Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коляда В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Хрипунова М.И.,
судей Медзелец Д.В., Титовой О.Г.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 февраля 2013 года апелляционную жалобу Министерства образования Московской области в интересах несовершеннолетней Ф.Н. на решение Серпуховского городского суда Московской области от 26 октября 2012 года по гражданскому делу по иску Министерства образования Московской области в интересах несовершеннолетней Ф.Н. к В.Л., В.С., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеки, восстановлении регистрации по месту жительства,
заслушав доклад судьи Титовой О.Г.,
объяснения В.С., представителя Министерства образования Московской области по доверенности - П., представителя несовершеннолетней Ф.Н. - Т.
установила:
Министерство образования Московской области в интересах несовершеннолетней Ф.Н. обратилось в суд с иском В.Л., В.С., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеки, восстановлении регистрации по месту жительства.
В обоснование заявленных требований указано, что Управлением опеки и попечительства Министерства образования МО по городскому округу Серпухов (далее по тексту "Управление") издано распоряжение N 500-р, согласно которому отцу ребенка Ф.А. было разрешено отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, по адресу: <адрес>, при условии обеспечения прав на жилье в виде приобретения прав несовершеннолетней на квартиру по адресу: <адрес>. Управлению стало известно, что указанное ими распоряжении исполнено не было. В настоящее время несовершеннолетняя Ф.Н. зарегистрирована по адресу: <адрес>, у постороннего лица, на жилой площади не пригодной для проживания. На сегодняшний день несовершеннолетняя Ф.Н. является сиротой, ее мать Ф.Т. умерла в 2010 году, а отец Ф.А., в 2012 году. 08.11.2011 года девочка была снята с регистрационного учета по адресу: <адрес>-а, <адрес> без согласования с органами опеки и попечительства. Управление полагает, что право собственности несовершеннолетней было грубо нарушено, поскольку принадлежащая на праве собственности квартира несовершеннолетней Ф.Н. могла быть продана только при соблюдении условия покупки четырех комнатной квартиры в собственность девочки, что выполнено не было. В закладной В.С. и В.Л. указано в качестве основания - договор купли-продажи квартиры от 14.11.2011 года. Однако, орган опеки не согласовывал сделку по отчуждению квартиры ребенка с установлением ипотеки. Из пункта 12 договора купли-продажи квартиры следует, что в связи с отсрочкой оплаты N после государственной регистрации договора, должна была быть зарегистрирована ипотека в силу закона в интересах малолетнего продавца квартиры - Ф.Н., а не в интересах ОАО "Сбербанк России", Так, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, продаваемые в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Однако, даже в силу указанной нормы права ребенка были нарушены. Права ОАО "Сбербанк России" обеспечены закладной В.С. и В.Л., а права ребенка не обеспечены ни записью в ЕГРП, ни закладной в обеспечение денежного обязательства на сумму N. Квартира куплена В.Л., В.С. у Ф.Н. за N, но деньги на счет несовершеннолетней перечислены не были. Истец просил признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры, применить последствия недействительности сделки, прекратив запись о регистрации права общей долевой собственности покупателей В.Л. и В.С. на указанную квартиру, признать за несовершеннолетней Ф.Н. право собственности на указанную квартиру, прекратить запись об ипотеке в силу закона, восстановить регистрацию по месту жительства.
В судебном заседании представитель Министерства образования Московской области исковые требования поддержала.
Законный представитель несовершеннолетний Ф.Н. представитель Непецинского детского дома-школы Московской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.
Ответчик - В.С. иск не признал, пояснил, что он с женой В.Л. являются добросовестными покупателями, все условия сделки с их стороны были выполнены. На тот момент представителем девочки был ее отец, все компетентные органы проверяли все документы неоднократно.
Ответчик - В.Л. в судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещена.
Ответчик - представитель ОАО "Сбербанк России" иск не признал, пояснил, что банк является ненадлежащим ответчиком, так как не является стороной по оспариваемой сделке.
Третье лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.
Третье лицо - Н. в судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещена.
Третье лицо - Представитель третьего лица ГКУ СО МО "Серпуховский районный социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних" в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.
