Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обстоятельства: Истец указывает на то, что ответчик в установленный срок не внес арендную плату.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Эктов А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
Председательствующего: Волчковой Л.В.
Судей: Вергазовой Л.В. и Поштацкой В.Е.
При секретаре: Л.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ТСЖ "Маяковского-2" на решение Советского районного суда г. Рязани от 13 марта 2015 года, которым постановлено:
Иск ТСЖ "Маяковского 2" к О. о взыскании задолженности по содержанию нежилого помещения, оплате коммунальных услуг и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать с О. в пользу ТСЖ "Маяковского 2" задолженность по содержанию нежилого помещения и оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>., судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>., а всего <данные изъяты>.
В остальной части иска ТСЖ "Маяковского 2" к О. отказать.
Встречный иск О. к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с ТСЖ "Маяковского 2" в пользу О. задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты> руб., неустойку в размере <данные изъяты>., судебные расходы по уплате госпошлины и услуг представителя в размере <данные изъяты>., а всего <данные изъяты>.
В остальной части встречного искового заявления О. к ТСЖ "Маяковского 2" отказать.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Вергазовой Л.В., объяснения представителей ТСЖ "Маяковского-2" Г. и С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя О. - Д., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Маяковского 2" обратилось в суд с иском к О. о взыскании задолженности по содержанию нежилого помещения и оплате коммунальных услуг, мотивируя тем, что О. является собственником нежилого помещения N, площадью <данные изъяты> кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в котором с ДД.ММ.ГГГГ оказывает ТСЖ "Маяковского 2". Ссылаясь на то, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ О. ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате за содержание нежилого помещения и за коммунальные услуги, истец просил суд взыскать с О. образовавшуюся задолженность в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, а также судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Впоследствии ТСЖ "Маяковского 2" иск уточнило, указав, что ТСЖ осуществляет обслуживание многоквартирного жилого дома <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, полезной площадью <данные изъяты> кв. м, площадью жилых помещений <данные изъяты> кв. м, площадью нежилых помещений <данные изъяты> кв. м и части здания <адрес>, полезной площадью <данные изъяты> кв. м, площадью жилых помещений <данные изъяты> кв. м, площадью нежилых помещений <данные изъяты> кв. м. Расценки на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N <адрес>, состоящие из затрат ТСЖ на оплату обслуживающему персоналу и обслуживающим организациям, приняты и утверждены на общих собраниях ТСЖ и составляют с 1 кв. м жилых и нежилых помещений: на ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>, на ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>. О., являясь собственником нежилого помещения N, общей площадью <данные изъяты> кв. м части здания <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ не вносит плату за содержание общего имущества, текущему и капитальному ремонту здания, а также не вносит плату за отопление, несмотря на то, что находящееся в его собственности нежилое помещение оборудовано системой отопления. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ, задолженность О. по оплате на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома составила <данные изъяты>. Кроме того, <данные изъяты> на основании договора поставки газа от ДД.ММ.ГГГГ N осуществляет поставку газа в придомовую котельную, обеспечивающую отоплением жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме N и части здания <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., оплату за поставленный газ осуществляет ТСЖ в конце каждого месяца. О. оплачивал отопление по счету N от ДД.ММ.ГГГГ и счету N от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме <данные изъяты>, при этом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у него образовалась задолженность на отопление нежилого помещения размере <данные изъяты>. Ссылаясь на то, что до настоящего времени задолженность перед ТСЖ О. в добровольном порядке не погашена, истец просил суд взыскать с О. задолженность по оплате на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере <данные изъяты>., задолженность за отопление нежилого помещения в размере <данные изъяты>., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. ст. 395, 1102 ГК РФ в размере <данные изъяты>., а также расходы по уплате госпошлины за подачу иска в размере <данные изъяты>.
