Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Швец Е.А.
судей Вертопраховой Е.В., Песковой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габитовой Е.В.
при участии в заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Кучер Любови Стефановны: представитель не явился;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: представитель не явился;
- от третьего лица Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска: представитель не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
на решение от 14.10.2014
по делу N А04-5782/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Анышем Д.С.
по заявлению Индивидуального предпринимателя Кучер Любови Стефановны
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
о признании решения незаконным
третье лицо: Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска
установил:
индивидуальный предприниматель Кучер Любовь Стефановна (далее - заявитель, предприниматель, ИП Кучер Л.С.) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области), выразившегося в отказе в государственной регистрации аренды посредством государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение с кадастровым номером 28:07:020050:261, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36. Кроме этого, просил взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска.
Решением от 14.10.2014 суд заявленные требования удовлетворил, признал незаконным, как несоответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решение Управление Росреестра по Амурской области об отказе в государственной регистрации от 15.08.2014 N 11/011/2014-325.
Обязал Управление Росреестра по Амурской области совершить действия, связанные с регистрацией договора N 6/14 от 12.05.2014 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска и ИП Кучер Л.С., в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме этого, взыскал с Управления Росреестра по Амурской области в пользу ИП Кучер Л.С. судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 200 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей, всего 25 200 рублей.
Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра по Амурской области, заявило апелляционную жалобу, в которой указал, что оспариваемый отказ является законным и обоснованным. В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Также не согласен с судебными расходами, считает что заявленная сумма является не разумной. Просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом опубликования соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, оценив установленные при рассмотрении апелляционной жалобы обстоятельства, проверив изложенные в ней доводы, апелляционная инстанция не находит оснований для отменены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 12.05.2014 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска (Арендодатель) и ИП Кучер Л.С. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 6/14, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель, на основании протокола от 28.04.2014 N 6 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Шимановска, предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, общей площадью 275,9 кв. м, для его эксплуатации и использования под производство и реализацию хлеба и хлебобулочных изделий, реестровый номер помещения 28:07:101040115:29.
Срок действия договора от 12.50.2014 N 6/14 определен пунктом 8.2 на период с 12.05.2014 по 11.05.2019.
Арендодатель передал нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, общей площадью 275,9 кв. м, для его эксплуатации и использования под производство и реализацию хлеба и хлебобулочных изделий, реестровый номер помещения 28:07:101040115:29, по акту приема-передачи арендатору.
01.07.2014 в Управление Росреестра по Амурской области (Шимановский отдел) поступило заявление ИП Кучер Л.С. о государственной регистрации договора аренды от 12.05.2014 N 6/14 нежилого помещения с кадастровым номером 28:07:020050:261, расположенного по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, литер А1, общей площадью 275,9 кв. м.
Решением Управления Росреестра по Амурской области от 18.07.2014, оформленным уведомлением N 11/011/2014-325, государственная регистрация договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, кадастровый номер 28:07:020050:261, приостановлена на срок с 15.08.2014, начиная с 18.07.2014, в связи с тем, что на вышеуказанное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений имеются сведения о ранее зарегистрированной сделке по договору аренды, что является противоречием между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Решением Управления Росреестра по Амурской области, оформленным сообщением от 15.08.2014 N 11/011/2014-325 предпринимателю отказано в государственной регистрации сделки по договору аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, кадастровый номер 28:07:020050:261, на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).
Не согласившись с решением Управления Росреестра по Амурской области, ИП Кучер Л.С. обратился в арбитражный суд, который удовлетворяя заявленные требования обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В силу пункта 5 статьи 131 ГК РФ, пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Частью 2 пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации установлено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При этом согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилого помещения N 6/14 от 12.05.2014 в соответствии с пунктом 8.2 заключен на срок с 12.05.2014 по 11.05.2019, в связи с чем, подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Как следует из материалов дела, ИП Кучер Л.С. обратилась 01.07.2014 в Управление Росреестра по Амурской области (Шимановский отдел) с заявлением о регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.05.2014 N 6/14, с приложением указанного договора.
В соответствии со статьями 606, 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
В пункте 2 определения Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 135, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ" указано, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, -призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности внесения нескольких записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде одной и той же вещи при соблюдении требований, предусмотренных Законом о регистрации, в связи с чем, правомерно признал отказ Управления Росреестра по Амурской области в совершении регистрационных действий в отношении спорного договора незаконным и нарушающим права заявителя в сфере экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ суд правомерно обязал Управление Росреестра по Амурской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Удовлетворяя заявление ИП Кучер Л.С. о взыскании с Управления Росреестра по Амурской области судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Положениями части 1 статьи 112 АПК РФ установлено, что вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
В обоснование понесенных расходов на оплату услуг представителя заявитель представил следующие документы: договор возмездного оказания услуг от 15.08.2014, заключенный с Румянцевым Сергеем Вячеславовичем, расписку от 15.08.2014.
