Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Александрова Д.Д., Черниковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания Мироновой М.В.
при участии в судебном заседании лиц согласно протоколу от 11.12.2014 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Надежность" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2014 года по делу N А41-10927/14, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску (заявлению) ООО "Надежность" к ООО "МИКРОН-Станкорс" обязать ответчика передать и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения,
по встречному иску ООО "МИКРОН-Станкорс" к ООО "Надежность" об освобождении спорных помещений,
установил:
ООО "Надежность" обратилось с иском к ООО "МИКРОН-Станкорс" о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные на 2 этаже части нежилого здания, заводоуправления и ЦЗЛ, расположенное по адресу: Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, д. 129.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просит суд обязать ответчика передать и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения: N 16 - помещение, площадью 29,5 кв. м, N 17 - коридор, площадью 6,2 кв. м N 18 - кабинет, площадью 32,1 кв. м, N 19 - кабинет, площадью 14,8 кв. м; N 20 - кабинет, площадью 13,1; N 21 - коридор, площадью 42,1 кв. м; помещение N 40 - помещение, площадью 1,9 кв. м; N 22 - помещение, площадью 11,3 кв. м; N 23 - помещение, площадью 16,7 кв. м; составляющие общую площадь 167,7 кв. м по договору аренды N 1 от 18.03.09 г.
Ответчиком предъявлено встречное исковое заявление об освобождении спорных помещений, в связи с прекращением договора аренды.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2014 года по делу N А41-10927/14 в первоначальном иске отказано.
Встречное исковое заявление оставлено без удовлетворения.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Надежность" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении первоначальных требований.
Проверка обжалуемого решения в соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проводится арбитражным судом лишь в оспариваемой части.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 АПК РФ.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "МИКРОН-Станкорс" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец по первоначальному иску обосновывает исковые требования на основании ст. 551 ГК РФ, ссылается на то, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа N 1 от 18.03.09 г.
В соответствии с п. 1.1 указанного договора ответчик, по акту приема-передачи, передал в аренду истцу часть нежилого помещения площадью 147 кв. м, расположенного на втором этаже административно-торгового здания. Указанные помещения принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 07.05.13 г.
В соответствии с п. 3.1 арендатор (истец) имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии оплаты выкупной цены (п. 3.1 договора).
Арендная плата в размере 235 000 руб. оплачивается ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца. Арендная плата, уплачиваемая по договору, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.
Выкупная цена арендованного нежилого помещения составляет 2 573 000 руб. Сумма выкупной цены не подлежит изменению (п. 3.2 договора).
Согласно искового заявления, истец оплатил выкупную стоимость нежилых помещений платежными поручениями N 58 от 26.03.09 г., N 231 от 30.07.10 г.
Истец указывает, что по договору купли-продажи N 16 от 02.03.2011 года нежилого помещения ООО "МИКРОН-Станкорс" продало, а ООО "Надежность" купило еще дополнительные нежилые помещения общей площадью 28,0 кв. за согласованную сторонами цену: 840 000 рублей 00 копеек, что подтверждается, платежными поручениями N 198 от 30.06.2011 года на сумму 340 000.00 рублей; N 170 от 19.06.2013 на сумму 154 000.00 рублей, а также расписками выданными Генеральным директором ООО "МИКРОН-Станкорос" Федюшкиным Д.В. в принятии наличных денежных средств от Генерального директора ООО "Надежность" Козлова Владимира Николаевича на сумму 200 000 рублей и 300 000 рублей.
Одновременно с подписанием договора N 16 от 02.03.2011 года, сторонами был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 17 от 02 марта 2011 года, предметом которого выступает часть нежилого здания ЦЗЛ 2 этажа, общей площадью 175 кв. м, по адресу: Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, д. 131.
В дополнительном соглашении к Договору купли-продажи нежилого помещения N 17 от 02 марта 2011 года, сторонами подтверждено, что расчеты по договору купли-продажи N 17 от 02 марта 2011 года произведены своевременно и в полном объеме.
