Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2014 года.
председательствующего судьи Смоленского И.Н.,
судей Гарифуллиной К.Р., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
ответчика - Залетова И.А. (доверенность от 17.07.2014), Кокшарова Н.А. (доверенность от 21.04.2014),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Марксзернопродукт"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2014 (судья Алькова В.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)
по делу N А57-22767/2012
по исковому заявлению администрации Марксовского муниципального района Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Марксзернопродукт" о взыскании основного долга и пени по договорам аренды земли,
установил:
Администрация Марксовского муниципального района Саратовской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Марксзернопродукт" (далее - ООО "Марксзернопродукт") о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка N 0416 от 28.06.2004 за период с 01.04.2010 по 30.06.2012 в сумме 185 659,38 руб., пени за период с 11.07.2010 по 10.07.2012 в сумме 82 224,71 руб. и основного долга по договору аренды земельного участка N 0249 от 19.12.2003 за период с 01.04.2010 по 30.06.2012 в сумме 1 611 454,89 руб., пени за период с 11.07.2010 по 10.07.2012 в сумме 773 553,19 руб.
В ходе рассмотрения дела, в суде первой инстанции, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковых требований и в окончательном варианте просил взыскать основной долг по договору аренды земельного участка N 0416 от 28.06.2004 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в сумме 239 049,35 руб., пени за период с 11.07.2010 по 31.03.2013 в сумме 124 296,29 руб. и основного долга по договору аренды земельного участка N 0249 от 19.12.2003 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в сумме 1 977 749,69 руб., пени за период с 11.07.2010 по 31.03.2013 в сумме 834 692,23 руб. Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции, так как это не противоречит закону и не нарушает права лиц, участвующих в деле.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014, с ООО "Марксзернопродукт" в пользу Администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 0249 от 19.12.2003 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в размере 1 005 166,08 руб., пени за просрочку оплаты за период с 11.04.2010 по 31.03.2013 в размере 194 597,74 руб.; задолженность по арендной плате по договору аренды N 0416 от 28.06.2004 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в размере 124 382,08 руб., пени за просрочку оплаты за период с 11.07.2010 по 31.03.2013 в размере 27 628,84 руб.
В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Марксзернопродукт" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 26 517,74 руб.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ООО "Марксзернопродукт" просит их изменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в части.
Заявитель жалобы просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды N 0249 от 19.12.2003 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в сумме 42 591,70 руб., неустойку в сумме 6 445,40 руб., задолженность по арендной плате по договору аренды N 0416 от 28.06.2004 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в размере 48 955 руб., неустойку в сумме 6 767,92 руб.
Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права, при расчете арендной платы не применение закона подлежащего применению.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации Марксовского муниципального образования Саратовской области от 28.06.2004 N 793 и от 19.12.2003 N 1360 между администрацией Марксовского муниципального образования Саратовской области (арендодатель) и ООО "Марксзернопродукт" (арендатор) были заключены следующие договоры аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка:
- N 0416 от 28.06.2004, по условиям которого в аренду на 49 лет передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:44:100102:0036, общей площадью 4353 кв. м, для овощехранилища, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Маркс, ул. 5-я линия, д. 59,
- N 0249 от 19.12.2003, по условиям которого в аренду на 49 лет передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:44:020101:0092, общей площадью 34382 кв. м, для элеватора, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Маркс, ул. Кирова, 18.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
Земельные участки переданы арендатору на основании актов приема-передачи земельного участка от 28.06.2004 и от 19.12.2003.
Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2010 N 41/025/2010-029 и N 41/025/2010-028.
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 28.06.2004 N 0416 и приложению N 1 к договору аренды, годовой размер арендной платы за земельный участок составил 30 620 руб. В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 19.12.2003 N 0249 и приложением N 1 к договору аренды годовая арендная плата за земельный участок составила 27436,83 руб.
