Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Коробейниковой О.С.
судей Кадниковой О.В.
Мелихова Н.В.
рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича на определение от 24.02.2014 Арбитражного суда Тюменской области (судья Скифский Ф.С.) и постановление от 25.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Семенова Т.П., Зорина О.В., Смольникова М.В.) по делу N А70-2872/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ТУАНН" (625501, Тюменская область, Тюменский район, деревня Дербыши, 4 км Московского тракта, 26, ИНН 7224010537, ОГРН 1027200873040) по заявлению Пестова Владимира Рудольфовича, Пономарева Вячеслава Валерьевича о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Диденко Роман Александрович.
В заседании принял участие представитель конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича Галиаскарова В.З. по доверенности от 13.03.2014.
Суд
установил:
решением от 30.08.2011 Арбитражного суда Тюменской области общество с ограниченной ответственностью "ТУАНН" (далее - ООО "ТУАНН", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Насыров Фарид Замильевич (далее - Насыров Ф.З.).
При рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества "ТУАНН" применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) - "Банкротство застройщиков".
Пономарев Вячеслав Валерьевич (далее - Пономарев В.В.), Пестов Владимир Рудольфович (далее - Пестов В.Р.) 24.12.2013 обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании отсутствующим права собственности ООО "ТУАНН" на нежилые помещения, расположенные по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское МО, жилой район "Московский дворик", проезд Академический, дом 9, машиноместо 15 и 20, признании права собственности на вышеуказанное нежилое помещение (машиноместо 15) за Пономаревым В.В., нежилое помещение (машиноместо 20) за Пестовым В.Р.
К участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра), Диденко Роман Александрович (далее - Диденко Р.А.).
До принятия судебного акта по существу спора свои требования к должнику Пономарев В.В. и Пестов В.Р. уточнили, просили осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "ТУАНН" к заявителям на соответствующие нежилые помещения.
Определением арбитражного суда от 24.02.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.06.2014, заявленные требования удовлетворены. Произведена государственная регистрация перехода права собственности от ООО "ТУАНН" к Пестову В.Р. на нежилое помещение, расположенное по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, жилой район "Московский дворик", проезд Академический, дом 9, машиноместо N 20. Произведена государственная регистрация перехода права собственности от ООО "ТУАНН" к Пономареву В.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, жилой район "Московский дворик", проезд Академический, дом 9, машиноместо N 15.
Конкурсный управляющий Насыров Ф.З. обратился с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявлений.
По мнению заявителя, выводы судов об обоснованности требований к должнику ввиду того, что ООО "ТУАНН" отвечает солидарно с обществом с ограниченной ответственностью "ТУАНН-Риэлт" (далее - ООО "ТУАНН-Риэлт") по неисполненным общим обязательствам перед участниками долевого строительства, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права. Суды неправомерно указали, что взаимоотношения между ООО "ТУАНН" и ООО "ТУАНН-Риэлт", возникшие из договора от 20.01.2003 N 4 о привлечении финансовых средств в строительство комплекса и договора от 10.01.2003 о совместной деятельности по строительству жилого комплекса, не имеют значения для рассматриваемого спора.
Конкурсный управляющий ссылается на то, что должник как застройщик не являлся лицом, который принимал решение о заключении или незаключении договоров с участниками строительства и не имел интереса в ведении дел по привлечению таких участников. Согласно указанным договорам ООО "ТУАНН-Риэлт" самостоятельно решало вопросы, касающиеся привлечения денежных средств для строительства. В этой связи привлечение ООО "ТУАНН-Риэлт" дольщиков и возникновение обязательства перед ними не порождают обязанность ООО "ТУАНН" отвечать солидарно, исходя из норм, предусмотренных статьями 1044, 1047, 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Заявитель считает, что действия участников долевого строительства по обращению после ликвидации ООО "ТУАНН-Риэлт" с настоящими требованиями в рамках рассматриваемом дела о банкротстве совершены со злоупотреблением права (статья 10 ГК РФ). Последствия выбытия нежилых помещений - парковочных мест приведут к нарушению прав и законных интересов кредиторов должника.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.01.2003 между ООО "ТУАНН" и ООО "ТУАНН-Риэлт" заключен договор о совместной деятельности, по которому стороны объединяют свои усилия и имущество в целях совместного строительства жилого комплекса локального типа "Московский дворик" на участке по адресу: Тюменский район, 320 км автодороги Екатеринбург - Тюмень.
