Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Максимова Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Петровой Ю.Ю., Ильинской Л.В.
при секретаре Б.А.И.
рассмотрела в судебном заседании 10 июля 2014 года гражданское дело N 2-238/2014 по апелляционной жалобе С. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2014 года по иску С. к И., ОАО "КБ "СОЦГОРБАНК" о признании права собственности на квартиру, признании недействительными договоров ипотеки, заключенных между ОАО КБ "СОЦГОРБАНК" и И., прекращении ипотеки (залога недвижимости).
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя ответчика И. - Б.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
установила:
С. обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к И., ОАО КБ "СОЦГОРБАНК", в котором в порядке уточнения просил признать право собственности на квартиру N ..., расположенную по адресу: <адрес>, произвести в пользу истца государственную регистрацию в Управлении Росреестра перехода права собственности на квартиру, признать недействительными договоры ипотеки N ... от <дата> N ... от <дата>, от <дата> заключенные между И. и ОАО КБ "СОЦГОРБАНК" в части передачи квартиры по адресу: <адрес>, прекратить ипотеку в отношении указанной квартиры, взыскать госпошлину с И. расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между И. и С. заключен в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, который, по мнению истца, считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям, с этого момента у ответчика возникла обязанность по передаче истцу квартиры. Истец произвел оплату по договору в размере <...> рублей. Истец неоднократно обращался к ответчику в устной форме о совершении регистрационных действий в отношении квартиры, однако ответчик уклонился от регистрации ввиду своей занятости либо по причине отсутствия в городе. <дата> ответчику вручено требование о совершении регистрационных действий, ответчик выразил согласие, однако в назначенное время на место встречи не явился и до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, нарушая права истца. Кроме того, истец указывает, что ответчик до настоящего времени с членами семьи проживает в спорном жилом помещении. В ходе судебного разбирательства истцу стало известно, что спорная квартира с <дата> находится в залоге у ОАО КБ "СОЦГОРБАНК", ипотека на спорную квартиру зарегистрирована <дата> за номером N ... по договору ипотеки N ... от <дата>, от <дата>, от <дата>. Договоры ипотеки были заключены между ответчиком и ОАО КБ "СОЦГОРБАНК". Истец ссылается на то, что ответчик не имел права передавать указанную квартиру, поскольку право требования передачи квартиры в собственность принадлежало истцу на основании договора купли-продажи от <дата>, в связи с чем, наличие ипотеки повлекло нарушения прав истца. Истец полагает, что указанная сделка ничтожна в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку ответчик не имел права передачи квартиры в залог, т.к. на основании договора купли-продажи права на квартиру принадлежали истцу.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований С. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истец С. просит решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2014 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец С., ответчики И., ОАО КБ "СОЦГОРБАНК" не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 199). В суд апелляционной инстанции поступило ходатайство С. об отложении слушания дела по причине болезни представителя П. Однако, поскольку никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки представителя истца (копия больничного листа и т.п.), а также самого истца, суду апелляционной инстанции не представлено, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившегося участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что <дата> между И. (продавец) и С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: <адрес>. Договор заключен в простой письменной форме, право собственности С. на квартиру в установленном законом порядке не зарегистрировано.
Из материалов дела усматривается, что <дата> между ОАО КБ "СОЦГОРБАНК" (залогодержатель) и И. (залогодатель) заключен договор N ... ипотеки (залога недвижимости). Предметом ипотеки является объект, расположенный по адресу: <адрес>.
К договору ипотеки заключены дополнительные соглашения: N ... от <дата>, N ... от <дата>, N ... от <дата>, N ... от <дата> N ... от <дата>
Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата> произведена государственная регистрация ипотеки, лицо, в пользу которого установлено ограничение - ОАО КБ "СОЦГОРБАНК".
Истец в обоснование заявленных требований ссылался на заключенный ранее договор купли-продажи квартиры, который не зарегистрирован по причине уклонения И. от регистрации.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что факт уклонения И. от регистрации сделки не нашел своего подтверждения, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру невозможно по причине того, что договор купли-продажи не исполнен сторонами, а к тому же квартира находится в залоге, на момент заключения договора ипотеки собственником квартиры являлся И. и оснований для признания данной сделки недействительной не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, в силу следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пункт 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с п. 5 договора купли-продажи квартиры от <дата> продавец обязуется передать покупателю указанное жилое помещение по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации на указанное жилое помещение.
В ходе рассмотрения дела истец утверждал, что ответчик И. с членами семьи до настоящего времени проживает в спорной квартире.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи сторонами не исполнен, т.к. спорное недвижимое имущество не передано покупателю.