В соответствии с пунктами 3.5 договоров аренды арендная плата подлежит обязательному для обеих сторон изменению ежегодно в соответствии с Федеральным законом, регулирующим изменение ставок земельного налога и арендной платы.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 1 вышеуказанного постановления Правительства Саратовской области годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральным законом, предназначенные для иных целей (не выделенных отдельно в указанном нормативном акте) - два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Значения кадастровой стоимости спорных земельных участков установлены постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
21 сентября 2010 года Саратовским областным судом принято решение от 21.09.2010 по делу N 3-100/2010 о признании недействующим и не подлежащим применению с момента вступления в законную силу приложения N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 07 июля 2009 года N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" (в редакции постановлений Правительства Саратовской области от 03.08.2009 N 343-П и от 26.08.2009 N 411-П) в части утверждения в строке N 180 раздела "Марксовский муниципальный район" для кадастрового квартала 64:44:10 01 02 средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по девятому виду разрешенного использования в размере 1045,97 руб. кв. м, в части утверждения в строке N 63 раздела "Марксовский муниципальный район" для кадастрового квартала 64:44:02 01 01 средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по девятому виду разрешенного использования в размере 1045,97 руб. Признано недействующим и не подлежащим применению с момента вступления решения суда в законную силу приложение N 4 указанного постановления в части утверждения в строке N 15953 раздела "Марксовский муниципальный район" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:44:10 01 02:0036 в сумме 4375766,19 руб. и в части утверждения в строке N 22549 раздела "Марксовский муниципальный район" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:44:02 01 01:0092 в сумме 35962540,54 руб.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.2010 по делу N 32-Г10-37 решение Саратовского областного суда от 21.09.2010 оставлено без изменения, кассационная жалоба Правительства Саратовской области - без удовлетворения.
Постановлением Правительства Саратовской области от 13 января 2011 года N 8-П "О внесении изменений в постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П" установлена новая кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:44:10 01 02:0036 в сумме кадастровая стоимость составила 6091283,49 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:44:02 01 01:0092 в сумме кадастровая стоимость составила 47795449,66 рублей. Согласно пункту 2 указанного постановления оно вступает в силу с 01.12.2010 года.
Учитывая принцип платности использования земли в Российской Федерации и то, что постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П отменено в части значений кадастровой стоимости спорных земельных участков, а новая кадастровая стоимость установлена только с 01.12.2010, истец рассчитал арендные платежи за период с 10.04.2010 по 30.11.2010, исходя из годового размера арендных платежей, установленного сторонами в приложениях N 1 к договорам аренды. По договору от 28.06.2004 N 0416 - 30620 руб. в год, 7655 руб. - в квартал; по договору от 19.12.2003 N 0249 - 27436,83 руб. в год, 6859,20 руб. - в квартал.
Арендную плату за период с 01.12.2010 года по 31.12.2012 года истец рассчитал, исходя из 2% кадастровой стоимости земельных участков, установленной постановлением Правительства Саратовской области от 13 января 2011 года N 8-П, при этом размер арендной платы по договору от 28.06.2004 N 0416 составил 121825,64 рублей в год, 30456,41 рублей - в квартал; по договору от 19.12.2003 N 0249 - 955908,96 рублей в год, 238977,24 рублей - в квартал.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2012 по делу N А57-8285/2012, измененным постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2013, установлена кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером 64:44:10 01 02:0036 равная его рыночной стоимости в размере 810 000 руб., земельного участка кадастровым номером 64:44:02 01 01:0092 - в размере 5 933 000 руб.
Ответчик в отзыве на иск указывает на необходимость применения при расчете арендной платы по данному делу указанной кадастровой стоимости.