О. обратился в суд со встречным иском к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ТСЖ "Маяковского 2" был заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с п. п. 1.1, 1.4 которого Арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование и владение, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, автоматически пролонгируемого, здания N, расположенные по адресу: <адрес> в цокольном подвальном помещении здания, и помещение, расположенное на первом этаже здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м. Размер арендной платы был определен сторонами в размере <данные изъяты> в месяц за 1 кв. м, а всего - <данные изъяты>. и установлено, что арендная плата производится ежемесячно, не позднее 5 числа каждого месяца, а коммунальные платежи, плата за электроэнергию и содержание жилья в арендную плату не входят, и уплачивается арендатором самостоятельно. Ссылаясь на то, что ТСЖ "Маяковского 2" грубо нарушает свои обязательства, не уплачивая арендную плату на протяжении длительного периода времени, просил суд взыскать с ТСЖ "Маяковского 2" в его пользу задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений в размере <данные изъяты>., неустойку в соответствии с п. 4.2.1 Договора, из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., а также судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>. и по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Районный суд исковые требования ТСЖ "Маяковского 2" и встречные исковые требования О. удовлетворил частично, постановив об этом указанное решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Маяковского 2" просит решение суда в части удовлетворения встречного иска О. отменить, постановить новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указано, что решение в указанной части незаконно и необоснованно, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и не основаны на имеющихся в деле доказательствах.
Согласно правовой позиции, закрепленной в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в соответствии с частями 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Поскольку постановленное по делу решение обжалуется только в части встречных требований О. к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, судебная коллегия, применяя положения приведенных правовых норм, проверяет правильность решения суда только в указанной части, не выходя за пределы доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда в соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").
Решение суда в обжалованной части указанным требованиям закона не отвечает.
Так, удовлетворяя встречные исковые требования О. к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из установленного судом факта заключения между О. и ТСЖ "Маяковского 2" договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом доводы представителей ТСЖ "Маяковского 2" о том, что договор аренды не заключался и является подложным доказательством судом отклонен лишь по тем основаниям, что ТСЖ "Маяковского 2" не предоставило необходимых для проведения повторной экспертизы дополнительных документов, в результате чего <ФГКУ> в заключении от ДД.ММ.ГГГГ N пришло к выводу о невозможности установления давности выполнения оттисков печати ТСЖ "Маяковского 2", подписей от имени ФИО1, О. в договоре аренды нежилых помещений и акте сдачи-приемки, датированных ДД.ММ.ГГГГ.
Положив в основу судебного решения указанное заключение повторной судебной технико-криминалистической экспертизы, а также пояснения в суде эксперта ФИО2, составившей данное заключение, судом первой инстанции требования, содержащиеся в части 2 статьи 187 ГПК РФ, выполнены не были.
Согласно статье 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2); суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3); результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).
Однако указанные требования норм гражданского процессуального закона судом первой инстанции соблюдены не были.
Так, согласно материалам дела судом была назначена в <ФБУ> судебная технико-криминалистическая экспертиза, в соответствии с заключением которой от ДД.ММ.ГГГГ N "установить давность выполнения оттисков печати ТСЖ "Маяковского 2", подписей от имени ФИО1, О. в договоре аренды нежилых помещений и акте сдачи-приемки, датированных ДД.ММ.ГГГГ, не представляется возможным".
Поскольку указанным экспертным учреждением, осуществлявшим исследование по методике, разработанной в <ФБУ>, согласно которой возраст паст оценивается по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей, ответы на поставленные вопросы не были даны, а также учитывая, что <ЭУ>, осуществляются исследования давности изготовления документов и нанесения на него штампов и надписей по иной методике - путем инструментального измерения цвета штрихов реквизитов и установлении цветовых различий, судом первой инстанции по ходатайству ТСЖ "Маяковского-2" была назначена дополнительная экспертиза в <ЭУ>".
В соответствии с заключением данного экспертного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что давность выполнения оттисков печати ТСЖ "Маяковского 2", подписей от имени ФИО1, О. в договоре аренды нежилых помещений и акте сдачи-приемки, датированных ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует дате, указанной в договоре и акте сдачи-приемки, т.к. были выполнены в более поздний срок, определяемый периодом времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
В суде первой инстанции выводы указанного заключения подтвердил эксперт ФИО3, пояснивший суду, что по динамике выцветания штрихов исследуемых реквизитов, в частности, подписи от имени лиц и оттисков печати, они соответствуют временному периоду ДД.ММ.ГГГГ, на основании чего они категорически не могут быть выполнены в ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, полагая, что указанные выводы экспертизы содержат взаимоисключающие выводы, содержащиеся в экспертном заключении <ФБУ>, а также, принимая во внимание доводы представителя О. о недостоверности методики эксперта <ЭУ>, суд первой инстанции назначил проведение повторной экспертизы в <ФГКУ>.
