Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хлопина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Чердынцевой В.Г.,
судей Акчуриной Г.Ж., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре А.,
рассмотрев 12 февраля 2014 года в открытом судебном заседании в городе Оренбурге апелляционные жалобы Оренбургского регионального общественного учреждения "***", Открытого акционерного общества "***" на решение Промышленного районного суда города Оренбурга от 14 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Оренбургского регионального общественного учреждения "***" в защиту интересов Ш.Г.А., П.А., П.З., С.М., С.Ю., Д. к ОАО "Управление капитального строительства" о защите прав потребителей,
установила:
ОРОУ "***", действуя в защиту интересов Ш.Г.А., П.А., П.З., С.М., С.Ю., Д. обратилось в суд с иском к ОАО "***" о защите прав потребителей. В обоснование иска ссылалось на то, что 10 июня 2011 года между ООО "Группа компаний Лист" и МУП "***" был заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям договора Застройщик принял на себя обязательство в срок не позднее 31 декабря 2012 года построить жилой дом N *** в 17 микрорайоне Северо-Восточного жилого района г. Оренбурга и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 220 квартир общей проектной площадью 14247,4 кв. м и 8 встроенных нежилых помещений, общей площадью 968,9 кв. м, а участник долевого строительства обязался уплатить установленную договором цену *** рублей и принять объект долевого строительства. В соответствии с приложением N 1 к договору площадь объекта долевого строительства подлежащая передаче состоит из 220 квартир, общей проектной площадью 14247,4 кв. м с учетом площади летних помещений с коэффициентом 1 и 8 встроенных нежилых помещений, общей площадью 968,9 кв. м.
09.08.2012 года между ООО "***" и П-выми был заключен договор уступки прав. На основании договора уступки прав истцы приняли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в части квартиры N***, проектной площадью 47,1 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м жилого дома N ***. В приложении к договору участия в долевом строительстве указано, что участнику долевого строительства передается квартира с верандами, что не соответствует действительности. Фактически истцам была передана квартира с лоджией. Правилами технической инвентаризации установлено, что общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0. В нарушение этого, ответчик передал истцам квартиру с лоджией, с применением коэффициента 1,0. Договором предусмотрена передача квартиры общей площадью 47,1 кв. м, общая площадь квартиры с применением коэффициента для лоджий составляет 43,9 кв. м, разница между общей проектной площадью квартиры и фактической составила 3,15 кв. м. Стоимость одного кв. м определяется делением цены договора на площадь, подлежащую передаче и составляет *** рублей за 1 кв. м. Возврату подлежит сумма *** рубль. На основании чего просят взыскать с ответчика в пользу истцов за ненадлежащее исполнение условий договора *** рубль; убытки в виде излишней уплаты банковских процентов в сумме *** рубль; проценты за пользование чужими денежными средствами *** рублей; неустойку за неудовлетворение требований истцов в добровольном порядке в сумме *** рублей; неустойку за нарушение срока передачи квартиры в сумме *** рублей; компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей в пользу каждого истца, штраф в размере 50% от суммы присужденного, из которых 50% в пользу потребителя, 50% в пользу Общества.
Между Д. и ООО "***" 23.03.2012 года был заключен договор уступки прав, по которому к ней перешли права требования в отношении квартиры N***, проектной площадью 47,1 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м жилого дома N ***. Фактически истице была передана квартира с применением коэффициента для лоджий 0,5, общей площадью 43,85 кв. м, разница между общей проектной площадью и фактической составляет 3,25 кв. м, что в денежном выражении составляет *** рублей. На основании чего просит взыскать с ответчика в свою пользу *** рублей за недостающую площадь, убытки в виде уплаты банковских процентов *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме ***, рублей, неустойку за неудовлетворение требований в добровольном порядке *** рубля, неустойку за нарушение срока передачи квартиры *** рублей, компенсацию морального вреда *** рублей и штраф.