Поскольку земельный участок использовался для расположенных на нем объектов недвижимого имущества, то в силу пункта 1 статьи 36, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость использования такой земли является регулируемой применительно к абзацу 2 части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. подлежит определению исходя из размера предписанного действующим законодательством размера оплаты.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21.09.2010 N 3709/10 по делу N А46-9432/2009, по смыслу норм пункта 5 статьи 65, пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, нормативным основанием показателя государственной кадастровой оценки земель, с которой связаны различные правовые последствия для правообладателей земельных участков, в частности, плата за землю, - является кадастровая стоимость земельных участков, указанная в акте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, принятого по итогам государственной кадастровой оценки земель; под утвержденными результатами должны пониматься те показатели, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Основанием для внесения этих сведений является также вступление в законную силу соответствующего судебного акта, то есть позднее спорного периода, за который заявлен иск, в рассматриваемом случае - позднее 20.05.2013.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, причем в этом случае достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не является.
Законодатель установил возможность в случае определения рыночной стоимости участка установить его кадастровую стоимость равную рыночной. Следовательно, сам иск об установлении кадастровой стоимости равной рыночной необходимо квалифицировать как иск преобразовательный, а значит изменение кадастровой стоимости направлено лишь на будущее время. Способом исполнения решения является внесение уполномоченным органом (кадастровой палатой) сведений о кадастровой стоимости участка в государственный кадастр недвижимого имущества, Однако указанное решение может служить основанием для внесения органом кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости лишь после вступления решения в законную силу.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела в основу расчета подлежащего взысканию долга и неустойки судами положена установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.
Однако, судами не учтено, что правовые последствия, связанные с установлением рыночной стоимости земельного участка, возникают с момента вступления решения суда в законную силу и последующего внесения изменений в государственный кадастр недвижимости. До этого момента соответствующие правоотношения, связанные с определением кадастровой стоимости, регулируются положением нормативного правового акта, в отношении спорного земельного участка, принятого в установленном законом порядке.
Таким образом, основания для применения кадастровой стоимости, установленной постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2013 по делу N А57-8285/2012, к правоотношениям по аренде земельного участка в заявленный период отсутствуют.
При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать и установить все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, установить для каждого периода кадастровую стоимость земельного участка, подлежащую применению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
Судьи
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 06.08.2014 ПО ДЕЛУ N А57-22767/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2014 г. по делу N А57-22767/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2014 года.
председательствующего судьи Смоленского И.Н.,
судей Гарифуллиной К.Р., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
ответчика - Залетова И.А. (доверенность от 17.07.2014), Кокшарова Н.А. (доверенность от 21.04.2014),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Марксзернопродукт"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2014 (судья Алькова В.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)
по делу N А57-22767/2012
по исковому заявлению администрации Марксовского муниципального района Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Марксзернопродукт" о взыскании основного долга и пени по договорам аренды земли,
установил:
Администрация Марксовского муниципального района Саратовской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Марксзернопродукт" (далее - ООО "Марксзернопродукт") о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка N 0416 от 28.06.2004 за период с 01.04.2010 по 30.06.2012 в сумме 185 659,38 руб., пени за период с 11.07.2010 по 10.07.2012 в сумме 82 224,71 руб. и основного долга по договору аренды земельного участка N 0249 от 19.12.2003 за период с 01.04.2010 по 30.06.2012 в сумме 1 611 454,89 руб., пени за период с 11.07.2010 по 10.07.2012 в сумме 773 553,19 руб.
В ходе рассмотрения дела, в суде первой инстанции, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковых требований и в окончательном варианте просил взыскать основной долг по договору аренды земельного участка N 0416 от 28.06.2004 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в сумме 239 049,35 руб., пени за период с 11.07.2010 по 31.03.2013 в сумме 124 296,29 руб. и основного долга по договору аренды земельного участка N 0249 от 19.12.2003 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в сумме 1 977 749,69 руб., пени за период с 11.07.2010 по 31.03.2013 в сумме 834 692,23 руб. Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции, так как это не противоречит закону и не нарушает права лиц, участвующих в деле.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014, с ООО "Марксзернопродукт" в пользу Администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 0249 от 19.12.2003 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в размере 1 005 166,08 руб., пени за просрочку оплаты за период с 11.04.2010 по 31.03.2013 в размере 194 597,74 руб.; задолженность по арендной плате по договору аренды N 0416 от 28.06.2004 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в размере 124 382,08 руб., пени за просрочку оплаты за период с 11.07.2010 по 31.03.2013 в размере 27 628,84 руб.
