Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савотина Юрия Николаевича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 июня 2015 года по делу N А19-3014/2015 по исковому заявлению Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска (ОГРН 1063817009310, ИНН 3817022790, место нахождения: 666683, Иркутская Область, город Усть-Илимск, улица Героев Труда, 38) к индивидуальному предпринимателю Савотину Юрию Николаевичу (ОГРНИП 306381734100044, ИНН 381700023205, место нахождения: Иркутская область, Усть-Илимский район, с. Кеуль) о расторжении договора аренды (суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.)
в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,
Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю Савотину Юрию Николаевичу (далее - ответчик, предприниматель) с исковым заявлением о расторжении договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, об освобождении муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61, общей площадью 882,7 кв. м и передаче по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23 июня 2015 года исковые требования удовлетворены.
Судебный акт принят со ссылкой на статей 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований в связи с доказанностью истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды.
Судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А19-7513/2015 в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта, которым приостановить производство по делу N А19-3-014/2015 до вступления в законную силу судебного акта по делу N А19-7513/2015.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А19-7513/2015 и настоящее дело рассмотрено по существу, поскольку в рамках дела N А19-7513/2015 заявлено об изменений условий договора N 64-а от 22.12.2014, в том числе, пункта 6.3.4 договора, в связи с неисполнением условий которого по настоящему делу истцом заявлено требование о расторжении договора.
Департамент в отзыве полагал апелляционную жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 16.09.2015.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Департамент известил суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Савотиным Юрием Николаевичем (арендатор) по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества заключен договора аренды N 64-а муниципального имущества от 22.12.2014, в соответствии с условиями которого, истец по акту приема передачи от 22.12.2014 сдал, а ответчик принял во временное владение и пользование муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 882,7 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61, для использования в сфере поддержки малого и среднего предпринимательства (п. 1.1. договора).
Нежилое помещение, общей площадью 882, 7 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Усть-Илимск, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 38 АЕ N 058492 от 27.08.2013.
Срок аренды муниципального имущества - 11 месяцев, в связи с чем, договор N 64-а муниципального имущества от 22.12.2014 в установленном законом порядке государственной регистрации не подлежит.
В соответствии с п. 3.3.2. договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату.
Согласно п. 2.1. договора за передаваемое в аренду имущество арендатор уплачивает арендодателю арендную плату согласно протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества от 10.12.2014 г. в размере ежемесячного платежа - 1 008 000 руб. с учетом НДС, ежемесячный платеж - 854 237 руб. 29 коп. без учета НДС.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Иркутской области и считается оплаченной при условии поступления ее на указанный расчетный счет.
В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ арендатор самостоятельно исчисляет расчетным методом и уплачивает отдельным платежным поручением в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 2.2. договора).
Арендные платежи начинают исчисляться с 01.01.2015..
Однако, как указывает истец в иске, ответчик данные обязательства по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 не исполняет надлежаще, а именно ответчик не вносит арендную плату, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 за период с 01.01.2015 по 28.02.2015 в размере 1 708 474 руб. 58 коп., пени за период с 13.01.2015 по 28.02.2015 в размере 15 504 руб. 41 коп., что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями о расторжении договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, об освобождении муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61, общей площадью 882,7 кв. м и передаче по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды нежилого помещения Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014. Предмет договора определен сторонами в пункте 1.1. договора, следовательно, договор является заключенным.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
При обращении в суд с иском, Департамент указал, что имеет место существенное нарушение условий договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, заключенного между сторонами в отношении муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 882,7 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61, который, по его мнению, подлежит расторжению, а муниципальное имущество, в свою очередь, освобождению от аренды и передаче истцу по акту приема-передачи.
В обоснование заявленного требования истец ссылается на просрочку внесения арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014.
09.02.2015 в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ответчику была направлена претензия исх. N 300-Дн с предложением в срок до 20.02.2015 расторгнуть договор аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, передать муниципальное имущество, а также с предупреждением о том, что в случае не исполнения требований, Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска вправе обратиться в суд с иском для принудительного расторжения договора аренды муниципального имущества.
К указанной выше претензии Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска приобщил соглашение о расторжении договора аренды N 64-а от 22.12.2014, а также акт приема-передачи муниципального имущества.
