Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2014 года
Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Пшеничниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Ю. Потаповой рассмотрел дело N А60-26441/2014
по иску индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны (ИНН 667208271215, ОГРН 308667219200016)
к ООО "УралИнвест" (ИНН 5905238591, ОГРН 1055902893529)
о признании договора незаключенным и взыскании неосновательного обогащения,
а также по встречному иску
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591, ОГРН 1055902893529)
к индивидуальному предпринимателю Сафроновой Елене Петровне (ИНН 667208271215, ОГРН 308667219200016)
о взыскании 1 396 003 рублей 89 копеек по договору аренды нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
- От ИП Сафроновой Е.П.: Сафронова Е.П. - лично, по паспорту; Гусев А.Ю. - доверенность от 01.06.2014;
- От ООО "УралИнвест": Гребенщикова А.И. - доверенность от 27.08.2014.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Истец - индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П. - обратился в арбитражный суд с иском к ответчику ООО "УралИнвест" - о признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества N 486-14/КДА от 20.03.2014 года и взыскании неосновательного обогащения в сумме 261 656 рублей 20 копеек, а также о возмещении судебных расходов в виде оплаты госпошлины и услуг представителя.
В обоснование наличия у ответчика обязанности выплатить истцу неосновательное обогащение истцом приведены следующие доводы.
В период фактического пользования нежилыми помещениями истец в адрес ответчика перечислил обеспечительный взнос в связи с намерением заключить договор аренды на занимаемые помещения; платежи за оказание коммунальных услуг; ремонтные (отделочные) работы занимаемых помещений.
Поскольку на дату подачи иска договор аренды со стороны истца не подписан, отношения по использованию помещения прекратились, предприниматель полагает, что указанные платежи являются неосновательным обогащением ответчика.
Ответчик с исковыми требованиями не согласен, оспаривает наличие у него неосновательного обогащения, поскольку истец проводил ремонтные работы по своему усмотрению и для своей предпринимательской деятельности.
Кроме того, ответчик полагает, что договор аренды недвижимого имущества N 486-14/КДА от 20.03.2014 года подписан обеими сторонами и является заключенным.
Определением от 16.10.2014 года арбитражным судом принято к производству встречное исковое заявление ООО "УралИнвест" о взыскании с индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны задолженности по договору аренды нежилого помещения в сумме 1 396 003 рублей 89 копеек.
Рассмотрев материалы дела, суд
01 марта 2014 года ООО "УралИнвест" выставило индивидуальному предпринимателю Сафроновой Е.П. счет N 940 на оплату обеспечительного взноса в соответствии с Договором аренды нежилого помещения N 485-14/КДА от 20.03.2014 года на сумму 7 131,7 долларов США.
Указанный счет оплачен истцом 01.03.2014 года по приходному кассовому ордеру N 20140301/613425 в сумме 235 346 рублей 10 копеек, платежному поручению от 01.03.2014 года N 20140301/612339.
31 марта 2014 года ООО "УралИнвест" выставило индивидуальному предпринимателю Сафроновой Е.П. счет N 515 на оплату дополнительной арендной платы в соответствии с Договором аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года на сумму 3 084 рубля 80 копеек, который оплачен по приходному кассовому ордеру N 4238271 в сумме 3 084 рубля 80 копеек от 21.04.2014 года.
Счет N 1417 от 16.04.2014 года на оплату постоянной арендной платы в соответствии с Договором аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года за март - май 2014 года на сумму 703,8 доллара США, оплачен по приходному кассовому ордеру N 4238211 в сумме 23 225 рублей 40 копеек от 21.04.2014 года.
Всего платежи индивидуального предпринимателя составили 261 656 рублей 20 копеек, которые, по мнению истца, составляют неосновательное обогащение ответчика.
23 мая 2014 года индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П. направила ООО "УралИнвест" в лице заместителя директора УК "КомсоМОЛЛ-Екатеринбург" заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года в двустороннем порядке (вх. N 140523-10614 от 23.05.2014 г.).
