Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве. Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме. Однако истец до настоящего времени не может оформить право собственности на квартиру из-за отсутствия акта приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Терехова-Сидоркина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Мележик Л.М.,
судей Ефимовой И.В., Паршиной С.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску П.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест", жилищно-строительному кооперативу "Свой дом" о признании права собственности на жилое помещение, по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" к П.М., обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" о признании недействительными договоров уступки права требования, по апелляционной жалобе П.М. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 28 октября 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований по первоначально предъявленному иску отказано, исковые требования закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" удовлетворены в полном объеме.
Заслушав доклад судьи, объяснения П.М., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя жилищно-строительного кооператива "Свой дом" Н., представителя закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" А., полагавших решение суда не подлежащим отмене, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
П.М. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" (далее по тексту ООО "Русинвест"), жилищно-строительному кооперативу "Свой дом" (далее по тексту ЖСК "Свой дом") о признании права собственности на жилое помещение.
В обоснование требований истец указал, что между ним и ООО "Русинвест" <дата> был заключен договор долевого участия в строительстве N, по условиям которого застройщик взял на себя обязательства построить жилой дом и после ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность трехкомнатную <адрес> площадью 73,24 кв. м, расположенную по строительному адресу: <адрес>, б/н, <адрес>.
Истцом денежные обязательства по договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается актом зачета однородных встречных требований от <дата>, договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в установленном порядке.
В январе 2013 года завершилось строительство жилого дома, о чем ответчиком в адрес истца было направлено соответствующее уведомление. <дата> истец получил акт передачи от ООО "Русинвест" трехкомнатной <адрес>. В дальнейшем объекту недвижимости был присвоен почтовый адрес: <адрес>. Истцом был заключен договор управления многоквартирным домом с ООО "Управляющая компания "Сфера". Истцом в адрес ООО "Русинвест" направлено письмо с просьбой выдать ему акт приема-передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия в строительстве, однако данное письмо было возвращено в адрес истца за истечением срока хранения, акт приема-передачи истцом получен не был.
Истец обратился в Управление Росреестра по <адрес> по вопросу государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, приобретенной по договору долевого участия в строительстве. Государственная регистрация права собственности на квартиру была приостановлена из-за отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте недвижимости с адресным ориентиром: <адрес> акта приема-передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства. Спорная квартира поставлена истцом на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер N
Истец до настоящего времени не имеет возможности реализовать свое право на оформление права собственности на квартиру из-за отсутствия акта приема-передачи, истец просил суд признать за ним право собственности на трехкомнатную <адрес>, общей площадью 73,2 кв. м.
Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве соответчика привлечен ЖСК "Свой дом", определением суда от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица привлечено закрытое акционерное общество "Саратовоблжилстрой" (далее по тексту ЗАО "Саратовоблжилстрой").
ЗАО "Саратовоблжилстрой" обратилось в суд с исковыми требованиями к П.М., ООО "Русинвест" о признании недействительными договоров уступки права требования, заключенных <дата>.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" мотивировало требования тем, что <дата> между ЖСК "Свой дом" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" заключены договоры N и N согласно которым стороны в дальнейшем обязались заключить договор об участии в строительстве жилого дома на <адрес> N в <адрес>.
<дата> ЗАО "Саратовоблжилстрой" в соответствии с договорами о перемене лица в обязательстве передал ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус" право требования к ЖСК "Свой дом" заключения договоров о долевом участии в строительстве квартир N и N в <адрес>. В этот же день, <дата> между П.М. и ООО "Нижневолжскстрой", П.М. и ООО "Рус" были заключены договора о перемене лица в обязательстве, по которым П.М. было передано право требования к ЖСК "Свой дом" заключения договоров долевого участия в строительстве квартир N и N в <адрес>. Расчет по договорам произведен сторонами в полном объеме на сумму 965000 рублей за каждую квартиру. Договорами предусмотрен срок заключения основных договоров до <дата>. В установленный срок основные договора между П.М. и ЖСК "Свой дом" заключены не были, в связи с чем все обязательства, предусмотренные договорами N и N от <дата>, были прекращены <дата>.
<дата> между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и П.М. были подписаны соглашения N и N о расторжении договоров о перемене лица в обязательстве, заключенных <дата> между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Нижневолжскстрой", между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Рус". ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязалось выплатить П.М. денежные средства в сумме по 965000 рублей за каждую квартиру.
