Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обстоятельства: Ответчик не выполнил свои обязательства по строительству дома и передаче в собственность истца нежилых помещений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Аксенова Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Шевчук Т.В.,
судей Фоминой Н.И., Титовой О.Г.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 08 апреля 2015 года апелляционную жалобу М. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года по делу по иску М. к ТСЖ "Пионер" о признании права собственности на нежилые помещения, встречному иску ТСЖ "Пионер" к М. о взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,
объяснения представителя ТСЖ "Пионер" А.,
установила:
М. обратился в суд с иском к ТСЖ "Пионер" о признании права собственности на нежилые помещения по тем основаниям, что 08.05.2008 г. он заключил договор N 3/ТЭ-В об инвестировании строительства от жилого дома по адресу: <данные изъяты>, с ООО "СвятоГрад-Инвест".
По условиям договора ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось осуществить строительство жилого дома по данному адресу, а после приемки дома Государственной приемочной комиссией передать истцу в собственность нежилые помещения общей площадью ориентировочно 81.42 кв. м, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты> "Б", а именно на техническом этаже, в секции В. по проекту от оси "В" и до оси "Д" и от оси "26" до оси "30".
Свои обязательства по договору N 3/ТЭ-В участия в долевом строительстве он выполнил в полном объеме и в срок, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 40 от 08.04.2008 г. на сумму <данные изъяты> рублей, актом об исполнении денежного обязательства по договору N 3/ТЭ-В.
ООО "СвятоГрад-Инвест" не выполнило своих обязательств по строительству дома и передаче ему в собственность нежилых помещений.
13.04.2010 года Министерством строительного комплекса МО, Администрацией поселка Октябрьский. ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.2004 года, в соответствии с которым права застройщика были переданы ТСЖ "Пионер". ООО "СвятоГрад-Инвест" лишилось всех прав застройщика.
22.12.2010 г. ТСЖ "Пионер", как новый застройщик, получило разрешение N RIJ50513104-115 PB на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> "Б".
По данным обмеров БТИ общая площадь нежилых помещений составляет 76.5 кв. м, а наименование помещений: "технические помещения" с номерами помещений по плану 9, 10, 11 и 12 в помещении под номером 062, литера А2, в секции "В" на 18 техническом этаже жилого дома. Однако данных документов не достаточно для того, чтобы истец оформил свое право собственности на помещения.
Представитель истица и истец в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.
Представитель ответчика ТСЖ "Пионер" с исковыми требованиями М. не согласилась, заявила встречное исковое требование о взыскании с М. денежных средств в виде неуплаченной суммы для завершения строительства в размере 390 150 рублей, дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере 153 000 рублей, взноса по смете за четвертый квартал 2009 года в размере 13 376 рублей 79 копеек, взноса в резервный фонд за апрель 2011 года и за май 2011 года в размере 15 300 рублей, всего по иску 571 826 рублей 79 копеек.
В обоснование заявленных встречных требований представитель ТСЖ "Пионер" указал, что 13 февраля 2008 года по инициативе инвесторов строящего дома по адресу: <данные изъяты> "Б" было создано ТСЖ "Пионер", так как в отношении застройщика ООО "СвятоГрад-Инвест" была возбуждена процедура банкротства. Целью создания ТСЖ являлась достройка вышеуказанного дома собственными силами.
Протоколом общего собрания от 12.10.2009 года утверждена смета на четвертый квартал, согласно которой с 1 (одного) квадратного метра площади подлежит оплате 174 рубля 86 копеек на четвертый квартал 2009 года. Итого за помещение М.: 76,5 x 174.86 = 13 376 рублей 79 копеек.
13.04.2010 года Министерством строительного комплекса МО, Администрацией поселка Октябрьский, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.2004 года, в соответствии с которым ООО "СвятоГрад-Инвест" передает свои права и обязанности по Инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты> "Б".
Согласно п. 2.2.7 данного оглашения Новый Инвестор Застройщик (ТСЖ "Пионер") за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства, обязуется завершить строительством Объект (многоквартирный жилой дом).