29 мая 2014 года индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П. направила ООО "УралИнвест" в лице заместителя директора УК "КомсоМОЛЛ-Екатеринбург" заявление с просьбой выдать ей соглашение на расторжение договора аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года (вх. N 140529-10641 от 29.05.2014 г.).
Как указывает истец, 23.05.2014 г. помещение N 83 в зоне фуд-корта было сдано службе безопасности ответчика.
Также 29 мая 2014 истцом были переданы ответчику заявления с просьбой выдать экземпляр договора аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года, который у истца отсутствовал (вх. N 140529-10640 от 29.05.2014 г.), экземпляр акта приема-передачи помещения N 83 в зоне фуд-корта (вх. N 140529-10639 от 29.05.2014 г.).
В ответ на заявления ответчиком направлено письмо исх. N 10307 от 30 мая 2014 года о наличии у индивидуального предпринимателя задолженности по оплате обеспечительного взноса, оплате постоянной части арендной платы и оплате дополнительной арендной платы; а также содержащее разъяснение относительно предусмотренного договором порядка расторжения договора.
Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на нормы статей 421, 160 и 438 ГК РФ, согласно которым, по его мнению, действия индивидуального предпринимателя, а именно: принятие имущества, оплата обеспечительного взноса, дополнительной арендной платы, проведение отделочных работ в помещении) подтверждают принятие оферты арендодателя (ответчика) и ее акцепт, а, следовательно, и факт заключения договора.
В подтверждение своих доводов ответчиком представлена копия подписанного сторонами договора N 486-14/КДА аренды нежилого помещения от 20.03.2014 года с Приложением N 1, Приложением N 2 Акт приема-передачи от 20.03.2014 года, Приложением N 3 Профиль деятельности арендатора, а также приложениями NN 5 - 7.
Как следует из пункта 1.1 представленного ответчиком договора аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года, ООО "УралИнвест" (арендодатель) обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а Арендатор (индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П.) обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за нежилое помещение на Объекте, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, дублер Сибирского тракта, дом 2 в здании литера А, нежилое помещение N 83 на третьем этаже общей площадью 60,80 кв. м. согласно поэтажному плану (приложение N 4).
Срок действия договора указан до 20 февраля 2015 года.
Согласно пункту 2.2 в течение срока действия настоящего договора Стороны обязаны заключить долгосрочный договор аренды сроком до 20 февраля 2016 года на тех же условиях, что и условия настоящего договора.
Рассмотрев исковые требования, заслушав представителей сторон, суд полагает, что исковые требования индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П. подлежат удовлетворению на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как видно из материалов дела, истец обратился к ответчику с предложением заключить договор аренды нежилого помещения (офертой) во вновь построенном ТРЦ "КомсоМОЛЛ" для размещения в нем предприятия общественного питания.
01 марта 2014 года индивидуальному предпринимателю было предложено оплатить обеспечительный взнос в соответствии с Договором аренды нежилого помещения N 485-14/КДА от 20.03.2014 года на сумму 7 131,7 долларов США на основании предъявленного ему ответчиком счета N 940.
Таким образом, из фактических обстоятельств дела следует, что обеспечительный взнос был оплачен истцом в отсутствие заключенного сторонами договора аренды. Размер перечисленного индивидуальным предпринимателем обеспечительного взноса составил 235 346 рублей 10 копеек.
Из материалов дела не представляется возможным достоверно установить, когда именно индивидуальному предпринимателю Сафроновой Е.П. был передан ответчиком проект договора аренды для подписания, однако из самого договора видно, что он датирован 20 марта 2014 года.
Статья 433 ГК РФ определяет момент заключения договора, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из буквального толкования данной нормы следует, что для определения момента заключения договора определяющее значение имеет получение лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии со статьей 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
В рассматриваемой ситуации лицом, направившим оферту, является индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П., что следует из обстоятельств дела, поскольку именно индивидуальный предприниматель выступил инициатором заключения договора в конкретном торгово-развлекательном центре. О направлении оферты свидетельствует и факт оплаты 01.03.2014 года обеспечительного взноса, а также подписания ею проекта договора аренды и передача его арендодателю.