Решением Серпуховского городского суда Московской области от 26 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований - отказано.
В апелляционной жалобе Министерства образования Московской области просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Согласно п. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции было установлено, что отец несовершеннолетней Ф.Н. - Ф.А. умер 19.03.2012 года.
Мать несовершеннолетней Ф.Н. - Ф.Т. умерла 29.05.2010 года.
Спорной является <адрес>-а по <адрес>.
Указанная квартира ранее находилась в собственности несовершеннолетней Ф.Н. на основании договора купли-продажи квартиры от 01.10.2004 года.
По договору купли-продажи от 14.11.2011 года спорная квартира была продана отцом несовершеннолетней - Ф.Н. - Ф.А. покупателям В.С. и В.Л.
До заключения сделки 15.09.2011 года отец Ф.Н. - Ф.А. обратился в органы опеки с письменным заявлением, в котором просил дать разрешение на продажу принадлежащей его дочери квартиры по указанному адресу, в связи с покупкой другого жилого помещения.
Распоряжением N 500-р от 29.09.2011 года Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по городскому округу Серпухов разрешило Ф.А. оформление договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, собственником которой являлась несовершеннолетняя Ф.Н., 28.10.2002 года рождения, при условии одновременного оформления договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры, по адресу: <адрес>, в собственность несовершеннолетней и ее регистрацию по данному адресу.
Согласно п. 3 указанному распоряжению, установлено, что контроль за исполнение распоряжения возложен на начальника управления опеки и попечительства.
Законный представитель Ф.Н. - ее отец Ф.А. умер 19.03.2012 года.
14.11.2011 года В.С., В.Л. в ОАО "Сбербанк России" был выдан кредит в размере <адрес> на приобретение трех комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>-а, <адрес>, ФИО3 и ФИО2 выдана закладная на указанную квартиру, залогодержателем является ОАО "Сбербанк России".
14.11.2011 года между Ф.А., действующим как законный представитель несовершеннолетней дочери Ф.Н. и покупателями В.С., В.Л. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Ф.А. продал за 3500 000 рублей В.С., В.Л., принадлежащую на праве собственности Ф.Н. трехкомнатную квартиру.
Как усматривается из материалов гражданского дела и установлено судом первой инстанции, после продажи квартиры был заключен другой договор от 23.11.2012 года о покупке на имя несовершеннолетней Ф.Н. на основании договора купли-продажи части жилого дома общей площадью 122.9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (доля в праве 3/4) и земельных участков общей площадью 489 кв. м, 128 кв. м, 63 кв. м. Вместе с ней сособственником является ее умерший отец - Ф.А.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что покупатели В.С. и В.Л. уплатили за приобретаемую ими спорную квартиру Ф.А. - отцу несовершеннолетней Ф.Н., действующему при совершении сделки от имени несовершеннолетней Ф.Н. денежную сумму в размере 3500 000 руб.
Государственная регистрация договора и перехода права общей долевой собственности произведены 21.11.2011 года.
Как установлено судом, стороны совершили и исполнили оспоримую сделку.
Само по себе отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего не влечет ничтожности сделки, как и наличие такого разрешения также не является для суда достаточным подтверждением законности сделки.
В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних и в чем это нарушение выразилось.
Суд пришел к выводу, что в связи со смертью Ф.А. он не может быть привлечен по настоящему гражданскому делу в качестве соответчика и фактически в силу универсального правопреемства несовершеннолетняя Ф.Н. выступает на его стороне.
В случае признания оспоримой сделки недействительной возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.
Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.
По смыслу ст. 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. При этом в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общего принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.
Суд указал, что исходя из содержания выданного родителю ребенка распоряжения его исполнение подразумевало заключение двух сделок (продажу одной квартиры, покупку другой квартиры).
Поскольку во вводной части Распоряжения указывалось на то, что имеется согласие всех заинтересованных лиц, суд пришел к правильному выводу о том, что представитель опеки вправе предъявить соответствующий иск к лицам, не исполняющим предварительную договоренность, либо отменить свое же распоряжение если заинтересованные лица совершили неправильные действия и уклонились от заключения сделок.