Вместе с тем, в нарушение действующего законодательства, суд не указал, в чем он усмотрел взаимоисключающие выводы двух экспертных заключений, если <ФБУ> проводило исследование по одной методике, и не смогло установить давность выполнения оттисков печати и подписей, а <ЭУ> в результате использования другой методики исследований установило время нанесения оттиска печати и подписей на исследуемых документах. Также, суд не указал какие данные, имеющиеся в деле, свидетельствуют о недостоверности методики экспертов <ЭУ>.
Кроме того, назначая проведение повторной экспертизы в <ФГКУ>, суд не принял во внимание то обстоятельство, что методика проведения исследований в данном экспертном учреждении аналогична методике <ФБУ>, проведенное исследование которым по этой методике результатов не дало.
Более того, при назначении повторной экспертизы суд не выяснил имеется ли возможность проведения повторного исследования печати и подписей на указанных документах, ранее подвергшихся различным воздействиям (вырезаниям, погружениям в различные химические растворы) при проведении предыдущих исследований.
В результате повторной экспертизы, проведенной в <ФГКУ> установить давность выполнения оттисков печати ТСЖ "Маяковского 2", подписей от имени ФИО1, О. в договоре аренды нежилых помещений и акте сдачи-приемки, датированных ДД.ММ.ГГГГ, не представилось возможным.
Из пояснений допрошенного в суде первой инстанции эксперта ФИО2 видно, что признаком, который используется для установления времени выполнения документов, является относительное содержание летучих компонентов штриха, содержащихся в чернилах авторучки. В исследуемых штрихах не было обнаружено летучих компонентов. Вместе с тем, в исследуемых оттисках печати имеется достаточное количество эксплуатационных признаков, которые при предоставлении соответствующих сравнительных материалов позволили бы определить возраст.
Однако, дополнительных материалов - образцов оттисков печати, нанесенных в заведомо известное время ТСЖ "Маяковского - 2" за проверяемый период времени на экспертизу представлено не было.
Согласно пояснениям представителей ТСЖ в суде первой инстанции и доводов апелляционной жалобы, необходимых документов за указанный период времени в ТСЖ не сохранилось, в связи с чем соответствующие документы на экспертизу для исследования представлены не были. (том 3 л.д. 48)
Учитывая изложенные обстоятельства, а также принимая во внимание то, что повторная судебно-криминалистическая экспертиза ответы на поставленные судом вопросы не дала, выводы, содержащиеся в экспертном заключении <ЭУ> от ДД.ММ.ГГГГ N не опровергла, судебная коллегия приходит к выводу, что данное экспертное заключение судом первой инстанции положено в основу решения необоснованно.
По мнению суда апелляционной инстанции заключение экспертов <ЭУ> от ДД.ММ.ГГГГ N содержит подробное описание проведенного исследования, в результате чего сделаны выводы и четкие однозначные ответы на поставленные судом вопросы, свидетельствующие о подложности представленных в подтверждение исковых требований О. доказательств заключения между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора аренды нежилых помещений.
Оснований сомневаться в достоверности выводов данного заключения судебная коллегия не усматривает, поскольку они подтверждаются и другими доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Так, в подтверждение своей позиции о том, что ТСЖ "Маяковского-2" никогда не заключало указанного договора аренды и не подписывало акта приема-передачи, а нежилое помещение N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в части здания <адрес>, использовал сам собственник данного помещения - О., а также <ООО 1>, представило в суд документы, которые в решении не нашли своего отражения и соответствующей оценки.
Из имеющейся в деле выписки из книги учета исходящей корреспонденции ТСЖ "Маяковского-2" видно, что в адрес О., собственника нежилого помещения N, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ направлялись уведомления о погашении задолженности за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
Согласно приходным кассовым ордерам за N от ДД.ММ.ГГГГ и за N от ДД.ММ.ГГГГ от О. ТСЖ "Маяковского-2" были приняты денежные суммы в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> за содержание нежилого помещения.