Под акцептом согласно статье 438 ГК РФ признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Согласно статье 441 ГК РФ договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.
Как видно из материалов дела, ответчиком не был своевременно подписан и передан индивидуальному предпринимателю договор аренды недвижимого имущества - в течение двух месяцев с момента направления оферты, а также до момента обращения истца с иском в арбитражный суд. Подписанный экземпляр договора аренды представлен ответчиком в судебном заседании для приобщения к материалам дела.
Таким образом, суд делает вывод о том, что акцепт не был направлен индивидуальному предпринимателю в течение нормально необходимого для этого времени, а, следовательно, не получен лицом, направившим оферту. Доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено.
При этом суд не признает в качестве акцепта фактическую передачу помещения индивидуальному предпринимателю (согласно подписанному акту от 20.03.2014 года), поскольку данный факт может свидетельствовать о согласовании только одного из существенных условий договора аренды.
Кроме того, как уже было сказано выше по смыслу статьи 433 ГК РФ, договор, для заключения которого в соответствии с законом необходима также передача имущества, считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Следовательно, для определения момента заключения таких договоров необходимо установить два момента: получение акцепта и передача имущества. Соблюдение только одного из условий не может свидетельствовать о заключении сторонами договора аренды.
Кроме того, ответчик 30 мая 2014 года прекратил доступ сотрудников и представителей индивидуального предпринимателя в арендуемое помещение для ведения коммерческой деятельности, ограничил ввоз/вывоз товара в арендуемое помещение, приостановил оказание услуг по обеспечению помещения электроэнергией односторонним волевым решением, что подтверждается письмом исх. N 10307 от 30 мая 2014 года, и не оспаривается ответчиком, без соблюдения какой-либо установленной законом или договором процедуры прекращения договора.
Данный факт также явно свидетельствует о том, что у индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П. по состоянию на 30 мая 2014 года не возникло никаких обязательств (прав и обязанностей) в отношении спорного помещения, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, дублер Сибирского тракта, дом 2 в здании литера А, нежилое помещение N 83 на третьем этаже общей площадью 60,80 кв. м. согласно поэтажному плану (приложение N 4).
Договор, являющийся незаключенным, не порождает последствий, на которые был направлен, является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Поскольку судом установлено, что договор аренды N 486-14/КДА от 20.03.2014 года не является заключенным, перечисленные в оплату по данному договору платежи в сумме 261 656 рублей 20 копеек составляют неосновательное обогащение ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании статьи 1102 и пункта 1 статьи 1104 ГК РФ.
Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
Применяя названные положения, следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" пунктах 9 - 11 при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
Как видно из материалов дела, истец в данном случае оказался слабой стороной договора, поскольку не имел возможности согласования иного содержания отдельных условий договора. Следовательно, в том случае, если бы договор аренды сторонами был заключен, истец был бы вправе требовать расторжения данного договора, а суду надлежало бы применить к данному договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию индивидуального предпринимателя.
Несмотря на то, что у истца, очевидно, имелась возможность заключить аналогичный договор с третьими лицами (об аренде помещения в другом ТРЦ), внесение ответчиком в договор явно несправедливых договорных условий все-таки не может быть признано правомерным, учитывая, в частности, явный дисбаланс сил со стороны собственника (в лице управляющей компании) сдаваемых в аренду помещений, и субъекта малого предпринимательства - индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П.
Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.
В частности, с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.
Доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для ответчика существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует, в материалах дела отсутствуют.