В силу положений ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).
В силу положений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не нашли своего подтверждения утверждения истца о том, что государственная регистрация права собственности на спорную квартиру не произведена в связи с уклонением И. от государственной регистрации перехода права собственности, поскольку ничем не подтверждена невозможность регистрации перехода права собственности в течение 6 лет с момента заключения договора. Тем более, что факт признания ответчиком иска о государственной регистрации перехода права собственности опровергает факт уклонения ответчика от государственной регистрации.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что на проведение государственной регистрации перехода права собственности не требуется согласие залогодержателя (Банка), т.к. договор купли-продажи заключен задолго до того как была внесена запись об ипотеке на квартиру, не могут быть приняты судебной коллегией, в силу следующего.
Материалами дела установлено, что на момент внесения Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу записи об ипотеке (<дата>.), собственником квартиры являлся И., у С. в силу действующего законодательства право собственности на квартиру отсутствовало.
С исковым заявлением о признании права собственности на квартиру и государственной регистрации перехода права собственности С. обратился в суд <дата>, т.е. после внесения государственной регистрации записи об ипотеке.
В силу п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество сделок с ним" государственная регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 20.04.2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, на момент заключения договора ипотеки собственником квартиры являлся И., который в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ вправе был распорядиться имуществом и оснований полагать договор ипотеки незаконным не имеется.
В соответствии с п. 2.4 договора ипотеки N ... залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя продать, подарить, сдать в аренду, передать в безвозмездное пользование и пр. или каким-либо иным способом распоряжаться предметом залога.
В соответствии со ст. 23 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем.
Согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 07.02.2013 года, принятым по иску ОАО "Социальный городской банк" к И. об обращении взыскания на предмет залога и по встречному иску И. о признании договора залога незаключенным, вступившим в законную силу, было обращено взыскание на предмет залога в виде квартиры <адрес> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены, в удовлетворении встречного иска И. отказано.
Определением Дзержинского районного суда от 07.02.13 г., вступившему в законную силу, С. отказано в удовлетворении его заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 07.02.2013 года по тем основаниям, что каких-либо обстоятельств, неизвестных сторонам, связанных с правоотношениями по поводу залога спорной квартиры в заявлении С. указано не было и по существу доводы заявителя сводятся к недобросовестному поведению ответчика И., который распорядился имуществом после его продажи иному лицу, однако в правоохранительные органы С. не обращался и виновное поведение И. вступившим в законную силу приговором не установлено.
Учитывая состоявшиеся судебные постановления об обращении взыскания на спорную квартиру в соответствии с заключенным <дата> договором ипотеки, заключение договора купли-продажи спорной квартиры в простой письменной форме, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на квартиру при наличии хороших взаимоотношений между И. с С., а также отсутствие факта уклонения от регистрации, фактическое неисполнение договора купли-продажи до настоящего времени, обращение истца с настоящим иском в суд после обращения взыскания на спорную квартиру, суд первой инстанции обоснованно отказал С. в удовлетворении заявленных требований, расценив действия ответчика И. по заключению указанного договора купли-продажи как злоупотребление правом, попыткой освободить квартиру от обращения на нее взыскания.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что требования С. подлежат отклонению в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено представителем ответчика ОАО КБ "СОЦГОРБАНК".
В соответствии с п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 20.04.2010 года, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Материалами дела установлено, что ответчик И. не препятствовал истцу в регистрации перехода права собственности.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что срок исковой давности им не пропущен, поскольку требование о совершении регистрационных действий было вручено ответчику только <дата>, а о наличии ипотеки истец узнал в момент получения выписки из ЕГРП <дата>, судебной коллегией не может быть принят, в силу следующего.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что государственная регистрация права собственности истца не производилась по обоюдной договоренности истца и ответчика И.
Таким образом, о нарушении своих прав на регистрацию перехода права собственности на квартиру С. было известно уже в <дата>. А также учитывая, что информация о залоге была внесена в ЕГРП <дата>, данная информация находится в открытом доступе, истец, зная что регистрация перехода права собственности не производится в течение длительного времени и ответчик, как собственник квартиры, вправе ею в любой момент распорядиться, имел возможность проверить информацию о регистрационных действиях в отношении квартиры.
Учитывая, что с указанным иском истец обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга лишь <дата>, т.е. более чем через 5 лет после заключения договора, то оснований полагать срок непропущенным у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.