Предложение о расторжении договора получено ответчиком не было, однако было направлено по двум известным истцу адресам заказным письмом с уведомлением, в том числе, по юридическому адресу. Таким образом, истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего предложения о расторжении договора аренды N 64-а от 22.12.2014.
Отказ от получения корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо (ст. 9 ГК РФ).
Ранее, в письме от 27.01.2015 исх. N 141-Дн, представленным ответчиком в материалы дела, Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска указывал ответчику на задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 и о возможном досрочном расторжении договора аренды при несвоевременной оплате арендной платы.
Таким образом, претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекс РФ, истцом соблюден в установленном законом порядке.
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела ответчику было известно о намерении Департамента расторгнуть договор аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014. Суд первой инстанции определениями неоднократно предлагал ответчику представить доказательства оплаты долга по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014.
Ответчиком доказательств надлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате задолженности по арендной плате за указанный период суду не представлено. При этом, судом учтено, что из существа ходатайства ответчика о приостановлении производства по настоящему делу, ответчик полагает, что внесение изменений в договор аренды N 64-а от 22.12.2014, в частности, в п. 6.3.4. договора, повлияет на его обязанность оплаты арендной платы и право арендодателя расторгнуть договор аренды муниципального имущества, что позволило суду первой инстанции сделать вывод, что ответчик не намерен добровольно в установленном в п. 2.2. договора порядке выполнить обязательство по оплате арендной платы за уже истекшие до принятия настоящего решения периоды при ежемесячной обязанности оплаты арендной платы.
Так, ответчик не представил доказательств оплаты арендной платы за период с января 2015 по июнь 2015 года, учитывая установленную договором обязанность вносить арендную плату ежемесячно, то есть, неоплата ответчиком арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 допущена на протяжении шести месяцев подряд.
Как следует из материалов дела, договор аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 заключен на аукционе, по итогам проведения которого, с начальной цены в 48 000 руб. арендная плата была поднята до 1 008 000 руб.
Победителем аукциона на право заключения договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества по последнему предположению о цене (1 008 000 руб.) был признан ответчик.
Таким образом, ответчик, участвуя в аукционе на право заключения договора аренды, озвучивая цену договора аренды (в размере ежемесячного платежа за право владения и пользования имуществом), а, впоследствии, подписывая договор аренды, принял добровольно на себя обязательства по оплате арендной платы в указанном размере.
Суд первой инстанции, учитывая установленные обстоятельства, посчитал, что ответчик нарушает не только права арендодателя, но и права других лиц, участвовавших в аукционе, так как вопрос о полугодовой (или более) отсрочке арендной платы не вносился в условия аукциона, учитывая, что первая оплата арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 должна быть произведена не позднее 10.01.2015.
Судом установлено, что задолженность по арендной плате по договору аренды N 64-а от 22.12.2014 за период - январь, февраль 2015 г. была взыскана решением Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-2916/2015.
В соответствии с п. 3.3.2. договора, ответчик обязался своевременно вносить арендную плату, установленную договором.
В пункте 6.3.4. договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению, а муниципальное имущество освобождению и передаче в течение 10 календарных дней со дня расторжения договора в случае несвоевременного внесения или внесения не в полном объеме арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд (в случае заключения договора аренды).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом первой инстанции установлено ненадлежащее исполнение в срок принятых им на себя ответчиком обязательств в рамках договора аренды, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении предпринимателем условий договора аренды. Ответчиком нарушаются условия договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, арендная плата не оплачивается, что приводит к росту задолженности по арендной плате, истец не получает доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора. Данные обстоятельства не могут способствовать сохранению договорных отношений между сторонами.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды, что послужило основанием для удовлетворения требования истца.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата муниципального имущества арендодателю ответчиком не представлено, в связи с чем требование истца об обязании освободить и возвратить по акту приема-передачи муниципальное имущество также является правомерным и подлежащим удовлетворению.
Заявителем апелляционной жалобы возражений по существу вышеприведенных выводов суда не приведено, основанием несогласия с судебным актом указано необоснованный, по мнению ответчика, отказ в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения и вступления в законную силу судебного акта по делу N А19-7513/2015.
Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения не установил оснований для признания доводов заявителя апелляционной жалобы обоснованными, с учетом следующего.