К Ш.Г.А. по договору уступки прав от 04.09.2012 года перешли права и обязанности в части квартиры N 7, проектной площадью 67,6 кв. м, с учетом площади летних помещений 3,8 кв. м в доме N 31. Истице была передана в собственность квартира с применением коэффициента 0,5 общей площадью 64,4 кв. м, разница между проектной и фактической общей площадью составляет 3,2 кв. м, а по стоимости *** рубля. На основании чего просила взыскать с ответчика *** рубля за недостающую площадь; убытки в виде уплаты процентов банку по кредиту *** рубль; проценты за пользование чужими денежными средствами *** рубля; неустойку за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке *** рублей, неустойку за нарушение срока передачи квартиры *** рубля, компенсацию морального вреда *** рублей и штраф.
К С-вым по договору уступки прав от 22.03.2012 года перешли права и обязанности в части квартиры N 41, общей проектной площадью 50,2 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,8 кв. м жилого дома N ***. Общая площадь квартиры с применением коэффициента 0,5 составляет 46,3 кв. м, разница в площади 3,9 кв. м, по стоимости разница составляет *** рублей. На основании чего просили взыскать с ответчика *** рублей за недостающую площадь квартиры, убытки в виде уплаты банковских процентов *** рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами *** рублей, неустойку за неудовлетворение требований в добровольном порядке *** рубля, неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры *** рублей, компенсацию морального вреда *** рублей и штраф.
В судебном заседании истцы Ш.Г.А., П.А., Д., С.Ю. исковые требования поддержали и просили удовлетворить.
Истцы П.З., С.М. в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ОРОУ "***" Л.,, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, по основаниям указанным в иске.
Представитель ответчика ОАО "***" П.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что проект дома был разработан в 2008 году и договором долевого участия предусмотрено применение к общей площади квартир коэффициента 1,0. Нормативные документы, дающие определение веранды, были приняты позже, поэтому считает, что ссылка истцов на данные документы не обоснованна. По акту приема-передачи квартира была принята истцами без замечаний. Стоимость квадратного метра объекта долевого строительства договором не установлена, поэтому считает, истцы неправильно определили стоимость квадратного метра. Доводы истцов о том, что квартиры переданы им с нарушением срока, установленного в договоре долевого участия в строительстве, ничем не подтверждаются.
14 ноября 2013 года суд постановил решение, которым исковые требования ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в защиту интересов Ш.Г.А., П.А., П.З., С.М., С.Ю., Д. удовлетворил частично.
Взыскал с ОАО "***" в пользу Ш.Г.А. *** рублей по договору долевого участия в строительстве, *** рублей проценты за пользование чужими денежными средствами, *** рублей компенсацию морального вреда.
Взыскал с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу П.А. и П.З. каждому: *** рублей по договору долевого участия в строительстве, *** рублей проценты за пользование чужими денежными средствами, *** рублей компенсацию морального вреда.
Взыскал с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу С.М. и С.Ю. каждому *** рублей по договору долевого участия в строительстве, *** рубля проценты за пользование чужими денежными средствами и *** рублей компенсацию морального вреда.
Взыскал с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Д. *** рублей по договору долевого участия в строительстве, *** рублей проценты за пользование чужими денежными средствами и *** рублей компенсацию морального вреда.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
Взыскал с ОАО "Управление капитального строительства" госпошлину в доход государства в сумме *** рубля.
Не согласившись с указанным решением, ОАО "Управление капитального строительства" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В апелляционной жалобе ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" просило изменить решение суда в части невзыскания неустойки и штрафа.
Заслушав доклад судьи Чердынцевой В.Г., выслушав объяснения представителя ОРОУ "***" Ш.М., объяснения Д., С.Ю., поддержавших жалобу ОРОУ "***" и не согласившихся с доводами апелляционной жалобы ОАО "Управление ***", изучив материалы дела, проверив решение суда и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как следует из материалов дела 10 июня 2011 года между МУП *** МО г. Оренбург (застройщиком) и ООО "***" (участником) был заключен договор участия в долевом строительстве N 29, по условиям которого Застройщик принял на себя обязательства в срок до 31 декабря 2012 года построить жилой дом N *** в 17 микрорайоне Северо-Восточного района г. Оренбурга и передать участнику долевого строительства не позднее 01 марта 2013 года объект долевого строительства (Приложение N 1).