С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.07.2014 N 33-10908/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2014 г. N 33-10908/2014
Судья Максимова Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Петровой Ю.Ю., Ильинской Л.В.
при секретаре Б.А.И.
рассмотрела в судебном заседании 10 июля 2014 года гражданское дело N 2-238/2014 по апелляционной жалобе С. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2014 года по иску С. к И., ОАО "КБ "СОЦГОРБАНК" о признании права собственности на квартиру, признании недействительными договоров ипотеки, заключенных между ОАО КБ "СОЦГОРБАНК" и И., прекращении ипотеки (залога недвижимости).
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя ответчика И. - Б.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
установила:
С. обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к И., ОАО КБ "СОЦГОРБАНК", в котором в порядке уточнения просил признать право собственности на квартиру N ..., расположенную по адресу: <адрес>, произвести в пользу истца государственную регистрацию в Управлении Росреестра перехода права собственности на квартиру, признать недействительными договоры ипотеки N ... от <дата> N ... от <дата>, от <дата> заключенные между И. и ОАО КБ "СОЦГОРБАНК" в части передачи квартиры по адресу: <адрес>, прекратить ипотеку в отношении указанной квартиры, взыскать госпошлину с И. расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между И. и С. заключен в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, который, по мнению истца, считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям, с этого момента у ответчика возникла обязанность по передаче истцу квартиры. Истец произвел оплату по договору в размере <...> рублей. Истец неоднократно обращался к ответчику в устной форме о совершении регистрационных действий в отношении квартиры, однако ответчик уклонился от регистрации ввиду своей занятости либо по причине отсутствия в городе. <дата> ответчику вручено требование о совершении регистрационных действий, ответчик выразил согласие, однако в назначенное время на место встречи не явился и до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, нарушая права истца. Кроме того, истец указывает, что ответчик до настоящего времени с членами семьи проживает в спорном жилом помещении. В ходе судебного разбирательства истцу стало известно, что спорная квартира с <дата> находится в залоге у ОАО КБ "СОЦГОРБАНК", ипотека на спорную квартиру зарегистрирована <дата> за номером N ... по договору ипотеки N ... от <дата>, от <дата>, от <дата>. Договоры ипотеки были заключены между ответчиком и ОАО КБ "СОЦГОРБАНК". Истец ссылается на то, что ответчик не имел права передавать указанную квартиру, поскольку право требования передачи квартиры в собственность принадлежало истцу на основании договора купли-продажи от <дата>, в связи с чем, наличие ипотеки повлекло нарушения прав истца. Истец полагает, что указанная сделка ничтожна в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку ответчик не имел права передачи квартиры в залог, т.к. на основании договора купли-продажи права на квартиру принадлежали истцу.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований С. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истец С. просит решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2014 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец С., ответчики И., ОАО КБ "СОЦГОРБАНК" не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 199). В суд апелляционной инстанции поступило ходатайство С. об отложении слушания дела по причине болезни представителя П. Однако, поскольку никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки представителя истца (копия больничного листа и т.п.), а также самого истца, суду апелляционной инстанции не представлено, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившегося участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что <дата> между И. (продавец) и С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: <адрес>. Договор заключен в простой письменной форме, право собственности С. на квартиру в установленном законом порядке не зарегистрировано.
Из материалов дела усматривается, что <дата> между ОАО КБ "СОЦГОРБАНК" (залогодержатель) и И. (залогодатель) заключен договор N ... ипотеки (залога недвижимости). Предметом ипотеки является объект, расположенный по адресу: <адрес>.
К договору ипотеки заключены дополнительные соглашения: N ... от <дата>, N ... от <дата>, N ... от <дата>, N ... от <дата> N ... от <дата>
Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата> произведена государственная регистрация ипотеки, лицо, в пользу которого установлено ограничение - ОАО КБ "СОЦГОРБАНК".
Истец в обоснование заявленных требований ссылался на заключенный ранее договор купли-продажи квартиры, который не зарегистрирован по причине уклонения И. от регистрации.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что факт уклонения И. от регистрации сделки не нашел своего подтверждения, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру невозможно по причине того, что договор купли-продажи не исполнен сторонами, а к тому же квартира находится в залоге, на момент заключения договора ипотеки собственником квартиры являлся И. и оснований для признания данной сделки недействительной не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, в силу следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пункт 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с п. 5 договора купли-продажи квартиры от <дата> продавец обязуется передать покупателю указанное жилое помещение по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации на указанное жилое помещение.
