Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карасева Ильи Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2014 по делу N А76-17721/2013 (судья Медведникова Н.В.).
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Карасева И.А. - Гасымова Н.В. (доверенность от 12.08.2013).
Индивидуальный предприниматель Карасев Илья Александрович (далее - ИП Карасев И.А., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Круглову Игорю Сергеевичу (далее - ИП Круглов И.С., ответчик) о взыскании 693 493 руб. 18 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 31.08.2013 в размере 313 938 руб., пени по состоянию на 12.08.2013 в размере 379 555 руб. 18 коп.
Впоследствии истец отказался от иска в части взыскания основного долга в связи с добровольным погашением задолженности в сумме 313 938 руб., в части взыскания пени по договору N 8 за период с 01.04.2011 по 05.04.2011 в сумме 372 руб. 46 коп. (т. 1 л.д. 134, т. 2 л.д. 71), а также уточнил размер заявленных им исковых требований, окончательно просил взыскать с ответчика пени по договору N 8 от 25.03.2011 по состоянию на 20.10.2013 в сумме 103 721 руб. 07 коп., по договору N 13 от 01.02.2012 - в сумме 308 153 руб. 16 коп. (т. 2 л.д. 71).
Определением суда от 14.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Озерский городской округ" в лице Управления имущественных отношений администрации города Озерска (т. 1 л.д. 126-128).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2014 (резолютивная часть от 06.05.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением не согласился ИП Карасев И.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что при квалификации правоотношений сторон судом применены не подлежащие применению нормы ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), так как выводы суда в обжалуемом решении сделаны без учета положений п. 16 ч. 1 указанной статьи Закона. Полагает, что указанная норма, регулирующая передачу имущества в субаренду, в порядке ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может быть применена по аналогии нормы п. 2 ст. 615 ГК РФ, устанавливающей возможность применения к договорам субаренды положений о договоре аренды.
Считает, что судом не применена новая редакция норм ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, которая исключает квалификацию договоров как недействительных сделок, если в процессе исполнения договоров аренды явствовала воля другой стороны сохранить договорные отношения. Ответчик знал об основаниях недействительности договоров аренды, однако продолжал пользование имуществом, ввиду чего оснований для освобождения ответчика от ответственности за нарушение договора, наличие которого ответчик не признавал, не имеется.
Апеллянт также считает, что судом не учтено, что ответчик занимал помещения до заключения спорных договоров аренды.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Карасеву И.А. на основании договора доверительного управления муниципального недвижимого имущества N 24/2011-ДУ от 01.03.2011 Управлением имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области передано в доверительное управление недвижимое имущество - нежилое здание - детский комбинат N 40 общей площадью 902,2 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Блюхера, 23, на срок с пять лет с момента подписания договора (т. 1 л.д. 30-41).
Договор доверительного управления зарегистрирован, номер регистрации 74-74-41/017/2011-192, о чем свидетельствует отметка на договоре доверительного управления (т. 1 л.д. 36).
25.03.2011 между ИП Карасевым И.А. (арендодатель) и ИП Кругловым И.С. (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 8, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование под размещение цеха по производству жалюзи нежилое помещение N 17-19 общей площадью 53,1 кв. м, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Блюхера, 23 (т. 1 л.д. 15-17).
Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы составляет 18 623 руб.
Срок договора аренды с 01.03.2011 по 31.01.2012. Действие договора распространяется на отношения сторон, сложившиеся ранее, но не раньше 01.03.2011 (п. 7.2, 7.3 договора аренды).
Пунктом 5.4 договора стороны установили, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от невнесенной в срок суммы за каждый день просрочки.
Имевшиеся у сторон разногласия по договору аренды нежилого помещения N 8 урегулированы в протоколе разногласий (т. 1 л.д. 19).
Объект аренды передан ответчику по передаточному акту 25.03.2011 (т. 1 л.д. 18).
Дополнительным соглашением N 2 от 01.07.2011 к договору аренды N 8 стороны изменили площадь арендуемых помещений и размер арендной платы. Размер арендной платы составил 26245 руб. (т. 1 л.д. 25).
