Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бережным А.А.,
при участии:
- от истца: представитель Попова Г.Д., паспорт, по доверенности N 59-30-20822/13 от 24.06.2013;
- от ответчика: представитель Авдиненко Т.В., паспорт, по доверенности N 1 от 20.01.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.12.2013 по делу N А53-18223/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН (6152000398, ОГРН 1026103305304)
к открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ИНН 6161004430, ОГРН 1026102905355)
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 10 610 653,01 руб., пени в сумме 464 931, 57 руб.,
принятое в составе судьи Губенко М.И.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (далее - ответчик) о взыскании 10 610 653,01 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.07.2004 N 25747, пени в сумме 464 931,57 руб.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений взыскано 9 037 408,24 рублей, из которых 8 568 035,37 рубля - задолженность, 379 372,87 рубля - пени, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Ответчик не согласен с позицией истца о том, что при исчислении арендной платы следует руководствоваться формулой, установленной постановлением администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 и постановлением мэра г. Ростова-на-Дону N 1420 от 29.12.2007. Приложением N 1 к договору аренды от 08.07.2004 N 25747 предусмотрено, что размер арендной платы определяется по иной формуле: А = Рс (4,49) х Ки (3,6) х Кз (1) (0,65) х Ккр (1,0) х S1 (5698), где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога; Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны); Ккр - коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов. Пунктом 3.4 договора аренды от 30.12.2003 N 24993 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Дословное прочтение и толкование условий договора аренды от 08.07.2004 N 25747 позволяет сделать вывод о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, но не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Истцом не представлены доказательства внесения изменений в согласованную в приложении N 2 к договору аренды от 08.07.2004 N 25747 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра города Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, то применение их для расчета задолженности по арендной плате за спорный период незаконно. При определении размера арендной платы за земельные участки в спорный период подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в приложении N 2 договора аренды от 30.12.2003 N 24993, а именно А1 = Рс х Ки х Кз х KxpxSl. Согласно представленному ответчиком контррасчету, произведенному с учетом применения формулы расчета арендной платы, согласованная сторонами в договоре, размер задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 (274 дня просрочки) составляет 811 126,68 рублей. Размер неустойки за период с 21.09.2012 по 31.05.2013 составляет 61 762,99 руб.
В судебном заседании 20.03.2014 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Представитель пояснил, что в апелляционной жалобе им была допущена опечатка, количество дней просрочки в оплате указано верно - 274 дня, а в расчете ошибочно указано 811 126,68 рублей, вместо 814 097, 84 рублей. Представитель ответчика признает сумму основного долга в размере 814 097, 84 рублей и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 61 762,99 руб. Просит суд изменить решение, взыскав с ответчика в пользу истца указанные суммы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 25 марта 2014 года до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей истца и ответчика, поддержавших правовые позиции по спору.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и лицами, список и основания которых указаны в приложении N 1 к настоящему договору (арендаторы) 08.07.2004 был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 25747.
По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, общей площадью 45 024 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, просп. Королева, 7/19, для использования в целях эксплуатации топографии.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренда участка устанавливается с 02.06.2003 по 02.06.2052.
Договор как заключенный на срок не менее года, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на экземпляре договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год составляет 926 339,81 рублей.
При этом ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" предоставляется земельный участок для эксплуатации типографии, с учетом 989/1000 доли в праве аренды. Сумма арендной платы в год составит 926 339,81 рублей за указанную долю в земельном участке.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вноситься арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашение к договору.
В соответствии с пунктом 3.4. договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 за ним образовалась задолженности, размер которой согласно расчета истца составил 10 610 653,01 рублей.
На основании пункта 5.2 договора истцом ответчику начислены пени в размере 464 931,57 рублей за период с 21.09.2012 по 31.05.2013.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения требований на основании следующего.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А53-17796/2007 установлено, что доля в праве аренды ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" исходя из общей площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, составила 807/1000.
Указанные судебные акты в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации носят преюдициальный характер для рассмотрения настоящего спора.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о расчете арендной платы, исходя из размера доли - 807/1000 в праве аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007.