Законом РФ от 24.04.2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" закреплено специальное последствие несоблюдения требований органа опеки и попечительства.
В соответствии с ч. 4 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об опеке и попечительстве" при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Суд пришел к выводу, что при отсутствии в тексте договора купли-продажи условия об одновременной покупке квартиры, определенной в распоряжении органа опеки, последний имел право на предъявление иска не о признании его недействительным, а о расторжении оспариваемого договора.
Установив, что органами опеки не заявлялось и исковых требований о расторжении сделок по приобретению в ноябре 2011 года на имя Ф.Н. жилого помещения и земельного участка в <адрес>, суд пришел к выводу, что органы опеки и попечительства оспаривая одну сделку, фактически согласны с решением родителя несовершеннолетней о приобретении на имя ребенка за счет денежной суммы, вырученной от продажи квартиры другого жилого помещения, а не того, которое было указано в ранее выданном разрешении.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковые требования по заявленным основаниям и предмету иска, что не лишает истца предъявить исковые требования по иным основаниям.
Неисполнение обязательства по обеспечению жилищных прав несовершеннолетнего ребенка после заключения договора купли-продажи жилого помещения, собственником которого являлся несовершеннолетний, не может служить основанием для признания сделки по отчуждению жилого помещения недействительной.
Действующее гражданское законодательство не предусматривает ненадлежащее исполнение договора или неисполнение договора в качестве основания признания договора недействительным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и не включено условие о необходимости одновременной покупки квартиры и не исполнено распоряжение органа опеки, не могут быть приняты во внимание и не влекут отмены решения суда.
В случае не достижения соглашения по всем условиям договора и не включение обязательного условия в договор, договор считается незаключенным, т.е. законом предусмотрены иные последствия для действий сторон, которые были направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей.
Недействительность сделки и не заключенность договора, а также расторжение договора являются различными правовыми понятиями и имеют разные последствия.
Иных доводов, влияющих на законность вынесенного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Серпуховского городского суда Московской области от 26 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства образования Московской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2251/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. по делу N 33-2251/13
Судья Коляда В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Хрипунова М.И.,
судей Медзелец Д.В., Титовой О.Г.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 февраля 2013 года апелляционную жалобу Министерства образования Московской области в интересах несовершеннолетней Ф.Н. на решение Серпуховского городского суда Московской области от 26 октября 2012 года по гражданскому делу по иску Министерства образования Московской области в интересах несовершеннолетней Ф.Н. к В.Л., В.С., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеки, восстановлении регистрации по месту жительства,
заслушав доклад судьи Титовой О.Г.,
объяснения В.С., представителя Министерства образования Московской области по доверенности - П., представителя несовершеннолетней Ф.Н. - Т.
установила:
Министерство образования Московской области в интересах несовершеннолетней Ф.Н. обратилось в суд с иском В.Л., В.С., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеки, восстановлении регистрации по месту жительства.