Дополнительным соглашением N 3 от 30.10.2011 к договору аренды N 8 стороны вновь изменили площадь арендуемых помещений и размер арендной платы (т. 1 л.д. 28).
01.02.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 13, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование под размещение цеха по производству жалюзи нежилое помещение N 17-19 общей площадью 45,2 кв. м, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Блюхера, 23 (т. 1 л.д. 20-23).
Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы составляет 18623 руб.
Срок договора аренды с 01.02.2012 по 31.12.2012. Действие договора распространяется на отношения сторон, сложившиеся ранее, но не раньше 01.02.2012 (п. 7.2, 7.3 договора аренды).
Пунктом 5.4 договора стороны установили, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от невнесенной в срок суммы за каждый день просрочки.
Ненадлежащее исполнение условий вышеназванных договоров аренды нежилого помещения в части своевременного внесения арендной платы послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции установил, что объектом аренды являлось имущество, находящееся в муниципальной собственности, арендодатель является доверительным управляющим таким имуществом, однако доказательств заключения договоров аренды нежилого помещения с ответчиком в порядке, установленном Законом о защите конкуренции, не имеется, что позволило суду квалифицировать заключенные договоры как ничтожные. В силу недействительности указанных сделок суд не установил оснований для взыскания договорной неустойки.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По смыслу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент оформления договора аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011 и договора аренды нежилого помещения N 13 от 01.02.2012) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).
В силу приведенных норм, а также учитывая правовую природу неустойки как акцессорного обязательства, требование о взыскании договорной неустойки не может быть удовлетворено судом при наличии у договора, в котором стороны согласовали условие об ответственности, признаков недействительной (ничтожной) сделки.
Как следует из материалов дела между истцом и ответчиком последовательно были оформлены договор аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011 (т. 1 л.д. 15-17) и договор аренды нежилого помещения N 13 от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 20-23).
Объектом аренды являлась часть недвижимого имущества - детского комбината N 40 общей площадью 902,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Блюхера, 23, находящегося в муниципальной собственности и переданного истцу на основании аукциона в доверительное управление (договор доверительного управления N 24/2011-ДУ от 01.03.2011, т. 1 л.д. 30-41).
Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
На основании ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Поскольку договоры аренды были оформлены между сторонами 25.03.2011 и 01.02.2012 соответственно, применительно к спорным правоотношениям, в том числе возникшим при заключении указанных договоров аренды, подлежали применению положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с ч. 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011) лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Поскольку нежилое помещение, являвшееся предметом аренду, было передано по договору аренды N 8 без проведения торгов при несоблюдении вышеназванных условий (доказательств обратного лицами, участвующими в деле, суду на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности (ничтожности) такого договора аренды и обоснованно отказал истцу в удовлетворении требования о взыскания договорной неустойки, предусмотренной договором аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что судом не учтено, что ответчик занимал помещения до заключения спорных договоров аренды, подлежат отклонению.
Из представленных истцом договоров аренды, в которых арендатором выступал ответчик, следует, что первый из договоров аренды был оформлен 30.12.2008, арендуемые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи не ранее 30.12.2008 (т. 2 л.д. 28-44).
Доказательств использования ИП Кругловым И.С. нежилых помещений в здании по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Блюхера, 23, ранее указанной даты истцом представлено не было, а потому последнее обстоятельство не может считаться доказанным (ст. ст. 10, 71 АПК РФ).
В силу ранее действовавшей нормы части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
При таких обстоятельствах, поскольку арендные отношения с ответчиком по поводу нежилого помещения в здании по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Блюхера, 23, возникли с 30.12.2008, то есть после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, суд первой инстанции правильно указал, что положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям, договор аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011 в силу ч. 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции подлежал заключению с согласия собственника на торгах.
Доводы апеллянта о том, что судом не применена новая редакция норм ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, апелляционная коллегия находит основанными на неправильном толковании указанных норм материального права.
Апеллянт ссылается на положения норм ГК РФ о недействительности сделок в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии с п. 3 ст. 3 указанного Федерального закона N 100-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В силу того что Федеральный закон N 100-ФЗ вступил в силу 01.09.2013, цитируемые апеллянтом положения ст. ст. 166 - 168 ГК РФ в новой редакции не могут быть применены к спорным правоотношениям.