<дата> между П.М., ООО "Русинвест" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" заключены договоры уступки требования (цессии) N и N по выплате ЗАО "Саратовоблжилстрой" денежных средств в соответствии с соглашениями N и N 2, при этом ООО "Русинвест" обязалось произвести П.М. оплату за уступленное право в размере 1930000 рублей в срок до <дата>.
Истец полагает, что поскольку соглашения N и N заключены без участия ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус", то договоры об уступке требования от <дата> являются недействительными.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" просил суд признать недействительными договор уступки требования (цессии) N от <дата> и договор уступки требования (цессии) N от <дата>.
По каждому из исковых заявлений было возбуждено гражданское дело, определением суда от <дата> дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от <дата> исковые требования ЗАО "Саратовоблжилстрой" удовлетворены: признан недействительным договор уступки требования (цессии) N от <дата>, заключенный между П.М., ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест"; признан недействительным договор уступки требования (цессии) N от <дата>, заключенный между П.М., ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест".
В удовлетворении исковых требований П.М. отказано.
П.М. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой он просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований и об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой".
Автор жалобы считает решение суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права.
Автор жалобы полагает, что суд разрешил по существу исковые требования, которые не заявлялись ни одной из сторон спора, признав недействительными соглашения N и N от <дата>, что повлекло признание недействительными договоров уступки права требования. В качестве основания для признания соглашений недействительными суд указал на заключение соглашений без участия заинтересованных лиц - ООО "РУС" и ООО "Нижневолжскстрой", права которых были нарушены. Однако судом не учтено, что соглашения являются самостоятельными договорами, заключенными между П.М. и ЗАО "Саратовоблжилстрой", для которых участие ООО "РУС" и ООО "Нижневолжскстрой" не требовалось. Кроме того, одним из поводов для подписания сторонами данных соглашений являлся отказ П.М. от требований, предъявленных к ЖСК "Свой дом" в Арбитражный суд Саратовской области о включении его в реестр кредиторов, что со стороны П.М. было исполнено, производство по делу прекращено.
Автор жалобы полагает ошибочным вывод суда о том, что акт зачета однородных встречных требований от <дата>, подписанный между П.М. и ООО "Русинвест", не может служить доказательством исполнения П.М. обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку в судебном заседании было установлено, что по договорам уступки требования (цессии) N и N П.М. было передано ООО "Русинвест" право требования с ЗАО "Саратовоблжилстрой" долга в сумме 1930000 рублей.
Договор долевого участия в строительстве до настоящего времени никем не оспорен и не расторгнут, зарегистрирован в установленном законом порядке, а единственным препятствием в выдаче П.В. свидетельства о государственной регистрации права является отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости.
От ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции П.М. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель ЖСК "Свой дом" Н. и представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" А. возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ (пункты 1 - 4) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В статье 307 ГК РФ закреплено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, является признание права.
В силу ст. 4 (части 1, 3, 4) Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Согласно ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии со ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как видно из материалов дела, <дата> между ООО "Русинвест" (действующим на стороне застройщика) и П.М. (действующим на стороне участника долевого строительства) был заключен договор N об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора являлась трехкомнатная <адрес>, площадью 73,24 кв. м в строящемся жилом <адрес>, расположенном по строительному адресу: <адрес>. Строительство жилого многоквартирного дома осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с договором введение дома в эксплуатацию было запланировано в IV квартале 2012 года, передача квартиры участнику долевого строительства должна быть произведена не позднее <дата>.
В договоре указано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру по передаточному акту и не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру. Участник долевого строительства взял на себя обязательства по направлению собственных или привлеченных денежных средств на строительство квартиры, с момента подписания передаточного акта на квартиру - осуществлять оплату коммунальных услуг и расходов по техническому обслуживанию дома по ставкам, утвержденным для данного дома, предоставить все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру.
Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1930000 рублей, участник долевого строительства обязался оплатить данную сумму в течение трех дней после государственной регистрации договора. В договоре указано, что факт оплаты участником долевого строительства стоимости квартиры будет подтверждаться актом взаиморасчетов между сторонами (пункты 4.1, 5.1, 5.2 договора).
Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.
<дата> между П.М. и ООО "Русинвест" был подписан акт зачета однородных встречных требований, в котором указано, что на момент подписания акта у сторон имелись следующие взаимные обязательства:
- у П.М. имелась задолженность перед ООО "Русинвест" по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от <дата>, которая составила 1930000 рублей и представляет собой денежное требование, срок которого наступил;
- у ООО "Русинвест" перед П.В. имеется задолженность по договору уступки требования (цессии) N от <дата> в размере 965000 рублей, которая представляет собой денежное требование, срок исполнения которого наступил, а также задолженность по договору уступки требования (цессии) N от <дата> в размере 965000 рублей, которая представляет собой денежное требование, срок которого наступил.
Стороны пришли к соглашению о прекращении указанных обязательств, с момента подписания акта задолженность как П.М., так и ООО "Русинвест" считается погашенной в полном объеме.
Акт зачета подписан обеими сторонами, о чем в тексте имеются соответствующие подписи сторон.
<дата> многоквартирный <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением N жилому дому распоряжением администрации муниципального образования "<адрес>" присвоен почтовый адрес - <адрес> (т. 1 л.д. 29).
<дата> между П.М. (цедентом), ООО "Русинвест" (цессионарием) и ЗАО "Саратовоблжилстрой" (должником) заключен договор уступки требования (цессии) N в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял право требования к должнику в сумме 965000 рублей, составлен акт приема-передачи документов к договору.
Основанием для заключения указанного договора послужило соглашение N о расторжении договора от <дата>, заключенное между П.М. и ЗАО "Саратовоблжилстрой". Стороны пришли к соглашению о расторжении договора о перемене лица в обязательстве от <дата>, заключенного между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Нижневолжскстрой" на сумму 965000 рублей. Договор был подписан сторонами на основании договора N от <дата>, заключенного между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ЗАО "Свой дом", в соответствии с которым стороны в будущем обязаны заключить договор долевого участия в строительстве 10-ти этажного панельного дома с расположенным в нем объектом долевого строительства - квартирой N 140, площадью 37,14 кв. м.
П.М. стал стороной обязательства в результате заключения им <дата> договора о перемене лица в обязательстве с ООО "Нижневолжскстрой", по которому П.М. произведена оплата ООО "Нижневолжскстрой" в размере 965000 рублей, что подтверждено материалами дела.
По условиям соглашения N от <дата> ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязалось выплатить П.М. денежные средства в размере 965000 рублей.
<дата> между П.М. (цедентом), ООО "Русинвест" (цессионарием) и ЗАО "Саратовоблжилстрой" (должником) был заключен договор уступки требования (цессии) N в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял право требования к должнику 965000 рублей, составлен акт приема-передачи документов к договору.
Основанием для заключения договора послужило соглашение N о расторжении договора от <дата>, заключенное между П.М. и ЗАО "Саратовоблжилстрой". Стороны пришли к соглашению о расторжении договора о перемене лица в обязательстве от <дата>, заключенного между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Рус" на сумму 965000 рублей. Указанный договор был заключен на основании договора N от <дата> между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ЗАО "Свой дом", в соответствии с которым стороны в будущем обязаны были заключить договор долевого участия в строительстве 10-ти этажного панельного дома с расположенным в нем объектом долевого строительства - квартирой N кв. м.
П.М. стал стороной данного договора в результате заключения им <дата> договора о перемене лица в обязательстве с ООО "Рус", по которому П.М. произведена оплата ООО "Рус" в размере 965000 рублей, что подтверждено материалами дела.
По условиям соглашения N от <дата> ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязалось выплатить П.М. денежные средства в размере 965000 рублей.
<дата> составлен акт зачета встречных требований между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест", в соответствии с которым задолженность ЗАО "Саратовоблжилстрой" перед ООО "Русинвест" по договору уступки требования (цессии) N от <дата> считается погашенной в полном объеме.
<дата> составлен акт зачета встречных требований между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест", в соответствии с которым задолженность ЗАО "Саратовоблжилстрой" перед ООО "Русинвест" по договору уступки требования (цессии) N от <дата> считается погашенной в полном объеме.
<дата> ООО "Русинвест" в адрес П.М. было направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> б/н, в состав которого входит <адрес>. В уведомлении П.В. предлагалось прибыть на строительную площадку для принятия участия в приемке квартиры и подписать договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией ООО "Управляющая компания "Сфера" и передаточный акт.