"12" августа 2010 г. состоялось Общее собрание инвесторов строящегося многоквартирного жилого дома, на котором большинством голосов, было принято решение о внесении дополнительных платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, указав, что на завершение строительства жилого дома по адресу: <данные изъяты>, каждый будущий собственник должен внести в ТСЖ "Пионер" обязательный платеж, исходя из расчета 5 100 руб. за каждый квадратный метр площади своей квартиры. Также данный взнос был утвержден Протоколами общих собраний собственников от 03.08.2011 г., от 25.04.2012 г.
Протоколом общего собрания от 09.04.2011 года. Протоколом N 04/11 заседания правления ТСЖ "Пионер" утвержден взнос в резервный фонд из расчета 100 рублей с квадратного метра жилой и нежилой площадей помещения за апреля 2011 года и за май 2011 года. (76.5 x 100 = 7650 р. за апрель 2011 г., 76,5 x 100 = 7650 р. за май 2011 г. в сумме 7650 + 7650 = 15 300 рубля).
Также 03 августа 2011 года и 25.04.2012 года состоялись Общие собрания собственников помещений, на которых большинством голосов, были приняты решения об: - обязанности внесения собственниками помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере 5100 руб. за квадратный метр, с пометкой что. лицам, уплатившим первоначальный целевой взнос до даты настоящего собрания, оплачивать взнос повторно не требуется:
- обязанности внесения собственниками помещений дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере 2000 руб. за кв. метр.
Таким образом, общее собрание установило порядок внесения обязательных платежей за достройку дома в размере 5 100 рублей за квадратный метр площади и целевой взнос 2000 рублей за квадратный метр, что составило 153 000 рублей.
22.12.2010 г. дом был достроен силами ТСЖ "Пионер" принят в эксплуатацию, за счет дополнительно внесенных средств инвесторов.
М. в достройке дома не участвовал.
Суд указал, что ТСЖ "Пионер" действовало в рамках п. 1 ст. 980 ГК РФ. Действия ТСЖ "Пионер" по завершению строительства жилого дома направлены на обеспечение правомерного интереса участников долевого строительства, включая истца, в завершении строительства и приобретении прав на квартиры, совершены исходя из очевидной пользы для будущих собственников квартир в жилом доме, включая истца.
ТСЖ "Пионер" не могло не достроить помещения М., так как согласно Градостроительного кодекса РФ жилой дом представляет собой единый объект, строящийся и принимаемый в эксплуатацию в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 984 ГК РФ необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные лицом, действовавшим в чужом интересе. подлежат возмещению заинтересованным лицом, вследствие чего ответчик обязан компенсировать затраты ТСЖ "Пионер" на завершение строительства жилого дома. В случае если бы указанные затраты не были бы понесены, то соответственно и не возникла бы квартира, как объект права в завершенном строительством доме.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, решения от 03 августа 2011 года (п. 3 и 4), от 25.04.2012 года (п. 4 и 5) о внесении собственниками помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере 5100 руб. за квадратный метр, с пометкой что, лицам, уплатившим первоначальный целевой взнос до даты настоящего собрания, оплачивать взнос повторно не требуется, о внесении собственниками помещений дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере 2000 руб. за кв. метр является для ответчика обязательным.
Также являются обязательными решение от 12.10.2009 г. (п. 4) об утверждении сметы расходов и доходов, решение от 09.04.2009 г. об утверждении резервного фонда (п. 6).
Согласно п. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Согласно ст. 245 ГК РФ. участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. А согласно ст. 249 ГК РФ. каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. А. как известно, в состав многоквартирного жилого дома входит не только квартира, но большой объем мест общего пользования, которое является общей собственностью всех жильцов. Следовательно, ответчик должен платить обязательные платежи, необходимые для приведения общего имущества дома в надлежащее состояние, соразмерно своей доле в общей площади.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Пионер" доводы встречного иска поддержала.
