Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.05.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 25.05.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Улитенко В.Н. (доверенность от 06.05.2014 N 62 АА 903223), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Крючковой Татьяны Алексеевны на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.01.2015 по делу N А54-3295/2014 (судья Сельдемирова В.А.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Крючкова Татьяна Алексеевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РентВест" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.04.2005 за период с 01.04.2012 по 01.11.2013 в сумме 11 623 510 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.04.2011 по 30.09.2013 в сумме 8 564 578 руб. 04 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Пирамида", общество с ограниченной ответственностью "Хоум Групп", Зорин Сергей Алексеевич, Зорина Наталья Николаевна, Зорина Анастасия Сергеевна в лице законного представителя Зориной Натальи Николаевны.
Определением суда от 17.09.2014 произведена замена третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Пирамида" его процессуальным правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "ПРИНЦИП".
Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Крючкова Татьяна Алексеевна просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Считает, что ООО "РентВест" приняло на себя, в том числе существующую обязанность прежних арендаторов по погашению задолженности перед одним из арендодателей ИП Крючковой Т.А., ссылается на пункт 1.4 соглашения, согласно которому объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания, который существует на момент подписи данного соглашения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между предпринимателем Зориным Сергеем Алексеевичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АльфаРусьИнвест" (арендатор) заключен договор аренды от 07.04.2005, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование здание, лит. А, общей площадью 5148,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30 а (т. 1, л.д. 110-115).
Согласно пункту 1.5 договора срок действия договора составляет 10 лет со дня государственной регистрации. Государственная регистрация договора произведена 20.04.2005.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязан вносить арендодателю за пользование зданием ежемесячно арендную плату на условиях, в сумме и сроках, указанных в Протоколе согласования арендных платежей (Приложение N 2, которое является неотъемлемой частью договора).
Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендная плата за текущий месяц должна перечисляться на расчетный (лицевой) счет арендодателя до первого числа следующего месяца.
Согласно пункту 1.4 договора арендатор вправе без письменного согласия арендодателя сдавать все здание по частям в субаренду (поднайм), в безвозмездное пользование третьим лицам.
На основании соглашения от 23.07.2009 (т. 1, л.д. 119-121) общество с ограниченной ответственностью "АльфаРусьИнвест" (арендатор) передало обществу с ограниченной ответственностью "Пирамида" (новый арендатор) все права и обязанности по договору аренды от 07.04.2005.
Согласно пункту 1.1 соглашения площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений здания составляла 8002,8 кв. м.
Соглашение 27.07.2009 прошло государственную регистрацию.
Решением Октябрьского районного суда города Рязани от 22.09.2010 по делу N 2-806/2010 удовлетворены исковые требования Крючковой Татьяны Алексеевны к Зорину Сергею Алексеевичу о разделе совместно нажитого имущества. В результате раздела имущества в собственность Крючковой Т.А. и Зорина С.А. выделено по 1/2 доли в праве собственности на здание, лит. А, кадастровый (или условный) номер объекта 62-62-01/024/2008-54, назначение объекта нежилое, площадью 8002,8 кв. м, адрес (местоположение объекта): Рязанская обл., г. Рязань, ул. Новоселов, 30 а.
На основании решения суда за Крючковой Т.А. зарегистрировано право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанное здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.11.2010 (т. 1, л.д. 11).
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.11.2011 по делу N А54-1749/2011 (т. 1, л.д. 67-77).
Суд пришел к выводу, что с даты государственной регистрации права собственности Крючковой Т.А. на долю в праве общей собственности на здание она также является арендодателем в договоре аренды от 07.04.2005, договор аренды будет являться договором с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Указанным решением с ООО "Пирамида" в пользу индивидуального предпринимателя Крючковой Т.А. взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2010 года по апрель 2011 года в сумме 3 035 269 руб., а также пени за период с 01.01.2011 по 21.04.2011 в сумме 160 563 руб. 99 коп.
В дальнейшем между ООО "Пирамида" (арендатор) и ООО "Хоум Групп" (новый арендатор) заключено соглашение от 06 мая 2013 года о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому арендатор возмездно передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5 148,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а (т. 1, л.д. 12-15). Площадь здания на момент подписания соглашения составляет 8002,8 кв. м. На момент заключения соглашения собственниками объекта недвижимости, являющегося объектом аренды по договору аренды от 07.04.2005, являются Зорина А.С. и Крючкова Т.А. (арендодатели).
Согласно пункту 1.4 соглашения, объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды, который существует на момент подписания настоящего соглашения.