<дата> между П.В. и представителем застройщика ООО "Русинвест" по доверенности ФИО10 составлен акт передачи <адрес> жилом <адрес>, б/н.
<дата> между Плетневым и ООО "Управляющая компания "Сфера" заключен договор управления многоквартирным домом, по которому управляющая компания обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также предоставлять коммунальные услуги собственникам, нанимателям и пользователям помещений в данном доме, в том числе пользователю <адрес>. В свою очередь собственники, наниматели и пользователи помещений в указанном доме взяли на себя обязательства своевременно уплачивать коммунальные услуги и соблюдать условия договора.
<дата> П.М. на имя генерального директора ООО "Русинвест" направлено заявление о выдаче акта приема-передачи <адрес>, построенной в соответствии с договором долевого участия N от <дата>.
<дата> П.В. в Управление Росреестра по Саратовской области представлен пакет документов для проведения государственной регистрации права спорной квартиры.
<дата> в адрес П.В. Управлением Росреестра по <адрес> направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что отсутствуют сведения о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет, не представлено акта приема-передачи квартиры, подтверждающего надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед участником долевого строительства по адресу: <адрес>.
Статья 195 ГПК РФ предусматривает, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.
Суд первой инстанции в нарушение требований статей 56, 148, 67 ГПК РФ неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам, что в соответствии с п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда с принятием нового решения.
Анализ исследованных доказательств показывает, что между П.М. и ООО "Русинвест" в надлежащей форме был заключен договор долевого участия в строительстве, который прошел государственную регистрацию, П.М. как участник долевого строительства в полном объеме исполнил обязательства по оплате спорной квартиры, что подтверждается актом зачета однородных встречных требований от <дата>. В судебном порядке договор долевого участия в строительстве, а также акт зачета однородных встречных требований от <дата> застройщиком не оспорены, более того, поведение стороны (направление П.М. уведомления о завершении строительства многоквартирного дома и подписание акта передачи спорной квартиры) свидетельствует о признании ответчиком права П.М. на оформление квартиры в собственность.
При данных обстоятельствах отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований П.М. о признании права собственности на квартиру не соответствует приведенным нормам права и имеющимся в деле доказательствам.
Выводы суда первой инстанции о недействительности договоров уступки требования (цессии) N и N от <дата>, заключенных между П.М., ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест", также не основаны на нормах закона.
Согласно ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашений N и N о расторжении договоров) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Положения п. 1 - 2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Между тем, соглашения N и N о расторжении договоров, заключенные <дата> между П.М. и ЗАО "Саратовоблжилстрой", не противоречат каким-либо нормам права. ЗАО "Саратовоблжилстрой" в добровольном порядке (с учетом положений ст. 421 ГК РФ) взяло на себя обязательства по выплате П.М. денежных средств на общую сумму 1930000 рублей, исходя из той суммы, которая была уплачена П.М. ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус" по договорам о перемене лица в обязательстве от <дата>. Права ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус" данные соглашения не нарушают, поскольку права требования от ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус" к ЖСК "Свой дом" были переданы П.М. по договорам о перемене лица в обязательстве, П.М. обязательства по заключенным договорам исполнил в полном объеме. Поскольку обязательства ЗАО "Саратовоблжилстрой" перед П.М. возникли из соглашений N и N от <дата>, - право требования по ним является действительным и могло передаваться П.М. по договорам цессии.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что обязательства сторон по договора цессии были исполнены сторонами в полном объеме, о чем между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ЗАО "Русинвест" составлены соответствующие акты зачета встречных требований.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований П.М. о признании права собственности на квартиру и об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой" о признании договоров уступки требования недействительными.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 28 октября 2013 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования П.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест", жилищно-строительному кооперативу "Свой дом" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать право собственности П.М. на трехкомнатную <адрес> в <адрес>, общей площадью 73,2 кв. м.