Указанная в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 17 от 02 марта 2011 года общая площадь составляет - 175 кв. м отчуждаемых нежилых помещений, которая сложилась из договора аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа от 18 марта 2009 года, в соответствии, с которым ООО "МИКРОН-Станкорос" Арендодатель) передало, а ООО "Надежность" выкупило нежилое помещение, площадью 47 (сто сорок семь) кв. м, и договора купли-продажи N 16 от 02.03.2011 года нежилого помещения, в соответствии с которым ООО "МИКРОН-Станкорос" продало, а ООО "Надежность" купило еще дополнительные нежилые помещения общей площадью 28,0.
С учетом внутренней перепланировки, т.е. разделение единого помещения площадью 147,0 кв. м гипсокартонными перегородками на кабинеты, помещения и коридоры, существовавшего на момент заключения договора аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа N 1 от 18 марта 2009 года, что подтверждается планом расположения нежилых помещений второго этажа здания (Приложение N 2 к (оговору аренды с правом выкупа от 18 марта 2009 года), в настоящее время составляет 139,7 кв. м (согласно экспликации технического паспорта части нежилого здания заводоуправления ЦЗЛ от 02 августа 2011 года: помещение N 16 - помещение, площадью 19,5 кв. м; помещение N 17 - коридор, площадью 6,2 кв. м; помещение N 18 - кабинет, площадью 32,1 кв. м; помещение N 19 - кабинет, площадью 14,8 кв. м; помещение N 20 - кабинет, площадью 13,1 кв. м; помещение N 21 - коридор, площадью 42,1 кв. м, помещение N 40 - помещение, площадью 1,9 кв. м).
Площадь дополнительных нежилых помещений общей площадью 18,0 кв. м, при составлении технического паспорта части нежилого здания заводоуправления ЦЗЛ от 02 августа 2011 года - осталась неизменной.
Согласно уточненному исковому заявлению, покупатель в настоящее время приобрел в собственность у Продавца, нежилые помещения: N 16 - помещение, площадью 29,5 кв. м; N 17 - коридор, площадью 6,2 кв. м; N 18 -кабинет, площадью 32,1 кв. м; N 19 - кабинет, площадью 14,8 кв. м; N 20 - кабинет, площадью 13,1 кв. м; N 21 - коридор, площадью 42,1 кв. м; помещение N 40 - помещение, площадью 1,9 кв. м, N 22 - помещение, площадью 11,3 кв. м; N 23 - помещение, площадью 16,7 кв. м, составляющие общую площадь 167,7 кв. м, согласно экспликации технического паспорта части нежилого здания заводоуправления ЦЗЛ от 02 августа 2011 года, расположенные 2 втором этаже, части нежилого здания заводоуправления и ЦЗЛ, назначение: нежилое, общей площадью 921,2 кв. м, этаж 2, инв. N 019:009-8724, лит. Б, по адресу: Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, д. 129.
В соответствии с п. 4.3.5 Договора аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа N 1 от 18 марта 2009 года, ООО "МИКРОН-Станкорос" (Арендодатель) обязан в течение 5-и дней после истечения срока договора аренды или до его истечения в течение 5-и дней с момента уплаты Арендатором всей установленной п. 3.2. договора аренды выкупной цены, передать в собственность Арендатора арендованное нежилое помещение в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и сантехническим оборудованием.
Однако, ответчик не изготавливает необходимый пакет документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности, а именно не выделяет отчуждаемые нежилые помещения площадью 167,7 кв. м в отдельный кадастровый паспорт, из части нежилого здания общей площадью 921,2 кв. м, в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и отказывается зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения, до тех пор пока ООО "Надежность" не компенсирует ООО "Микро-Станкором" ни чем не подтвержденные и не понесенные расходы ООО "Микро-Станкорос".
В связи с чем, истец обратился с исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.
В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам части 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Согласно части 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В силу абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав).
По смыслу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истцом не доказан факт исполнения обязательств по договору N 1 от 18.03.09 г.
