Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Леоновой О.В. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Кубань-М.А.Н." (ИНН 2312144795, ОГРН 1072312014488) - Глаголько П.Н., от ответчика - открытого акционерного общества "Адлерский чай" (ИНН 2317009990, ОГРН 1022302722925) - Карома Д.Д., рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Адлерский чай" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2013 (судья Журавский О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-7294/2011, установил следующее.
ООО "Кубань-М.А.Н." (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Адлерский чай" (далее - общество) о взыскании 3 292 841 рубля 74 копеек расходов, понесенных в связи с капитальным ремонтом имущества, арендованного по договору от 15.07.2009 N 5/15/-7/2009 (уточненные требования).
Решением от 06.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2013, иск удовлетворен, распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что необходимость ремонта арендуемого помещения и наличие согласия арендодателя на его проведение обусловлены обстоятельствами дела. Объем и стоимость выполненного ремонта подтверждены заключением экспертизы ФБУ "Краснодарская ЛСЭ Минюста России".
В кассационной жалобе общество просит отменить принятые по делу судебные акты и в иске отказать. По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Общество не давало согласия на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, компания не представила доказательств согласования объемов, стоимости и сроков выполнения работ, факт принятия арендодателем выполненных работ и понесенные обществом затраты не подтверждены, поэтому основания для удовлетворения иска отсутствовали.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, представитель компании просил оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Из материалов дела видно, что 15.07.2009 общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды N 5/15/-7/2009 недвижимого имущества в виде одноэтажного каменного нежилого здания площадью 455,2 кв. м (склад минеральных удобрений, литера А) и вспомогательных служебных построек (навесы, литеры Г и Г1; сараи, литеры Г2 и Г3), расположенных на земельном участке площадью 6032 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Лазурная Долина, для организации сервисного центра "МАН" сроком на пять лет (с 15.07.2009 по 14.07.2014).
В соответствии с пунктом 2.1.2 договора арендодатель обязался в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам изменения назначения объекта, ремонта и переоборудования. Арендодатель обязался зачесть в счет годовой арендной платы стоимость выполненных работ по капитальному ремонту объекта. Зачет оформляется дополнительным соглашением к данному договору (пункт 2.1.4).
В пункте 2.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора по письменному разрешению арендодателя по согласованной сторонами смете в сроки, согласованные с арендодателем, произвести капитальный ремонт объекта. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производится арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений полностью возмещается арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем объемов работ и подлежащей возмещению суммы (пункт 7.7).
В приложении N 1 к договору стороны определили размер арендной платы, при этом в первые два месяца (период выполнения капитального ремонта) арендная плата не вносится, в период с 15.09.2009 по 15.01.2010 арендная плата составляет 100 тыс. рублей, с 15.01.2010 по 15.03.2010-200 тыс. рублей, с 15.03.2010 по 15.07.2010-250 тыс. рублей, с 15.07.2010 по 15.09.2010-300 тыс. рублей.
В дополнительном соглашении от 16.07.2009 к названному договору стороны предусмотрели, что период с 15.07.2009 по 15.07.2010 в связи с необходимостью производства облагораживания территории арендная плата не взимается, с 16.07.2010 по 31.12.2010 арендная плата выплачивается в размере 100 тыс. рублей в месяц, с 01.01.2011 по 14.07.2014 - в размере 215 тыс. рублей в месяц.
В письме от 25.07.2009 N 49, адресованном обществу, компания указала на необходимость устранения имеющихся недостатков арендованного имущества, препятствующих осуществлению его деятельности по организации сервисного центра, в связи с чем просила согласовать локальный сметный расчет на сумму 3 101 049 рублей.
В письме от 04.08.2009 компания уведомила общество о необходимости существенного увеличения стоимости производимой реконструкции до 5 965 757 рублей, направила обществу локальный сметный расчет и просила в соответствии с пунктом 2.1.4 договора зачесть стоимость выполненных работ по капитальному ремонту арендуемого объекта в счет годовой арендной платы (письма от 12.01.2011, 20.01.2011 и 08.02.2011).
По правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Обязанности сторон по содержанию имущества распределены в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой закреплено общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Норма статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сторонам договора согласовать условие, отличное от общего правила о том, что капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить арендодатель за свой счет.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта арендуемого имущества, при этом расходы на его проведение относятся на арендодателя путем их зачета в счет арендной платы. Фактическое использование объекта аренды по назначению (сервисный центр "МАН") было возможно только после окончания его капитального ремонта. Проведение компанией капитального ремонта с арендодателем согласовано, о его стоимости арендодатель был осведомлен. Факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет компании подтвержден материалами дела и обществом не оспорен, размер понесенных компанией расходов по оплате строительных работ определен на основании заключения экспертизы ФБУ "Краснодарская ЛСЭ Минюста России" от 04.02.2013 N 3543/09-3/16.1.
Установив названные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору понесенных им расходов на капитальный ремонт арендованного имущества. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций не противоречит материалам дела, условиям и смыслу договора аренды от 15.07.2009 (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общество не оспаривает факт необходимости проведения капитального ремонта. Поскольку общество не согласно с объемом и стоимостью выполненного ремонта, оно по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать, в какой части ремонтные работы не требовались, либо доказать, что для проведения ремонта можно было использовать более дешевые материалы и работы. Однако ответчик такие доказательства не представил. Кроме того, общество, будучи осведомленным о проводимых ремонтных работах, уклонилось от исполнения обязательств по договору аренды в части согласования стоимости работ в месячный срок, а также не приняло должных мер для своевременной приостановки или прекращения капитального ремонта.
При изложенных обстоятельствах доводы жалобы, которые сводятся к переоценке доказательств, надлежит отклонить.
Судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, основания для их отмены по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 по делу N А32-7294/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
К.К.АЙБАТУЛИН
Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N А32-7294/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N А32-7294/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Леоновой О.В. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Кубань-М.А.Н." (ИНН 2312144795, ОГРН 1072312014488) - Глаголько П.Н., от ответчика - открытого акционерного общества "Адлерский чай" (ИНН 2317009990, ОГРН 1022302722925) - Карома Д.Д., рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Адлерский чай" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2013 (судья Журавский О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-7294/2011, установил следующее.
ООО "Кубань-М.А.Н." (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Адлерский чай" (далее - общество) о взыскании 3 292 841 рубля 74 копеек расходов, понесенных в связи с капитальным ремонтом имущества, арендованного по договору от 15.07.2009 N 5/15/-7/2009 (уточненные требования).
Решением от 06.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2013, иск удовлетворен, распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что необходимость ремонта арендуемого помещения и наличие согласия арендодателя на его проведение обусловлены обстоятельствами дела. Объем и стоимость выполненного ремонта подтверждены заключением экспертизы ФБУ "Краснодарская ЛСЭ Минюста России".
В кассационной жалобе общество просит отменить принятые по делу судебные акты и в иске отказать. По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Общество не давало согласия на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, компания не представила доказательств согласования объемов, стоимости и сроков выполнения работ, факт принятия арендодателем выполненных работ и понесенные обществом затраты не подтверждены, поэтому основания для удовлетворения иска отсутствовали.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, представитель компании просил оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Из материалов дела видно, что 15.07.2009 общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды N 5/15/-7/2009 недвижимого имущества в виде одноэтажного каменного нежилого здания площадью 455,2 кв. м (склад минеральных удобрений, литера А) и вспомогательных служебных построек (навесы, литеры Г и Г1; сараи, литеры Г2 и Г3), расположенных на земельном участке площадью 6032 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Лазурная Долина, для организации сервисного центра "МАН" сроком на пять лет (с 15.07.2009 по 14.07.2014).