Между ООО "ТУАНН-Риэлт" (инвестор) и Диденко Р.А. (дольщик) заключен договор о долевом инвестировании в строительство жилого дома от 08.07.2005 N 92 (далее - договор от 08.07.2005 N 92), в соответствии с условиями которого инвестор принимает дольщика в совместное финансирование строительства вышеуказанного жилого комплекса локального типа "Московский дворик" с размером инвестиционного взноса в сумме 400 000 руб., после выполнения строительных работ и получения от дольщика денежных средств в установленном размере обязуется передать дольщику парковочное место N 35 на автостоянке, расположенной во дворе дома ГП-1. Дольщик произвел оплату инвестиционного взноса инвестору.
Впоследствии Диденко Р.А. по соглашению от 14.04.2010 об уступке прав и обязанностей уступил Пономареву В.В. все права и обязанности по договору от 08.07.2005 N 92. Стоимость уступаемого права оплачена в сумме 400 000 руб.
ООО "ТУАНН-Риэлт" (инвестор) также был заключен договор о долевом инвестировании в строительство жилого дома от 08.07.2005 N 93 (с дополнительным соглашением) с дольщиком Пестовым В.Р. (далее - договор от 08.07.2005 N 93), в соответствии с условиями которого инвестор принимает дольщика в совместное финансирование строительства жилого комплекса локального типа "Московский дворик", а после выполнения строительных работ и получения от дольщика денежных средств в установленном размере в сумме 400 000 руб. обязуется передать дольщику парковочное место N 36 на автостоянке, расположенной во дворе дома ГП-1.
Дольщик произвел оплату инвестиционного взноса инвестору.
В связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию подземной стоянки между ООО "ТУАНН" и ООО "ТУАНН-Риэлт" подписан итоговый протокол распределения нежилых помещений подземной автостоянки, согласно которому парковочные места N 15, 20 распределены ООО "ТУАНН-Риэлт", которое предоставило данные парковочные места Пономареву В.В. и Пестову В.Р., соответственно.
Указанные парковочные места по актам переданы дольщикам.
Определением от 25.02.2013 Арбитражного суда Тюменской признаны недействительными действия ООО "ТУАНН-Риэлт" и ООО "ТУАНН" по распределению нежилых помещений подземной автостоянки, совершенные путем подписания итогового протокола от 01.07.2010 распределения нежилых помещений подземной автостоянки.
При этом арбитражный суд не применял последствия недействительности сделки, посчитав применение таких последствий невозможным, принимая во внимание то, что часть парковочных мест в настоящее время передана ООО "ТУАНН-Риэлт" участникам строительства, а также в связи с отсутствием в материалах дела доказательств наличия у ООО "ТУАНН-Риэлт" распределенного ему по итоговому протоколу от 01.07.2010 имущества в натуре.
Решением Центрального районного суда города Тюмени от 14.08.2013 по делу N 2-5409/2013 признано незаконным решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение - машиноместо N 15. Управление Росреестра обязано провести государственную регистрацию права собственности Пономарева В.В. на нежилое помещение - машиноместо N 15.
На основании указанного решения суда Пономарев В.В. обратился 03.12.2013 в регистрирующий орган.
Управлением Росреестра 18.12.2013 принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, в частности, на том основании, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. 08.04.2013 было принято решение о государственной регистрации права собственности ООО "ТУАНН" на нежилое помещение. Кроме этого, указано, что отсутствуют документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимого имущества иного правообладателя.
С целью государственной регистрации права собственности 11.04.2013 в регистрирующий орган обратился Пестов В.Р.
Сообщением от 25.03.2013 Управления Росреестра Пестову В.Р. отказано в государственной регистрации, в частности, со ссылкой на то, что застройщик ООО "ТУАНН-Риэлт" признан банкротом, и на пункт 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве на том основании, что не представлен вступивший в законную силу судебный акт о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.04.2013 собственником нежилых помещений - машиноместо N 15 и машиноместо N 20 является ООО "ТУАНН".
Полагая, что конкурсный управляющий ООО "ТУАНН" самовольно применил последствия недействительности сделки и зарегистрировал за ООО "ТУАНН" право собственности на спорные нежилые помещения, Пономарев В.В. и Пестов В.Р. обратились в арбитражный суд с настоящими заявлениями.
Удовлетворяя заявления участников долевого строительства, суд первой инстанции исходил из наличия права у данных участников требовать передачи им спорных нежилых помещений от ООО "ТУАНН", при том, что непосредственные договоры между застройщиком должником и Пономаревым В.В., Пестовым В.Р. не заключались.