М. принимавший участие в предыдущем заседании встречный иск не признавал, в возражениях на встречное исковое заявление просил о применении срока исковой давности относительно требований ТСЖ "Пионер" ссылаясь на то, что срок исковой давности по заявленным ТСЖ "Пионер" требованиям необходимо исчислять с даты ввода дома в эксплуатацию - с 22.12.2010 года. Указал, что требования по решениям общих собраний от 12.08.2009 г. и 03.08.2011 г. истек трехлетний срок.
Представитель ТСЖ в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявления о применении срока исковой давности, так как в соответствии со ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, то срок исковой давности по требованиям, основанным на решениях общих собраниях, начинает течь с момента регистрация права собственности, либо с момента заявления требований в судебном порядке о признании права собственности.
Представитель ТСЖ "Пионер" указала, что требования о взыскании денежных средств из расчета 5100 рублей и 2000 рублей с 1 кв. метра помещения также основаны на Протоколе общего собрания собственников от 25.04.2012 года, по которому срок исковой давности не истек, даже если исчислять срок исковой давности с 25.04.2012 года.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года иск М. и встречный иск ТСЖ "Пионер" удовлетворены.
В апелляционной жалобе М. просил об отмене решения суда в части взыскания с него денежных средств и об отказе в удовлетворении иска ТСЖ.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части взыскания взносов за 4 квартал 2009 года в связи с истечением срока исковой давности по следующим основаниям:
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции применил положения ст. 218, 309, 310 ГК РФ, установил, что 08.05.2008 г. между ООО "СвятоГрад-Инвест" и М. был заключен договор N 3/ТЭ-В об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
По условиям договора ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось осуществить строительство жилого дома по данному адресу, а после приемки дома Государственной приемочной комиссией передать истцу в собственность нежилые помещения общей площадью ориентировочно - 81.42 кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты> "Б", а именно: на техническом этаже, в секции В. по проекту от оси "В" и до оси "Д" и от оси "26" до оси "30".
Свои обязательства по договору Ж5/ТЭ-В участия в долевом строительстве он выполнил в полном объеме и в срок, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 40 от 08.054.2008 г. на сумму <данные изъяты> рублей, актом об исполнении денежного обязательства по договору N 3/ТЭ-В.
13.04.2010 г. между Министерством строительного комплекса Московской области. Администрацией поселка Октябрьский и ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту N 7/3-1, в соответствии с которым инвестор передал ТСЖ "Пионер" как новому инвестору - застройщику права и обязанности в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией жилого дома по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с пунктом 2.2.7 дополнительного соглашения N 2 ТСЖ "Пионер" обязалось за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства завершить строительство указанного жилого дома. Согласно пункту 1.3 Дополнительного соглашения N 2 кредиторская задолженность должника к ТСЖ "Пионер" не перешла. Дополнительное соглашение N 2 в судебном порядке недействительным или незаключенным не признавалось.
Таким образом, суд правильно пришел к выводу о том, что истцом выполнены обязательства по оплате инвестиционной стоимости помещения по договору с ООО "СвятоГрад-Инвест", в связи с чем, требования истца о признании права собственности на нежилые помещения подлежали удовлетворению. Решение суда в этой части сторонами не обжалуется.
Разрешая встречный иск ТСЖ "Пионер", суд сослался на положения ст. 46 ЖК РФ, установил, что протоколом общего собрания от 12.10.2009 года утверждена смета на четвертый квартал, согласно которой с 1 (одного) квадратного метра площади подлежит оплате 174 рубля 86 копеек на четвертый квартал 2009 года.
ТСЖ "Пионер" просил взыскать с М. взнос за 4 квартал 2009 г. в размере 13376 руб. 79 коп.