23 марта 2012 года между теми же сторонами заключено Дополнительное соглашение N 1, согласно которому цена Договора составляет *** рублей, а цена объектов долевого строительства, права на которые до даты подписания настоящего Дополнительного соглашения не были переданы третьим лицам, составляет *** рублей.
Дополнительным соглашением N 2 от 26 марта 2012 года предусмотрено, что цена объектов долевого строительства, права на которые до даты подписания настоящего дополнительного соглашения не были переданы третьим лицам, составляет *** рублей, перечень объектов долевого строительства указан в Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению, в Приложении указаны 134 квартиры общей площадью 9241,1 кв. м, в том числе квартиры N***.
Согласно Приложению N 1 квартира N*** должна иметь общую проектную площадь 47,1 кв. м и площадь летних помещений 5,7 кв. м с коэффициентом 1,0.
Квартира N *** должна иметь общую проектную площадь 50,2 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,8 кв. м с коэффициентом 1,0.
Квартира N *** должна иметь общую проектную площадь 47,1 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м с коэффициентом 1,0.
Квартира N *** должна иметь общую проектную площадь 67,6 кв. м с учетом площади летних помещений 3,8 кв. м.
09 августа 2012 года ООО "Группа компаний Лист" уступила П.А. и П.З. свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 10 июня 2011 года в части квартиры N *** проектной площадью 47,1 кв. м с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м в доме N 31.
В материалах дела имеется акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве жилья от 04 марта 2013 года, по которому ответчик передал, а истцы приняли в собственность однокомнатную квартиру N 53 на 12 этаже общей площадью 46,7 кв. м, с учетом площади летних помещений (веранда), в том числе площадь квартиры 41,1 кв. м, в доме по ул. ***.
По договору уступки прав (цессии) от 22 марта 2012 года ООО "***" уступила свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 10 июня 2011 года в части квартиры N *** проектной площадью 50,2 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,8 кв. м. С.Ю. и С.М.
Согласно акту приема-передачи от 20 февраля 2013 года ответчик передал истцам в собственность однокомнатную квартиру N*** на 10 этаже, общей площадью 49,2 кв. м с учетом площади летних помещений (веранда), площадь квартиры 43,4 кв. м в доме по ул. ***.
По договору уступки прав от 04 сентября 2012 года к истице Ш.Г.А. перешли права и обязанности по договору долевого участия в строительстве в части квартиры N ***, общей проектной площадью 67,6 кв. м с учетом площади летних помещений 3,8 кв. м.
По акту приема-передачи от 28 февраля 2013 года истице передана в собственность двухкомнатная квартира N *** на 3 этаже, общей площадью 66,3 кв. м с учетом площади веранды, площадь квартиры 62,5 кв. м в жилом доме по ул. ***.
По договору уступки прав (цессии) от 23 марта 2012 года к Д. перешли права и обязанности по договору долевого участия в строительстве в части квартиры N ***, общей проектной площадью 47,1 кв. м с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м в доме N 31.
По акту приема-передачи от 25 февраля 2013 года ей передана в собственность однокомнатная квартира N *** на 8 этаже, общей площадью 46,6 кв. м, с учетом веранды, площадь квартиры 41,0 кв. м в доме по ул. ***.
Судом первой инстанции установлено, что общая площадь квартир по договору долевого участия в строительстве и актам приема-передачи определена ответчиком с учетом площади летних помещений или веранд по коэффициенту 1.