Согласно произведенному судом первой инстанции расчету задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 сумму задолженности, подлежащая взыскания с ответчика составила 8 568 035,37 рублей.
Вместе с тем, при определении размера арендной платы судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности отнесено к компетенции органов местного самоуправления.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой принятие уполномоченным органом местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, в силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки осуществляется в нормативном порядке, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" применительно к вышеприведенным нормативным положениям разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Департамент при исчислении размера арендной платы в спорный период руководствовался формулой, установленной постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 и постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420.
Установленная Положением о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 03.05.2000 N 1100 (далее - постановление N 1100), формула расчета учитывала среднюю ставку земельного налога за единицу площади земельного участка, коэффициент индексации ставок земельного налога, коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) и коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов.
Пунктом 2 постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 24.12.2003 N 2700 (далее - постановление N 2700), которым признано утратившим силу постановление N 1100 и утверждено новое Положение о порядке определения размера арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, установлена обязательность его применения для всех категорий арендаторов с учетом индексации, вводимой в соответствии с Федеральным законом.
Действовавшее в момент заключения договора аренды постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555 (далее - постановление N 555), которым признано утратившим силу постановление N 2700 и утверждено новое Положение о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, не содержало указаний на избирательный характер его применения.
Постановлениями N 2700 и N 555 не вносились изменения в ранее утвержденную методику расчета арендной платы.
Постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (далее -постановление N 283) установлен порядок, согласно которому размер арендной платы за использование земельных участков подлежал определению как произведение кадастровой стоимости земельного участка и утвержденной ставки арендной платы по видам использования земель. Согласно пункту 3 постановления N 283 новый порядок определения размера арендной платы не распространялся на договоры аренды, заключенные до издания названного нормативного акта.
Действие утвержденных постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 (далее - постановление N 475) Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, распространялось на ранее заключенные договоры аренды только в случае переоформления последних или внесения в них изменений.
Как следует из представленного департаментом расчета задолженности, ее размер определен на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 1420), изданного в соответствии с постановлением N 475.
Также в исковом заявлении департамента имеется ссылка на постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону". В соответствии с пунктом 2 приложения N 1 к Постановлению от 09.04.2012 N 240 размер арендной платы за год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков в случаях переоформления ранее заключенных договоров аренды, заключения договоров аренды впервые.
В отсутствие нормативно утвержденной методики расчета арендной платы как произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по видам использования земель, подлежащей применению к договорам, заключенным до издания администрацией Ростовской области постановления N 283, а также в отсутствие доказательств переоформления сторонами договора аренды, внесения в него изменений, касающихся методики расчета арендной платы, у департамента отсутствовали основания для применения при расчете задолженности общества постановления N 1420 и N 240.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца о взыскании суммы задолженности по арендной плате исходя из нового расчета арендной платы, с применением новой методики расчета.
Таким образом, при определении размера арендной платы за спорный период подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в приложении N 2 договора аренды от 30.12.2003 N 24993, а именно А1 = Рс х Ки х Кз х KxpxSl.
Ответчиком представлен контрасчет задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 (274 дня просрочки), с учетом применения формулы расчета арендной платы, согласованной сторонами в приложении N 1 договора аренды от 08.07.2004 N 25747, а именно А1 = Рс х Ки х Кз х Ккр х S1., а именно:
4,49 х 4,356 х 1,17 х 1,5 х 31 594,247= 1 084 474,49 в год.
1 084 474,49 / 365 = 2 971,16 в день.
2 971,16 х 274 = 814 097,84 рублей.
Судом апелляционной инстанции проверен представленный ответчиком контррасчет задолженности и признан верным.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 в размере 814 097,84 рублей.
Истцом на основании пункта 5.2 договора заявлено требование о взыскании неустойки за период с 21.09.2012 по 31.05.2013 в размере 464 931,57 руб.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендаторами ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
Суд апелляционной инстанции рассчитал неустойку исходя из задолженности и порядка оплаты согласно пункту 3.2 договора аренды, в результате чего сумма неустойки составила сумму меньше, чем заявлено ответчиком в апелляционной жалобе.