Также согласно копии платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ за N в ТСЖ "Маяковского-2" от <ООО 1> перечислено <данные изъяты> - оплата согласно счету N от ДД.ММ.ГГГГ за содержание нежилого помещения за ДД.ММ.ГГГГ, потребленную электроэнергию за ДД.ММ.ГГГГ.
(том 1 л.д. 190-194, 236-237).
В то же время, из условий, содержащихся в п. 2.3 спорного договора аренды нежилых помещений, усматривается, что коммунальные платежи, плата за электроэнергию и содержание жилья не входят в арендную плату и уплачиваются арендатором, т.е. ТСЖ "Маяковского-2".
Таким образом, произведенная О. и <ООО 1> оплата коммунальных услуг и содержания жилья в период ДД.ММ.ГГГГ в то время, когда эти платежи должен был осуществлять арендатор - ТСЖ "Маяковского-2", а не арендодатель - О., противоречит указанным условиям договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ
Из пояснений допрошенной в качестве свидетеля ФИО4., усматривается, что она работала с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в <ООО 1>, <данные изъяты>. Директором данного Общества был О. В нежилом помещении площадью <данные изъяты>. по указанному адресу находился офис <ООО 1>, там же в нежилых помещениях располагались в свое время <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>, вывески о расположении в этих помещениях ТСЖ "Маяковского-2" не было, и она не видела того, чтобы там располагалось ТСЖ "Маяковского-2".
Таким образом, из пояснений свидетеля ФИО4 усматривается, что ТСЖ "Маяковского-2" указанные нежилые помещения не использовало и не располагалось в них.
Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, также видно, что нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в подвале жилого дома <адрес>, с разрешения собственника О. с ДД.ММ.ГГГГ находилось в безвозмездном пользовании <данные изъяты>, а не в аренде у ТСЖ "Маяковского-2", как это указано в оспариваемом договоре аренды.
Тем самым вышеуказанные пояснения свидетеля ФИО4., акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ также свидетельствуют об отсутствии названных нежилых помещений в аренде у ТСЖ "Маяковского-2".
Кроме того, в экспертном заключении, <ФГКУ> от ДД.ММ.ГГГГ N содержится вывод о том, что оттиски печати ТСЖ "Маяковского-2" в договоре, акте и приложениях 1,2 к договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, отличаются от оттисков печати, содержащихся в документах - исковом заявлении, копиях прилагаемых к исковому заявлению документов, представленных в суд ТСЖ "Маяковского-2", что подтвердила в суде первой инстанции эксперт ФИО2.
Между тем, в своих пояснениях представители ТСЖ "Маяковского-2" в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе утверждают о том, что печать в ТСЖ была всегда одна и не менялась.
В связи с этим судебная коллегия полагает, что указанный факт несоответствия оттиска печати в спорных документах от ДД.ММ.ГГГГ оттиску печати в документах, представленных ТСЖ "Маяковского-2", также подтверждает доводы ТСЖ "Маяковского-2" о подложности спорных договора аренды и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая, что представителем О. вышеперечисленные доказательства ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ничем не опровергнуты, проанализировав доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательств, достоверно подтверждающих наличие между О. и ТСЖ "Маяковского-2" договорных отношений по аренде нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности О., не имеется, а поэтому исковые требования О. о взыскании арендной платы необоснованны и не подлежат удовлетворению.
В связи с изложенным решение суда в обжалованной части в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным постановить новое решение, которым надлежит отказать О. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку им в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены допустимые письменные доказательства, подтверждающие заключение ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора аренды нежилых помещений и передачу их в пользование ТСЖ "Маяковского-2".
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Советского районного суда г. Рязани от 13 марта 2015 года в части удовлетворения иска О. к ТСЖ "Маяковского-2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды отменить, постановить новое решение, которым в удовлетворении встречного иска О. к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.05.2015 N 33-1079
Требование: О взыскании задолженности и неустойки по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обстоятельства: Истец указывает на то, что ответчик в установленный срок не внес арендную плату.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. N 33-1079
Судья Эктов А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
Председательствующего: Волчковой Л.В.