В Приложении Б к Своду правил "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденному Приказом Министерства регионального развития РФ от 24.12.2010 года N 778) даны определения терминов, используемых в данном документе, среди которых термин "летние помещения" отсутствует, под верандой понимается застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничения по глубине; в многоквартирных жилых зданиях применяется в составе помещений блокированных жилых домов, или в составе помещений квартир, размещаемых на верхних этажах разновысоких зданий и имеющих выход на кровлю нижерасположенного этажа, на которой может устраиваться веранда, а лоджия представляет собой встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает, может быть остекленной.
Абзацем первым пункта 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37 предусмотрено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Поскольку указанное в качестве летнего помещения (веранды) квартир N*** помещение не соответствует определению веранды, изложенному в вышеприведенных правилах, и по техническим характеристикам (ограниченность по глубине требованиями естественной освещенности помещения, к которому она примыкает) подпадает под определение лоджии, суд пришел к выводу, что квартиры N*** не имеют веранды, а имеют лоджию, площадь которой должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.
Таким образом, судебная коллегия считает, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства и передал истцам квартиры меньшей площади, чем указано в договорах, не правильно применив понижающий коэффициент при подсчете общей площади квартир.
С учетом изложенного, суд взыскал с ответчика в пользу истцов излишне уплаченные по договору денежные средства, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ, компенсацию морального вреда.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда и не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы ответчика.
Доводы апелляционной жалобы ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" о необоснованном отказе во взыскании неустойки и штрафа не могут быть признаны состоятельными по следующим основаниям.
В апелляционной жалобе истцы ссылаются на то, что суд должен был применить неустойку в соответствии со статьями 22 и 23 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Нормы статей 22 и 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" регулируют правоотношения, возникающие в связи с продажей товара с недостатками либо товара ненадлежащего качества.
Вместе с тем, обращаясь в суд с данным иском, истцы ссылались на нарушение их прав в связи с предоставлением недостоверной информации.
Предоставление недостоверной информации нельзя отнести к недостатку квартиры. Судебная коллегия считает, что неправильное применение коэффициента при подсчете общей площади квартиры также не может быть расценено как недостаток квартиры.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании неустойки по заявленным истцами основаниям.
В апелляционной жалобе истцы также ссылаются на то, что суд первой инстанции незаконно отказал во взыскании штрафа, предусмотренного статьей 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
В силу статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Требования потребителя об уплате неустойки, предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению исполнителем в добровольном порядке.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Учитывая буквальное толкование данной нормы Закона, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании штрафа, поскольку добровольный порядок предполагает разрешение требований потребителя без обращения в суд. А поскольку истцы к ответчику с указанными требованиями не обращались, то ответчик не мог их добровольно удовлетворить.
Подача искового заявления непосредственно в суд не может расцениваться как обращение истцов к ответчику об удовлетворении их требований в добровольном порядке.
Судебная коллегия не может принять во внимание доводы апелляционной жалобы ОАО "***" о необоснованности отказа суда в удовлетворении ходатайства о назначении строительной экспертизы, со ссылкой на то, что для решения вопроса о назначении помещения (лоджии или веранды) требуются специальные познания.
Согласно части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
В силу данной нормы назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда, и вопрос о назначении экспертизы решается судом с учетом конкретных обстоятельства дела.