В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" к П.М., обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" о признании недействительными договоров уступки требования (цессии) N от <дата> и N от <дата>, заключенных между П.М., закрытым акционерным обществом "Саратовоблжилстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Русинвест", отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.03.2014 N 33-1300
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве. Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме. Однако истец до настоящего времени не может оформить право собственности на квартиру из-за отсутствия акта приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2014 г. N 33-1300
Судья: Терехова-Сидоркина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Мележик Л.М.,
судей Ефимовой И.В., Паршиной С.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску П.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест", жилищно-строительному кооперативу "Свой дом" о признании права собственности на жилое помещение, по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" к П.М., обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" о признании недействительными договоров уступки права требования, по апелляционной жалобе П.М. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 28 октября 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований по первоначально предъявленному иску отказано, исковые требования закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" удовлетворены в полном объеме.
Заслушав доклад судьи, объяснения П.М., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя жилищно-строительного кооператива "Свой дом" Н., представителя закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" А., полагавших решение суда не подлежащим отмене, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
П.М. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" (далее по тексту ООО "Русинвест"), жилищно-строительному кооперативу "Свой дом" (далее по тексту ЖСК "Свой дом") о признании права собственности на жилое помещение.
В обоснование требований истец указал, что между ним и ООО "Русинвест" <дата> был заключен договор долевого участия в строительстве N, по условиям которого застройщик взял на себя обязательства построить жилой дом и после ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность трехкомнатную <адрес> площадью 73,24 кв. м, расположенную по строительному адресу: <адрес>, б/н, <адрес>.
Истцом денежные обязательства по договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается актом зачета однородных встречных требований от <дата>, договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в установленном порядке.
В январе 2013 года завершилось строительство жилого дома, о чем ответчиком в адрес истца было направлено соответствующее уведомление. <дата> истец получил акт передачи от ООО "Русинвест" трехкомнатной <адрес>. В дальнейшем объекту недвижимости был присвоен почтовый адрес: <адрес>. Истцом был заключен договор управления многоквартирным домом с ООО "Управляющая компания "Сфера". Истцом в адрес ООО "Русинвест" направлено письмо с просьбой выдать ему акт приема-передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия в строительстве, однако данное письмо было возвращено в адрес истца за истечением срока хранения, акт приема-передачи истцом получен не был.
Истец обратился в Управление Росреестра по <адрес> по вопросу государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, приобретенной по договору долевого участия в строительстве. Государственная регистрация права собственности на квартиру была приостановлена из-за отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте недвижимости с адресным ориентиром: <адрес> акта приема-передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства. Спорная квартира поставлена истцом на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер N
Истец до настоящего времени не имеет возможности реализовать свое право на оформление права собственности на квартиру из-за отсутствия акта приема-передачи, истец просил суд признать за ним право собственности на трехкомнатную <адрес>, общей площадью 73,2 кв. м.
Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве соответчика привлечен ЖСК "Свой дом", определением суда от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица привлечено закрытое акционерное общество "Саратовоблжилстрой" (далее по тексту ЗАО "Саратовоблжилстрой").
ЗАО "Саратовоблжилстрой" обратилось в суд с исковыми требованиями к П.М., ООО "Русинвест" о признании недействительными договоров уступки права требования, заключенных <дата>.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" мотивировало требования тем, что <дата> между ЖСК "Свой дом" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" заключены договоры N и N согласно которым стороны в дальнейшем обязались заключить договор об участии в строительстве жилого дома на <адрес> N в <адрес>.
<дата> ЗАО "Саратовоблжилстрой" в соответствии с договорами о перемене лица в обязательстве передал ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус" право требования к ЖСК "Свой дом" заключения договоров о долевом участии в строительстве квартир N и N в <адрес>. В этот же день, <дата> между П.М. и ООО "Нижневолжскстрой", П.М. и ООО "Рус" были заключены договора о перемене лица в обязательстве, по которым П.М. было передано право требования к ЖСК "Свой дом" заключения договоров долевого участия в строительстве квартир N и N в <адрес>. Расчет по договорам произведен сторонами в полном объеме на сумму 965000 рублей за каждую квартиру. Договорами предусмотрен срок заключения основных договоров до <дата>. В установленный срок основные договора между П.М. и ЖСК "Свой дом" заключены не были, в связи с чем все обязательства, предусмотренные договорами N и N от <дата>, были прекращены <дата>.
<дата> между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и П.М. были подписаны соглашения N и N о расторжении договоров о перемене лица в обязательстве, заключенных <дата> между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Нижневолжскстрой", между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Рус". ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязалось выплатить П.М. денежные средства в сумме по 965000 рублей за каждую квартиру.