Как следует из материалов дела, в обоснование ходатайства о приостановлении производства по делу предприниматель указал на то, что в рамках настоящего дела рассматривается вопрос о расторжении договора аренды N 64-а от 22.12.2014 в соответствии с положениями п. 6.3.4. договора - внесение не в полном объеме арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд. При этом, в рамках дела N А19-7513/2015 рассматривается вопрос по иску предпринимателя Савотина Ю.Н. к Департаменту недвижимости Администрации города Усть-Илимска об изменении условий договора аренды N 64-а от 22.12.2014, в том числе п. 6.3.4. договора.
В рамках дела N А19-7513/2015 предприниматель Савотин Ю.Н. просит суд изложить п. 6.3.4. договора аренды N 64-а от 22.12.2014 в следующей редакции: "в случае несвоевременного внесения или внесения не в полном объеме арендатором арендной платы в течение шести месяцев подряд (в случае заключения договора субаренды)".
По мнению ответчика, рассмотрение Арбитражным судом Иркутской области дела N А19-7513/2015 будет иметь существенное значение для рассмотрения настоящего дела N А19-3014/2015.
Суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для приостановления производства по настоящему делу не имеется. При этом суд правильно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Ответчик просит приостановить производство по настоящему делу до внесения изменений в договор аренды N 64-а от 22.12.2014, в частности, в п. 6.3.4. договора.
Однако, в случае внесения изменений в договор аренды N 64-а от 22.12.2014, внесенные изменения в договор будут подлежать применению с даты принятия решения суда, в то время как договор аренды N 64-а от 22.12.2014 действует в настоящее время и арендатор принял на себя обязанность, согласно положениям договора, вносить арендную плату ежемесячно в соответствии с п. 2.2. договора.
При этом, помимо пункта договора, предусматривающего расторжение договора, основанием для расторжения договора может быть в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации также существенное нарушение договора, когда лицо, в данном случае арендодатель, не получило то, на что правомерно рассчитывало при заключении договора и понесло значительные убытки.
Соответственно, в рассматриваемом случае оснований для вывода о невозможности рассмотрения данного дела до разрешения дела N А19-7513/2015 не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 июня 2015 года по делу N А19-3014/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2015 N 04АП-4577/2015 ПО ДЕЛУ N А19-3014/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2015 г. по делу N А19-3014/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савотина Юрия Николаевича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 июня 2015 года по делу N А19-3014/2015 по исковому заявлению Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска (ОГРН 1063817009310, ИНН 3817022790, место нахождения: 666683, Иркутская Область, город Усть-Илимск, улица Героев Труда, 38) к индивидуальному предпринимателю Савотину Юрию Николаевичу (ОГРНИП 306381734100044, ИНН 381700023205, место нахождения: Иркутская область, Усть-Илимский район, с. Кеуль) о расторжении договора аренды (суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.)
в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,
установил:
Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю Савотину Юрию Николаевичу (далее - ответчик, предприниматель) с исковым заявлением о расторжении договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, об освобождении муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61, общей площадью 882,7 кв. м и передаче по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23 июня 2015 года исковые требования удовлетворены.
Судебный акт принят со ссылкой на статей 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований в связи с доказанностью истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды.
Судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А19-7513/2015 в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта, которым приостановить производство по делу N А19-3-014/2015 до вступления в законную силу судебного акта по делу N А19-7513/2015.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А19-7513/2015 и настоящее дело рассмотрено по существу, поскольку в рамках дела N А19-7513/2015 заявлено об изменений условий договора N 64-а от 22.12.2014, в том числе, пункта 6.3.4 договора, в связи с неисполнением условий которого по настоящему делу истцом заявлено требование о расторжении договора.
Департамент в отзыве полагал апелляционную жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 16.09.2015.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Департамент известил суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Савотиным Юрием Николаевичем (арендатор) по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества заключен договора аренды N 64-а муниципального имущества от 22.12.2014, в соответствии с условиями которого, истец по акту приема передачи от 22.12.2014 сдал, а ответчик принял во временное владение и пользование муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 882,7 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61, для использования в сфере поддержки малого и среднего предпринимательства (п. 1.1. договора).
Нежилое помещение, общей площадью 882, 7 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Усть-Илимск, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 38 АЕ N 058492 от 27.08.2013.
Срок аренды муниципального имущества - 11 месяцев, в связи с чем, договор N 64-а муниципального имущества от 22.12.2014 в установленном законом порядке государственной регистрации не подлежит.