В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Марксзернопродукт" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 26 517,74 руб.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ООО "Марксзернопродукт" просит их изменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в части.
Заявитель жалобы просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды N 0249 от 19.12.2003 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в сумме 42 591,70 руб., неустойку в сумме 6 445,40 руб., задолженность по арендной плате по договору аренды N 0416 от 28.06.2004 за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в размере 48 955 руб., неустойку в сумме 6 767,92 руб.
Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права, при расчете арендной платы не применение закона подлежащего применению.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации Марксовского муниципального образования Саратовской области от 28.06.2004 N 793 и от 19.12.2003 N 1360 между администрацией Марксовского муниципального образования Саратовской области (арендодатель) и ООО "Марксзернопродукт" (арендатор) были заключены следующие договоры аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка:
- N 0416 от 28.06.2004, по условиям которого в аренду на 49 лет передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:44:100102:0036, общей площадью 4353 кв. м, для овощехранилища, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Маркс, ул. 5-я линия, д. 59,
- N 0249 от 19.12.2003, по условиям которого в аренду на 49 лет передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:44:020101:0092, общей площадью 34382 кв. м, для элеватора, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Маркс, ул. Кирова, 18.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
Земельные участки переданы арендатору на основании актов приема-передачи земельного участка от 28.06.2004 и от 19.12.2003.
Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2010 N 41/025/2010-029 и N 41/025/2010-028.
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 28.06.2004 N 0416 и приложению N 1 к договору аренды, годовой размер арендной платы за земельный участок составил 30 620 руб. В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 19.12.2003 N 0249 и приложением N 1 к договору аренды годовая арендная плата за земельный участок составила 27436,83 руб.
В соответствии с пунктами 3.5 договоров аренды арендная плата подлежит обязательному для обеих сторон изменению ежегодно в соответствии с Федеральным законом, регулирующим изменение ставок земельного налога и арендной платы.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 1 вышеуказанного постановления Правительства Саратовской области годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральным законом, предназначенные для иных целей (не выделенных отдельно в указанном нормативном акте) - два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Значения кадастровой стоимости спорных земельных участков установлены постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
21 сентября 2010 года Саратовским областным судом принято решение от 21.09.2010 по делу N 3-100/2010 о признании недействующим и не подлежащим применению с момента вступления в законную силу приложения N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 07 июля 2009 года N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" (в редакции постановлений Правительства Саратовской области от 03.08.2009 N 343-П и от 26.08.2009 N 411-П) в части утверждения в строке N 180 раздела "Марксовский муниципальный район" для кадастрового квартала 64:44:10 01 02 средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по девятому виду разрешенного использования в размере 1045,97 руб. кв. м, в части утверждения в строке N 63 раздела "Марксовский муниципальный район" для кадастрового квартала 64:44:02 01 01 средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по девятому виду разрешенного использования в размере 1045,97 руб. Признано недействующим и не подлежащим применению с момента вступления решения суда в законную силу приложение N 4 указанного постановления в части утверждения в строке N 15953 раздела "Марксовский муниципальный район" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:44:10 01 02:0036 в сумме 4375766,19 руб. и в части утверждения в строке N 22549 раздела "Марксовский муниципальный район" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:44:02 01 01:0092 в сумме 35962540,54 руб.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.2010 по делу N 32-Г10-37 решение Саратовского областного суда от 21.09.2010 оставлено без изменения, кассационная жалоба Правительства Саратовской области - без удовлетворения.
Постановлением Правительства Саратовской области от 13 января 2011 года N 8-П "О внесении изменений в постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П" установлена новая кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:44:10 01 02:0036 в сумме кадастровая стоимость составила 6091283,49 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:44:02 01 01:0092 в сумме кадастровая стоимость составила 47795449,66 рублей. Согласно пункту 2 указанного постановления оно вступает в силу с 01.12.2010 года.