Суд на основании толкования положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), пункта 5 подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве сделал вывод о том, что ООО "ТУАНН-Риэлт", получая денежные средства в качестве исполнения обязательств по договору с дольщиком, действовало на основании сделки (во исполнение поручения), порождающей не свое или не только свое обязательство перед участником строительства.
Приняв во внимание, что право собственности на спорные объекты зарегистрировано за ООО "ТУАНН", что исключает возможность защиты участниками долевого строительства их прав иным способом при наличии ликвидации ООО "ТУАНН-Риэлт", арбитражный суд пришел к выводу о необходимости произвести государственную регистрацию перехода права собственности от застройщика к дольщикам.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы арбитражного суда о наличии оснований, предусмотренных статьей 551 ГК РФ, для защиты прав участников долевого строительства при наличии исполненных договоров о долевом инвестировании в строительство, одна из сторон которых (ООО "ТУАНН-Риэлт") ликвидирована.
Суд кассационной инстанции считает, что судами по существу приняты правильные судебные акты.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению, в частности, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).
В рассматриваемом случае судами правильно принято во внимание, что при наличии действующих договоров от 08.07.2005 N 92 и N 93 Пономарев В.В. и Пестов В.Р. вправе получить в собственность эти нежилые помещения.
Между тем государственная регистрация права собственности на спорные нежилые помещения произведена за ООО "ТУАНН".
Принимая во внимание ликвидацию ООО "ТУАНН-Риэлт" суды правильно указали, что защита прав участников долевого строительства возможна способом, определенным статьей 551 ГК РФ.
В силу разъяснений, данных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если регистрация права собственности на спорное нежилое помещение уже осуществлена за продавцом, то покупатель может реализовать свое право на защиту путем предъявления требования о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Таким образом, по причине осуществления за ООО "ТУАНН" государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения Пономарев В.В. и Пестов В.Р. вправе требовать от него применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ как от уклоняющейся стороны произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
При указанных обстоятельствах заявленные требования участников долевого строительства удовлетворены правомерно.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ не имеется.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены определения и постановления в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
определение от 24.02.2014 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 25.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-2872/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.С.КОРОБЕЙНИКОВА
Судьи
О.В.КАДНИКОВА
Н.В.МЕЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 19.09.2014 ПО ДЕЛУ N А70-2872/2011
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2014 г. по делу N А70-2872/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Коробейниковой О.С.
судей Кадниковой О.В.
Мелихова Н.В.
рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича на определение от 24.02.2014 Арбитражного суда Тюменской области (судья Скифский Ф.С.) и постановление от 25.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Семенова Т.П., Зорина О.В., Смольникова М.В.) по делу N А70-2872/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ТУАНН" (625501, Тюменская область, Тюменский район, деревня Дербыши, 4 км Московского тракта, 26, ИНН 7224010537, ОГРН 1027200873040) по заявлению Пестова Владимира Рудольфовича, Пономарева Вячеслава Валерьевича о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Диденко Роман Александрович.
В заседании принял участие представитель конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича Галиаскарова В.З. по доверенности от 13.03.2014.
Суд
установил:
решением от 30.08.2011 Арбитражного суда Тюменской области общество с ограниченной ответственностью "ТУАНН" (далее - ООО "ТУАНН", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Насыров Фарид Замильевич (далее - Насыров Ф.З.).
При рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества "ТУАНН" применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) - "Банкротство застройщиков".
Пономарев Вячеслав Валерьевич (далее - Пономарев В.В.), Пестов Владимир Рудольфович (далее - Пестов В.Р.) 24.12.2013 обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании отсутствующим права собственности ООО "ТУАНН" на нежилые помещения, расположенные по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское МО, жилой район "Московский дворик", проезд Академический, дом 9, машиноместо 15 и 20, признании права собственности на вышеуказанное нежилое помещение (машиноместо 15) за Пономаревым В.В., нежилое помещение (машиноместо 20) за Пестовым В.Р.
К участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра), Диденко Роман Александрович (далее - Диденко Р.А.).
До принятия судебного акта по существу спора свои требования к должнику Пономарев В.В. и Пестов В.Р. уточнили, просили осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "ТУАНН" к заявителям на соответствующие нежилые помещения.
Определением арбитражного суда от 24.02.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.06.2014, заявленные требования удовлетворены. Произведена государственная регистрация перехода права собственности от ООО "ТУАНН" к Пестову В.Р. на нежилое помещение, расположенное по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, жилой район "Московский дворик", проезд Академический, дом 9, машиноместо N 20. Произведена государственная регистрация перехода права собственности от ООО "ТУАНН" к Пономареву В.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, жилой район "Московский дворик", проезд Академический, дом 9, машиноместо N 15.