В соответствии с пунктом 2.1.2 договора арендодатель обязался в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам изменения назначения объекта, ремонта и переоборудования. Арендодатель обязался зачесть в счет годовой арендной платы стоимость выполненных работ по капитальному ремонту объекта. Зачет оформляется дополнительным соглашением к данному договору (пункт 2.1.4).
В пункте 2.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора по письменному разрешению арендодателя по согласованной сторонами смете в сроки, согласованные с арендодателем, произвести капитальный ремонт объекта. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производится арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений полностью возмещается арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем объемов работ и подлежащей возмещению суммы (пункт 7.7).
В приложении N 1 к договору стороны определили размер арендной платы, при этом в первые два месяца (период выполнения капитального ремонта) арендная плата не вносится, в период с 15.09.2009 по 15.01.2010 арендная плата составляет 100 тыс. рублей, с 15.01.2010 по 15.03.2010-200 тыс. рублей, с 15.03.2010 по 15.07.2010-250 тыс. рублей, с 15.07.2010 по 15.09.2010-300 тыс. рублей.
В дополнительном соглашении от 16.07.2009 к названному договору стороны предусмотрели, что период с 15.07.2009 по 15.07.2010 в связи с необходимостью производства облагораживания территории арендная плата не взимается, с 16.07.2010 по 31.12.2010 арендная плата выплачивается в размере 100 тыс. рублей в месяц, с 01.01.2011 по 14.07.2014 - в размере 215 тыс. рублей в месяц.
В письме от 25.07.2009 N 49, адресованном обществу, компания указала на необходимость устранения имеющихся недостатков арендованного имущества, препятствующих осуществлению его деятельности по организации сервисного центра, в связи с чем просила согласовать локальный сметный расчет на сумму 3 101 049 рублей.
В письме от 04.08.2009 компания уведомила общество о необходимости существенного увеличения стоимости производимой реконструкции до 5 965 757 рублей, направила обществу локальный сметный расчет и просила в соответствии с пунктом 2.1.4 договора зачесть стоимость выполненных работ по капитальному ремонту арендуемого объекта в счет годовой арендной платы (письма от 12.01.2011, 20.01.2011 и 08.02.2011).
По правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Обязанности сторон по содержанию имущества распределены в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой закреплено общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Норма статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сторонам договора согласовать условие, отличное от общего правила о том, что капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить арендодатель за свой счет.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта арендуемого имущества, при этом расходы на его проведение относятся на арендодателя путем их зачета в счет арендной платы. Фактическое использование объекта аренды по назначению (сервисный центр "МАН") было возможно только после окончания его капитального ремонта. Проведение компанией капитального ремонта с арендодателем согласовано, о его стоимости арендодатель был осведомлен. Факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет компании подтвержден материалами дела и обществом не оспорен, размер понесенных компанией расходов по оплате строительных работ определен на основании заключения экспертизы ФБУ "Краснодарская ЛСЭ Минюста России" от 04.02.2013 N 3543/09-3/16.1.
Установив названные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору понесенных им расходов на капитальный ремонт арендованного имущества. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций не противоречит материалам дела, условиям и смыслу договора аренды от 15.07.2009 (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общество не оспаривает факт необходимости проведения капитального ремонта. Поскольку общество не согласно с объемом и стоимостью выполненного ремонта, оно по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать, в какой части ремонтные работы не требовались, либо доказать, что для проведения ремонта можно было использовать более дешевые материалы и работы. Однако ответчик такие доказательства не представил. Кроме того, общество, будучи осведомленным о проводимых ремонтных работах, уклонилось от исполнения обязательств по договору аренды в части согласования стоимости работ в месячный срок, а также не приняло должных мер для своевременной приостановки или прекращения капитального ремонта.
При изложенных обстоятельствах доводы жалобы, которые сводятся к переоценке доказательств, надлежит отклонить.
Судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, основания для их отмены по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 по делу N А32-7294/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
К.К.АЙБАТУЛИН
Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)