Учитывая принцип платности использования земли в Российской Федерации и то, что постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П отменено в части значений кадастровой стоимости спорных земельных участков, а новая кадастровая стоимость установлена только с 01.12.2010, истец рассчитал арендные платежи за период с 10.04.2010 по 30.11.2010, исходя из годового размера арендных платежей, установленного сторонами в приложениях N 1 к договорам аренды. По договору от 28.06.2004 N 0416 - 30620 руб. в год, 7655 руб. - в квартал; по договору от 19.12.2003 N 0249 - 27436,83 руб. в год, 6859,20 руб. - в квартал.
Арендную плату за период с 01.12.2010 года по 31.12.2012 года истец рассчитал, исходя из 2% кадастровой стоимости земельных участков, установленной постановлением Правительства Саратовской области от 13 января 2011 года N 8-П, при этом размер арендной платы по договору от 28.06.2004 N 0416 составил 121825,64 рублей в год, 30456,41 рублей - в квартал; по договору от 19.12.2003 N 0249 - 955908,96 рублей в год, 238977,24 рублей - в квартал.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2012 по делу N А57-8285/2012, измененным постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2013, установлена кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером 64:44:10 01 02:0036 равная его рыночной стоимости в размере 810 000 руб., земельного участка кадастровым номером 64:44:02 01 01:0092 - в размере 5 933 000 руб.
Ответчик в отзыве на иск указывает на необходимость применения при расчете арендной платы по данному делу указанной кадастровой стоимости.
Поскольку земельный участок использовался для расположенных на нем объектов недвижимого имущества, то в силу пункта 1 статьи 36, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость использования такой земли является регулируемой применительно к абзацу 2 части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. подлежит определению исходя из размера предписанного действующим законодательством размера оплаты.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21.09.2010 N 3709/10 по делу N А46-9432/2009, по смыслу норм пункта 5 статьи 65, пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, нормативным основанием показателя государственной кадастровой оценки земель, с которой связаны различные правовые последствия для правообладателей земельных участков, в частности, плата за землю, - является кадастровая стоимость земельных участков, указанная в акте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, принятого по итогам государственной кадастровой оценки земель; под утвержденными результатами должны пониматься те показатели, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Основанием для внесения этих сведений является также вступление в законную силу соответствующего судебного акта, то есть позднее спорного периода, за который заявлен иск, в рассматриваемом случае - позднее 20.05.2013.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, причем в этом случае достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не является.
Законодатель установил возможность в случае определения рыночной стоимости участка установить его кадастровую стоимость равную рыночной. Следовательно, сам иск об установлении кадастровой стоимости равной рыночной необходимо квалифицировать как иск преобразовательный, а значит изменение кадастровой стоимости направлено лишь на будущее время. Способом исполнения решения является внесение уполномоченным органом (кадастровой палатой) сведений о кадастровой стоимости участка в государственный кадастр недвижимого имущества, Однако указанное решение может служить основанием для внесения органом кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости лишь после вступления решения в законную силу.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела в основу расчета подлежащего взысканию долга и неустойки судами положена установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.
Однако, судами не учтено, что правовые последствия, связанные с установлением рыночной стоимости земельного участка, возникают с момента вступления решения суда в законную силу и последующего внесения изменений в государственный кадастр недвижимости. До этого момента соответствующие правоотношения, связанные с определением кадастровой стоимости, регулируются положением нормативного правового акта, в отношении спорного земельного участка, принятого в установленном законом порядке.
Таким образом, основания для применения кадастровой стоимости, установленной постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2013 по делу N А57-8285/2012, к правоотношениям по аренде земельного участка в заявленный период отсутствуют.
При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать и установить все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, установить для каждого периода кадастровую стоимость земельного участка, подлежащую применению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
Судьи
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)