Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лузганова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Паюсовой Е.Г.,
судей Макаровой Ю.М., Русанова Р.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Ф. <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация" о взыскании долга по договору купли-продажи,
по апелляционной жалобе представителя ООО "СК "Реставрация" - Н.,
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 01 апреля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ф. <данные изъяты> удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация" в пользу Ф. <данные изъяты> сумму в размере 4 000 000 рублей, возврат государственной пошлины 28 200 рублей, судебные издержки в размере 20 000 рублей, а всего взыскать 4 048 200 рублей".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к ООО СК "Реставрация" о взыскании долга по договору купли-продажи. Требования мотивировала тем, что 06.08.2013 года она заключила с ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, зарегистрировав сделку в установленном законом порядке. В соответствии с условиями заключенного договора ответчик оплатил ей сумму в размере 7 000 000 рублей, а оставшуюся часть стоимости жилого дома и земельного участка в размере 4 000 000 рублей обязался оплатить до 01.11.2013 года. Однако, до настоящего времени обязательства по оплате ответчиком не исполнены, в связи с чем просила взыскать с ООО СК "Реставрация" сумму основного долга по договору купли-продажи от 06.08.2013 года в размере 4 000 000 рублей, издержки, связанные с обращением в суд, в размере 30 000 рублей на оплату услуг представителя.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО СК "Реставрация" Н. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая на то, что стороны согласовали оплату по договору на сумму 7 000 000 рублей, заключив соглашение о зачете встречных однородных требований в порядке ст. 410 ГК РФ от 20.08.2013 года. Обязательства по договору купли-продажи от 06.08.2013 года на сумму 4 000 000 рублей прекращены новацией, поскольку сторонами заключен предварительный договор долевого участия в строительстве.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции и не ходатайствовавших о его отложении, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не на ходит оснований для отмены решения суда.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Положениями п. 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена, исходя из его условий по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В силу ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Ф.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, 06.08.2013 года между Ф. (Продавец) и ООО СК "Реставрация" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с условиями которого Продавец передает в собственность Покупателя жилой дом, общей площадью 75,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 562 кв. м, по указанному адресу (п. п. 1.1 - 1.4 договора). В соответствии с п. 2.2 договора, Покупатель производит оплату указанных объектов недвижимого имущества в сумме 11 000 000 рублей в следующем порядке: 7 000 000 руб. - до подписания договора; 4 000 000 руб. - в срок до 01.11.2013 года.
Ф. получила от ответчика денежную сумму в размере 7 000 000 рублей, оставшиеся денежные средства в размере 4 000 000 рублей ответчиком до настоящего времени не оплачены, что им и не оспаривается.
В соответствии с п. п. 2.1, 2.2 представленного в деле предварительного договора <данные изъяты> года, заключенного сторонами спора, стоимость объекта долевого участия - двухкомнатной квартиры N<данные изъяты>, расположенной на 2 этаже в осях 10-13-Ж-И/1 в строящемся жилом доме по <адрес>, составляет 4 000 000 рублей; данная сумма уплачивается участником долевого строительства при подписании настоящего договора.
Согласно пункту 6 названного предварительного договора долевого участия в строительстве, стороны обязуются реализовать намерения по заключению основного договора в течение 40 дней с момента получения разрешения на строительство объекта.
Разрешение на строительство жилого дома, в отношении которого заключен предварительный договор от 06.08.2013 года, получено строительной компанией "Реставрация" 01.11.2013 года. Проектная документация на дом размещена на сайте ООО СК "Реставрация" 15.11.2013 года. Таким образом, до 12.12.2013 года стороны обязались заключить основной договор долевого участия в строительстве.
Удовлетворяя исковые требования Ф., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ООО СК "Реставрация" в пользу истца денежных средств в размере 4 000 000 рублей, поскольку ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательств по вышеуказанному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.08.2013 года, зарегистрированному в установленном законом порядке.
Ссылка в апелляционной жалобе на новацию обязательства, правомерно отклонена судом первой инстанции, как несостоятельная и противоречащая материалам дела.