В соответствии с п. 3.3.2. договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату.
Согласно п. 2.1. договора за передаваемое в аренду имущество арендатор уплачивает арендодателю арендную плату согласно протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества от 10.12.2014 г. в размере ежемесячного платежа - 1 008 000 руб. с учетом НДС, ежемесячный платеж - 854 237 руб. 29 коп. без учета НДС.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Иркутской области и считается оплаченной при условии поступления ее на указанный расчетный счет.
В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ арендатор самостоятельно исчисляет расчетным методом и уплачивает отдельным платежным поручением в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 2.2. договора).
Арендные платежи начинают исчисляться с 01.01.2015..
Однако, как указывает истец в иске, ответчик данные обязательства по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 не исполняет надлежаще, а именно ответчик не вносит арендную плату, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 за период с 01.01.2015 по 28.02.2015 в размере 1 708 474 руб. 58 коп., пени за период с 13.01.2015 по 28.02.2015 в размере 15 504 руб. 41 коп., что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями о расторжении договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, об освобождении муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61, общей площадью 882,7 кв. м и передаче по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды нежилого помещения Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014. Предмет договора определен сторонами в пункте 1.1. договора, следовательно, договор является заключенным.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
При обращении в суд с иском, Департамент указал, что имеет место существенное нарушение условий договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, заключенного между сторонами в отношении муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 882,7 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 17, н.п. 61, который, по его мнению, подлежит расторжению, а муниципальное имущество, в свою очередь, освобождению от аренды и передаче истцу по акту приема-передачи.
В обоснование заявленного требования истец ссылается на просрочку внесения арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014.
09.02.2015 в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ответчику была направлена претензия исх. N 300-Дн с предложением в срок до 20.02.2015 расторгнуть договор аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, передать муниципальное имущество, а также с предупреждением о том, что в случае не исполнения требований, Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска вправе обратиться в суд с иском для принудительного расторжения договора аренды муниципального имущества.
К указанной выше претензии Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска приобщил соглашение о расторжении договора аренды N 64-а от 22.12.2014, а также акт приема-передачи муниципального имущества.
Предложение о расторжении договора получено ответчиком не было, однако было направлено по двум известным истцу адресам заказным письмом с уведомлением, в том числе, по юридическому адресу. Таким образом, истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего предложения о расторжении договора аренды N 64-а от 22.12.2014.
Отказ от получения корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо (ст. 9 ГК РФ).
Ранее, в письме от 27.01.2015 исх. N 141-Дн, представленным ответчиком в материалы дела, Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска указывал ответчику на задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 и о возможном досрочном расторжении договора аренды при несвоевременной оплате арендной платы.
Таким образом, претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекс РФ, истцом соблюден в установленном законом порядке.
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела ответчику было известно о намерении Департамента расторгнуть договор аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014. Суд первой инстанции определениями неоднократно предлагал ответчику представить доказательства оплаты долга по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014.
Ответчиком доказательств надлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате задолженности по арендной плате за указанный период суду не представлено. При этом, судом учтено, что из существа ходатайства ответчика о приостановлении производства по настоящему делу, ответчик полагает, что внесение изменений в договор аренды N 64-а от 22.12.2014, в частности, в п. 6.3.4. договора, повлияет на его обязанность оплаты арендной платы и право арендодателя расторгнуть договор аренды муниципального имущества, что позволило суду первой инстанции сделать вывод, что ответчик не намерен добровольно в установленном в п. 2.2. договора порядке выполнить обязательство по оплате арендной платы за уже истекшие до принятия настоящего решения периоды при ежемесячной обязанности оплаты арендной платы.
Так, ответчик не представил доказательств оплаты арендной платы за период с января 2015 по июнь 2015 года, учитывая установленную договором обязанность вносить арендную плату ежемесячно, то есть, неоплата ответчиком арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 допущена на протяжении шести месяцев подряд.
Как следует из материалов дела, договор аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 заключен на аукционе, по итогам проведения которого, с начальной цены в 48 000 руб. арендная плата была поднята до 1 008 000 руб.
Победителем аукциона на право заключения договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества по последнему предположению о цене (1 008 000 руб.) был признан ответчик.
Таким образом, ответчик, участвуя в аукционе на право заключения договора аренды, озвучивая цену договора аренды (в размере ежемесячного платежа за право владения и пользования имуществом), а, впоследствии, подписывая договор аренды, принял добровольно на себя обязательства по оплате арендной платы в указанном размере.