Судей: Вергазовой Л.В. и Поштацкой В.Е.
При секретаре: Л.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ТСЖ "Маяковского-2" на решение Советского районного суда г. Рязани от 13 марта 2015 года, которым постановлено:
Иск ТСЖ "Маяковского 2" к О. о взыскании задолженности по содержанию нежилого помещения, оплате коммунальных услуг и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать с О. в пользу ТСЖ "Маяковского 2" задолженность по содержанию нежилого помещения и оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>., судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>., а всего <данные изъяты>.
В остальной части иска ТСЖ "Маяковского 2" к О. отказать.
Встречный иск О. к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с ТСЖ "Маяковского 2" в пользу О. задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты> руб., неустойку в размере <данные изъяты>., судебные расходы по уплате госпошлины и услуг представителя в размере <данные изъяты>., а всего <данные изъяты>.
В остальной части встречного искового заявления О. к ТСЖ "Маяковского 2" отказать.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Вергазовой Л.В., объяснения представителей ТСЖ "Маяковского-2" Г. и С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя О. - Д., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Маяковского 2" обратилось в суд с иском к О. о взыскании задолженности по содержанию нежилого помещения и оплате коммунальных услуг, мотивируя тем, что О. является собственником нежилого помещения N, площадью <данные изъяты> кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в котором с ДД.ММ.ГГГГ оказывает ТСЖ "Маяковского 2". Ссылаясь на то, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ О. ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате за содержание нежилого помещения и за коммунальные услуги, истец просил суд взыскать с О. образовавшуюся задолженность в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, а также судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Впоследствии ТСЖ "Маяковского 2" иск уточнило, указав, что ТСЖ осуществляет обслуживание многоквартирного жилого дома <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, полезной площадью <данные изъяты> кв. м, площадью жилых помещений <данные изъяты> кв. м, площадью нежилых помещений <данные изъяты> кв. м и части здания <адрес>, полезной площадью <данные изъяты> кв. м, площадью жилых помещений <данные изъяты> кв. м, площадью нежилых помещений <данные изъяты> кв. м. Расценки на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N <адрес>, состоящие из затрат ТСЖ на оплату обслуживающему персоналу и обслуживающим организациям, приняты и утверждены на общих собраниях ТСЖ и составляют с 1 кв. м жилых и нежилых помещений: на ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>, на ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>. О., являясь собственником нежилого помещения N, общей площадью <данные изъяты> кв. м части здания <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ не вносит плату за содержание общего имущества, текущему и капитальному ремонту здания, а также не вносит плату за отопление, несмотря на то, что находящееся в его собственности нежилое помещение оборудовано системой отопления. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ, задолженность О. по оплате на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома составила <данные изъяты>. Кроме того, <данные изъяты> на основании договора поставки газа от ДД.ММ.ГГГГ N осуществляет поставку газа в придомовую котельную, обеспечивающую отоплением жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме N и части здания <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., оплату за поставленный газ осуществляет ТСЖ в конце каждого месяца. О. оплачивал отопление по счету N от ДД.ММ.ГГГГ и счету N от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме <данные изъяты>, при этом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у него образовалась задолженность на отопление нежилого помещения размере <данные изъяты>. Ссылаясь на то, что до настоящего времени задолженность перед ТСЖ О. в добровольном порядке не погашена, истец просил суд взыскать с О. задолженность по оплате на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере <данные изъяты>., задолженность за отопление нежилого помещения в размере <данные изъяты>., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. ст. 395, 1102 ГК РФ в размере <данные изъяты>., а также расходы по уплате госпошлины за подачу иска в размере <данные изъяты>.