Согласно ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
По смыслу закона, обязательство прекращается новацией в случае, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством. При этом, необходимым признаком новации является соглашение сторон о прекращении прежнего обязательства и о возникновении нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или способе исполнения.
Вместе с тем, истец обстоятельства о новации отрицает, а ответчик доказательств, подтверждающих их наличие, в силу ст. 56 ГПК РФ, суду не представил, ввиду чего остаток денежных средств в размере 4 000 000 рублей, которые должны быть перечислены ответчиком по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.08.2013 года, не может быть зачтен в счет оплаты по предварительному договору <данные изъяты> стоимости объекта долевого участия - двухкомнатной квартиры N<данные изъяты>, расположенной на 2 этаже в осях 10-13-Ж-И/1 в строящемся жилом доме по ул. <адрес>.
При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ответчик не имел права привлекать деньги дольщиков, так как еще не получил разрешение на строительство многоквартирного дома на дату заключения предварительного договора от 06.08.2013 года. Указанное разрешение было получено строительной компанией только 01.11.2013 года.
Кроме того, договор долевого участия подлежит государственной регистрации, однако таковой произведено не было в отличие от договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.08.2013 года, который надлежащим образом исполнен истицей, передавшей имущество ООО СК "Реставрация", и частично исполнен ответчиком, оплатившим часть стоимости жилого дома и земельного участка в размере 7 000 000 рублей.
Взыскание в пользу истца в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований, а также в соответствии со ст. 100 ГПК РФ расходов, связанных с оплатой услуг представителя П., судебная коллегия также находит законным и обоснованным материалами дела.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, а приведенные в ней доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они не основаны на фактических обстоятельствах и материалах дела и не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции на законных основаниях частично удовлетворил исковые требования Ф., всесторонне и объективно исследовав все фактические обстоятельства дела, которым дал должную правовую оценку и верно применил нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 01 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "СК "Реставрация" Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 25.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6018/2014, А-57
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. по делу N 33-6018/2014, А-57
Судья: Лузганова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Паюсовой Е.Г.,
судей Макаровой Ю.М., Русанова Р.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Ф. <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация" о взыскании долга по договору купли-продажи,
по апелляционной жалобе представителя ООО "СК "Реставрация" - Н.,
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 01 апреля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ф. <данные изъяты> удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация" в пользу Ф. <данные изъяты> сумму в размере 4 000 000 рублей, возврат государственной пошлины 28 200 рублей, судебные издержки в размере 20 000 рублей, а всего взыскать 4 048 200 рублей".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к ООО СК "Реставрация" о взыскании долга по договору купли-продажи. Требования мотивировала тем, что 06.08.2013 года она заключила с ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, зарегистрировав сделку в установленном законом порядке. В соответствии с условиями заключенного договора ответчик оплатил ей сумму в размере 7 000 000 рублей, а оставшуюся часть стоимости жилого дома и земельного участка в размере 4 000 000 рублей обязался оплатить до 01.11.2013 года. Однако, до настоящего времени обязательства по оплате ответчиком не исполнены, в связи с чем просила взыскать с ООО СК "Реставрация" сумму основного долга по договору купли-продажи от 06.08.2013 года в размере 4 000 000 рублей, издержки, связанные с обращением в суд, в размере 30 000 рублей на оплату услуг представителя.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО СК "Реставрация" Н. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая на то, что стороны согласовали оплату по договору на сумму 7 000 000 рублей, заключив соглашение о зачете встречных однородных требований в порядке ст. 410 ГК РФ от 20.08.2013 года. Обязательства по договору купли-продажи от 06.08.2013 года на сумму 4 000 000 рублей прекращены новацией, поскольку сторонами заключен предварительный договор долевого участия в строительстве.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции и не ходатайствовавших о его отложении, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не на ходит оснований для отмены решения суда.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Положениями п. 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена, исходя из его условий по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В силу ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Ф.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, 06.08.2013 года между Ф. (Продавец) и ООО СК "Реставрация" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с условиями которого Продавец передает в собственность Покупателя жилой дом, общей площадью 75,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 562 кв. м, по указанному адресу (п. п. 1.1 - 1.4 договора). В соответствии с п. 2.2 договора, Покупатель производит оплату указанных объектов недвижимого имущества в сумме 11 000 000 рублей в следующем порядке: 7 000 000 руб. - до подписания договора; 4 000 000 руб. - в срок до 01.11.2013 года.