Суд первой инстанции, учитывая установленные обстоятельства, посчитал, что ответчик нарушает не только права арендодателя, но и права других лиц, участвовавших в аукционе, так как вопрос о полугодовой (или более) отсрочке арендной платы не вносился в условия аукциона, учитывая, что первая оплата арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 должна быть произведена не позднее 10.01.2015.
Судом установлено, что задолженность по арендной плате по договору аренды N 64-а от 22.12.2014 за период - январь, февраль 2015 г. была взыскана решением Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-2916/2015.
В соответствии с п. 3.3.2. договора, ответчик обязался своевременно вносить арендную плату, установленную договором.
В пункте 6.3.4. договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению, а муниципальное имущество освобождению и передаче в течение 10 календарных дней со дня расторжения договора в случае несвоевременного внесения или внесения не в полном объеме арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд (в случае заключения договора аренды).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом первой инстанции установлено ненадлежащее исполнение в срок принятых им на себя ответчиком обязательств в рамках договора аренды, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении предпринимателем условий договора аренды. Ответчиком нарушаются условия договора аренды муниципального имущества N 64-а от 22.12.2014, арендная плата не оплачивается, что приводит к росту задолженности по арендной плате, истец не получает доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора. Данные обстоятельства не могут способствовать сохранению договорных отношений между сторонами.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды, что послужило основанием для удовлетворения требования истца.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата муниципального имущества арендодателю ответчиком не представлено, в связи с чем требование истца об обязании освободить и возвратить по акту приема-передачи муниципальное имущество также является правомерным и подлежащим удовлетворению.
Заявителем апелляционной жалобы возражений по существу вышеприведенных выводов суда не приведено, основанием несогласия с судебным актом указано необоснованный, по мнению ответчика, отказ в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения и вступления в законную силу судебного акта по делу N А19-7513/2015.
Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения не установил оснований для признания доводов заявителя апелляционной жалобы обоснованными, с учетом следующего.
Как следует из материалов дела, в обоснование ходатайства о приостановлении производства по делу предприниматель указал на то, что в рамках настоящего дела рассматривается вопрос о расторжении договора аренды N 64-а от 22.12.2014 в соответствии с положениями п. 6.3.4. договора - внесение не в полном объеме арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд. При этом, в рамках дела N А19-7513/2015 рассматривается вопрос по иску предпринимателя Савотина Ю.Н. к Департаменту недвижимости Администрации города Усть-Илимска об изменении условий договора аренды N 64-а от 22.12.2014, в том числе п. 6.3.4. договора.
В рамках дела N А19-7513/2015 предприниматель Савотин Ю.Н. просит суд изложить п. 6.3.4. договора аренды N 64-а от 22.12.2014 в следующей редакции: "в случае несвоевременного внесения или внесения не в полном объеме арендатором арендной платы в течение шести месяцев подряд (в случае заключения договора субаренды)".
По мнению ответчика, рассмотрение Арбитражным судом Иркутской области дела N А19-7513/2015 будет иметь существенное значение для рассмотрения настоящего дела N А19-3014/2015.
Суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для приостановления производства по настоящему делу не имеется. При этом суд правильно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Ответчик просит приостановить производство по настоящему делу до внесения изменений в договор аренды N 64-а от 22.12.2014, в частности, в п. 6.3.4. договора.
Однако, в случае внесения изменений в договор аренды N 64-а от 22.12.2014, внесенные изменения в договор будут подлежать применению с даты принятия решения суда, в то время как договор аренды N 64-а от 22.12.2014 действует в настоящее время и арендатор принял на себя обязанность, согласно положениям договора, вносить арендную плату ежемесячно в соответствии с п. 2.2. договора.
При этом, помимо пункта договора, предусматривающего расторжение договора, основанием для расторжения договора может быть в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации также существенное нарушение договора, когда лицо, в данном случае арендодатель, не получило то, на что правомерно рассчитывало при заключении договора и понесло значительные убытки.
Соответственно, в рассматриваемом случае оснований для вывода о невозможности рассмотрения данного дела до разрешения дела N А19-7513/2015 не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 июня 2015 года по делу N А19-3014/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.Н.РЫЛОВ
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.Н.РЫЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)