Поскольку определения терминов "лоджия" и "веранда" даны в своде правил, распространяющихся на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий, специальные познания для установления обстоятельств по вопросам, сформулированным ответчиком вопросам в ходатайстве о назначении экспертизы, не требуются.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном определении судом стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства, которая должна определяться исходя из общей площади всего объекта строительства *** кв. м и составляет *** рублей, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были обоснованно отклонены, поскольку дополнительными соглашениями были внесены изменения в договор участия в долевом строительстве в части площади объекта строительства и его стоимости, в связи с чем, суд, определяя стоимость одного квадратного метра строящегося объекта, исходил из стоимости договора *** рублей и общей площади 10185,43 кв. м.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Промышленного районного суда города Оренбурга от 14 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Оренбургского регионального общественного учреждения "***", Открытого акционерного общества "***" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-621/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N 33-621/2014
Судья Хлопина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Чердынцевой В.Г.,
судей Акчуриной Г.Ж., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре А.,
рассмотрев 12 февраля 2014 года в открытом судебном заседании в городе Оренбурге апелляционные жалобы Оренбургского регионального общественного учреждения "***", Открытого акционерного общества "***" на решение Промышленного районного суда города Оренбурга от 14 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Оренбургского регионального общественного учреждения "***" в защиту интересов Ш.Г.А., П.А., П.З., С.М., С.Ю., Д. к ОАО "Управление капитального строительства" о защите прав потребителей,
установила:
ОРОУ "***", действуя в защиту интересов Ш.Г.А., П.А., П.З., С.М., С.Ю., Д. обратилось в суд с иском к ОАО "***" о защите прав потребителей. В обоснование иска ссылалось на то, что 10 июня 2011 года между ООО "Группа компаний Лист" и МУП "***" был заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям договора Застройщик принял на себя обязательство в срок не позднее 31 декабря 2012 года построить жилой дом N *** в 17 микрорайоне Северо-Восточного жилого района г. Оренбурга и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 220 квартир общей проектной площадью 14247,4 кв. м и 8 встроенных нежилых помещений, общей площадью 968,9 кв. м, а участник долевого строительства обязался уплатить установленную договором цену *** рублей и принять объект долевого строительства. В соответствии с приложением N 1 к договору площадь объекта долевого строительства подлежащая передаче состоит из 220 квартир, общей проектной площадью 14247,4 кв. м с учетом площади летних помещений с коэффициентом 1 и 8 встроенных нежилых помещений, общей площадью 968,9 кв. м.
09.08.2012 года между ООО "***" и П-выми был заключен договор уступки прав. На основании договора уступки прав истцы приняли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в части квартиры N***, проектной площадью 47,1 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м жилого дома N ***. В приложении к договору участия в долевом строительстве указано, что участнику долевого строительства передается квартира с верандами, что не соответствует действительности. Фактически истцам была передана квартира с лоджией. Правилами технической инвентаризации установлено, что общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0. В нарушение этого, ответчик передал истцам квартиру с лоджией, с применением коэффициента 1,0. Договором предусмотрена передача квартиры общей площадью 47,1 кв. м, общая площадь квартиры с применением коэффициента для лоджий составляет 43,9 кв. м, разница между общей проектной площадью квартиры и фактической составила 3,15 кв. м. Стоимость одного кв. м определяется делением цены договора на площадь, подлежащую передаче и составляет *** рублей за 1 кв. м. Возврату подлежит сумма *** рубль. На основании чего просят взыскать с ответчика в пользу истцов за ненадлежащее исполнение условий договора *** рубль; убытки в виде излишней уплаты банковских процентов в сумме *** рубль; проценты за пользование чужими денежными средствами *** рублей; неустойку за неудовлетворение требований истцов в добровольном порядке в сумме *** рублей; неустойку за нарушение срока передачи квартиры в сумме *** рублей; компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей в пользу каждого истца, штраф в размере 50% от суммы присужденного, из которых 50% в пользу потребителя, 50% в пользу Общества.
Между Д. и ООО "***" 23.03.2012 года был заключен договор уступки прав, по которому к ней перешли права требования в отношении квартиры N***, проектной площадью 47,1 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м жилого дома N ***. Фактически истице была передана квартира с применением коэффициента для лоджий 0,5, общей площадью 43,85 кв. м, разница между общей проектной площадью и фактической составляет 3,25 кв. м, что в денежном выражении составляет *** рублей. На основании чего просит взыскать с ответчика в свою пользу *** рублей за недостающую площадь, убытки в виде уплаты банковских процентов *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме ***, рублей, неустойку за неудовлетворение требований в добровольном порядке *** рубля, неустойку за нарушение срока передачи квартиры *** рублей, компенсацию морального вреда *** рублей и штраф.