Ответчик заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям ТСЖ. Судебная коллегия соглашается с доводами ответчика в этой части, поскольку трехлетний срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, необходимо исчислять с даты ввода дома в эксплуатацию 22.12.2010 г., так как решением общего собрания от 12.20.2009 г. не был установлен срок внесения определенных ими денежных средств, с момента наступления которого мог бы исчисляться срок исковой давности по требованиям о взыскании денежных средств. В этой связи, срок по требованиям о взыскании первоначального целевого взноса для сдачи дома в эксплуатацию следует исчислять в соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ с даты введения дома в эксплуатацию, когда стало очевидным, что ответчик не намерен вносить деньги за достройку дома, несмотря на то, что строительство силами ТСЖ уже завершено за счет дополнительно внесенных другими инвесторами (собственниками) средств. В суд ТСЖ обратилось с иском 16.09.2014 г., т.е. с пропуском трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда в части взыскания с М. взносов за 4 квартал 2009 г. в размере 13376 руб. 79 коп. и отказе в удовлетворении иска ТСЖ "Пионер" в данной части в связи с пропуском срока исковой давности.
По требованиям о взыскании с М. взноса на проведение дополнительных работ, определенного решением общего собрания от 03.08.2011 г., срок исковой давности не пропущен, так как в решении общего собрания момент наступления обязательств по оплате взноса в размере 15300 руб. не определен, решение принято после введения дома в эксплуатацию, не признано незаконным, в связи с чем, оснований для применения положений ст. 199 ГК РФ не имеется. В этой части решение суда не противоречит положениям ч. 2 ст. 195, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда в части взыскания с М. неуплаченных им сумм для завершения строительства в размере 390150 руб. и дополнительного целевого взноса 153000 руб., поскольку обязанность М. возникла на основании решения общего собрания от 25 апреля 2012 г. и ст. 46 ЖК РФ, по которому срок исковой давности не истек, решение незаконным или недействительным не признано. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений ст. 199 ГК РФ и правильном выводе суда о взыскании с М. денежных средств в соответствии с решением общего собрания от 25.04.2012 г.
В этой части судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы в данной части не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года отменить в части взыскания с М. в пользу ТСЖ "Пионер" взнос по смете за 4 квартал 2009 года в размере 13376 рублей 79 копеек, принять новое решение, которым в удовлетворении требований ТСЖ "Пионер" о взыскании с М. 13376 рублей 79 копеек отказать.
В остальной части решение Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7981/2015
Требование: О признании права собственности на нежилые помещения.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обстоятельства: Ответчик не выполнил свои обязательства по строительству дома и передаче в собственность истца нежилых помещений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2015 г. по делу N 33-7981/2015
Судья Аксенова Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Шевчук Т.В.,
судей Фоминой Н.И., Титовой О.Г.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 08 апреля 2015 года апелляционную жалобу М. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года по делу по иску М. к ТСЖ "Пионер" о признании права собственности на нежилые помещения, встречному иску ТСЖ "Пионер" к М. о взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,
объяснения представителя ТСЖ "Пионер" А.,
установила:
М. обратился в суд с иском к ТСЖ "Пионер" о признании права собственности на нежилые помещения по тем основаниям, что 08.05.2008 г. он заключил договор N 3/ТЭ-В об инвестировании строительства от жилого дома по адресу: <данные изъяты>, с ООО "СвятоГрад-Инвест".
По условиям договора ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось осуществить строительство жилого дома по данному адресу, а после приемки дома Государственной приемочной комиссией передать истцу в собственность нежилые помещения общей площадью ориентировочно 81.42 кв. м, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты> "Б", а именно на техническом этаже, в секции В. по проекту от оси "В" и до оси "Д" и от оси "26" до оси "30".
Свои обязательства по договору N 3/ТЭ-В участия в долевом строительстве он выполнил в полном объеме и в срок, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 40 от 08.04.2008 г. на сумму <данные изъяты> рублей, актом об исполнении денежного обязательства по договору N 3/ТЭ-В.
ООО "СвятоГрад-Инвест" не выполнило своих обязательств по строительству дома и передаче ему в собственность нежилых помещений.
13.04.2010 года Министерством строительного комплекса МО, Администрацией поселка Октябрьский. ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.2004 года, в соответствии с которым права застройщика были переданы ТСЖ "Пионер". ООО "СвятоГрад-Инвест" лишилось всех прав застройщика.
22.12.2010 г. ТСЖ "Пионер", как новый застройщик, получило разрешение N RIJ50513104-115 PB на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> "Б".