Принцип добросовестности установлен среди основных начал гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ). Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Недобросовестное, равно как и незаконное, поведение лиц не может приносить им какие-либо преимущества (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая вышеизложенное, не подлежат удовлетворению заявленные ООО "УралИнвест" встречные исковые требования о взыскании с индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П. задолженности по оплате Обеспечительного взноса в размере 627,68 долларов США, задолженности по арендной плате в сумме 27 337,08 доллара США, задолженности по дополнительной арендной плате в сумме 78 769 рублей 76 копеек, пени в сумме 413 831 рубль 99 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 278 рублей 50 копеек.
При этом тот факт, что с момента передачи помещения и до июня 2014 года истец находился в спорном помещении и осуществлял в нем ремонт, не может быть принят судом как свидетельствующий об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения в части перечисленной истцом постоянной и дополнительной арендной платы. Договор аренды не был заключен не по вине истца, пребывание в спорном помещении было для индивидуального предпринимателя экономически не выгодным, кроме того, ответчиком не были выполнены принятые на себя обязательства по привлечению клиентов в ТРЦ и созданию для них оптимальных условий для подъезда и парковки.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" суд по аналогии руководствуется следующим.
Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.
Вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. В частности, если возвращается имущество, бывшее в использовании, подлежит возмещению износ данного имущества, определяемый расчетным путем, при этом заинтересованное лицо может доказать, что фактический износ превышал расчетный ввиду чрезмерного использования, которому подвергалось имущество.
К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).
Как видно из условий спорного договора, помещение подлежало передаче в состоянии, требующем отделки, проведения необходимых коммуникаций и т.д., то есть в аренду передавались фактически одни стены. Условиями договора аренды в редакции ответчика предполагалось, что все затраты, связанные с приведением помещения в состояние, необходимое для осуществления в нем какого-либо вида деятельности, возлагаются на арендатора.
По мнению суда, данные условия выходят за рамки предусмотренной законом обязанности арендатора по осуществлению текущего ремонта и производства работ, связанных с конкретным видом деятельности, осуществляемым арендатором, а также обязанности арендатора возвратить помещение в состоянии, в котором оно было получено.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "Обзор практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, должно доказать их размер и факт выплаты, а доказывание чрезмерности расходов на оплату услуг представителя возложено на сторону, с которой эти расходы подлежат взысканию.
В обоснование размера расходов на оплату услуг представителя истец представил квитанцию к приходному кассовому ордеру N 10 от 20.06.2014 года; общая сумма платежа составила 50 000 рублей.
Исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 6 информационного письма от 05.12.2007 N 121, для возмещения судебных расходов стороне, в пользу которой принят судебный акт, значение имеет единственное обстоятельство - реальность понесенных расходов, независимо от способа определения размера вознаграждения и условий его выплаты.
Доводы ответчика о чрезмерности и неразумности заявленных истцом расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей, судом не могут быть приняты во внимание, как надлежащим образом не обоснованные и не подтвержденные соответствующими доказательствами. Между тем, как следует из протоколов судебных заседаний, представительство интересов индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П. осуществлял в арбитражном суде при рассмотрении настоящего дела адвокат Гусев А.Ю., что свидетельствует о фактическом оказании услуг.
Таким образом, заявленное истцом требование о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя на сумму 50 000 рублей подлежит удовлетворению.
Государственная пошлина в размере 12 233 рублей 13 копеек подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку п. 1 ст. 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта.
Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта").
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать договор аренды недвижимого имущества N 486-14/КДА от 20 марта 2014 года незаключенным.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591) в пользу индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны (ИНН 667208271215) неосновательное обогащение в сумме 261 656 рублей 20 копеек.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591) в пользу индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны (ИНН 667208271215) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 12 233 рублей 13 копеек, в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя 50 000 рублей 00 копеек.
5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591) в пользу индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны (ИНН 667208271215) проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму 323 889 рублей 33 копеек по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на день вынесения решения суда, в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу настоящего решения и до полной уплаты взысканной суммы.
6. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 11.12.2014 ПО ДЕЛУ N А60-26441/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 11 декабря 2014 г. по делу N А60-26441/2014
Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2014 года
Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Пшеничниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Ю. Потаповой рассмотрел дело N А60-26441/2014
по иску индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны (ИНН 667208271215, ОГРН 308667219200016)
к ООО "УралИнвест" (ИНН 5905238591, ОГРН 1055902893529)
о признании договора незаключенным и взыскании неосновательного обогащения,
а также по встречному иску
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591, ОГРН 1055902893529)
к индивидуальному предпринимателю Сафроновой Елене Петровне (ИНН 667208271215, ОГРН 308667219200016)
о взыскании 1 396 003 рублей 89 копеек по договору аренды нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
- От ИП Сафроновой Е.П.: Сафронова Е.П. - лично, по паспорту; Гусев А.Ю. - доверенность от 01.06.2014;
- От ООО "УралИнвест": Гребенщикова А.И. - доверенность от 27.08.2014.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Истец - индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П. - обратился в арбитражный суд с иском к ответчику ООО "УралИнвест" - о признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества N 486-14/КДА от 20.03.2014 года и взыскании неосновательного обогащения в сумме 261 656 рублей 20 копеек, а также о возмещении судебных расходов в виде оплаты госпошлины и услуг представителя.
В обоснование наличия у ответчика обязанности выплатить истцу неосновательное обогащение истцом приведены следующие доводы.
В период фактического пользования нежилыми помещениями истец в адрес ответчика перечислил обеспечительный взнос в связи с намерением заключить договор аренды на занимаемые помещения; платежи за оказание коммунальных услуг; ремонтные (отделочные) работы занимаемых помещений.
Поскольку на дату подачи иска договор аренды со стороны истца не подписан, отношения по использованию помещения прекратились, предприниматель полагает, что указанные платежи являются неосновательным обогащением ответчика.
Ответчик с исковыми требованиями не согласен, оспаривает наличие у него неосновательного обогащения, поскольку истец проводил ремонтные работы по своему усмотрению и для своей предпринимательской деятельности.
Кроме того, ответчик полагает, что договор аренды недвижимого имущества N 486-14/КДА от 20.03.2014 года подписан обеими сторонами и является заключенным.
Определением от 16.10.2014 года арбитражным судом принято к производству встречное исковое заявление ООО "УралИнвест" о взыскании с индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны задолженности по договору аренды нежилого помещения в сумме 1 396 003 рублей 89 копеек.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
01 марта 2014 года ООО "УралИнвест" выставило индивидуальному предпринимателю Сафроновой Е.П. счет N 940 на оплату обеспечительного взноса в соответствии с Договором аренды нежилого помещения N 485-14/КДА от 20.03.2014 года на сумму 7 131,7 долларов США.
Указанный счет оплачен истцом 01.03.2014 года по приходному кассовому ордеру N 20140301/613425 в сумме 235 346 рублей 10 копеек, платежному поручению от 01.03.2014 года N 20140301/612339.
31 марта 2014 года ООО "УралИнвест" выставило индивидуальному предпринимателю Сафроновой Е.П. счет N 515 на оплату дополнительной арендной платы в соответствии с Договором аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года на сумму 3 084 рубля 80 копеек, который оплачен по приходному кассовому ордеру N 4238271 в сумме 3 084 рубля 80 копеек от 21.04.2014 года.
Счет N 1417 от 16.04.2014 года на оплату постоянной арендной платы в соответствии с Договором аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года за март - май 2014 года на сумму 703,8 доллара США, оплачен по приходному кассовому ордеру N 4238211 в сумме 23 225 рублей 40 копеек от 21.04.2014 года.
Всего платежи индивидуального предпринимателя составили 261 656 рублей 20 копеек, которые, по мнению истца, составляют неосновательное обогащение ответчика.
23 мая 2014 года индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П. направила ООО "УралИнвест" в лице заместителя директора УК "КомсоМОЛЛ-Екатеринбург" заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года в двустороннем порядке (вх. N 140523-10614 от 23.05.2014 г.).