В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора от 15.08.2014 исполнитель (Румянцев СВ.) обязался по заданию заказчика (ИП Кучер Л.С.) оказать правовые услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а именно произвести мероприятия по признанию в судебном порядке решения Государственного регистратора Шимановского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области Еремина А.В., выразившегося в отказе заказчику в государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, кадастровый номер 28:07:020050:261, незаконным, для этого:
- провести досудебные мероприятия (ознакомление с материалами дела, сбор информации, доказательств);
- оставить и подать исковое заявление в суд, иным участникам процесса;
- представлять интересы заказчика в суде и других государственных учреждениях по доверенности.
Стоимость услуг по договору от 15.08.2014 определена сторонами в размере 25 000 рублей (пункт 3.1 договора), в которую включены все накладные расходы, в том числе транспортные, связанные с исполнением договора (пункт 3.2).
Оплата услуг представителя произведена ИП Кучер Л.С. в размере 25 000 рублей, в порядке определенном пунктом 4.1. договора, что подтверждается распиской СВ. Румянцева от 15.08.2014 в получении денежных средств в сумме 25 000 рублей.
Выполнение услуг по договору от 15.08.204 подтверждается материалам дела, а именно представлением 19.08.2014 рассматриваемого заявления в суд, участием представителя в предварительном судебном заседании 15.09.2014 и судебном заседании 07-09.10.2014.
Таким образом, факт оказания представителем услуг по договору от 15.08.2014 и их оплаты заявителем подтверждены материалами дела.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном Письме Президиума ВАС РФ N 82 от 13.08.2004 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
На основании пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-0 обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации.
При разрешении вопроса о возможности возмещения судебных расходов суд самостоятельно определяет разумные пределы взыскания расходов с другого лица, участвующего в деле, исходя из оценки представленных доказательств, их подтверждающих.
Разумность пределов судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя является оценочной категорией и конкретизируется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассмотрения дела.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Довод Управления Росреестра по Амурской области о том, что сумма взысканных судебных расходов не является разумной, не подтвержден какими либо доказательствами, в связи с чем подлежит отклонению.
Принимая во внимание положения норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые бы повлияли на обоснованность и законность решения суда, либо опровергли выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 14.10.2014 по делу N А04-5782/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.А.ШВЕЦ
Судьи
Е.В.ВЕРТОПРАХОВА
Т.Д.ПЕСКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.12.2014 N 06АП-6467/2014 ПО ДЕЛУ N А04-5782/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2014 г. N 06АП-6467/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Швец Е.А.
судей Вертопраховой Е.В., Песковой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габитовой Е.В.
при участии в заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Кучер Любови Стефановны: представитель не явился;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: представитель не явился;
- от третьего лица Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска: представитель не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
на решение от 14.10.2014
по делу N А04-5782/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Анышем Д.С.
по заявлению Индивидуального предпринимателя Кучер Любови Стефановны
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
о признании решения незаконным
третье лицо: Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска
установил:
индивидуальный предприниматель Кучер Любовь Стефановна (далее - заявитель, предприниматель, ИП Кучер Л.С.) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области), выразившегося в отказе в государственной регистрации аренды посредством государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение с кадастровым номером 28:07:020050:261, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36. Кроме этого, просил взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска.
Решением от 14.10.2014 суд заявленные требования удовлетворил, признал незаконным, как несоответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решение Управление Росреестра по Амурской области об отказе в государственной регистрации от 15.08.2014 N 11/011/2014-325.
Обязал Управление Росреестра по Амурской области совершить действия, связанные с регистрацией договора N 6/14 от 12.05.2014 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска и ИП Кучер Л.С., в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме этого, взыскал с Управления Росреестра по Амурской области в пользу ИП Кучер Л.С. судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 200 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей, всего 25 200 рублей.
Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра по Амурской области, заявило апелляционную жалобу, в которой указал, что оспариваемый отказ является законным и обоснованным. В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Также не согласен с судебными расходами, считает что заявленная сумма является не разумной. Просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом опубликования соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, оценив установленные при рассмотрении апелляционной жалобы обстоятельства, проверив изложенные в ней доводы, апелляционная инстанция не находит оснований для отменены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 12.05.2014 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска (Арендодатель) и ИП Кучер Л.С. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 6/14, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель, на основании протокола от 28.04.2014 N 6 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Шимановска, предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, общей площадью 275,9 кв. м, для его эксплуатации и использования под производство и реализацию хлеба и хлебобулочных изделий, реестровый номер помещения 28:07:101040115:29.
Срок действия договора от 12.50.2014 N 6/14 определен пунктом 8.2 на период с 12.05.2014 по 11.05.2019.
Арендодатель передал нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, общей площадью 275,9 кв. м, для его эксплуатации и использования под производство и реализацию хлеба и хлебобулочных изделий, реестровый номер помещения 28:07:101040115:29, по акту приема-передачи арендатору.