В ходе рассмотрения дела истец утверждал, что ответчик И. с членами семьи до настоящего времени проживает в спорной квартире.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи сторонами не исполнен, т.к. спорное недвижимое имущество не передано покупателю.
В силу положений ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).
В силу положений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не нашли своего подтверждения утверждения истца о том, что государственная регистрация права собственности на спорную квартиру не произведена в связи с уклонением И. от государственной регистрации перехода права собственности, поскольку ничем не подтверждена невозможность регистрации перехода права собственности в течение 6 лет с момента заключения договора. Тем более, что факт признания ответчиком иска о государственной регистрации перехода права собственности опровергает факт уклонения ответчика от государственной регистрации.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что на проведение государственной регистрации перехода права собственности не требуется согласие залогодержателя (Банка), т.к. договор купли-продажи заключен задолго до того как была внесена запись об ипотеке на квартиру, не могут быть приняты судебной коллегией, в силу следующего.
Материалами дела установлено, что на момент внесения Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу записи об ипотеке (<дата>.), собственником квартиры являлся И., у С. в силу действующего законодательства право собственности на квартиру отсутствовало.
С исковым заявлением о признании права собственности на квартиру и государственной регистрации перехода права собственности С. обратился в суд <дата>, т.е. после внесения государственной регистрации записи об ипотеке.
В силу п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество сделок с ним" государственная регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 20.04.2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, на момент заключения договора ипотеки собственником квартиры являлся И., который в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ вправе был распорядиться имуществом и оснований полагать договор ипотеки незаконным не имеется.
В соответствии с п. 2.4 договора ипотеки N ... залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя продать, подарить, сдать в аренду, передать в безвозмездное пользование и пр. или каким-либо иным способом распоряжаться предметом залога.
В соответствии со ст. 23 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем.
Согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 07.02.2013 года, принятым по иску ОАО "Социальный городской банк" к И. об обращении взыскания на предмет залога и по встречному иску И. о признании договора залога незаключенным, вступившим в законную силу, было обращено взыскание на предмет залога в виде квартиры <адрес> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены, в удовлетворении встречного иска И. отказано.
Определением Дзержинского районного суда от 07.02.13 г., вступившему в законную силу, С. отказано в удовлетворении его заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 07.02.2013 года по тем основаниям, что каких-либо обстоятельств, неизвестных сторонам, связанных с правоотношениями по поводу залога спорной квартиры в заявлении С. указано не было и по существу доводы заявителя сводятся к недобросовестному поведению ответчика И., который распорядился имуществом после его продажи иному лицу, однако в правоохранительные органы С. не обращался и виновное поведение И. вступившим в законную силу приговором не установлено.
Учитывая состоявшиеся судебные постановления об обращении взыскания на спорную квартиру в соответствии с заключенным <дата> договором ипотеки, заключение договора купли-продажи спорной квартиры в простой письменной форме, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на квартиру при наличии хороших взаимоотношений между И. с С., а также отсутствие факта уклонения от регистрации, фактическое неисполнение договора купли-продажи до настоящего времени, обращение истца с настоящим иском в суд после обращения взыскания на спорную квартиру, суд первой инстанции обоснованно отказал С. в удовлетворении заявленных требований, расценив действия ответчика И. по заключению указанного договора купли-продажи как злоупотребление правом, попыткой освободить квартиру от обращения на нее взыскания.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что требования С. подлежат отклонению в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено представителем ответчика ОАО КБ "СОЦГОРБАНК".
В соответствии с п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 20.04.2010 года, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Материалами дела установлено, что ответчик И. не препятствовал истцу в регистрации перехода права собственности.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что срок исковой давности им не пропущен, поскольку требование о совершении регистрационных действий было вручено ответчику только <дата>, а о наличии ипотеки истец узнал в момент получения выписки из ЕГРП <дата>, судебной коллегией не может быть принят, в силу следующего.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что государственная регистрация права собственности истца не производилась по обоюдной договоренности истца и ответчика И.
Таким образом, о нарушении своих прав на регистрацию перехода права собственности на квартиру С. было известно уже в <дата>. А также учитывая, что информация о залоге была внесена в ЕГРП <дата>, данная информация находится в открытом доступе, истец, зная что регистрация перехода права собственности не производится в течение длительного времени и ответчик, как собственник квартиры, вправе ею в любой момент распорядиться, имел возможность проверить информацию о регистрационных действиях в отношении квартиры.
Учитывая, что с указанным иском истец обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга лишь <дата>, т.е. более чем через 5 лет после заключения договора, то оснований полагать срок непропущенным у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.
С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)