Ответчиком в апелляционной жалобе представлен следующий контррасчет неустойки в размере 61 762,99 руб.:
1 084 474,49 х 252 дн х 0,0226% (8,25% годовых) = 61 762,99 руб.
В суде апелляционной инстанции 20.03.2014 года представитель ответчика заявил суду, что признает размер неустойки, рассчитанный им в сумме 61 762,99 рублей за спорный период и просит взыскать указанную сумму неустойки.
Принимая во внимание признание ответчиком суммы неустойки в размере 61 762,99 рублей, а также то, что это не нарушает прав истца, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить исковые требования в указанном размере.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в размере 814 097,84 рублей установлен судом и подтверждается материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 61 762,99 руб.
Таким образом, решение Арбитражного суда Ростовской области подлежит изменению. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС СКО от 11.10.2013 по делу N А53-1853/2013, в котором по этому договору аренды истцом с ответчика взыскивалась задолженность и неустойка только за иной период.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по исковому заявлению подлежат отнесению на ответчика пропорционально сумме удовлетворенных требований, что составляет 6 198 руб. 16 коп.
Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от оплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Ответчиком при обращении с апелляционной жалобой платежным поручением N 12 от 20.01.2014 была оплачена государственная пошлина за ее рассмотрение в размере 2000 руб. В связи с удовлетворением апелляционной жалобы с департамента подлежит взысканию в пользу ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" 1841 руб. 80 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2013 по делу N А53-18223/2013 изменить.
Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ИНН 6161004430, ОГРН 1026102905355) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) 814 097 руб. 84 коп. задолженности, 61 762 руб. 99 коп. неустойки".
Изложить абзац четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ИНН 6161004430, ОГРН 1026102905355) в доход федерального бюджета 6 198 руб. 16 коп. государственной пошлины по исковому заявлению".
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2013 по делу N А53-1853/2013 оставить без изменения.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ИНН 6161004430, ОГРН 1026102905355) 1841 руб. 80 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2014 N 15АП-1593/2014 ПО ДЕЛУ N А53-18223/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2014 г. N 15АП-1593/2014
Дело N А53-18223/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бережным А.А.,
при участии:
- от истца: представитель Попова Г.Д., паспорт, по доверенности N 59-30-20822/13 от 24.06.2013;
- от ответчика: представитель Авдиненко Т.В., паспорт, по доверенности N 1 от 20.01.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.12.2013 по делу N А53-18223/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН (6152000398, ОГРН 1026103305304)
к открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ИНН 6161004430, ОГРН 1026102905355)
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 10 610 653,01 руб., пени в сумме 464 931, 57 руб.,
принятое в составе судьи Губенко М.И.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (далее - ответчик) о взыскании 10 610 653,01 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.07.2004 N 25747, пени в сумме 464 931,57 руб.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений взыскано 9 037 408,24 рублей, из которых 8 568 035,37 рубля - задолженность, 379 372,87 рубля - пени, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Ответчик не согласен с позицией истца о том, что при исчислении арендной платы следует руководствоваться формулой, установленной постановлением администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 и постановлением мэра г. Ростова-на-Дону N 1420 от 29.12.2007. Приложением N 1 к договору аренды от 08.07.2004 N 25747 предусмотрено, что размер арендной платы определяется по иной формуле: А = Рс (4,49) х Ки (3,6) х Кз (1) (0,65) х Ккр (1,0) х S1 (5698), где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога; Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны); Ккр - коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов. Пунктом 3.4 договора аренды от 30.12.2003 N 24993 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Дословное прочтение и толкование условий договора аренды от 08.07.2004 N 25747 позволяет сделать вывод о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, но не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Истцом не представлены доказательства внесения изменений в согласованную в приложении N 2 к договору аренды от 08.07.2004 N 25747 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра города Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, то применение их для расчета задолженности по арендной плате за спорный период незаконно. При определении размера арендной платы за земельные участки в спорный период подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в приложении N 2 договора аренды от 30.12.2003 N 24993, а именно А1 = Рс х Ки х Кз х KxpxSl. Согласно представленному ответчиком контррасчету, произведенному с учетом применения формулы расчета арендной платы, согласованная сторонами в договоре, размер задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 (274 дня просрочки) составляет 811 126,68 рублей. Размер неустойки за период с 21.09.2012 по 31.05.2013 составляет 61 762,99 руб.
