлено, до настоящего времени задаток истцу не возвращен, исковые требований подлежат удовлетворению.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца, в связи с чем ответчик не обязана возвращать задаток, поскольку с ее стороны препятствий к совершению сделки не имелось, в том числе и после истечения срока действия договора, основаны на неверном толковании норм материального права, являлись предметом судебного разбирательства, направлены на переоценку выводов суда, в связи с чем отмену судебного решения не влекут.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Поскольку материалы дела не содержат никаких доказательств, свидетельствующих о невыполнении условий предварительного договора в связи с отказом покупателя от приобретения квартиры, что в условиях предварительного договора является единственным основанием к оставлению задатка у продавца, доказательств того, что продавец принимал меры к заключению основного договора купли-продажи в установленные предварительным договором сроки, а покупатель уклонялся от заключения такого договора, сумма, уплаченная по предварительному договору купли-продажи, подлежит возврату.
Кроме того, как следует из материалов дела, предварительный договор заключен сторонами <дата изъята>. при этом согласно договору дарения, приобщенному судом первой инстанции к материалам гражданского дела в судебном заседании <дата изъята> при разрешении заявления об отмене заочного решения суда, уже <дата изъята> ответчиком был заключен договор дарения квартиры, указанной в качестве предмета сделки при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем, учитывая пределы заявленных исковых требований, их удовлетворение не вызывает сомнения у суда апелляционной инстанции.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным и отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 07 ноября 2013 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ф.ДАВЫДОВА
Судьи
Н.А.БЫКОВА
И.В.СКУБИЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3306/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2014 г. по делу N 33-3306/14
Судья Касьянова Н.И.
Судья-докладчик Давыдова О.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой О.Ф.,
судей Быковой Н.А., Скубиевой И.В.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. к Т.О. о взыскании денежных средств, судебных расходов, с апелляционной жалобой и дополнением к ней Т.О. на заочное решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 07 ноября 2013 года,
установила:
Б. обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что <дата изъята> между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>. Согласно п. 2 указанного договора в обеспечение обязательств она передала ответчице в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты>. В указанные в предварительном договоре купли-продажи сроки сделка совершена не была по причинам, не зависящим от сторон, а именно в связи с отказом независимой экспертной организации в подготовке отчета об оценке приобретаемой квартиры, поскольку стоимость этой квартиры не соответствовала действительности. Соответственно задаток подлежал возврату. В связи с устным отказом ответчицы от возврата задатка, ею <дата изъята> в адрес ответчицы направлена претензия с требованием о возврате задатка, а <дата изъята> направлено письмо, в котором указывалось требование о возврате задатка в течение 10 дней. До настоящего времени задаток не возвращен.
Просила взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные в качестве задатка в размере <данные изъяты>., госпошлину в размере <данные изъяты>.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 07 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд постановил взыскать с Т.О. в пользу Б. денежные средства, уплаченные в качестве задатка по договору от <дата изъята> в размере <данные изъяты>., госпошлину в размере <данные изъяты>., всего в сумме <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней Т.О. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что как указал Верховный Суд РФ в Определении от 22.07.2008 N 53-В08-5, задаток по предварительному договору опосредованно обеспечивает еще не возникшие обязательства по основному договору и потому правомерен. Требования истца о возврате задатка по предварительному договору купли-продажи от <дата изъята> не основаны на законе и договоре. Так, согласно договору на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ была определена ответственность сторон за неисполнение его условий. С учетом этого на основании требований закона в п. 2 договора стороны договорились, что в случае, если покупатель по каким-либо причинам отказывается от приобретения квартиры в указанные сроки, задаток не возвращается. В случае невозможности совершения сделки по причинам, зависящим от продавца, задаток возвращается в двойном размере. При этом ни договором, ни законом не предусмотрено такое основание для возврата добровольно уплаченного истцом задатка, как обстоятельства, произошедшие не по воле сторон договора.