По данным обмеров БТИ общая площадь нежилых помещений составляет 76.5 кв. м, а наименование помещений: "технические помещения" с номерами помещений по плану 9, 10, 11 и 12 в помещении под номером 062, литера А2, в секции "В" на 18 техническом этаже жилого дома. Однако данных документов не достаточно для того, чтобы истец оформил свое право собственности на помещения.
Представитель истица и истец в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.
Представитель ответчика ТСЖ "Пионер" с исковыми требованиями М. не согласилась, заявила встречное исковое требование о взыскании с М. денежных средств в виде неуплаченной суммы для завершения строительства в размере 390 150 рублей, дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере 153 000 рублей, взноса по смете за четвертый квартал 2009 года в размере 13 376 рублей 79 копеек, взноса в резервный фонд за апрель 2011 года и за май 2011 года в размере 15 300 рублей, всего по иску 571 826 рублей 79 копеек.
В обоснование заявленных встречных требований представитель ТСЖ "Пионер" указал, что 13 февраля 2008 года по инициативе инвесторов строящего дома по адресу: <данные изъяты> "Б" было создано ТСЖ "Пионер", так как в отношении застройщика ООО "СвятоГрад-Инвест" была возбуждена процедура банкротства. Целью создания ТСЖ являлась достройка вышеуказанного дома собственными силами.
Протоколом общего собрания от 12.10.2009 года утверждена смета на четвертый квартал, согласно которой с 1 (одного) квадратного метра площади подлежит оплате 174 рубля 86 копеек на четвертый квартал 2009 года. Итого за помещение М.: 76,5 x 174.86 = 13 376 рублей 79 копеек.
13.04.2010 года Министерством строительного комплекса МО, Администрацией поселка Октябрьский, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.2004 года, в соответствии с которым ООО "СвятоГрад-Инвест" передает свои права и обязанности по Инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты> "Б".
Согласно п. 2.2.7 данного оглашения Новый Инвестор Застройщик (ТСЖ "Пионер") за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства, обязуется завершить строительством Объект (многоквартирный жилой дом).
"12" августа 2010 г. состоялось Общее собрание инвесторов строящегося многоквартирного жилого дома, на котором большинством голосов, было принято решение о внесении дополнительных платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, указав, что на завершение строительства жилого дома по адресу: <данные изъяты>, каждый будущий собственник должен внести в ТСЖ "Пионер" обязательный платеж, исходя из расчета 5 100 руб. за каждый квадратный метр площади своей квартиры. Также данный взнос был утвержден Протоколами общих собраний собственников от 03.08.2011 г., от 25.04.2012 г.
Протоколом общего собрания от 09.04.2011 года. Протоколом N 04/11 заседания правления ТСЖ "Пионер" утвержден взнос в резервный фонд из расчета 100 рублей с квадратного метра жилой и нежилой площадей помещения за апреля 2011 года и за май 2011 года. (76.5 x 100 = 7650 р. за апрель 2011 г., 76,5 x 100 = 7650 р. за май 2011 г. в сумме 7650 + 7650 = 15 300 рубля).
Также 03 августа 2011 года и 25.04.2012 года состоялись Общие собрания собственников помещений, на которых большинством голосов, были приняты решения об: - обязанности внесения собственниками помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере 5100 руб. за квадратный метр, с пометкой что. лицам, уплатившим первоначальный целевой взнос до даты настоящего собрания, оплачивать взнос повторно не требуется:
- обязанности внесения собственниками помещений дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере 2000 руб. за кв. метр.
Таким образом, общее собрание установило порядок внесения обязательных платежей за достройку дома в размере 5 100 рублей за квадратный метр площади и целевой взнос 2000 рублей за квадратный метр, что составило 153 000 рублей.
22.12.2010 г. дом был достроен силами ТСЖ "Пионер" принят в эксплуатацию, за счет дополнительно внесенных средств инвесторов.
М. в достройке дома не участвовал.