Конкурсный управляющий Насыров Ф.З. обратился с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявлений.
По мнению заявителя, выводы судов об обоснованности требований к должнику ввиду того, что ООО "ТУАНН" отвечает солидарно с обществом с ограниченной ответственностью "ТУАНН-Риэлт" (далее - ООО "ТУАНН-Риэлт") по неисполненным общим обязательствам перед участниками долевого строительства, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права. Суды неправомерно указали, что взаимоотношения между ООО "ТУАНН" и ООО "ТУАНН-Риэлт", возникшие из договора от 20.01.2003 N 4 о привлечении финансовых средств в строительство комплекса и договора от 10.01.2003 о совместной деятельности по строительству жилого комплекса, не имеют значения для рассматриваемого спора.
Конкурсный управляющий ссылается на то, что должник как застройщик не являлся лицом, который принимал решение о заключении или незаключении договоров с участниками строительства и не имел интереса в ведении дел по привлечению таких участников. Согласно указанным договорам ООО "ТУАНН-Риэлт" самостоятельно решало вопросы, касающиеся привлечения денежных средств для строительства. В этой связи привлечение ООО "ТУАНН-Риэлт" дольщиков и возникновение обязательства перед ними не порождают обязанность ООО "ТУАНН" отвечать солидарно, исходя из норм, предусмотренных статьями 1044, 1047, 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Заявитель считает, что действия участников долевого строительства по обращению после ликвидации ООО "ТУАНН-Риэлт" с настоящими требованиями в рамках рассматриваемом дела о банкротстве совершены со злоупотреблением права (статья 10 ГК РФ). Последствия выбытия нежилых помещений - парковочных мест приведут к нарушению прав и законных интересов кредиторов должника.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.01.2003 между ООО "ТУАНН" и ООО "ТУАНН-Риэлт" заключен договор о совместной деятельности, по которому стороны объединяют свои усилия и имущество в целях совместного строительства жилого комплекса локального типа "Московский дворик" на участке по адресу: Тюменский район, 320 км автодороги Екатеринбург - Тюмень.
Между ООО "ТУАНН-Риэлт" (инвестор) и Диденко Р.А. (дольщик) заключен договор о долевом инвестировании в строительство жилого дома от 08.07.2005 N 92 (далее - договор от 08.07.2005 N 92), в соответствии с условиями которого инвестор принимает дольщика в совместное финансирование строительства вышеуказанного жилого комплекса локального типа "Московский дворик" с размером инвестиционного взноса в сумме 400 000 руб., после выполнения строительных работ и получения от дольщика денежных средств в установленном размере обязуется передать дольщику парковочное место N 35 на автостоянке, расположенной во дворе дома ГП-1. Дольщик произвел оплату инвестиционного взноса инвестору.
Впоследствии Диденко Р.А. по соглашению от 14.04.2010 об уступке прав и обязанностей уступил Пономареву В.В. все права и обязанности по договору от 08.07.2005 N 92. Стоимость уступаемого права оплачена в сумме 400 000 руб.
ООО "ТУАНН-Риэлт" (инвестор) также был заключен договор о долевом инвестировании в строительство жилого дома от 08.07.2005 N 93 (с дополнительным соглашением) с дольщиком Пестовым В.Р. (далее - договор от 08.07.2005 N 93), в соответствии с условиями которого инвестор принимает дольщика в совместное финансирование строительства жилого комплекса локального типа "Московский дворик", а после выполнения строительных работ и получения от дольщика денежных средств в установленном размере в сумме 400 000 руб. обязуется передать дольщику парковочное место N 36 на автостоянке, расположенной во дворе дома ГП-1.
Дольщик произвел оплату инвестиционного взноса инвестору.
В связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию подземной стоянки между ООО "ТУАНН" и ООО "ТУАНН-Риэлт" подписан итоговый протокол распределения нежилых помещений подземной автостоянки, согласно которому парковочные места N 15, 20 распределены ООО "ТУАНН-Риэлт", которое предоставило данные парковочные места Пономареву В.В. и Пестову В.Р., соответственно.
Указанные парковочные места по актам переданы дольщикам.
Определением от 25.02.2013 Арбитражного суда Тюменской признаны недействительными действия ООО "ТУАНН-Риэлт" и ООО "ТУАНН" по распределению нежилых помещений подземной автостоянки, совершенные путем подписания итогового протокола от 01.07.2010 распределения нежилых помещений подземной автостоянки.