К Ш.Г.А. по договору уступки прав от 04.09.2012 года перешли права и обязанности в части квартиры N 7, проектной площадью 67,6 кв. м, с учетом площади летних помещений 3,8 кв. м в доме N 31. Истице была передана в собственность квартира с применением коэффициента 0,5 общей площадью 64,4 кв. м, разница между проектной и фактической общей площадью составляет 3,2 кв. м, а по стоимости *** рубля. На основании чего просила взыскать с ответчика *** рубля за недостающую площадь; убытки в виде уплаты процентов банку по кредиту *** рубль; проценты за пользование чужими денежными средствами *** рубля; неустойку за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке *** рублей, неустойку за нарушение срока передачи квартиры *** рубля, компенсацию морального вреда *** рублей и штраф.
К С-вым по договору уступки прав от 22.03.2012 года перешли права и обязанности в части квартиры N 41, общей проектной площадью 50,2 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,8 кв. м жилого дома N ***. Общая площадь квартиры с применением коэффициента 0,5 составляет 46,3 кв. м, разница в площади 3,9 кв. м, по стоимости разница составляет *** рублей. На основании чего просили взыскать с ответчика *** рублей за недостающую площадь квартиры, убытки в виде уплаты банковских процентов *** рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами *** рублей, неустойку за неудовлетворение требований в добровольном порядке *** рубля, неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры *** рублей, компенсацию морального вреда *** рублей и штраф.
В судебном заседании истцы Ш.Г.А., П.А., Д., С.Ю. исковые требования поддержали и просили удовлетворить.
Истцы П.З., С.М. в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ОРОУ "***" Л.,, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, по основаниям указанным в иске.
Представитель ответчика ОАО "***" П.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что проект дома был разработан в 2008 году и договором долевого участия предусмотрено применение к общей площади квартир коэффициента 1,0. Нормативные документы, дающие определение веранды, были приняты позже, поэтому считает, что ссылка истцов на данные документы не обоснованна. По акту приема-передачи квартира была принята истцами без замечаний. Стоимость квадратного метра объекта долевого строительства договором не установлена, поэтому считает, истцы неправильно определили стоимость квадратного метра. Доводы истцов о том, что квартиры переданы им с нарушением срока, установленного в договоре долевого участия в строительстве, ничем не подтверждаются.
14 ноября 2013 года суд постановил решение, которым исковые требования ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в защиту интересов Ш.Г.А., П.А., П.З., С.М., С.Ю., Д. удовлетворил частично.
Взыскал с ОАО "***" в пользу Ш.Г.А. *** рублей по договору долевого участия в строительстве, *** рублей проценты за пользование чужими денежными средствами, *** рублей компенсацию морального вреда.
Взыскал с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу П.А. и П.З. каждому: *** рублей по договору долевого участия в строительстве, *** рублей проценты за пользование чужими денежными средствами, *** рублей компенсацию морального вреда.
Взыскал с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу С.М. и С.Ю. каждому *** рублей по договору долевого участия в строительстве, *** рубля проценты за пользование чужими денежными средствами и *** рублей компенсацию морального вреда.
Взыскал с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Д. *** рублей по договору долевого участия в строительстве, *** рублей проценты за пользование чужими денежными средствами и *** рублей компенсацию морального вреда.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
Взыскал с ОАО "Управление капитального строительства" госпошлину в доход государства в сумме *** рубля.
Не согласившись с указанным решением, ОАО "Управление капитального строительства" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В апелляционной жалобе ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" просило изменить решение суда в части невзыскания неустойки и штрафа.
Заслушав доклад судьи Чердынцевой В.Г., выслушав объяснения представителя ОРОУ "***" Ш.М., объяснения Д., С.Ю., поддержавших жалобу ОРОУ "***" и не согласившихся с доводами апелляционной жалобы ОАО "Управление ***", изучив материалы дела, проверив решение суда и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как следует из материалов дела 10 июня 2011 года между МУП *** МО г. Оренбург (застройщиком) и ООО "***" (участником) был заключен договор участия в долевом строительстве N 29, по условиям которого Застройщик принял на себя обязательства в срок до 31 декабря 2012 года построить жилой дом N *** в 17 микрорайоне Северо-Восточного района г. Оренбурга и передать участнику долевого строительства не позднее 01 марта 2013 года объект долевого строительства (Приложение N 1).