В обоснование заявленных требований указано, что Управлением опеки и попечительства Министерства образования МО по городскому округу Серпухов (далее по тексту "Управление") издано распоряжение N 500-р, согласно которому отцу ребенка Ф.А. было разрешено отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, по адресу: <адрес>, при условии обеспечения прав на жилье в виде приобретения прав несовершеннолетней на квартиру по адресу: <адрес>. Управлению стало известно, что указанное ими распоряжении исполнено не было. В настоящее время несовершеннолетняя Ф.Н. зарегистрирована по адресу: <адрес>, у постороннего лица, на жилой площади не пригодной для проживания. На сегодняшний день несовершеннолетняя Ф.Н. является сиротой, ее мать Ф.Т. умерла в 2010 году, а отец Ф.А., в 2012 году. 08.11.2011 года девочка была снята с регистрационного учета по адресу: <адрес>-а, <адрес> без согласования с органами опеки и попечительства. Управление полагает, что право собственности несовершеннолетней было грубо нарушено, поскольку принадлежащая на праве собственности квартира несовершеннолетней Ф.Н. могла быть продана только при соблюдении условия покупки четырех комнатной квартиры в собственность девочки, что выполнено не было. В закладной В.С. и В.Л. указано в качестве основания - договор купли-продажи квартиры от 14.11.2011 года. Однако, орган опеки не согласовывал сделку по отчуждению квартиры ребенка с установлением ипотеки. Из пункта 12 договора купли-продажи квартиры следует, что в связи с отсрочкой оплаты N после государственной регистрации договора, должна была быть зарегистрирована ипотека в силу закона в интересах малолетнего продавца квартиры - Ф.Н., а не в интересах ОАО "Сбербанк России", Так, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, продаваемые в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Однако, даже в силу указанной нормы права ребенка были нарушены. Права ОАО "Сбербанк России" обеспечены закладной В.С. и В.Л., а права ребенка не обеспечены ни записью в ЕГРП, ни закладной в обеспечение денежного обязательства на сумму N. Квартира куплена В.Л., В.С. у Ф.Н. за N, но деньги на счет несовершеннолетней перечислены не были. Истец просил признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры, применить последствия недействительности сделки, прекратив запись о регистрации права общей долевой собственности покупателей В.Л. и В.С. на указанную квартиру, признать за несовершеннолетней Ф.Н. право собственности на указанную квартиру, прекратить запись об ипотеке в силу закона, восстановить регистрацию по месту жительства.
В судебном заседании представитель Министерства образования Московской области исковые требования поддержала.
Законный представитель несовершеннолетний Ф.Н. представитель Непецинского детского дома-школы Московской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.
Ответчик - В.С. иск не признал, пояснил, что он с женой В.Л. являются добросовестными покупателями, все условия сделки с их стороны были выполнены. На тот момент представителем девочки был ее отец, все компетентные органы проверяли все документы неоднократно.
Ответчик - В.Л. в судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещена.
Ответчик - представитель ОАО "Сбербанк России" иск не признал, пояснил, что банк является ненадлежащим ответчиком, так как не является стороной по оспариваемой сделке.
Третье лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.
Третье лицо - Н. в судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещена.
Третье лицо - Представитель третьего лица ГКУ СО МО "Серпуховский районный социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних" в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.
Решением Серпуховского городского суда Московской области от 26 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований - отказано.
В апелляционной жалобе Министерства образования Московской области просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Согласно п. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции было установлено, что отец несовершеннолетней Ф.Н. - Ф.А. умер 19.03.2012 года.
Мать несовершеннолетней Ф.Н. - Ф.Т. умерла 29.05.2010 года.
Спорной является <адрес>-а по <адрес>.
Указанная квартира ранее находилась в собственности несовершеннолетней Ф.Н. на основании договора купли-продажи квартиры от 01.10.2004 года.
По договору купли-продажи от 14.11.2011 года спорная квартира была продана отцом несовершеннолетней - Ф.Н. - Ф.А. покупателям В.С. и В.Л.
До заключения сделки 15.09.2011 года отец Ф.Н. - Ф.А. обратился в органы опеки с письменным заявлением, в котором просил дать разрешение на продажу принадлежащей его дочери квартиры по указанному адресу, в связи с покупкой другого жилого помещения.
Распоряжением N 500-р от 29.09.2011 года Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по городскому округу Серпухов разрешило Ф.А. оформление договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, собственником которой являлась несовершеннолетняя Ф.Н., 28.10.2002 года рождения, при условии одновременного оформления договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры, по адресу: <адрес>, в собственность несовершеннолетней и ее регистрацию по данному адресу.
Согласно п. 3 указанному распоряжению, установлено, что контроль за исполнение распоряжения возложен на начальника управления опеки и попечительства.
Законный представитель Ф.Н. - ее отец Ф.А. умер 19.03.2012 года.
14.11.2011 года В.С., В.Л. в ОАО "Сбербанк России" был выдан кредит в размере <адрес> на приобретение трех комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>-а, <адрес>, ФИО3 и ФИО2 выдана закладная на указанную квартиру, залогодержателем является ОАО "Сбербанк России".