<дата> между П.М., ООО "Русинвест" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" заключены договоры уступки требования (цессии) N и N по выплате ЗАО "Саратовоблжилстрой" денежных средств в соответствии с соглашениями N и N 2, при этом ООО "Русинвест" обязалось произвести П.М. оплату за уступленное право в размере 1930000 рублей в срок до <дата>.
Истец полагает, что поскольку соглашения N и N заключены без участия ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус", то договоры об уступке требования от <дата> являются недействительными.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" просил суд признать недействительными договор уступки требования (цессии) N от <дата> и договор уступки требования (цессии) N от <дата>.
По каждому из исковых заявлений было возбуждено гражданское дело, определением суда от <дата> дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от <дата> исковые требования ЗАО "Саратовоблжилстрой" удовлетворены: признан недействительным договор уступки требования (цессии) N от <дата>, заключенный между П.М., ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест"; признан недействительным договор уступки требования (цессии) N от <дата>, заключенный между П.М., ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест".
В удовлетворении исковых требований П.М. отказано.
П.М. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой он просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований и об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой".
Автор жалобы считает решение суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права.
Автор жалобы полагает, что суд разрешил по существу исковые требования, которые не заявлялись ни одной из сторон спора, признав недействительными соглашения N и N от <дата>, что повлекло признание недействительными договоров уступки права требования. В качестве основания для признания соглашений недействительными суд указал на заключение соглашений без участия заинтересованных лиц - ООО "РУС" и ООО "Нижневолжскстрой", права которых были нарушены. Однако судом не учтено, что соглашения являются самостоятельными договорами, заключенными между П.М. и ЗАО "Саратовоблжилстрой", для которых участие ООО "РУС" и ООО "Нижневолжскстрой" не требовалось. Кроме того, одним из поводов для подписания сторонами данных соглашений являлся отказ П.М. от требований, предъявленных к ЖСК "Свой дом" в Арбитражный суд Саратовской области о включении его в реестр кредиторов, что со стороны П.М. было исполнено, производство по делу прекращено.
Автор жалобы полагает ошибочным вывод суда о том, что акт зачета однородных встречных требований от <дата>, подписанный между П.М. и ООО "Русинвест", не может служить доказательством исполнения П.М. обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку в судебном заседании было установлено, что по договорам уступки требования (цессии) N и N П.М. было передано ООО "Русинвест" право требования с ЗАО "Саратовоблжилстрой" долга в сумме 1930000 рублей.
Договор долевого участия в строительстве до настоящего времени никем не оспорен и не расторгнут, зарегистрирован в установленном законом порядке, а единственным препятствием в выдаче П.В. свидетельства о государственной регистрации права является отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости.
От ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции П.М. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель ЖСК "Свой дом" Н. и представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" А. возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ (пункты 1 - 4) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В статье 307 ГК РФ закреплено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, является признание права.
В силу ст. 4 (части 1, 3, 4) Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Согласно ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии со ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как видно из материалов дела, <дата> между ООО "Русинвест" (действующим на стороне застройщика) и П.М. (действующим на стороне участника долевого строительства) был заключен договор N об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора являлась трехкомнатная <адрес>, площадью 73,24 кв. м в строящемся жилом <адрес>, расположенном по строительному адресу: <адрес>. Строительство жилого многоквартирного дома осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с договором введение дома в эксплуатацию было запланировано в IV квартале 2012 года, передача квартиры участнику долевого строительства должна быть произведена не позднее <дата>.
В договоре указано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру по передаточному акту и не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру. Участник долевого строительства взял на себя обязательства по направлению собственных или привлеченных денежных средств на строительство квартиры, с момента подписания передаточного акта на квартиру - осуществлять оплату коммунальных услуг и расходов по техническому обслуживанию дома по ставкам, утвержденным для данного дома, предоставить все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру.
Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1930000 рублей, участник долевого строительства обязался оплатить данную сумму в течение трех дней после государственной регистрации договора. В договоре указано, что факт оплаты участником долевого строительства стоимости квартиры будет подтверждаться актом взаиморасчетов между сторонами (пункты 4.1, 5.1, 5.2 договора).
Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.
<дата> между П.М. и ООО "Русинвест" был подписан акт зачета однородных встречных требований, в котором указано, что на момент подписания акта у сторон имелись следующие взаимные обязательства:
- у П.М. имелась задолженность перед ООО "Русинвест" по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от <дата>, которая составила 1930000 рублей и представляет собой денежное требование, срок которого наступил;
- у ООО "Русинвест" перед П.В. имеется задолженность по договору уступки требования (цессии) N от <дата> в размере 965000 рублей, которая представляет собой денежное требование, срок исполнения которого наступил, а также задолженность по договору уступки требования (цессии) N от <дата> в размере 965000 рублей, которая представляет собой денежное требование, срок которого наступил.
Стороны пришли к соглашению о прекращении указанных обязательств, с момента подписания акта задолженность как П.М., так и ООО "Русинвест" считается погашенной в полном объеме.
Акт зачета подписан обеими сторонами, о чем в тексте имеются соответствующие подписи сторон.
<дата> многоквартирный <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением N жилому дому распоряжением администрации муниципального образования "<адрес>" присвоен почтовый адрес - <адрес> (т. 1 л.д. 29).
<дата> между П.М. (цедентом), ООО "Русинвест" (цессионарием) и ЗАО "Саратовоблжилстрой" (должником) заключен договор уступки требования (цессии) N в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял право требования к должнику в сумме 965000 рублей, составлен акт приема-передачи документов к договору.
Основанием для заключения указанного договора послужило соглашение N о расторжении договора от <дата>, заключенное между П.М. и ЗАО "Саратовоблжилстрой". Стороны пришли к соглашению о расторжении договора о перемене лица в обязательстве от <дата>, заключенного между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Нижневолжскстрой" на сумму 965000 рублей. Договор был подписан сторонами на основании договора N от <дата>, заключенного между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ЗАО "Свой дом", в соответствии с которым стороны в будущем обязаны заключить договор долевого участия в строительстве 10-ти этажного панельного дома с расположенным в нем объектом долевого строительства - квартирой N 140, площадью 37,14 кв. м.
П.М. стал стороной обязательства в результате заключения им <дата> договора о перемене лица в обязательстве с ООО "Нижневолжскстрой", по которому П.М. произведена оплата ООО "Нижневолжскстрой" в размере 965000 рублей, что подтверждено материалами дела.
По условиям соглашения N от <дата> ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязалось выплатить П.М. денежные средства в размере 965000 рублей.
<дата> между П.М. (цедентом), ООО "Русинвест" (цессионарием) и ЗАО "Саратовоблжилстрой" (должником) был заключен договор уступки требования (цессии) N в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял право требования к должнику 965000 рублей, составлен акт приема-передачи документов к договору.
Основанием для заключения договора послужило соглашение N о расторжении договора от <дата>, заключенное между П.М. и ЗАО "Саратовоблжилстрой". Стороны пришли к соглашению о расторжении договора о перемене лица в обязательстве от <дата>, заключенного между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Рус" на сумму 965000 рублей. Указанный договор был заключен на основании договора N от <дата> между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ЗАО "Свой дом", в соответствии с которым стороны в будущем обязаны были заключить договор долевого участия в строительстве 10-ти этажного панельного дома с расположенным в нем объектом долевого строительства - квартирой N кв. м.
П.М. стал стороной данного договора в результате заключения им <дата> договора о перемене лица в обязательстве с ООО "Рус", по которому П.М. произведена оплата ООО "Рус" в размере 965000 рублей, что подтверждено материалами дела.
По условиям соглашения N от <дата> ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязалось выплатить П.М. денежные средства в размере 965000 рублей.
<дата> составлен акт зачета встречных требований между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест", в соответствии с которым задолженность ЗАО "Саратовоблжилстрой" перед ООО "Русинвест" по договору уступки требования (цессии) N от <дата> считается погашенной в полном объеме.
<дата> составлен акт зачета встречных требований между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест", в соответствии с которым задолженность ЗАО "Саратовоблжилстрой" перед ООО "Русинвест" по договору уступки требования (цессии) N от <дата> считается погашенной в полном объеме.
<дата> ООО "Русинвест" в адрес П.М. было направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> б/н, в состав которого входит <адрес>. В уведомлении П.В. предлагалось прибыть на строительную площадку для принятия участия в приемке квартиры и подписать договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией ООО "Управляющая компания "Сфера" и передаточный акт.