О. обратился в суд со встречным иском к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ТСЖ "Маяковского 2" был заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с п. п. 1.1, 1.4 которого Арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование и владение, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, автоматически пролонгируемого, здания N, расположенные по адресу: <адрес> в цокольном подвальном помещении здания, и помещение, расположенное на первом этаже здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м. Размер арендной платы был определен сторонами в размере <данные изъяты> в месяц за 1 кв. м, а всего - <данные изъяты>. и установлено, что арендная плата производится ежемесячно, не позднее 5 числа каждого месяца, а коммунальные платежи, плата за электроэнергию и содержание жилья в арендную плату не входят, и уплачивается арендатором самостоятельно. Ссылаясь на то, что ТСЖ "Маяковского 2" грубо нарушает свои обязательства, не уплачивая арендную плату на протяжении длительного периода времени, просил суд взыскать с ТСЖ "Маяковского 2" в его пользу задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений в размере <данные изъяты>., неустойку в соответствии с п. 4.2.1 Договора, из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., а также судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>. и по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Районный суд исковые требования ТСЖ "Маяковского 2" и встречные исковые требования О. удовлетворил частично, постановив об этом указанное решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Маяковского 2" просит решение суда в части удовлетворения встречного иска О. отменить, постановить новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указано, что решение в указанной части незаконно и необоснованно, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и не основаны на имеющихся в деле доказательствах.
Согласно правовой позиции, закрепленной в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в соответствии с частями 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Поскольку постановленное по делу решение обжалуется только в части встречных требований О. к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, судебная коллегия, применяя положения приведенных правовых норм, проверяет правильность решения суда только в указанной части, не выходя за пределы доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда в соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").
Решение суда в обжалованной части указанным требованиям закона не отвечает.
Так, удовлетворяя встречные исковые требования О. к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из установленного судом факта заключения между О. и ТСЖ "Маяковского 2" договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом доводы представителей ТСЖ "Маяковского 2" о том, что договор аренды не заключался и является подложным доказательством судом отклонен лишь по тем основаниям, что ТСЖ "Маяковского 2" не предоставило необходимых для проведения повторной экспертизы дополнительных документов, в результате чего <ФГКУ> в заключении от ДД.ММ.ГГГГ N пришло к выводу о невозможности установления давности выполнения оттисков печати ТСЖ "Маяковского 2", подписей от имени ФИО1, О. в договоре аренды нежилых помещений и акте сдачи-приемки, датированных ДД.ММ.ГГГГ.
Положив в основу судебного решения указанное заключение повторной судебной технико-криминалистической экспертизы, а также пояснения в суде эксперта ФИО2, составившей данное заключение, судом первой инстанции требования, содержащиеся в части 2 статьи 187 ГПК РФ, выполнены не были.
Согласно статье 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2); суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3); результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).
Однако указанные требования норм гражданского процессуального закона судом первой инстанции соблюдены не были.
Так, согласно материалам дела судом была назначена в <ФБУ> судебная технико-криминалистическая экспертиза, в соответствии с заключением которой от ДД.ММ.ГГГГ N "установить давность выполнения оттисков печати ТСЖ "Маяковского 2", подписей от имени ФИО1, О. в договоре аренды нежилых помещений и акте сдачи-приемки, датированных ДД.ММ.ГГГГ, не представляется возможным".
Поскольку указанным экспертным учреждением, осуществлявшим исследование по методике, разработанной в <ФБУ>, согласно которой возраст паст оценивается по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей, ответы на поставленные вопросы не были даны, а также учитывая, что <ЭУ>, осуществляются исследования давности изготовления документов и нанесения на него штампов и надписей по иной методике - путем инструментального измерения цвета штрихов реквизитов и установлении цветовых различий, судом первой инстанции по ходатайству ТСЖ "Маяковского-2" была назначена дополнительная экспертиза в <ЭУ>".
В соответствии с заключением данного экспертного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что давность выполнения оттисков печати ТСЖ "Маяковского 2", подписей от имени ФИО1, О. в договоре аренды нежилых помещений и акте сдачи-приемки, датированных ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует дате, указанной в договоре и акте сдачи-приемки, т.к. были выполнены в более поздний срок, определяемый периодом времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
В суде первой инстанции выводы указанного заключения подтвердил эксперт ФИО3, пояснивший суду, что по динамике выцветания штрихов исследуемых реквизитов, в частности, подписи от имени лиц и оттисков печати, они соответствуют временному периоду ДД.ММ.ГГГГ, на основании чего они категорически не могут быть выполнены в ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, полагая, что указанные выводы экспертизы содержат взаимоисключающие выводы, содержащиеся в экспертном заключении <ФБУ>, а также, принимая во внимание доводы представителя О. о недостоверности методики эксперта <ЭУ>, суд первой инстанции назначил проведение повторной экспертизы в <ФГКУ>.