Права и обязанности арендатора по договору аренды здания переходят к новому арендатору с даты государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении Росреестра по Рязанской области. С даты государственной регистрации настоящего соглашения новый арендатор становится ответственным перед арендодателями по договору аренды здания и приобретает обязанность по уплате арендной платы в соответствии с договором аренды здания, что установлено в пункте 1.5 соглашения.
Государственная регистрация соглашения о перенайме от 06.05.2013 произведена регистрирующим органом 04.06.2013.
Между ООО "Хоум Групп" (арендатор) и ООО "РентВест" (новый арендатор) заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 31.01.2014 07.04.2005, согласно которому арендатор возмездно передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5 148,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30 а (т. 1, л.д. 16-19). Площадь здания на момент подписания соглашения составляет 8002,8 кв. м. На момент заключения соглашения собственниками объекта недвижимости, являющегося объектом аренды по договору аренды от 07.04.2005, являются Зорина А.С. и Крючкова Т.А. (арендодатели).
Согласно пункту 1.4 соглашения, объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды, который существует на момент подписания настоящего соглашения.
Права и обязанности арендатора по договору аренды здания переходят к новому арендатору с даты государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении Росреестра по Рязанской области. С даты государственной регистрации соглашения новый арендатор становится ответственным перед арендодателями по договору аренды здания и приобретает обязанность по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды здания, что закреплено в пункте 1.5 соглашения.
Государственная регистрация соглашения о перенайме от 31.01.2014 произведена регистрирующим органом 05.03.2014.
Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендных платежей за период с апреля 2012 года по 01.11.2013 в сумме 11 623 510 руб., индивидуальный предприниматель Крючкова Т.А. обратилась в суд с иском о взыскании задолженности в указанной сумме, начислив договорную неустойку в сумме 8 564 578 руб. 04 коп.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды здания от 07.04.2005, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 ГК РФ к сделкам по передаче прав и обязанностей.
Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.
Довод заявителя жалобы о том, что ООО "РентВест" приняло на себя, в том числе существующую обязанность прежних арендаторов по погашению задолженности перед одним из арендодателей ИП Крючковой Т.А., отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим пользованием арендованным имуществом, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда пользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. В связи с этим, сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.
В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.
В частности, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Толкование норм главы 24 ГК РФ применительно к статье 432 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.
Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющим индивидуализировать передаваемую задолженность. При отсутствии такого соглашения обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным арендатором.
Указанная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 N ВАС-12256/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2011 по делу N А32-26403/2010, постановлениях ФАС Уральского округа от 28.06.2012 по делу N А07-14720/2011, от 07.04.2014 по делу N А07-3685/2013.
Текстом Соглашения от 31.01.2014 о перенайме опровергается довод апеллянта о том. что ООО "РенгВест" приняло на себя, в том числе, существующую обязанность прежних арендаторов по погашению задолженности перед ИП Крючковой Т.А.
Статьей 615 ГК РФ предусматривается возможность передачи только совокупности прав и обязанностей по договору аренды (перенайм).
Право аренды как право пользование имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования, которые вытекают из закона (статьи 615. 616. 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, и также возврата после прекращения аренды (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной").
К лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права и обязанности. Однако, для принятия на себя обязанности по внесению арендной платы не только на будущее время, но и ранее возникшей (перевод долга), новый арендатор должен был прямо выразить на то свою волю.
При этом должна быть конкретизирована сумма задолженности, период ее образования.
Суд отмечает, что соглашение от 31.01.2014 о перенайме по договору аренды здания (в том числе, пункт 1.4) не содержит положений о переводе на нового арендатора обязательств прежнего арендатора по погашению ранее возникшей задолженности. В соглашении не указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, а также период образования задолженности.
Ссылка заявителя жалобы на пункт 1.4 соглашения, согласно которому объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания, который существует на момент подписи данного соглашения, является несостоятельной и не принимается апелляционным судом во внимание, поскольку содержание данного пункта не свидетельствует о переводе задолженности ООО "Хоум Групп" на ООО "РентВест".