Ф. получила от ответчика денежную сумму в размере 7 000 000 рублей, оставшиеся денежные средства в размере 4 000 000 рублей ответчиком до настоящего времени не оплачены, что им и не оспаривается.
В соответствии с п. п. 2.1, 2.2 представленного в деле предварительного договора <данные изъяты> года, заключенного сторонами спора, стоимость объекта долевого участия - двухкомнатной квартиры N<данные изъяты>, расположенной на 2 этаже в осях 10-13-Ж-И/1 в строящемся жилом доме по <адрес>, составляет 4 000 000 рублей; данная сумма уплачивается участником долевого строительства при подписании настоящего договора.
Согласно пункту 6 названного предварительного договора долевого участия в строительстве, стороны обязуются реализовать намерения по заключению основного договора в течение 40 дней с момента получения разрешения на строительство объекта.
Разрешение на строительство жилого дома, в отношении которого заключен предварительный договор от 06.08.2013 года, получено строительной компанией "Реставрация" 01.11.2013 года. Проектная документация на дом размещена на сайте ООО СК "Реставрация" 15.11.2013 года. Таким образом, до 12.12.2013 года стороны обязались заключить основной договор долевого участия в строительстве.
Удовлетворяя исковые требования Ф., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ООО СК "Реставрация" в пользу истца денежных средств в размере 4 000 000 рублей, поскольку ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательств по вышеуказанному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.08.2013 года, зарегистрированному в установленном законом порядке.
Ссылка в апелляционной жалобе на новацию обязательства, правомерно отклонена судом первой инстанции, как несостоятельная и противоречащая материалам дела.
Согласно ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
По смыслу закона, обязательство прекращается новацией в случае, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством. При этом, необходимым признаком новации является соглашение сторон о прекращении прежнего обязательства и о возникновении нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или способе исполнения.
Вместе с тем, истец обстоятельства о новации отрицает, а ответчик доказательств, подтверждающих их наличие, в силу ст. 56 ГПК РФ, суду не представил, ввиду чего остаток денежных средств в размере 4 000 000 рублей, которые должны быть перечислены ответчиком по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.08.2013 года, не может быть зачтен в счет оплаты по предварительному договору <данные изъяты> стоимости объекта долевого участия - двухкомнатной квартиры N<данные изъяты>, расположенной на 2 этаже в осях 10-13-Ж-И/1 в строящемся жилом доме по ул. <адрес>.
При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ответчик не имел права привлекать деньги дольщиков, так как еще не получил разрешение на строительство многоквартирного дома на дату заключения предварительного договора от 06.08.2013 года. Указанное разрешение было получено строительной компанией только 01.11.2013 года.
Кроме того, договор долевого участия подлежит государственной регистрации, однако таковой произведено не было в отличие от договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06.08.2013 года, который надлежащим образом исполнен истицей, передавшей имущество ООО СК "Реставрация", и частично исполнен ответчиком, оплатившим часть стоимости жилого дома и земельного участка в размере 7 000 000 рублей.
Взыскание в пользу истца в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований, а также в соответствии со ст. 100 ГПК РФ расходов, связанных с оплатой услуг представителя П., судебная коллегия также находит законным и обоснованным материалами дела.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, а приведенные в ней доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они не основаны на фактических обстоятельствах и материалах дела и не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции на законных основаниях частично удовлетворил исковые требования Ф., всесторонне и объективно исследовав все фактические обстоятельства дела, которым дал должную правовую оценку и верно применил нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 01 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "СК "Реставрация" Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)