Вместе с тем, в нарушение действующего законодательства, суд не указал, в чем он усмотрел взаимоисключающие выводы двух экспертных заключений, если <ФБУ> проводило исследование по одной методике, и не смогло установить давность выполнения оттисков печати и подписей, а <ЭУ> в результате использования другой методики исследований установило время нанесения оттиска печати и подписей на исследуемых документах. Также, суд не указал какие данные, имеющиеся в деле, свидетельствуют о недостоверности методики экспертов <ЭУ>.
Кроме того, назначая проведение повторной экспертизы в <ФГКУ>, суд не принял во внимание то обстоятельство, что методика проведения исследований в данном экспертном учреждении аналогична методике <ФБУ>, проведенное исследование которым по этой методике результатов не дало.
Более того, при назначении повторной экспертизы суд не выяснил имеется ли возможность проведения повторного исследования печати и подписей на указанных документах, ранее подвергшихся различным воздействиям (вырезаниям, погружениям в различные химические растворы) при проведении предыдущих исследований.
В результате повторной экспертизы, проведенной в <ФГКУ> установить давность выполнения оттисков печати ТСЖ "Маяковского 2", подписей от имени ФИО1, О. в договоре аренды нежилых помещений и акте сдачи-приемки, датированных ДД.ММ.ГГГГ, не представилось возможным.
Из пояснений допрошенного в суде первой инстанции эксперта ФИО2 видно, что признаком, который используется для установления времени выполнения документов, является относительное содержание летучих компонентов штриха, содержащихся в чернилах авторучки. В исследуемых штрихах не было обнаружено летучих компонентов. Вместе с тем, в исследуемых оттисках печати имеется достаточное количество эксплуатационных признаков, которые при предоставлении соответствующих сравнительных материалов позволили бы определить возраст.
Однако, дополнительных материалов - образцов оттисков печати, нанесенных в заведомо известное время ТСЖ "Маяковского - 2" за проверяемый период времени на экспертизу представлено не было.
Согласно пояснениям представителей ТСЖ в суде первой инстанции и доводов апелляционной жалобы, необходимых документов за указанный период времени в ТСЖ не сохранилось, в связи с чем соответствующие документы на экспертизу для исследования представлены не были. (том 3 л.д. 48)
Учитывая изложенные обстоятельства, а также принимая во внимание то, что повторная судебно-криминалистическая экспертиза ответы на поставленные судом вопросы не дала, выводы, содержащиеся в экспертном заключении <ЭУ> от ДД.ММ.ГГГГ N не опровергла, судебная коллегия приходит к выводу, что данное экспертное заключение судом первой инстанции положено в основу решения необоснованно.
По мнению суда апелляционной инстанции заключение экспертов <ЭУ> от ДД.ММ.ГГГГ N содержит подробное описание проведенного исследования, в результате чего сделаны выводы и четкие однозначные ответы на поставленные судом вопросы, свидетельствующие о подложности представленных в подтверждение исковых требований О. доказательств заключения между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора аренды нежилых помещений.
Оснований сомневаться в достоверности выводов данного заключения судебная коллегия не усматривает, поскольку они подтверждаются и другими доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Так, в подтверждение своей позиции о том, что ТСЖ "Маяковского-2" никогда не заключало указанного договора аренды и не подписывало акта приема-передачи, а нежилое помещение N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в части здания <адрес>, использовал сам собственник данного помещения - О., а также <ООО 1>, представило в суд документы, которые в решении не нашли своего отражения и соответствующей оценки.