Отказ истца от договора произошел в связи с тем, что истец не смогла собрать нужную сумму денег для покупки недвижимости. При этом она вынуждена была отказать в покупке квартиры ряду других покупателей, надеясь на договоренность с истцом. Между тем в оговоренные сроки <дата изъята> условия договора исполнены не были, что ведет к потере задатка. С ее стороны препятствий к совершению сделки не имелось, в том числе и после истечения срока действия договора. В момент заключения предварительного договора, в период его действия и вплоть до настоящего времени она и ее сын, с которым они совместно проживают и ведут общее хозяйство, и на которого оформлена квартира, имеют намерения продать ее на условиях, обозначенных в договоре.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу Б. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней - без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Давыдовой О.Ф., пояснения Б., полагавшей решение суда не подлежащим отмене, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнении к ней, судебная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении дела установлено, <дата изъята> между Т.И. /продавец/ и Б. /покупатель/ заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец, которому квартира принадлежит на оснований договора от <дата изъята>, обязуется продать в целом всю трехкомнатную квартиру, а покупатель обязуется купить в целом всю трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>.
Пунктом 2.3 указанного договора установлено, что продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить указанную квартиру за <данные изъяты>. Покупатель в день подписания настоящего договора, в обеспечение его исполнения, передает наличными продавцу денежную сумму в размере <данные изъяты> в качестве задатка, в счет оплаты за квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>. Полный расчет между сторонами производится при подписании договора купли-продажи квартиры.
Согласно расписке от <дата изъята> Т.О. получила от В., действующей от имени и в интересах доверителя Б. в соответствии с договором поручения от <дата изъята>, денежную сумму в размере <данные изъяты>, в качестве задатка, по предварительному договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты> за трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>.
В соответствии с п. 7 предварительного договора стороны обязуются исполнить свои обязательства по настоящему договору в срок до <дата изъята>.
Из материалов дела следует и сторонами не оспорено, что в указанный в предварительном договоре срок обязательства по договору не исполнены, договор купли-продажи указанного имущества не заключен.
<дата изъята> в адрес Т.О. направлена претензия с требованием о возврате задатка, а <дата изъята> направлено письмо, в котором указывалось требование о возврате задатка в течение 10 дней.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, правильно определив правоотношения сторон и нормы материального права, подлежащие применению, исходил из того, что поскольку доказательств, свидетельствующие о невозможности совершения сделки купли-продажи квартиры, являющейся предметом по предварительному договору от <дата изъята>, по вине истца, либо об отказе истца заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры не представлено, до настоящего времени задаток истцу не возвращен, исковые требований подлежат удовлетворению.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца, в связи с чем ответчик не обязана возвращать задаток, поскольку с ее стороны препятствий к совершению сделки не имелось, в том числе и после истечения срока действия договора, основаны на неверном толковании норм материального права, являлись предметом судебного разбирательства, направлены на переоценку выводов суда, в связи с чем отмену судебного решения не влекут.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Поскольку материалы дела не содержат никаких доказательств, свидетельствующих о невыполнении условий предварительного договора в связи с отказом покупателя от приобретения квартиры, что в условиях предварительного договора является единственным основанием к оставлению задатка у продавца, доказательств того, что продавец принимал меры к заключению основного договора купли-продажи в установленные предварительным договором сроки, а покупатель уклонялся от заключения такого договора, сумма, уплаченная по предварительному договору купли-продажи, подлежит возврату.
Кроме того, как следует из материалов дела, предварительный договор заключен сторонами <дата изъята>. при этом согласно договору дарения, приобщенному судом первой инстанции к материалам гражданского дела в судебном заседании <дата изъята> при разрешении заявления об отмене заочного решения суда, уже <дата изъята> ответчиком был заключен договор дарения квартиры, указанной в качестве предмета сделки при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем, учитывая пределы заявленных исковых требований, их удовлетворение не вызывает сомнения у суда апелляционной инстанции.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным и отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 07 ноября 2013 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ф.ДАВЫДОВА
Судьи
Н.А.БЫКОВА
И.В.СКУБИЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)