01.07.2014 в Управление Росреестра по Амурской области (Шимановский отдел) поступило заявление ИП Кучер Л.С. о государственной регистрации договора аренды от 12.05.2014 N 6/14 нежилого помещения с кадастровым номером 28:07:020050:261, расположенного по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, литер А1, общей площадью 275,9 кв. м.
Решением Управления Росреестра по Амурской области от 18.07.2014, оформленным уведомлением N 11/011/2014-325, государственная регистрация договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, кадастровый номер 28:07:020050:261, приостановлена на срок с 15.08.2014, начиная с 18.07.2014, в связи с тем, что на вышеуказанное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений имеются сведения о ранее зарегистрированной сделке по договору аренды, что является противоречием между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Решением Управления Росреестра по Амурской области, оформленным сообщением от 15.08.2014 N 11/011/2014-325 предпринимателю отказано в государственной регистрации сделки по договору аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, кадастровый номер 28:07:020050:261, на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).
Не согласившись с решением Управления Росреестра по Амурской области, ИП Кучер Л.С. обратился в арбитражный суд, который удовлетворяя заявленные требования обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В силу пункта 5 статьи 131 ГК РФ, пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Частью 2 пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации установлено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При этом согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилого помещения N 6/14 от 12.05.2014 в соответствии с пунктом 8.2 заключен на срок с 12.05.2014 по 11.05.2019, в связи с чем, подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Как следует из материалов дела, ИП Кучер Л.С. обратилась 01.07.2014 в Управление Росреестра по Амурской области (Шимановский отдел) с заявлением о регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.05.2014 N 6/14, с приложением указанного договора.
В соответствии со статьями 606, 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
В пункте 2 определения Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 135, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ" указано, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, -призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности внесения нескольких записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде одной и той же вещи при соблюдении требований, предусмотренных Законом о регистрации, в связи с чем, правомерно признал отказ Управления Росреестра по Амурской области в совершении регистрационных действий в отношении спорного договора незаконным и нарушающим права заявителя в сфере экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ суд правомерно обязал Управление Росреестра по Амурской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Удовлетворяя заявление ИП Кучер Л.С. о взыскании с Управления Росреестра по Амурской области судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Положениями части 1 статьи 112 АПК РФ установлено, что вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
В обоснование понесенных расходов на оплату услуг представителя заявитель представил следующие документы: договор возмездного оказания услуг от 15.08.2014, заключенный с Румянцевым Сергеем Вячеславовичем, расписку от 15.08.2014.
В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора от 15.08.2014 исполнитель (Румянцев СВ.) обязался по заданию заказчика (ИП Кучер Л.С.) оказать правовые услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а именно произвести мероприятия по признанию в судебном порядке решения Государственного регистратора Шимановского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области Еремина А.В., выразившегося в отказе заказчику в государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Комсомольская, 36, кадастровый номер 28:07:020050:261, незаконным, для этого:
- провести досудебные мероприятия (ознакомление с материалами дела, сбор информации, доказательств);
- оставить и подать исковое заявление в суд, иным участникам процесса;
- представлять интересы заказчика в суде и других государственных учреждениях по доверенности.
Стоимость услуг по договору от 15.08.2014 определена сторонами в размере 25 000 рублей (пункт 3.1 договора), в которую включены все накладные расходы, в том числе транспортные, связанные с исполнением договора (пункт 3.2).
Оплата услуг представителя произведена ИП Кучер Л.С. в размере 25 000 рублей, в порядке определенном пунктом 4.1. договора, что подтверждается распиской СВ. Румянцева от 15.08.2014 в получении денежных средств в сумме 25 000 рублей.
Выполнение услуг по договору от 15.08.204 подтверждается материалам дела, а именно представлением 19.08.2014 рассматриваемого заявления в суд, участием представителя в предварительном судебном заседании 15.09.2014 и судебном заседании 07-09.10.2014.
Таким образом, факт оказания представителем услуг по договору от 15.08.2014 и их оплаты заявителем подтверждены материалами дела.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном Письме Президиума ВАС РФ N 82 от 13.08.2004 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
На основании пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-0 обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации.
При разрешении вопроса о возможности возмещения судебных расходов суд самостоятельно определяет разумные пределы взыскания расходов с другого лица, участвующего в деле, исходя из оценки представленных доказательств, их подтверждающих.
Разумность пределов судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя является оценочной категорией и конкретизируется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассмотрения дела.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Довод Управления Росреестра по Амурской области о том, что сумма взысканных судебных расходов не является разумной, не подтвержден какими либо доказательствами, в связи с чем подлежит отклонению.
Принимая во внимание положения норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые бы повлияли на обоснованность и законность решения суда, либо опровергли выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 14.10.2014 по делу N А04-5782/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.А.ШВЕЦ
Судьи
Е.В.ВЕРТОПРАХОВА
Т.Д.ПЕСКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)