В судебном заседании 20.03.2014 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Представитель пояснил, что в апелляционной жалобе им была допущена опечатка, количество дней просрочки в оплате указано верно - 274 дня, а в расчете ошибочно указано 811 126,68 рублей, вместо 814 097, 84 рублей. Представитель ответчика признает сумму основного долга в размере 814 097, 84 рублей и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 61 762,99 руб. Просит суд изменить решение, взыскав с ответчика в пользу истца указанные суммы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 25 марта 2014 года до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей истца и ответчика, поддержавших правовые позиции по спору.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и лицами, список и основания которых указаны в приложении N 1 к настоящему договору (арендаторы) 08.07.2004 был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 25747.
По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, общей площадью 45 024 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, просп. Королева, 7/19, для использования в целях эксплуатации топографии.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренда участка устанавливается с 02.06.2003 по 02.06.2052.
Договор как заключенный на срок не менее года, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на экземпляре договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год составляет 926 339,81 рублей.
При этом ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" предоставляется земельный участок для эксплуатации типографии, с учетом 989/1000 доли в праве аренды. Сумма арендной платы в год составит 926 339,81 рублей за указанную долю в земельном участке.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вноситься арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашение к договору.
В соответствии с пунктом 3.4. договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 за ним образовалась задолженности, размер которой согласно расчета истца составил 10 610 653,01 рублей.
На основании пункта 5.2 договора истцом ответчику начислены пени в размере 464 931,57 рублей за период с 21.09.2012 по 31.05.2013.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения требований на основании следующего.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А53-17796/2007 установлено, что доля в праве аренды ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" исходя из общей площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, составила 807/1000.
Указанные судебные акты в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации носят преюдициальный характер для рассмотрения настоящего спора.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о расчете арендной платы, исходя из размера доли - 807/1000 в праве аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007.
Согласно произведенному судом первой инстанции расчету задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 сумму задолженности, подлежащая взыскания с ответчика составила 8 568 035,37 рублей.
Вместе с тем, при определении размера арендной платы судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности отнесено к компетенции органов местного самоуправления.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой принятие уполномоченным органом местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, в силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки осуществляется в нормативном порядке, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" применительно к вышеприведенным нормативным положениям разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Департамент при исчислении размера арендной платы в спорный период руководствовался формулой, установленной постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 и постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420.
Установленная Положением о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 03.05.2000 N 1100 (далее - постановление N 1100), формула расчета учитывала среднюю ставку земельного налога за единицу площади земельного участка, коэффициент индексации ставок земельного налога, коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) и коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов.
Пунктом 2 постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 24.12.2003 N 2700 (далее - постановление N 2700), которым признано утратившим силу постановление N 1100 и утверждено новое Положение о порядке определения размера арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, установлена обязательность его применения для всех категорий арендаторов с учетом индексации, вводимой в соответствии с Федеральным законом.
Действовавшее в момент заключения договора аренды постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555 (далее - постановление N 555), которым признано утратившим силу постановление N 2700 и утверждено новое Положение о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, не содержало указаний на избирательный характер его применения.
Постановлениями N 2700 и N 555 не вносились изменения в ранее утвержденную методику расчета арендной платы.
Постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (далее -постановление N 283) установлен порядок, согласно которому размер арендной платы за использование земельных участков подлежал определению как произведение кадастровой стоимости земельного участка и утвержденной ставки арендной платы по видам использования земель. Согласно пункту 3 постановления N 283 новый порядок определения размера арендной платы не распространялся на договоры аренды, заключенные до издания названного нормативного акта.
Действие утвержденных постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 (далее - постановление N 475) Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, распространялось на ранее заключенные договоры аренды только в случае переоформления последних или внесения в них изменений.
Как следует из представленного департаментом расчета задолженности, ее размер определен на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 1420), изданного в соответствии с постановлением N 475.