При оценке правоотношений сторон, основанных на договоре аренды N 13 от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 20), апелляционный суд исходит из следующего.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения
В силу п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433, ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года считается заключенным с момента его подписания.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На момент заключения сторонами указанного договора часть 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающая возможность передачи имущества во владение и (или) в пользование третьим лицам части здания без проведения торгов, была признана утратившей силу Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Указанным Федеральным законом вместо утратившей силу ч. 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции часть 1 указанной статьи была дополнена пунктами 14, 16.
В соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.
Согласно п. 16 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
Оснований для применения к правоотношениям истца и ответчика положений пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не имеется в силу несоблюдения установленных данной нормой ограничений в части площади и размера переданного в аренду ответчику помещения (не более двадцати квадратных метров и не более десяти процентов площади здания).
Доводы истца о возможности применения к договору аренды N 13 от 01.02.2012 нормы пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по аналогии закона признаются апелляционной коллегией необоснованными в силу следующего.
В силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, условием применения норм по аналогии является отсутствие прямого правового регулирования таких правоотношений, а также схожесть правоотношений (однородная правовая природа, одинаковая структура правовых связей и прав и обязанностей сторон правоотношения).
Нормами пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите установлена возможность передачи без проведения торгов имущества в субаренду.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду; к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Таким образом, по смыслу анализируемой нормы, правом передачи имущества, находящегося в публичной собственности, третьим лицами без проведения торгов обладает арендатор данного имущества.
Истец является доверительным управляющим имуществом на основании договора от 01.03.2011 (т. 1 л.д. 30).
В силу п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Согласно ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Таким образом, правоотношения между арендодателем и арендатором и правоотношения между учредителем управления и доверительным управляющим обладают как различным содержанием в части объема правомочий доверительного управляющего и арендатора, так и различной структурой договорных связей в части отношений с третьими лицами.
В силу части 1 статьи 1 Закона о защите конкуренции настоящий Федеральный закон определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения: 1) монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции; 2) недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации.
Таким образом, предусмотренный нормой статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядок отчуждения муниципального имущества на основании торгов обусловлен принципом необходимости эффективного использования муниципального имущества путем его отчуждения на конкурсной основе и тем самым максимального обеспечения его доходности.
В случае приобретения публичного имущества в аренду и последующей передачи его в субаренду такой принцип соблюден, поскольку интересы публично-правового образования как собственника имущества гарантированы оплачиваемой арендатором арендной платой, определенной по результатам торгов, в силу чего и арендатор, передающий имущество в субаренду, экономически заинтересован в передаче имущества третьим лицам на максимально выгодных условиях.
При последующей передаче имущества в аренду доверительным управляющим указанный принцип обеспечения доходности использования публичного имущества не будет безусловно соблюден, поскольку предложенная доверительным управляющим, выигравшим торги, стоимость права на заключение договора доверительного управления по общему правилу не является эквивалентом арендной платы за пользование публичным имуществом, ввиду чего интересы публичного образования в таком случае должны быть гарантированы только путем передачи имущества в аренду на условиях конкуренции.
В данном случае за пятилетний срок действия договора доверительного управления управляющий согласно п. 1.3. договора оплачивает собственнику имущества 147 060 рублей, а согласно п. 7.1. договора, собственник вправе получать доходы от использования имущества, которые определяются как разница между объемом фактически поступивших денежных средств и объемом расходов на содержание и эксплуатацию объекта.
При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия не находит оснований для применения нормы пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции по аналогии к спорным правоотношениям.
Таким образом, поскольку при заключении договора аренды N 13 от 01.02.2012 также не был соблюден порядок заключения такого договора путем проведения процедуры торгов, следует признать, что данный договор является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ и в силу ст. 167 ГК РФ не влечет правовых последствий для его сторон, ввиду чего истец не вправе требовать от ответчика уплаты договорной неустойки.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2014 по делу N А76-17721/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карасева Ильи Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2014 N 18АП-7206/2014 ПО ДЕЛУ N А76-17721/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. N 18АП-7206/2014
Дело N А76-17721/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карасева Ильи Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2014 по делу N А76-17721/2013 (судья Медведникова Н.В.).