29 мая 2014 года индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П. направила ООО "УралИнвест" в лице заместителя директора УК "КомсоМОЛЛ-Екатеринбург" заявление с просьбой выдать ей соглашение на расторжение договора аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года (вх. N 140529-10641 от 29.05.2014 г.).
Как указывает истец, 23.05.2014 г. помещение N 83 в зоне фуд-корта было сдано службе безопасности ответчика.
Также 29 мая 2014 истцом были переданы ответчику заявления с просьбой выдать экземпляр договора аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года, который у истца отсутствовал (вх. N 140529-10640 от 29.05.2014 г.), экземпляр акта приема-передачи помещения N 83 в зоне фуд-корта (вх. N 140529-10639 от 29.05.2014 г.).
В ответ на заявления ответчиком направлено письмо исх. N 10307 от 30 мая 2014 года о наличии у индивидуального предпринимателя задолженности по оплате обеспечительного взноса, оплате постоянной части арендной платы и оплате дополнительной арендной платы; а также содержащее разъяснение относительно предусмотренного договором порядка расторжения договора.
Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на нормы статей 421, 160 и 438 ГК РФ, согласно которым, по его мнению, действия индивидуального предпринимателя, а именно: принятие имущества, оплата обеспечительного взноса, дополнительной арендной платы, проведение отделочных работ в помещении) подтверждают принятие оферты арендодателя (ответчика) и ее акцепт, а, следовательно, и факт заключения договора.
В подтверждение своих доводов ответчиком представлена копия подписанного сторонами договора N 486-14/КДА аренды нежилого помещения от 20.03.2014 года с Приложением N 1, Приложением N 2 Акт приема-передачи от 20.03.2014 года, Приложением N 3 Профиль деятельности арендатора, а также приложениями NN 5 - 7.
Как следует из пункта 1.1 представленного ответчиком договора аренды нежилого помещения N 486-14/КДА от 20.03.2014 года, ООО "УралИнвест" (арендодатель) обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а Арендатор (индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П.) обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за нежилое помещение на Объекте, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, дублер Сибирского тракта, дом 2 в здании литера А, нежилое помещение N 83 на третьем этаже общей площадью 60,80 кв. м. согласно поэтажному плану (приложение N 4).
Срок действия договора указан до 20 февраля 2015 года.
Согласно пункту 2.2 в течение срока действия настоящего договора Стороны обязаны заключить долгосрочный договор аренды сроком до 20 февраля 2016 года на тех же условиях, что и условия настоящего договора.
Рассмотрев исковые требования, заслушав представителей сторон, суд полагает, что исковые требования индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П. подлежат удовлетворению на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как видно из материалов дела, истец обратился к ответчику с предложением заключить договор аренды нежилого помещения (офертой) во вновь построенном ТРЦ "КомсоМОЛЛ" для размещения в нем предприятия общественного питания.
01 марта 2014 года индивидуальному предпринимателю было предложено оплатить обеспечительный взнос в соответствии с Договором аренды нежилого помещения N 485-14/КДА от 20.03.2014 года на сумму 7 131,7 долларов США на основании предъявленного ему ответчиком счета N 940.
Таким образом, из фактических обстоятельств дела следует, что обеспечительный взнос был оплачен истцом в отсутствие заключенного сторонами договора аренды. Размер перечисленного индивидуальным предпринимателем обеспечительного взноса составил 235 346 рублей 10 копеек.
Из материалов дела не представляется возможным достоверно установить, когда именно индивидуальному предпринимателю Сафроновой Е.П. был передан ответчиком проект договора аренды для подписания, однако из самого договора видно, что он датирован 20 марта 2014 года.
Статья 433 ГК РФ определяет момент заключения договора, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из буквального толкования данной нормы следует, что для определения момента заключения договора определяющее значение имеет получение лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии со статьей 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
В рассматриваемой ситуации лицом, направившим оферту, является индивидуальный предприниматель Сафронова Е.П., что следует из обстоятельств дела, поскольку именно индивидуальный предприниматель выступил инициатором заключения договора в конкретном торгово-развлекательном центре. О направлении оферты свидетельствует и факт оплаты 01.03.2014 года обеспечительного взноса, а также подписания ею проекта договора аренды и передача его арендодателю.