Также в исковом заявлении департамента имеется ссылка на постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону". В соответствии с пунктом 2 приложения N 1 к Постановлению от 09.04.2012 N 240 размер арендной платы за год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков в случаях переоформления ранее заключенных договоров аренды, заключения договоров аренды впервые.
В отсутствие нормативно утвержденной методики расчета арендной платы как произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по видам использования земель, подлежащей применению к договорам, заключенным до издания администрацией Ростовской области постановления N 283, а также в отсутствие доказательств переоформления сторонами договора аренды, внесения в него изменений, касающихся методики расчета арендной платы, у департамента отсутствовали основания для применения при расчете задолженности общества постановления N 1420 и N 240.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца о взыскании суммы задолженности по арендной плате исходя из нового расчета арендной платы, с применением новой методики расчета.
Таким образом, при определении размера арендной платы за спорный период подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в приложении N 2 договора аренды от 30.12.2003 N 24993, а именно А1 = Рс х Ки х Кз х KxpxSl.
Ответчиком представлен контрасчет задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 (274 дня просрочки), с учетом применения формулы расчета арендной платы, согласованной сторонами в приложении N 1 договора аренды от 08.07.2004 N 25747, а именно А1 = Рс х Ки х Кз х Ккр х S1., а именно:
4,49 х 4,356 х 1,17 х 1,5 х 31 594,247= 1 084 474,49 в год.
1 084 474,49 / 365 = 2 971,16 в день.
2 971,16 х 274 = 814 097,84 рублей.
Судом апелляционной инстанции проверен представленный ответчиком контррасчет задолженности и признан верным.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 в размере 814 097,84 рублей.
Истцом на основании пункта 5.2 договора заявлено требование о взыскании неустойки за период с 21.09.2012 по 31.05.2013 в размере 464 931,57 руб.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендаторами ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
Суд апелляционной инстанции рассчитал неустойку исходя из задолженности и порядка оплаты согласно пункту 3.2 договора аренды, в результате чего сумма неустойки составила сумму меньше, чем заявлено ответчиком в апелляционной жалобе.
Ответчиком в апелляционной жалобе представлен следующий контррасчет неустойки в размере 61 762,99 руб.:
1 084 474,49 х 252 дн х 0,0226% (8,25% годовых) = 61 762,99 руб.
В суде апелляционной инстанции 20.03.2014 года представитель ответчика заявил суду, что признает размер неустойки, рассчитанный им в сумме 61 762,99 рублей за спорный период и просит взыскать указанную сумму неустойки.
Принимая во внимание признание ответчиком суммы неустойки в размере 61 762,99 рублей, а также то, что это не нарушает прав истца, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить исковые требования в указанном размере.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в размере 814 097,84 рублей установлен судом и подтверждается материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 61 762,99 руб.
Таким образом, решение Арбитражного суда Ростовской области подлежит изменению. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС СКО от 11.10.2013 по делу N А53-1853/2013, в котором по этому договору аренды истцом с ответчика взыскивалась задолженность и неустойка только за иной период.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по исковому заявлению подлежат отнесению на ответчика пропорционально сумме удовлетворенных требований, что составляет 6 198 руб. 16 коп.
Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от оплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Ответчиком при обращении с апелляционной жалобой платежным поручением N 12 от 20.01.2014 была оплачена государственная пошлина за ее рассмотрение в размере 2000 руб. В связи с удовлетворением апелляционной жалобы с департамента подлежит взысканию в пользу ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" 1841 руб. 80 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2013 по делу N А53-18223/2013 изменить.
Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ИНН 6161004430, ОГРН 1026102905355) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) 814 097 руб. 84 коп. задолженности, 61 762 руб. 99 коп. неустойки".
Изложить абзац четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ИНН 6161004430, ОГРН 1026102905355) в доход федерального бюджета 6 198 руб. 16 коп. государственной пошлины по исковому заявлению".
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2013 по делу N А53-1853/2013 оставить без изменения.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ИНН 6161004430, ОГРН 1026102905355) 1841 руб. 80 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)