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Карасева И.А. - Гасымова Н.В. (доверенность от 12.08.2013).
Индивидуальный предприниматель Карасев Илья Александрович (далее - ИП Карасев И.А., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Круглову Игорю Сергеевичу (далее - ИП Круглов И.С., ответчик) о взыскании 693 493 руб. 18 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 31.08.2013 в размере 313 938 руб., пени по состоянию на 12.08.2013 в размере 379 555 руб. 18 коп.
Впоследствии истец отказался от иска в части взыскания основного долга в связи с добровольным погашением задолженности в сумме 313 938 руб., в части взыскания пени по договору N 8 за период с 01.04.2011 по 05.04.2011 в сумме 372 руб. 46 коп. (т. 1 л.д. 134, т. 2 л.д. 71), а также уточнил размер заявленных им исковых требований, окончательно просил взыскать с ответчика пени по договору N 8 от 25.03.2011 по состоянию на 20.10.2013 в сумме 103 721 руб. 07 коп., по договору N 13 от 01.02.2012 - в сумме 308 153 руб. 16 коп. (т. 2 л.д. 71).
Определением суда от 14.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Озерский городской округ" в лице Управления имущественных отношений администрации города Озерска (т. 1 л.д. 126-128).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2014 (резолютивная часть от 06.05.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением не согласился ИП Карасев И.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что при квалификации правоотношений сторон судом применены не подлежащие применению нормы ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), так как выводы суда в обжалуемом решении сделаны без учета положений п. 16 ч. 1 указанной статьи Закона. Полагает, что указанная норма, регулирующая передачу имущества в субаренду, в порядке ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может быть применена по аналогии нормы п. 2 ст. 615 ГК РФ, устанавливающей возможность применения к договорам субаренды положений о договоре аренды.
Считает, что судом не применена новая редакция норм ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, которая исключает квалификацию договоров как недействительных сделок, если в процессе исполнения договоров аренды явствовала воля другой стороны сохранить договорные отношения. Ответчик знал об основаниях недействительности договоров аренды, однако продолжал пользование имуществом, ввиду чего оснований для освобождения ответчика от ответственности за нарушение договора, наличие которого ответчик не признавал, не имеется.
Апеллянт также считает, что судом не учтено, что ответчик занимал помещения до заключения спорных договоров аренды.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Карасеву И.А. на основании договора доверительного управления муниципального недвижимого имущества N 24/2011-ДУ от 01.03.2011 Управлением имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области передано в доверительное управление недвижимое имущество - нежилое здание - детский комбинат N 40 общей площадью 902,2 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Блюхера, 23, на срок с пять лет с момента подписания договора (т. 1 л.д. 30-41).
Договор доверительного управления зарегистрирован, номер регистрации 74-74-41/017/2011-192, о чем свидетельствует отметка на договоре доверительного управления (т. 1 л.д. 36).
25.03.2011 между ИП Карасевым И.А. (арендодатель) и ИП Кругловым И.С. (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 8, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование под размещение цеха по производству жалюзи нежилое помещение N 17-19 общей площадью 53,1 кв. м, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Блюхера, 23 (т. 1 л.д. 15-17).
Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы составляет 18 623 руб.
Срок договора аренды с 01.03.2011 по 31.01.2012. Действие договора распространяется на отношения сторон, сложившиеся ранее, но не раньше 01.03.2011 (п. 7.2, 7.3 договора аренды).
Пунктом 5.4 договора стороны установили, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от невнесенной в срок суммы за каждый день просрочки.
Имевшиеся у сторон разногласия по договору аренды нежилого помещения N 8 урегулированы в протоколе разногласий (т. 1 л.д. 19).
Объект аренды передан ответчику по передаточному акту 25.03.2011 (т. 1 л.д. 18).
Дополнительным соглашением N 2 от 01.07.2011 к договору аренды N 8 стороны изменили площадь арендуемых помещений и размер арендной платы. Размер арендной платы составил 26245 руб. (т. 1 л.д. 25).