Представленные платежные поручения N 58 от 26.03.09 г., N 231 от 30.07.10 г. не могут быть приняты в качестве доказательств оплаты выкупной цены, поскольку в платежном поручении N 58 от 26.03.09 г. в назначении платежа указан договор N 4 от 18.03.09 г. (договор N 4 от 18.03.09 г. подписан сторонами и в п. 2.3 содержит условие о предоплате в размере 2 500 000 руб.).
Представленная истцом расписка от 25.03.09 г., подписанная Генеральным директором Федюшкиным Д.В. о получении 50 тысяч долларов, так же не является доказательством оплаты выкупной цены по договору N 1 от 18.03.09 г., поскольку в расписке не указано во исполнение какого договора передаются денежные средства.
Вместе с тем, как правомерно указал суд первой инстанции, истцом указывается, на то обстоятельство, что в результате перепланировки, арендуемых помещений площадь арендуемого по договору аренды N 1 от 18.03.09 г. изменилась и согласно экспликации технического паспорта от 02.08.11 г. и составляет 137,8 кв. м, тогда как в договоре аренды площадь указана 147 кв. м, а исковые требования заявлены относительно площади 167,7 кв. м.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что из представленных документов невозможно определить имущество подлежащее выкупу, следовательно оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.
В суде апелляционной инстанции, суд выяснял у истца о каких именно необходимых действиях просит истец, однако истец затруднился раскрыть такие действия.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявляя иск об обязании ответчика совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, истец не указал соответствующие правовые основания подтверждающие возникновение обязательства и какие конкретно действия должны быть совершены ответчиком для государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, так как согласно статье 12 ГК РФ, защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, а также иными способами, предусмотренными законом, которые истцом не названы, следовательно в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного.
Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований, по основаниям изложенным в судебном акте.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерных выводов суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
В обжалуемой части решение Арбитражного суда московской области от 11.06.2014 года по делу N А41-10927/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Е.В.ЧЕРНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2014 N 10АП-9075/2014 ПО ДЕЛУ N А41-10927/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2014 г. по делу N А41-10927/14
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Александрова Д.Д., Черниковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания Мироновой М.В.
при участии в судебном заседании лиц согласно протоколу от 11.12.2014 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Надежность" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2014 года по делу N А41-10927/14, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску (заявлению) ООО "Надежность" к ООО "МИКРОН-Станкорс" обязать ответчика передать и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения,
по встречному иску ООО "МИКРОН-Станкорс" к ООО "Надежность" об освобождении спорных помещений,
установил:
ООО "Надежность" обратилось с иском к ООО "МИКРОН-Станкорс" о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные на 2 этаже части нежилого здания, заводоуправления и ЦЗЛ, расположенное по адресу: Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, д. 129.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просит суд обязать ответчика передать и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения: N 16 - помещение, площадью 29,5 кв. м, N 17 - коридор, площадью 6,2 кв. м N 18 - кабинет, площадью 32,1 кв. м, N 19 - кабинет, площадью 14,8 кв. м; N 20 - кабинет, площадью 13,1; N 21 - коридор, площадью 42,1 кв. м; помещение N 40 - помещение, площадью 1,9 кв. м; N 22 - помещение, площадью 11,3 кв. м; N 23 - помещение, площадью 16,7 кв. м; составляющие общую площадь 167,7 кв. м по договору аренды N 1 от 18.03.09 г.
Ответчиком предъявлено встречное исковое заявление об освобождении спорных помещений, в связи с прекращением договора аренды.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2014 года по делу N А41-10927/14 в первоначальном иске отказано.
Встречное исковое заявление оставлено без удовлетворения.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Надежность" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении первоначальных требований.
Проверка обжалуемого решения в соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проводится арбитражным судом лишь в оспариваемой части.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 АПК РФ.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "МИКРОН-Станкорс" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец по первоначальному иску обосновывает исковые требования на основании ст. 551 ГК РФ, ссылается на то, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа N 1 от 18.03.09 г.