Судом также учтено, что согласно статье 391 ГК РФ к форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пункте 2 статьи 389 ГК РФ, согласно которым уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение от 31.01.2014 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2005 может считаться заключенным и порождать правовые последствия только с момента его государственной регистрации, т.е. с 05.03.2014. До указанного момента обязанности арендатора по внесению арендных платежей по договору аренды от 07.04.2005 должен нести первоначальный арендатор, что и было согласовано сторонами в пункте 1.5 соглашения от 31.01.2014.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежей за период с 01.04.2012 по 01.11.2013, ввиду отсутствия на то правовых оснований.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.01.2015 по делу N А54-3295/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.05.2015 N 20АП-1420/2015 ПО ДЕЛУ N А54-3295/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2015 г. по делу N А54-3295/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20.05.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 25.05.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Улитенко В.Н. (доверенность от 06.05.2014 N 62 АА 903223), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Крючковой Татьяны Алексеевны на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.01.2015 по делу N А54-3295/2014 (судья Сельдемирова В.А.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Крючкова Татьяна Алексеевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РентВест" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.04.2005 за период с 01.04.2012 по 01.11.2013 в сумме 11 623 510 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.04.2011 по 30.09.2013 в сумме 8 564 578 руб. 04 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Пирамида", общество с ограниченной ответственностью "Хоум Групп", Зорин Сергей Алексеевич, Зорина Наталья Николаевна, Зорина Анастасия Сергеевна в лице законного представителя Зориной Натальи Николаевны.
Определением суда от 17.09.2014 произведена замена третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Пирамида" его процессуальным правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "ПРИНЦИП".
Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Крючкова Татьяна Алексеевна просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Считает, что ООО "РентВест" приняло на себя, в том числе существующую обязанность прежних арендаторов по погашению задолженности перед одним из арендодателей ИП Крючковой Т.А., ссылается на пункт 1.4 соглашения, согласно которому объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания, который существует на момент подписи данного соглашения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между предпринимателем Зориным Сергеем Алексеевичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АльфаРусьИнвест" (арендатор) заключен договор аренды от 07.04.2005, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование здание, лит. А, общей площадью 5148,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30 а (т. 1, л.д. 110-115).
Согласно пункту 1.5 договора срок действия договора составляет 10 лет со дня государственной регистрации. Государственная регистрация договора произведена 20.04.2005.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязан вносить арендодателю за пользование зданием ежемесячно арендную плату на условиях, в сумме и сроках, указанных в Протоколе согласования арендных платежей (Приложение N 2, которое является неотъемлемой частью договора).
Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендная плата за текущий месяц должна перечисляться на расчетный (лицевой) счет арендодателя до первого числа следующего месяца.
Согласно пункту 1.4 договора арендатор вправе без письменного согласия арендодателя сдавать все здание по частям в субаренду (поднайм), в безвозмездное пользование третьим лицам.
На основании соглашения от 23.07.2009 (т. 1, л.д. 119-121) общество с ограниченной ответственностью "АльфаРусьИнвест" (арендатор) передало обществу с ограниченной ответственностью "Пирамида" (новый арендатор) все права и обязанности по договору аренды от 07.04.2005.
Согласно пункту 1.1 соглашения площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений здания составляла 8002,8 кв. м.
Соглашение 27.07.2009 прошло государственную регистрацию.
Решением Октябрьского районного суда города Рязани от 22.09.2010 по делу N 2-806/2010 удовлетворены исковые требования Крючковой Татьяны Алексеевны к Зорину Сергею Алексеевичу о разделе совместно нажитого имущества. В результате раздела имущества в собственность Крючковой Т.А. и Зорина С.А. выделено по 1/2 доли в праве собственности на здание, лит. А, кадастровый (или условный) номер объекта 62-62-01/024/2008-54, назначение объекта нежилое, площадью 8002,8 кв. м, адрес (местоположение объекта): Рязанская обл., г. Рязань, ул. Новоселов, 30 а.
На основании решения суда за Крючковой Т.А. зарегистрировано право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанное здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.11.2010 (т. 1, л.д. 11).
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.11.2011 по делу N А54-1749/2011 (т. 1, л.д. 67-77).
Суд пришел к выводу, что с даты государственной регистрации права собственности Крючковой Т.А. на долю в праве общей собственности на здание она также является арендодателем в договоре аренды от 07.04.2005, договор аренды будет являться договором с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Указанным решением с ООО "Пирамида" в пользу индивидуального предпринимателя Крючковой Т.А. взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2010 года по апрель 2011 года в сумме 3 035 269 руб., а также пени за период с 01.01.2011 по 21.04.2011 в сумме 160 563 руб. 99 коп.
В дальнейшем между ООО "Пирамида" (арендатор) и ООО "Хоум Групп" (новый арендатор) заключено соглашение от 06 мая 2013 года о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому арендатор возмездно передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5 148,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а (т. 1, л.д. 12-15). Площадь здания на момент подписания соглашения составляет 8002,8 кв. м. На момент заключения соглашения собственниками объекта недвижимости, являющегося объектом аренды по договору аренды от 07.04.2005, являются Зорина А.С. и Крючкова Т.А. (арендодатели).
Согласно пункту 1.4 соглашения, объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды, который существует на момент подписания настоящего соглашения.