Дополнительным соглашением N 3 от 30.10.2011 к договору аренды N 8 стороны вновь изменили площадь арендуемых помещений и размер арендной платы (т. 1 л.д. 28).
01.02.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 13, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование под размещение цеха по производству жалюзи нежилое помещение N 17-19 общей площадью 45,2 кв. м, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Блюхера, 23 (т. 1 л.д. 20-23).
Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы составляет 18623 руб.
Срок договора аренды с 01.02.2012 по 31.12.2012. Действие договора распространяется на отношения сторон, сложившиеся ранее, но не раньше 01.02.2012 (п. 7.2, 7.3 договора аренды).
Пунктом 5.4 договора стороны установили, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от невнесенной в срок суммы за каждый день просрочки.
Ненадлежащее исполнение условий вышеназванных договоров аренды нежилого помещения в части своевременного внесения арендной платы послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции установил, что объектом аренды являлось имущество, находящееся в муниципальной собственности, арендодатель является доверительным управляющим таким имуществом, однако доказательств заключения договоров аренды нежилого помещения с ответчиком в порядке, установленном Законом о защите конкуренции, не имеется, что позволило суду квалифицировать заключенные договоры как ничтожные. В силу недействительности указанных сделок суд не установил оснований для взыскания договорной неустойки.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По смыслу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент оформления договора аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011 и договора аренды нежилого помещения N 13 от 01.02.2012) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).
В силу приведенных норм, а также учитывая правовую природу неустойки как акцессорного обязательства, требование о взыскании договорной неустойки не может быть удовлетворено судом при наличии у договора, в котором стороны согласовали условие об ответственности, признаков недействительной (ничтожной) сделки.
Как следует из материалов дела между истцом и ответчиком последовательно были оформлены договор аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011 (т. 1 л.д. 15-17) и договор аренды нежилого помещения N 13 от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 20-23).
Объектом аренды являлась часть недвижимого имущества - детского комбината N 40 общей площадью 902,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Блюхера, 23, находящегося в муниципальной собственности и переданного истцу на основании аукциона в доверительное управление (договор доверительного управления N 24/2011-ДУ от 01.03.2011, т. 1 л.д. 30-41).
Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
На основании ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Поскольку договоры аренды были оформлены между сторонами 25.03.2011 и 01.02.2012 соответственно, применительно к спорным правоотношениям, в том числе возникшим при заключении указанных договоров аренды, подлежали применению положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с ч. 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011) лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Поскольку нежилое помещение, являвшееся предметом аренду, было передано по договору аренды N 8 без проведения торгов при несоблюдении вышеназванных условий (доказательств обратного лицами, участвующими в деле, суду на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности (ничтожности) такого договора аренды и обоснованно отказал истцу в удовлетворении требования о взыскания договорной неустойки, предусмотренной договором аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что судом не учтено, что ответчик занимал помещения до заключения спорных договоров аренды, подлежат отклонению.
Из представленных истцом договоров аренды, в которых арендатором выступал ответчик, следует, что первый из договоров аренды был оформлен 30.12.2008, арендуемые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи не ранее 30.12.2008 (т. 2 л.д. 28-44).
Доказательств использования ИП Кругловым И.С. нежилых помещений в здании по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Блюхера, 23, ранее указанной даты истцом представлено не было, а потому последнее обстоятельство не может считаться доказанным (ст. ст. 10, 71 АПК РФ).
В силу ранее действовавшей нормы части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
При таких обстоятельствах, поскольку арендные отношения с ответчиком по поводу нежилого помещения в здании по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Блюхера, 23, возникли с 30.12.2008, то есть после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, суд первой инстанции правильно указал, что положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям, договор аренды нежилого помещения N 8 от 25.03.2011 в силу ч. 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции подлежал заключению с согласия собственника на торгах.
Доводы апеллянта о том, что судом не применена новая редакция норм ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, апелляционная коллегия находит основанными на неправильном толковании указанных норм материального права.