При этом арбитражный суд не применял последствия недействительности сделки, посчитав применение таких последствий невозможным, принимая во внимание то, что часть парковочных мест в настоящее время передана ООО "ТУАНН-Риэлт" участникам строительства, а также в связи с отсутствием в материалах дела доказательств наличия у ООО "ТУАНН-Риэлт" распределенного ему по итоговому протоколу от 01.07.2010 имущества в натуре.
Решением Центрального районного суда города Тюмени от 14.08.2013 по делу N 2-5409/2013 признано незаконным решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение - машиноместо N 15. Управление Росреестра обязано провести государственную регистрацию права собственности Пономарева В.В. на нежилое помещение - машиноместо N 15.
На основании указанного решения суда Пономарев В.В. обратился 03.12.2013 в регистрирующий орган.
Управлением Росреестра 18.12.2013 принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, в частности, на том основании, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. 08.04.2013 было принято решение о государственной регистрации права собственности ООО "ТУАНН" на нежилое помещение. Кроме этого, указано, что отсутствуют документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимого имущества иного правообладателя.
С целью государственной регистрации права собственности 11.04.2013 в регистрирующий орган обратился Пестов В.Р.
Сообщением от 25.03.2013 Управления Росреестра Пестову В.Р. отказано в государственной регистрации, в частности, со ссылкой на то, что застройщик ООО "ТУАНН-Риэлт" признан банкротом, и на пункт 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве на том основании, что не представлен вступивший в законную силу судебный акт о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.04.2013 собственником нежилых помещений - машиноместо N 15 и машиноместо N 20 является ООО "ТУАНН".
Полагая, что конкурсный управляющий ООО "ТУАНН" самовольно применил последствия недействительности сделки и зарегистрировал за ООО "ТУАНН" право собственности на спорные нежилые помещения, Пономарев В.В. и Пестов В.Р. обратились в арбитражный суд с настоящими заявлениями.
Удовлетворяя заявления участников долевого строительства, суд первой инстанции исходил из наличия права у данных участников требовать передачи им спорных нежилых помещений от ООО "ТУАНН", при том, что непосредственные договоры между застройщиком должником и Пономаревым В.В., Пестовым В.Р. не заключались.
Суд на основании толкования положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), пункта 5 подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве сделал вывод о том, что ООО "ТУАНН-Риэлт", получая денежные средства в качестве исполнения обязательств по договору с дольщиком, действовало на основании сделки (во исполнение поручения), порождающей не свое или не только свое обязательство перед участником строительства.
Приняв во внимание, что право собственности на спорные объекты зарегистрировано за ООО "ТУАНН", что исключает возможность защиты участниками долевого строительства их прав иным способом при наличии ликвидации ООО "ТУАНН-Риэлт", арбитражный суд пришел к выводу о необходимости произвести государственную регистрацию перехода права собственности от застройщика к дольщикам.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы арбитражного суда о наличии оснований, предусмотренных статьей 551 ГК РФ, для защиты прав участников долевого строительства при наличии исполненных договоров о долевом инвестировании в строительство, одна из сторон которых (ООО "ТУАНН-Риэлт") ликвидирована.
Суд кассационной инстанции считает, что судами по существу приняты правильные судебные акты.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению, в частности, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).
В рассматриваемом случае судами правильно принято во внимание, что при наличии действующих договоров от 08.07.2005 N 92 и N 93 Пономарев В.В. и Пестов В.Р. вправе получить в собственность эти нежилые помещения.
Между тем государственная регистрация права собственности на спорные нежилые помещения произведена за ООО "ТУАНН".
Принимая во внимание ликвидацию ООО "ТУАНН-Риэлт" суды правильно указали, что защита прав участников долевого строительства возможна способом, определенным статьей 551 ГК РФ.
В силу разъяснений, данных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если регистрация права собственности на спорное нежилое помещение уже осуществлена за продавцом, то покупатель может реализовать свое право на защиту путем предъявления требования о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Таким образом, по причине осуществления за ООО "ТУАНН" государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения Пономарев В.В. и Пестов В.Р. вправе требовать от него применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ как от уклоняющейся стороны произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
При указанных обстоятельствах заявленные требования участников долевого строительства удовлетворены правомерно.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ не имеется.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены определения и постановления в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
определение от 24.02.2014 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 25.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-2872/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.С.КОРОБЕЙНИКОВА
Судьи
О.В.КАДНИКОВА
Н.В.МЕЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)