Права и обязанности арендатора по договору аренды здания переходят к новому арендатору с даты государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении Росреестра по Рязанской области. С даты государственной регистрации настоящего соглашения новый арендатор становится ответственным перед арендодателями по договору аренды здания и приобретает обязанность по уплате арендной платы в соответствии с договором аренды здания, что установлено в пункте 1.5 соглашения.
Государственная регистрация соглашения о перенайме от 06.05.2013 произведена регистрирующим органом 04.06.2013.
Между ООО "Хоум Групп" (арендатор) и ООО "РентВест" (новый арендатор) заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 31.01.2014 07.04.2005, согласно которому арендатор возмездно передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5 148,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30 а (т. 1, л.д. 16-19). Площадь здания на момент подписания соглашения составляет 8002,8 кв. м. На момент заключения соглашения собственниками объекта недвижимости, являющегося объектом аренды по договору аренды от 07.04.2005, являются Зорина А.С. и Крючкова Т.А. (арендодатели).
Согласно пункту 1.4 соглашения, объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды, который существует на момент подписания настоящего соглашения.
Права и обязанности арендатора по договору аренды здания переходят к новому арендатору с даты государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении Росреестра по Рязанской области. С даты государственной регистрации соглашения новый арендатор становится ответственным перед арендодателями по договору аренды здания и приобретает обязанность по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды здания, что закреплено в пункте 1.5 соглашения.
Государственная регистрация соглашения о перенайме от 31.01.2014 произведена регистрирующим органом 05.03.2014.
Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендных платежей за период с апреля 2012 года по 01.11.2013 в сумме 11 623 510 руб., индивидуальный предприниматель Крючкова Т.А. обратилась в суд с иском о взыскании задолженности в указанной сумме, начислив договорную неустойку в сумме 8 564 578 руб. 04 коп.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды здания от 07.04.2005, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 ГК РФ к сделкам по передаче прав и обязанностей.
Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.
Довод заявителя жалобы о том, что ООО "РентВест" приняло на себя, в том числе существующую обязанность прежних арендаторов по погашению задолженности перед одним из арендодателей ИП Крючковой Т.А., отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим пользованием арендованным имуществом, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда пользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. В связи с этим, сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.
В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.
В частности, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Толкование норм главы 24 ГК РФ применительно к статье 432 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.
Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющим индивидуализировать передаваемую задолженность. При отсутствии такого соглашения обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным арендатором.
Указанная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 N ВАС-12256/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2011 по делу N А32-26403/2010, постановлениях ФАС Уральского округа от 28.06.2012 по делу N А07-14720/2011, от 07.04.2014 по делу N А07-3685/2013.
Текстом Соглашения от 31.01.2014 о перенайме опровергается довод апеллянта о том. что ООО "РенгВест" приняло на себя, в том числе, существующую обязанность прежних арендаторов по погашению задолженности перед ИП Крючковой Т.А.
Статьей 615 ГК РФ предусматривается возможность передачи только совокупности прав и обязанностей по договору аренды (перенайм).
Право аренды как право пользование имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования, которые вытекают из закона (статьи 615. 616. 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, и также возврата после прекращения аренды (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной").
К лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права и обязанности. Однако, для принятия на себя обязанности по внесению арендной платы не только на будущее время, но и ранее возникшей (перевод долга), новый арендатор должен был прямо выразить на то свою волю.
При этом должна быть конкретизирована сумма задолженности, период ее образования.
Суд отмечает, что соглашение от 31.01.2014 о перенайме по договору аренды здания (в том числе, пункт 1.4) не содержит положений о переводе на нового арендатора обязательств прежнего арендатора по погашению ранее возникшей задолженности. В соглашении не указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, а также период образования задолженности.
Ссылка заявителя жалобы на пункт 1.4 соглашения, согласно которому объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания, который существует на момент подписи данного соглашения, является несостоятельной и не принимается апелляционным судом во внимание, поскольку содержание данного пункта не свидетельствует о переводе задолженности ООО "Хоум Групп" на ООО "РентВест".
Судом также учтено, что согласно статье 391 ГК РФ к форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пункте 2 статьи 389 ГК РФ, согласно которым уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение от 31.01.2014 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2005 может считаться заключенным и порождать правовые последствия только с момента его государственной регистрации, т.е. с 05.03.2014. До указанного момента обязанности арендатора по внесению арендных платежей по договору аренды от 07.04.2005 должен нести первоначальный арендатор, что и было согласовано сторонами в пункте 1.5 соглашения от 31.01.2014.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежей за период с 01.04.2012 по 01.11.2013, ввиду отсутствия на то правовых оснований.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.01.2015 по делу N А54-3295/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)