Апеллянт ссылается на положения норм ГК РФ о недействительности сделок в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии с п. 3 ст. 3 указанного Федерального закона N 100-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В силу того что Федеральный закон N 100-ФЗ вступил в силу 01.09.2013, цитируемые апеллянтом положения ст. ст. 166 - 168 ГК РФ в новой редакции не могут быть применены к спорным правоотношениям.
При оценке правоотношений сторон, основанных на договоре аренды N 13 от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 20), апелляционный суд исходит из следующего.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения
В силу п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433, ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года считается заключенным с момента его подписания.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На момент заключения сторонами указанного договора часть 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающая возможность передачи имущества во владение и (или) в пользование третьим лицам части здания без проведения торгов, была признана утратившей силу Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Указанным Федеральным законом вместо утратившей силу ч. 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции часть 1 указанной статьи была дополнена пунктами 14, 16.
В соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.
Согласно п. 16 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
Оснований для применения к правоотношениям истца и ответчика положений пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не имеется в силу несоблюдения установленных данной нормой ограничений в части площади и размера переданного в аренду ответчику помещения (не более двадцати квадратных метров и не более десяти процентов площади здания).
Доводы истца о возможности применения к договору аренды N 13 от 01.02.2012 нормы пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по аналогии закона признаются апелляционной коллегией необоснованными в силу следующего.
В силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, условием применения норм по аналогии является отсутствие прямого правового регулирования таких правоотношений, а также схожесть правоотношений (однородная правовая природа, одинаковая структура правовых связей и прав и обязанностей сторон правоотношения).
Нормами пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите установлена возможность передачи без проведения торгов имущества в субаренду.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду; к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Таким образом, по смыслу анализируемой нормы, правом передачи имущества, находящегося в публичной собственности, третьим лицами без проведения торгов обладает арендатор данного имущества.
Истец является доверительным управляющим имуществом на основании договора от 01.03.2011 (т. 1 л.д. 30).
В силу п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Согласно ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Таким образом, правоотношения между арендодателем и арендатором и правоотношения между учредителем управления и доверительным управляющим обладают как различным содержанием в части объема правомочий доверительного управляющего и арендатора, так и различной структурой договорных связей в части отношений с третьими лицами.
В силу части 1 статьи 1 Закона о защите конкуренции настоящий Федеральный закон определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения: 1) монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции; 2) недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации.
Таким образом, предусмотренный нормой статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядок отчуждения муниципального имущества на основании торгов обусловлен принципом необходимости эффективного использования муниципального имущества путем его отчуждения на конкурсной основе и тем самым максимального обеспечения его доходности.
В случае приобретения публичного имущества в аренду и последующей передачи его в субаренду такой принцип соблюден, поскольку интересы публично-правового образования как собственника имущества гарантированы оплачиваемой арендатором арендной платой, определенной по результатам торгов, в силу чего и арендатор, передающий имущество в субаренду, экономически заинтересован в передаче имущества третьим лицам на максимально выгодных условиях.
При последующей передаче имущества в аренду доверительным управляющим указанный принцип обеспечения доходности использования публичного имущества не будет безусловно соблюден, поскольку предложенная доверительным управляющим, выигравшим торги, стоимость права на заключение договора доверительного управления по общему правилу не является эквивалентом арендной платы за пользование публичным имуществом, ввиду чего интересы публичного образования в таком случае должны быть гарантированы только путем передачи имущества в аренду на условиях конкуренции.
В данном случае за пятилетний срок действия договора доверительного управления управляющий согласно п. 1.3. договора оплачивает собственнику имущества 147 060 рублей, а согласно п. 7.1. договора, собственник вправе получать доходы от использования имущества, которые определяются как разница между объемом фактически поступивших денежных средств и объемом расходов на содержание и эксплуатацию объекта.
При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия не находит оснований для применения нормы пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции по аналогии к спорным правоотношениям.
Таким образом, поскольку при заключении договора аренды N 13 от 01.02.2012 также не был соблюден порядок заключения такого договора путем проведения процедуры торгов, следует признать, что данный договор является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ и в силу ст. 167 ГК РФ не влечет правовых последствий для его сторон, ввиду чего истец не вправе требовать от ответчика уплаты договорной неустойки.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2014 по делу N А76-17721/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карасева Ильи Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)