Под акцептом согласно статье 438 ГК РФ признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Согласно статье 441 ГК РФ договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.
Как видно из материалов дела, ответчиком не был своевременно подписан и передан индивидуальному предпринимателю договор аренды недвижимого имущества - в течение двух месяцев с момента направления оферты, а также до момента обращения истца с иском в арбитражный суд. Подписанный экземпляр договора аренды представлен ответчиком в судебном заседании для приобщения к материалам дела.
Таким образом, суд делает вывод о том, что акцепт не был направлен индивидуальному предпринимателю в течение нормально необходимого для этого времени, а, следовательно, не получен лицом, направившим оферту. Доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено.
При этом суд не признает в качестве акцепта фактическую передачу помещения индивидуальному предпринимателю (согласно подписанному акту от 20.03.2014 года), поскольку данный факт может свидетельствовать о согласовании только одного из существенных условий договора аренды.
Кроме того, как уже было сказано выше по смыслу статьи 433 ГК РФ, договор, для заключения которого в соответствии с законом необходима также передача имущества, считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Следовательно, для определения момента заключения таких договоров необходимо установить два момента: получение акцепта и передача имущества. Соблюдение только одного из условий не может свидетельствовать о заключении сторонами договора аренды.
Кроме того, ответчик 30 мая 2014 года прекратил доступ сотрудников и представителей индивидуального предпринимателя в арендуемое помещение для ведения коммерческой деятельности, ограничил ввоз/вывоз товара в арендуемое помещение, приостановил оказание услуг по обеспечению помещения электроэнергией односторонним волевым решением, что подтверждается письмом исх. N 10307 от 30 мая 2014 года, и не оспаривается ответчиком, без соблюдения какой-либо установленной законом или договором процедуры прекращения договора.
Данный факт также явно свидетельствует о том, что у индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П. по состоянию на 30 мая 2014 года не возникло никаких обязательств (прав и обязанностей) в отношении спорного помещения, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, дублер Сибирского тракта, дом 2 в здании литера А, нежилое помещение N 83 на третьем этаже общей площадью 60,80 кв. м. согласно поэтажному плану (приложение N 4).
Договор, являющийся незаключенным, не порождает последствий, на которые был направлен, является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Поскольку судом установлено, что договор аренды N 486-14/КДА от 20.03.2014 года не является заключенным, перечисленные в оплату по данному договору платежи в сумме 261 656 рублей 20 копеек составляют неосновательное обогащение ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании статьи 1102 и пункта 1 статьи 1104 ГК РФ.
Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
Применяя названные положения, следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" пунктах 9 - 11 при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
Как видно из материалов дела, истец в данном случае оказался слабой стороной договора, поскольку не имел возможности согласования иного содержания отдельных условий договора. Следовательно, в том случае, если бы договор аренды сторонами был заключен, истец был бы вправе требовать расторжения данного договора, а суду надлежало бы применить к данному договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию индивидуального предпринимателя.
Несмотря на то, что у истца, очевидно, имелась возможность заключить аналогичный договор с третьими лицами (об аренде помещения в другом ТРЦ), внесение ответчиком в договор явно несправедливых договорных условий все-таки не может быть признано правомерным, учитывая, в частности, явный дисбаланс сил со стороны собственника (в лице управляющей компании) сдаваемых в аренду помещений, и субъекта малого предпринимательства - индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П.
Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.
В частности, с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.
Доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для ответчика существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует, в материалах дела отсутствуют.