23 марта 2012 года между теми же сторонами заключено Дополнительное соглашение N 1, согласно которому цена Договора составляет *** рублей, а цена объектов долевого строительства, права на которые до даты подписания настоящего Дополнительного соглашения не были переданы третьим лицам, составляет *** рублей.
Дополнительным соглашением N 2 от 26 марта 2012 года предусмотрено, что цена объектов долевого строительства, права на которые до даты подписания настоящего дополнительного соглашения не были переданы третьим лицам, составляет *** рублей, перечень объектов долевого строительства указан в Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению, в Приложении указаны 134 квартиры общей площадью 9241,1 кв. м, в том числе квартиры N***.
Согласно Приложению N 1 квартира N*** должна иметь общую проектную площадь 47,1 кв. м и площадь летних помещений 5,7 кв. м с коэффициентом 1,0.
Квартира N *** должна иметь общую проектную площадь 50,2 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,8 кв. м с коэффициентом 1,0.
Квартира N *** должна иметь общую проектную площадь 47,1 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м с коэффициентом 1,0.
Квартира N *** должна иметь общую проектную площадь 67,6 кв. м с учетом площади летних помещений 3,8 кв. м.
09 августа 2012 года ООО "Группа компаний Лист" уступила П.А. и П.З. свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 10 июня 2011 года в части квартиры N *** проектной площадью 47,1 кв. м с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м в доме N 31.
В материалах дела имеется акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве жилья от 04 марта 2013 года, по которому ответчик передал, а истцы приняли в собственность однокомнатную квартиру N 53 на 12 этаже общей площадью 46,7 кв. м, с учетом площади летних помещений (веранда), в том числе площадь квартиры 41,1 кв. м, в доме по ул. ***.
По договору уступки прав (цессии) от 22 марта 2012 года ООО "***" уступила свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 10 июня 2011 года в части квартиры N *** проектной площадью 50,2 кв. м, с учетом площади летних помещений 5,8 кв. м. С.Ю. и С.М.
Согласно акту приема-передачи от 20 февраля 2013 года ответчик передал истцам в собственность однокомнатную квартиру N*** на 10 этаже, общей площадью 49,2 кв. м с учетом площади летних помещений (веранда), площадь квартиры 43,4 кв. м в доме по ул. ***.
По договору уступки прав от 04 сентября 2012 года к истице Ш.Г.А. перешли права и обязанности по договору долевого участия в строительстве в части квартиры N ***, общей проектной площадью 67,6 кв. м с учетом площади летних помещений 3,8 кв. м.
По акту приема-передачи от 28 февраля 2013 года истице передана в собственность двухкомнатная квартира N *** на 3 этаже, общей площадью 66,3 кв. м с учетом площади веранды, площадь квартиры 62,5 кв. м в жилом доме по ул. ***.
По договору уступки прав (цессии) от 23 марта 2012 года к Д. перешли права и обязанности по договору долевого участия в строительстве в части квартиры N ***, общей проектной площадью 47,1 кв. м с учетом площади летних помещений 5,7 кв. м в доме N 31.
По акту приема-передачи от 25 февраля 2013 года ей передана в собственность однокомнатная квартира N *** на 8 этаже, общей площадью 46,6 кв. м, с учетом веранды, площадь квартиры 41,0 кв. м в доме по ул. ***.
Судом первой инстанции установлено, что общая площадь квартир по договору долевого участия в строительстве и актам приема-передачи определена ответчиком с учетом площади летних помещений или веранд по коэффициенту 1.