<дата> между П.В. и представителем застройщика ООО "Русинвест" по доверенности ФИО10 составлен акт передачи <адрес> жилом <адрес>, б/н.
<дата> между Плетневым и ООО "Управляющая компания "Сфера" заключен договор управления многоквартирным домом, по которому управляющая компания обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также предоставлять коммунальные услуги собственникам, нанимателям и пользователям помещений в данном доме, в том числе пользователю <адрес>. В свою очередь собственники, наниматели и пользователи помещений в указанном доме взяли на себя обязательства своевременно уплачивать коммунальные услуги и соблюдать условия договора.
<дата> П.М. на имя генерального директора ООО "Русинвест" направлено заявление о выдаче акта приема-передачи <адрес>, построенной в соответствии с договором долевого участия N от <дата>.
<дата> П.В. в Управление Росреестра по Саратовской области представлен пакет документов для проведения государственной регистрации права спорной квартиры.
<дата> в адрес П.В. Управлением Росреестра по <адрес> направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что отсутствуют сведения о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет, не представлено акта приема-передачи квартиры, подтверждающего надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед участником долевого строительства по адресу: <адрес>.
Статья 195 ГПК РФ предусматривает, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.
Суд первой инстанции в нарушение требований статей 56, 148, 67 ГПК РФ неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам, что в соответствии с п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда с принятием нового решения.
Анализ исследованных доказательств показывает, что между П.М. и ООО "Русинвест" в надлежащей форме был заключен договор долевого участия в строительстве, который прошел государственную регистрацию, П.М. как участник долевого строительства в полном объеме исполнил обязательства по оплате спорной квартиры, что подтверждается актом зачета однородных встречных требований от <дата>. В судебном порядке договор долевого участия в строительстве, а также акт зачета однородных встречных требований от <дата> застройщиком не оспорены, более того, поведение стороны (направление П.М. уведомления о завершении строительства многоквартирного дома и подписание акта передачи спорной квартиры) свидетельствует о признании ответчиком права П.М. на оформление квартиры в собственность.
При данных обстоятельствах отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований П.М. о признании права собственности на квартиру не соответствует приведенным нормам права и имеющимся в деле доказательствам.
Выводы суда первой инстанции о недействительности договоров уступки требования (цессии) N и N от <дата>, заключенных между П.М., ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ООО "Русинвест", также не основаны на нормах закона.
Согласно ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашений N и N о расторжении договоров) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Положения п. 1 - 2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Между тем, соглашения N и N о расторжении договоров, заключенные <дата> между П.М. и ЗАО "Саратовоблжилстрой", не противоречат каким-либо нормам права. ЗАО "Саратовоблжилстрой" в добровольном порядке (с учетом положений ст. 421 ГК РФ) взяло на себя обязательства по выплате П.М. денежных средств на общую сумму 1930000 рублей, исходя из той суммы, которая была уплачена П.М. ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус" по договорам о перемене лица в обязательстве от <дата>. Права ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус" данные соглашения не нарушают, поскольку права требования от ООО "Нижневолжскстрой" и ООО "Рус" к ЖСК "Свой дом" были переданы П.М. по договорам о перемене лица в обязательстве, П.М. обязательства по заключенным договорам исполнил в полном объеме. Поскольку обязательства ЗАО "Саратовоблжилстрой" перед П.М. возникли из соглашений N и N от <дата>, - право требования по ним является действительным и могло передаваться П.М. по договорам цессии.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что обязательства сторон по договора цессии были исполнены сторонами в полном объеме, о чем между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ЗАО "Русинвест" составлены соответствующие акты зачета встречных требований.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований П.М. о признании права собственности на квартиру и об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой" о признании договоров уступки требования недействительными.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 28 октября 2013 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования П.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест", жилищно-строительному кооперативу "Свой дом" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать право собственности П.М. на трехкомнатную <адрес> в <адрес>, общей площадью 73,2 кв. м.
В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" к П.М., обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" о признании недействительными договоров уступки требования (цессии) N от <дата> и N от <дата>, заключенных между П.М., закрытым акционерным обществом "Саратовоблжилстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Русинвест", отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)