Из имеющейся в деле выписки из книги учета исходящей корреспонденции ТСЖ "Маяковского-2" видно, что в адрес О., собственника нежилого помещения N, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ направлялись уведомления о погашении задолженности за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
Согласно приходным кассовым ордерам за N от ДД.ММ.ГГГГ и за N от ДД.ММ.ГГГГ от О. ТСЖ "Маяковского-2" были приняты денежные суммы в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> за содержание нежилого помещения.
Также согласно копии платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ за N в ТСЖ "Маяковского-2" от <ООО 1> перечислено <данные изъяты> - оплата согласно счету N от ДД.ММ.ГГГГ за содержание нежилого помещения за ДД.ММ.ГГГГ, потребленную электроэнергию за ДД.ММ.ГГГГ.
(том 1 л.д. 190-194, 236-237).
В то же время, из условий, содержащихся в п. 2.3 спорного договора аренды нежилых помещений, усматривается, что коммунальные платежи, плата за электроэнергию и содержание жилья не входят в арендную плату и уплачиваются арендатором, т.е. ТСЖ "Маяковского-2".
Таким образом, произведенная О. и <ООО 1> оплата коммунальных услуг и содержания жилья в период ДД.ММ.ГГГГ в то время, когда эти платежи должен был осуществлять арендатор - ТСЖ "Маяковского-2", а не арендодатель - О., противоречит указанным условиям договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ
Из пояснений допрошенной в качестве свидетеля ФИО4., усматривается, что она работала с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в <ООО 1>, <данные изъяты>. Директором данного Общества был О. В нежилом помещении площадью <данные изъяты>. по указанному адресу находился офис <ООО 1>, там же в нежилых помещениях располагались в свое время <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>, вывески о расположении в этих помещениях ТСЖ "Маяковского-2" не было, и она не видела того, чтобы там располагалось ТСЖ "Маяковского-2".
Таким образом, из пояснений свидетеля ФИО4 усматривается, что ТСЖ "Маяковского-2" указанные нежилые помещения не использовало и не располагалось в них.
Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, также видно, что нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в подвале жилого дома <адрес>, с разрешения собственника О. с ДД.ММ.ГГГГ находилось в безвозмездном пользовании <данные изъяты>, а не в аренде у ТСЖ "Маяковского-2", как это указано в оспариваемом договоре аренды.
Тем самым вышеуказанные пояснения свидетеля ФИО4., акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ также свидетельствуют об отсутствии названных нежилых помещений в аренде у ТСЖ "Маяковского-2".
Кроме того, в экспертном заключении, <ФГКУ> от ДД.ММ.ГГГГ N содержится вывод о том, что оттиски печати ТСЖ "Маяковского-2" в договоре, акте и приложениях 1,2 к договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, отличаются от оттисков печати, содержащихся в документах - исковом заявлении, копиях прилагаемых к исковому заявлению документов, представленных в суд ТСЖ "Маяковского-2", что подтвердила в суде первой инстанции эксперт ФИО2.
Между тем, в своих пояснениях представители ТСЖ "Маяковского-2" в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе утверждают о том, что печать в ТСЖ была всегда одна и не менялась.
В связи с этим судебная коллегия полагает, что указанный факт несоответствия оттиска печати в спорных документах от ДД.ММ.ГГГГ оттиску печати в документах, представленных ТСЖ "Маяковского-2", также подтверждает доводы ТСЖ "Маяковского-2" о подложности спорных договора аренды и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая, что представителем О. вышеперечисленные доказательства ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ничем не опровергнуты, проанализировав доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательств, достоверно подтверждающих наличие между О. и ТСЖ "Маяковского-2" договорных отношений по аренде нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности О., не имеется, а поэтому исковые требования О. о взыскании арендной платы необоснованны и не подлежат удовлетворению.
В связи с изложенным решение суда в обжалованной части в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным постановить новое решение, которым надлежит отказать О. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку им в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены допустимые письменные доказательства, подтверждающие заключение ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора аренды нежилых помещений и передачу их в пользование ТСЖ "Маяковского-2".
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Советского районного суда г. Рязани от 13 марта 2015 года в части удовлетворения иска О. к ТСЖ "Маяковского-2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды отменить, постановить новое решение, которым в удовлетворении встречного иска О. к ТСЖ "Маяковского 2" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)