Суд указал, что ТСЖ "Пионер" действовало в рамках п. 1 ст. 980 ГК РФ. Действия ТСЖ "Пионер" по завершению строительства жилого дома направлены на обеспечение правомерного интереса участников долевого строительства, включая истца, в завершении строительства и приобретении прав на квартиры, совершены исходя из очевидной пользы для будущих собственников квартир в жилом доме, включая истца.
ТСЖ "Пионер" не могло не достроить помещения М., так как согласно Градостроительного кодекса РФ жилой дом представляет собой единый объект, строящийся и принимаемый в эксплуатацию в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 984 ГК РФ необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные лицом, действовавшим в чужом интересе. подлежат возмещению заинтересованным лицом, вследствие чего ответчик обязан компенсировать затраты ТСЖ "Пионер" на завершение строительства жилого дома. В случае если бы указанные затраты не были бы понесены, то соответственно и не возникла бы квартира, как объект права в завершенном строительством доме.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, решения от 03 августа 2011 года (п. 3 и 4), от 25.04.2012 года (п. 4 и 5) о внесении собственниками помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере 5100 руб. за квадратный метр, с пометкой что, лицам, уплатившим первоначальный целевой взнос до даты настоящего собрания, оплачивать взнос повторно не требуется, о внесении собственниками помещений дополнительного целевого взноса для проведения утвержденных необходимых дополнительных работ в размере 2000 руб. за кв. метр является для ответчика обязательным.
Также являются обязательными решение от 12.10.2009 г. (п. 4) об утверждении сметы расходов и доходов, решение от 09.04.2009 г. об утверждении резервного фонда (п. 6).
Согласно п. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Согласно ст. 245 ГК РФ. участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. А согласно ст. 249 ГК РФ. каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. А. как известно, в состав многоквартирного жилого дома входит не только квартира, но большой объем мест общего пользования, которое является общей собственностью всех жильцов. Следовательно, ответчик должен платить обязательные платежи, необходимые для приведения общего имущества дома в надлежащее состояние, соразмерно своей доле в общей площади.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Пионер" доводы встречного иска поддержала.
М. принимавший участие в предыдущем заседании встречный иск не признавал, в возражениях на встречное исковое заявление просил о применении срока исковой давности относительно требований ТСЖ "Пионер" ссылаясь на то, что срок исковой давности по заявленным ТСЖ "Пионер" требованиям необходимо исчислять с даты ввода дома в эксплуатацию - с 22.12.2010 года. Указал, что требования по решениям общих собраний от 12.08.2009 г. и 03.08.2011 г. истек трехлетний срок.
Представитель ТСЖ в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявления о применении срока исковой давности, так как в соответствии со ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, то срок исковой давности по требованиям, основанным на решениях общих собраниях, начинает течь с момента регистрация права собственности, либо с момента заявления требований в судебном порядке о признании права собственности.
Представитель ТСЖ "Пионер" указала, что требования о взыскании денежных средств из расчета 5100 рублей и 2000 рублей с 1 кв. метра помещения также основаны на Протоколе общего собрания собственников от 25.04.2012 года, по которому срок исковой давности не истек, даже если исчислять срок исковой давности с 25.04.2012 года.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года иск М. и встречный иск ТСЖ "Пионер" удовлетворены.
В апелляционной жалобе М. просил об отмене решения суда в части взыскания с него денежных средств и об отказе в удовлетворении иска ТСЖ.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части взыскания взносов за 4 квартал 2009 года в связи с истечением срока исковой давности по следующим основаниям:
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции применил положения ст. 218, 309, 310 ГК РФ, установил, что 08.05.2008 г. между ООО "СвятоГрад-Инвест" и М. был заключен договор N 3/ТЭ-В об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
По условиям договора ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось осуществить строительство жилого дома по данному адресу, а после приемки дома Государственной приемочной комиссией передать истцу в собственность нежилые помещения общей площадью ориентировочно - 81.42 кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты> "Б", а именно: на техническом этаже, в секции В. по проекту от оси "В" и до оси "Д" и от оси "26" до оси "30".
Свои обязательства по договору Ж5/ТЭ-В участия в долевом строительстве он выполнил в полном объеме и в срок, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 40 от 08.054.2008 г. на сумму <данные изъяты> рублей, актом об исполнении денежного обязательства по договору N 3/ТЭ-В.