В соответствии с п. 1.1 указанного договора ответчик, по акту приема-передачи, передал в аренду истцу часть нежилого помещения площадью 147 кв. м, расположенного на втором этаже административно-торгового здания. Указанные помещения принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 07.05.13 г.
В соответствии с п. 3.1 арендатор (истец) имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии оплаты выкупной цены (п. 3.1 договора).
Арендная плата в размере 235 000 руб. оплачивается ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца. Арендная плата, уплачиваемая по договору, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.
Выкупная цена арендованного нежилого помещения составляет 2 573 000 руб. Сумма выкупной цены не подлежит изменению (п. 3.2 договора).
Согласно искового заявления, истец оплатил выкупную стоимость нежилых помещений платежными поручениями N 58 от 26.03.09 г., N 231 от 30.07.10 г.
Истец указывает, что по договору купли-продажи N 16 от 02.03.2011 года нежилого помещения ООО "МИКРОН-Станкорс" продало, а ООО "Надежность" купило еще дополнительные нежилые помещения общей площадью 28,0 кв. за согласованную сторонами цену: 840 000 рублей 00 копеек, что подтверждается, платежными поручениями N 198 от 30.06.2011 года на сумму 340 000.00 рублей; N 170 от 19.06.2013 на сумму 154 000.00 рублей, а также расписками выданными Генеральным директором ООО "МИКРОН-Станкорос" Федюшкиным Д.В. в принятии наличных денежных средств от Генерального директора ООО "Надежность" Козлова Владимира Николаевича на сумму 200 000 рублей и 300 000 рублей.
Одновременно с подписанием договора N 16 от 02.03.2011 года, сторонами был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 17 от 02 марта 2011 года, предметом которого выступает часть нежилого здания ЦЗЛ 2 этажа, общей площадью 175 кв. м, по адресу: Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, д. 131.
В дополнительном соглашении к Договору купли-продажи нежилого помещения N 17 от 02 марта 2011 года, сторонами подтверждено, что расчеты по договору купли-продажи N 17 от 02 марта 2011 года произведены своевременно и в полном объеме.
Указанная в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 17 от 02 марта 2011 года общая площадь составляет - 175 кв. м отчуждаемых нежилых помещений, которая сложилась из договора аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа от 18 марта 2009 года, в соответствии, с которым ООО "МИКРОН-Станкорос" Арендодатель) передало, а ООО "Надежность" выкупило нежилое помещение, площадью 47 (сто сорок семь) кв. м, и договора купли-продажи N 16 от 02.03.2011 года нежилого помещения, в соответствии с которым ООО "МИКРОН-Станкорос" продало, а ООО "Надежность" купило еще дополнительные нежилые помещения общей площадью 28,0.
С учетом внутренней перепланировки, т.е. разделение единого помещения площадью 147,0 кв. м гипсокартонными перегородками на кабинеты, помещения и коридоры, существовавшего на момент заключения договора аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа N 1 от 18 марта 2009 года, что подтверждается планом расположения нежилых помещений второго этажа здания (Приложение N 2 к (оговору аренды с правом выкупа от 18 марта 2009 года), в настоящее время составляет 139,7 кв. м (согласно экспликации технического паспорта части нежилого здания заводоуправления ЦЗЛ от 02 августа 2011 года: помещение N 16 - помещение, площадью 19,5 кв. м; помещение N 17 - коридор, площадью 6,2 кв. м; помещение N 18 - кабинет, площадью 32,1 кв. м; помещение N 19 - кабинет, площадью 14,8 кв. м; помещение N 20 - кабинет, площадью 13,1 кв. м; помещение N 21 - коридор, площадью 42,1 кв. м, помещение N 40 - помещение, площадью 1,9 кв. м).
Площадь дополнительных нежилых помещений общей площадью 18,0 кв. м, при составлении технического паспорта части нежилого здания заводоуправления ЦЗЛ от 02 августа 2011 года - осталась неизменной.