В Приложении Б к Своду правил "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденному Приказом Министерства регионального развития РФ от 24.12.2010 года N 778) даны определения терминов, используемых в данном документе, среди которых термин "летние помещения" отсутствует, под верандой понимается застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничения по глубине; в многоквартирных жилых зданиях применяется в составе помещений блокированных жилых домов, или в составе помещений квартир, размещаемых на верхних этажах разновысоких зданий и имеющих выход на кровлю нижерасположенного этажа, на которой может устраиваться веранда, а лоджия представляет собой встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает, может быть остекленной.
Абзацем первым пункта 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37 предусмотрено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Поскольку указанное в качестве летнего помещения (веранды) квартир N*** помещение не соответствует определению веранды, изложенному в вышеприведенных правилах, и по техническим характеристикам (ограниченность по глубине требованиями естественной освещенности помещения, к которому она примыкает) подпадает под определение лоджии, суд пришел к выводу, что квартиры N*** не имеют веранды, а имеют лоджию, площадь которой должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.
Таким образом, судебная коллегия считает, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства и передал истцам квартиры меньшей площади, чем указано в договорах, не правильно применив понижающий коэффициент при подсчете общей площади квартир.
С учетом изложенного, суд взыскал с ответчика в пользу истцов излишне уплаченные по договору денежные средства, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ, компенсацию морального вреда.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда и не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы ответчика.
Доводы апелляционной жалобы ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" о необоснованном отказе во взыскании неустойки и штрафа не могут быть признаны состоятельными по следующим основаниям.
В апелляционной жалобе истцы ссылаются на то, что суд должен был применить неустойку в соответствии со статьями 22 и 23 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Нормы статей 22 и 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" регулируют правоотношения, возникающие в связи с продажей товара с недостатками либо товара ненадлежащего качества.
Вместе с тем, обращаясь в суд с данным иском, истцы ссылались на нарушение их прав в связи с предоставлением недостоверной информации.
Предоставление недостоверной информации нельзя отнести к недостатку квартиры. Судебная коллегия считает, что неправильное применение коэффициента при подсчете общей площади квартиры также не может быть расценено как недостаток квартиры.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании неустойки по заявленным истцами основаниям.
В апелляционной жалобе истцы также ссылаются на то, что суд первой инстанции незаконно отказал во взыскании штрафа, предусмотренного статьей 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
В силу статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Требования потребителя об уплате неустойки, предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению исполнителем в добровольном порядке.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Учитывая буквальное толкование данной нормы Закона, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании штрафа, поскольку добровольный порядок предполагает разрешение требований потребителя без обращения в суд. А поскольку истцы к ответчику с указанными требованиями не обращались, то ответчик не мог их добровольно удовлетворить.
Подача искового заявления непосредственно в суд не может расцениваться как обращение истцов к ответчику об удовлетворении их требований в добровольном порядке.
Судебная коллегия не может принять во внимание доводы апелляционной жалобы ОАО "***" о необоснованности отказа суда в удовлетворении ходатайства о назначении строительной экспертизы, со ссылкой на то, что для решения вопроса о назначении помещения (лоджии или веранды) требуются специальные познания.
Согласно части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
В силу данной нормы назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда, и вопрос о назначении экспертизы решается судом с учетом конкретных обстоятельства дела.
Поскольку определения терминов "лоджия" и "веранда" даны в своде правил, распространяющихся на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий, специальные познания для установления обстоятельств по вопросам, сформулированным ответчиком вопросам в ходатайстве о назначении экспертизы, не требуются.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном определении судом стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства, которая должна определяться исходя из общей площади всего объекта строительства *** кв. м и составляет *** рублей, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были обоснованно отклонены, поскольку дополнительными соглашениями были внесены изменения в договор участия в долевом строительстве в части площади объекта строительства и его стоимости, в связи с чем, суд, определяя стоимость одного квадратного метра строящегося объекта, исходил из стоимости договора *** рублей и общей площади 10185,43 кв. м.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Промышленного районного суда города Оренбурга от 14 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Оренбургского регионального общественного учреждения "***", Открытого акционерного общества "***" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)