13.04.2010 г. между Министерством строительного комплекса Московской области. Администрацией поселка Октябрьский и ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту N 7/3-1, в соответствии с которым инвестор передал ТСЖ "Пионер" как новому инвестору - застройщику права и обязанности в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией жилого дома по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с пунктом 2.2.7 дополнительного соглашения N 2 ТСЖ "Пионер" обязалось за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства завершить строительство указанного жилого дома. Согласно пункту 1.3 Дополнительного соглашения N 2 кредиторская задолженность должника к ТСЖ "Пионер" не перешла. Дополнительное соглашение N 2 в судебном порядке недействительным или незаключенным не признавалось.
Таким образом, суд правильно пришел к выводу о том, что истцом выполнены обязательства по оплате инвестиционной стоимости помещения по договору с ООО "СвятоГрад-Инвест", в связи с чем, требования истца о признании права собственности на нежилые помещения подлежали удовлетворению. Решение суда в этой части сторонами не обжалуется.
Разрешая встречный иск ТСЖ "Пионер", суд сослался на положения ст. 46 ЖК РФ, установил, что протоколом общего собрания от 12.10.2009 года утверждена смета на четвертый квартал, согласно которой с 1 (одного) квадратного метра площади подлежит оплате 174 рубля 86 копеек на четвертый квартал 2009 года.
ТСЖ "Пионер" просил взыскать с М. взнос за 4 квартал 2009 г. в размере 13376 руб. 79 коп.
Ответчик заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям ТСЖ. Судебная коллегия соглашается с доводами ответчика в этой части, поскольку трехлетний срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, необходимо исчислять с даты ввода дома в эксплуатацию 22.12.2010 г., так как решением общего собрания от 12.20.2009 г. не был установлен срок внесения определенных ими денежных средств, с момента наступления которого мог бы исчисляться срок исковой давности по требованиям о взыскании денежных средств. В этой связи, срок по требованиям о взыскании первоначального целевого взноса для сдачи дома в эксплуатацию следует исчислять в соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ с даты введения дома в эксплуатацию, когда стало очевидным, что ответчик не намерен вносить деньги за достройку дома, несмотря на то, что строительство силами ТСЖ уже завершено за счет дополнительно внесенных другими инвесторами (собственниками) средств. В суд ТСЖ обратилось с иском 16.09.2014 г., т.е. с пропуском трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда в части взыскания с М. взносов за 4 квартал 2009 г. в размере 13376 руб. 79 коп. и отказе в удовлетворении иска ТСЖ "Пионер" в данной части в связи с пропуском срока исковой давности.
По требованиям о взыскании с М. взноса на проведение дополнительных работ, определенного решением общего собрания от 03.08.2011 г., срок исковой давности не пропущен, так как в решении общего собрания момент наступления обязательств по оплате взноса в размере 15300 руб. не определен, решение принято после введения дома в эксплуатацию, не признано незаконным, в связи с чем, оснований для применения положений ст. 199 ГК РФ не имеется. В этой части решение суда не противоречит положениям ч. 2 ст. 195, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда в части взыскания с М. неуплаченных им сумм для завершения строительства в размере 390150 руб. и дополнительного целевого взноса 153000 руб., поскольку обязанность М. возникла на основании решения общего собрания от 25 апреля 2012 г. и ст. 46 ЖК РФ, по которому срок исковой давности не истек, решение незаконным или недействительным не признано. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений ст. 199 ГК РФ и правильном выводе суда о взыскании с М. денежных средств в соответствии с решением общего собрания от 25.04.2012 г.
В этой части судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы в данной части не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года отменить в части взыскания с М. в пользу ТСЖ "Пионер" взнос по смете за 4 квартал 2009 года в размере 13376 рублей 79 копеек, принять новое решение, которым в удовлетворении требований ТСЖ "Пионер" о взыскании с М. 13376 рублей 79 копеек отказать.
В остальной части решение Люберецкого городского суда Московской области от 17 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)