Принцип добросовестности установлен среди основных начал гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ). Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Недобросовестное, равно как и незаконное, поведение лиц не может приносить им какие-либо преимущества (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая вышеизложенное, не подлежат удовлетворению заявленные ООО "УралИнвест" встречные исковые требования о взыскании с индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П. задолженности по оплате Обеспечительного взноса в размере 627,68 долларов США, задолженности по арендной плате в сумме 27 337,08 доллара США, задолженности по дополнительной арендной плате в сумме 78 769 рублей 76 копеек, пени в сумме 413 831 рубль 99 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 278 рублей 50 копеек.
При этом тот факт, что с момента передачи помещения и до июня 2014 года истец находился в спорном помещении и осуществлял в нем ремонт, не может быть принят судом как свидетельствующий об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения в части перечисленной истцом постоянной и дополнительной арендной платы. Договор аренды не был заключен не по вине истца, пребывание в спорном помещении было для индивидуального предпринимателя экономически не выгодным, кроме того, ответчиком не были выполнены принятые на себя обязательства по привлечению клиентов в ТРЦ и созданию для них оптимальных условий для подъезда и парковки.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" суд по аналогии руководствуется следующим.
Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.
Вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. В частности, если возвращается имущество, бывшее в использовании, подлежит возмещению износ данного имущества, определяемый расчетным путем, при этом заинтересованное лицо может доказать, что фактический износ превышал расчетный ввиду чрезмерного использования, которому подвергалось имущество.
К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).
Как видно из условий спорного договора, помещение подлежало передаче в состоянии, требующем отделки, проведения необходимых коммуникаций и т.д., то есть в аренду передавались фактически одни стены. Условиями договора аренды в редакции ответчика предполагалось, что все затраты, связанные с приведением помещения в состояние, необходимое для осуществления в нем какого-либо вида деятельности, возлагаются на арендатора.
По мнению суда, данные условия выходят за рамки предусмотренной законом обязанности арендатора по осуществлению текущего ремонта и производства работ, связанных с конкретным видом деятельности, осуществляемым арендатором, а также обязанности арендатора возвратить помещение в состоянии, в котором оно было получено.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "Обзор практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, должно доказать их размер и факт выплаты, а доказывание чрезмерности расходов на оплату услуг представителя возложено на сторону, с которой эти расходы подлежат взысканию.
В обоснование размера расходов на оплату услуг представителя истец представил квитанцию к приходному кассовому ордеру N 10 от 20.06.2014 года; общая сумма платежа составила 50 000 рублей.
Исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 6 информационного письма от 05.12.2007 N 121, для возмещения судебных расходов стороне, в пользу которой принят судебный акт, значение имеет единственное обстоятельство - реальность понесенных расходов, независимо от способа определения размера вознаграждения и условий его выплаты.
Доводы ответчика о чрезмерности и неразумности заявленных истцом расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей, судом не могут быть приняты во внимание, как надлежащим образом не обоснованные и не подтвержденные соответствующими доказательствами. Между тем, как следует из протоколов судебных заседаний, представительство интересов индивидуального предпринимателя Сафроновой Е.П. осуществлял в арбитражном суде при рассмотрении настоящего дела адвокат Гусев А.Ю., что свидетельствует о фактическом оказании услуг.
Таким образом, заявленное истцом требование о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя на сумму 50 000 рублей подлежит удовлетворению.
Государственная пошлина в размере 12 233 рублей 13 копеек подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку п. 1 ст. 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта.
Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта").
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать договор аренды недвижимого имущества N 486-14/КДА от 20 марта 2014 года незаключенным.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591) в пользу индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны (ИНН 667208271215) неосновательное обогащение в сумме 261 656 рублей 20 копеек.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591) в пользу индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны (ИНН 667208271215) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 12 233 рублей 13 копеек, в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя 50 000 рублей 00 копеек.
5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591) в пользу индивидуального предпринимателя Сафроновой Елены Петровны (ИНН 667208271215) проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму 323 889 рублей 33 копеек по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на день вынесения решения суда, в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу настоящего решения и до полной уплаты взысканной суммы.
6. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
И.В.ПШЕНИЧНИКОВА
И.В.ПШЕНИЧНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)