14.11.2011 года между Ф.А., действующим как законный представитель несовершеннолетней дочери Ф.Н. и покупателями В.С., В.Л. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Ф.А. продал за 3500 000 рублей В.С., В.Л., принадлежащую на праве собственности Ф.Н. трехкомнатную квартиру.
Как усматривается из материалов гражданского дела и установлено судом первой инстанции, после продажи квартиры был заключен другой договор от 23.11.2012 года о покупке на имя несовершеннолетней Ф.Н. на основании договора купли-продажи части жилого дома общей площадью 122.9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (доля в праве 3/4) и земельных участков общей площадью 489 кв. м, 128 кв. м, 63 кв. м. Вместе с ней сособственником является ее умерший отец - Ф.А.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что покупатели В.С. и В.Л. уплатили за приобретаемую ими спорную квартиру Ф.А. - отцу несовершеннолетней Ф.Н., действующему при совершении сделки от имени несовершеннолетней Ф.Н. денежную сумму в размере 3500 000 руб.
Государственная регистрация договора и перехода права общей долевой собственности произведены 21.11.2011 года.
Как установлено судом, стороны совершили и исполнили оспоримую сделку.
Само по себе отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего не влечет ничтожности сделки, как и наличие такого разрешения также не является для суда достаточным подтверждением законности сделки.
В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних и в чем это нарушение выразилось.
Суд пришел к выводу, что в связи со смертью Ф.А. он не может быть привлечен по настоящему гражданскому делу в качестве соответчика и фактически в силу универсального правопреемства несовершеннолетняя Ф.Н. выступает на его стороне.
В случае признания оспоримой сделки недействительной возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.
Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.
По смыслу ст. 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. При этом в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общего принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.
Суд указал, что исходя из содержания выданного родителю ребенка распоряжения его исполнение подразумевало заключение двух сделок (продажу одной квартиры, покупку другой квартиры).
Поскольку во вводной части Распоряжения указывалось на то, что имеется согласие всех заинтересованных лиц, суд пришел к правильному выводу о том, что представитель опеки вправе предъявить соответствующий иск к лицам, не исполняющим предварительную договоренность, либо отменить свое же распоряжение если заинтересованные лица совершили неправильные действия и уклонились от заключения сделок.
Законом РФ от 24.04.2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" закреплено специальное последствие несоблюдения требований органа опеки и попечительства.
В соответствии с ч. 4 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об опеке и попечительстве" при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Суд пришел к выводу, что при отсутствии в тексте договора купли-продажи условия об одновременной покупке квартиры, определенной в распоряжении органа опеки, последний имел право на предъявление иска не о признании его недействительным, а о расторжении оспариваемого договора.
Установив, что органами опеки не заявлялось и исковых требований о расторжении сделок по приобретению в ноябре 2011 года на имя Ф.Н. жилого помещения и земельного участка в <адрес>, суд пришел к выводу, что органы опеки и попечительства оспаривая одну сделку, фактически согласны с решением родителя несовершеннолетней о приобретении на имя ребенка за счет денежной суммы, вырученной от продажи квартиры другого жилого помещения, а не того, которое было указано в ранее выданном разрешении.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковые требования по заявленным основаниям и предмету иска, что не лишает истца предъявить исковые требования по иным основаниям.
Неисполнение обязательства по обеспечению жилищных прав несовершеннолетнего ребенка после заключения договора купли-продажи жилого помещения, собственником которого являлся несовершеннолетний, не может служить основанием для признания сделки по отчуждению жилого помещения недействительной.
Действующее гражданское законодательство не предусматривает ненадлежащее исполнение договора или неисполнение договора в качестве основания признания договора недействительным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и не включено условие о необходимости одновременной покупки квартиры и не исполнено распоряжение органа опеки, не могут быть приняты во внимание и не влекут отмены решения суда.
В случае не достижения соглашения по всем условиям договора и не включение обязательного условия в договор, договор считается незаключенным, т.е. законом предусмотрены иные последствия для действий сторон, которые были направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей.
Недействительность сделки и не заключенность договора, а также расторжение договора являются различными правовыми понятиями и имеют разные последствия.
Иных доводов, влияющих на законность вынесенного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Серпуховского городского суда Московской области от 26 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства образования Московской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)