Согласно уточненному исковому заявлению, покупатель в настоящее время приобрел в собственность у Продавца, нежилые помещения: N 16 - помещение, площадью 29,5 кв. м; N 17 - коридор, площадью 6,2 кв. м; N 18 -кабинет, площадью 32,1 кв. м; N 19 - кабинет, площадью 14,8 кв. м; N 20 - кабинет, площадью 13,1 кв. м; N 21 - коридор, площадью 42,1 кв. м; помещение N 40 - помещение, площадью 1,9 кв. м, N 22 - помещение, площадью 11,3 кв. м; N 23 - помещение, площадью 16,7 кв. м, составляющие общую площадь 167,7 кв. м, согласно экспликации технического паспорта части нежилого здания заводоуправления ЦЗЛ от 02 августа 2011 года, расположенные 2 втором этаже, части нежилого здания заводоуправления и ЦЗЛ, назначение: нежилое, общей площадью 921,2 кв. м, этаж 2, инв. N 019:009-8724, лит. Б, по адресу: Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, д. 129.
В соответствии с п. 4.3.5 Договора аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа N 1 от 18 марта 2009 года, ООО "МИКРОН-Станкорос" (Арендодатель) обязан в течение 5-и дней после истечения срока договора аренды или до его истечения в течение 5-и дней с момента уплаты Арендатором всей установленной п. 3.2. договора аренды выкупной цены, передать в собственность Арендатора арендованное нежилое помещение в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и сантехническим оборудованием.
Однако, ответчик не изготавливает необходимый пакет документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности, а именно не выделяет отчуждаемые нежилые помещения площадью 167,7 кв. м в отдельный кадастровый паспорт, из части нежилого здания общей площадью 921,2 кв. м, в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и отказывается зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения, до тех пор пока ООО "Надежность" не компенсирует ООО "Микро-Станкором" ни чем не подтвержденные и не понесенные расходы ООО "Микро-Станкорос".
В связи с чем, истец обратился с исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.
В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам части 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Согласно части 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В силу абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав).
По смыслу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истцом не доказан факт исполнения обязательств по договору N 1 от 18.03.09 г.
Представленные платежные поручения N 58 от 26.03.09 г., N 231 от 30.07.10 г. не могут быть приняты в качестве доказательств оплаты выкупной цены, поскольку в платежном поручении N 58 от 26.03.09 г. в назначении платежа указан договор N 4 от 18.03.09 г. (договор N 4 от 18.03.09 г. подписан сторонами и в п. 2.3 содержит условие о предоплате в размере 2 500 000 руб.).
Представленная истцом расписка от 25.03.09 г., подписанная Генеральным директором Федюшкиным Д.В. о получении 50 тысяч долларов, так же не является доказательством оплаты выкупной цены по договору N 1 от 18.03.09 г., поскольку в расписке не указано во исполнение какого договора передаются денежные средства.
Вместе с тем, как правомерно указал суд первой инстанции, истцом указывается, на то обстоятельство, что в результате перепланировки, арендуемых помещений площадь арендуемого по договору аренды N 1 от 18.03.09 г. изменилась и согласно экспликации технического паспорта от 02.08.11 г. и составляет 137,8 кв. м, тогда как в договоре аренды площадь указана 147 кв. м, а исковые требования заявлены относительно площади 167,7 кв. м.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что из представленных документов невозможно определить имущество подлежащее выкупу, следовательно оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.
В суде апелляционной инстанции, суд выяснял у истца о каких именно необходимых действиях просит истец, однако истец затруднился раскрыть такие действия.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявляя иск об обязании ответчика совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, истец не указал соответствующие правовые основания подтверждающие возникновение обязательства и какие конкретно действия должны быть совершены ответчиком для государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, так как согласно статье 12 ГК РФ, защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, а также иными способами, предусмотренными законом, которые истцом не названы, следовательно в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного.
Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований, по основаниям изложенным в судебном акте.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерных выводов суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
В обжалуемой части решение Арбитражного суда московской области от 11.06.2014 года по делу N А41-10927/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Е.В.ЧЕРНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)