Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Некрасов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе
председательствующего Смирновой Т.В.,
судей Ступак Ю.А., Рогозина А.А.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 19 января 2015 года дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Г.М.С. - С.Е.Н. на решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 12 августа 2014 года, которым
частично удовлетворены исковые требования М.В.Ф. к Г.М.С. С Г.М.С. в пользу М.В.Ф. взыскана задолженность по арендной плате в размере "сумма обезличена", убытки в размере "сумма обезличена", пени за просрочку внесения арендной платы в размере "сумма обезличена", расходы по оплате услуг представителя в размере "сумма обезличена", расходы по оплате государственной пошлины в размере "сумма обезличена".
Заслушав доклад судьи Рогозина А.А., объяснения представителя Г.М.С. - В.М.А. (доверенность от 25 июня 2014 года со сроком действия три года), доводы жалобы поддержавшего, объяснения представителя М.В.Ф. - Б.А.В. (доверенность от 6 марта 2013 года со сроком действия три года), просившего решение оставить без изменения, Судебная коллегия
М.В.Ф. обратился к Г.М.С. иском о взыскании арендной платы в сумме "сумма обезличена"; пени за просрочку внесения арендной платы в сумме "сумма обезличена"; убытков в виде недополученных доходов в размере "сумма обезличена".
В обоснование указал, что по договору купли-продажи от 29 августа 2012 года приобрел у ООО "В***" административное здание с холодным пристроем, расположенное по адресу <адрес>.
На момент покупки он был уведомлен продавцом том, что здание обременено договором аренды с Г.М.С., заключенным на срок до 31 октября 2012 года; с продавцом было устно оговорено предоставление им Г.М.С. преимущественного права на заключение на новых условиях договора аренды, а в случае его заинтересованности - и преимущественного права на покупку здания.
После истечения срока действия договора аренды уведомлений о желании заключить договор на новый срок от ответчика не поступило.
В целях соблюдения достигнутой с ООО "В***" договоренности 7 декабря 2012 года он направил ответчику уведомление о том, что является новым собственником здания и предложение заключить договор аренды с размером арендной платы "сумма обезличена" или договор купли-продажи здания на определенных им условиях или освободить здание, если он отказывается от заключения указанных договоров.
В связи с не поступлением от ответчика ответа на уведомление, обратился с иском об истребовании здания из незаконного владения ответчика; решением Первомайского районного суда г. Ижевска от 8 октября 2013 года его иск к Г.М.С. был удовлетворен.
В связи с невозвратом ответчиком арендованного имущества просил взыскать арендную плату, подлежавшую уплате не позднее 5 числа следующего за расчетным месяцем, начиная с сентября 2012 года по октябрь 2013 года в размере, определенном договором аренды - "сумма обезличена"; пени в соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды в размере 0,2 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки за неуплату арендной платы за сентябрь 2012 года - октябрь 2013 года в общей сумме "сумма обезличена".
Кроме того, просил взыскать причиненные ему ответчиком с января по октябрь и с 1 по 25 ноября 2013 года убытки в виде недополученных им с аренды здания доходов в размере "сумма обезличена", определенных путем вычета из предложенного им Г.М.С. в уведомлении от 7 декабря 2012 года размера арендной платы - "сумма обезличена" в месяц, за вычетом арендной платы в размере "сумма обезличена" в месяц <данные изъяты>.
В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер требований, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с сентября 2012 года по 13 января 2014 года в размере "сумма обезличена", пени за просрочу внесения арендной платы за сентябрь 2012 года - декабрь 2013 года в размере "сумма обезличена" и убытки в виде недополученных от аренды здания доходов за период с 1 января 2013 года по 13 января 2014 года в размере "сумма обезличена".
Также просил возместить расходы по оплате услуг представителя в сумме "сумма обезличена"; оплате государственной пошлины в сумме "сумма обезличена".
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика привлечено ООО "В***".
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, с участием его представителя Б.А.В., требования поддержавшего по приведенным выше основаниям, а также ответчика Г.В.М., третьего лица ООО "В***", надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Г.М.С. - С.Е.Н. просит решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение.
Указывает, что к моменту покупки истцом здания М.В.Ф. в счет оплаты стоимости здания Г.М.С. ООО "В***" были внесены денежные средства в размере "сумма обезличена".
Считает, что поскольку Г.М.С. претендовал не на заключение договора аренды здания, а на право собственности на здание, то договор аренды с М.В.Ф. фактически не заключался ввиду отсутствия у Г.М.С. волеизъявления на заключение договора аренды, поскольку был составлен и подписан лишь в связи с возникшими трудностями при государственной регистрации договора купли-продажи здания; 21 февраля 2013 года он обращался с иском к ООО "В***" и М.В.Ф. о признании недействительным заключенного с последним договора купли-продажи здания и применении последствий его недействительности.
Полагает, что ввиду фактического не заключения договора аренды требования о взыскании арендной платы, а также пени за просрочку уплаты арендной платы удовлетворению не подлежали.
Вместе с тем указывает, что поскольку истец приобрел право собственности на здание лишь 26 ноября 2012 года, то имеет право на получение арендных платежей только с этой даты.
Считает, что вопреки выводам суда, истцом не был доказан факт наличия у него убытков в виде упущенной выгоды, поскольку само по себе желание истца получать арендную плату за здание в сумме "сумма обезличена" в месяц, в отсутствие доказательств рыночных цен арендной платы за аренду подобного помещения и возможности заключения с каким-либо лицом договора аренды здания на указанных условиях является.
Также считает, что не был уведомлен о проведении судебного заседания, поскольку направленное в его адрес почтовое отправление возвратилось в суд с отметкой об истечении срока его хранения, что лишило его возможности личного участия в рассмотрении дела и заявления возражений относительно заявленных требований.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Б.А.В. выражает несогласие с содержащимися в ней доводами, полагая, что на законность и обоснованность принятого решения они не влияют.
На основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения проверены Судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее.
Как следует из материалов дела, 29 августа 2012 года между ООО "В***" и М.В.Ф. был заключен договор купли-продажи административного здания с холодным пристроем, расположенное по адресу <адрес>.
Право собственности М.В.Ф. на указанное здание было зарегистрировано Управлением Росреестра по Удмуртской Республике 26 ноября 2012 года.
На момент государственной регистрации права собственности М.В.Ф. указанное здание находилось во владении и пользовании Г.М.С. на основании заключенного между ООО "В***" и Г.М.С. 29 августа 2012 года договора аренды, передаточного акта от 29 августа 2012 года.
В соответствии с условиями договора аренды срок его действия был установлен сторонами до 31 октября 2012 года; размер арендной платы установлен в размере "сумма обезличена" в месяц, подлежащих выплате не позднее пятого числа следующего за расчетным месяца (пункты 2, 3 раздела 5, пункт 1 раздела 4 договора).
Пунктом 2.1 раздела 4 договора аренды было установлено, что в случае не внесения арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени по 0,2 процента в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Из объяснений сторон также следовало, что в июне 2012 года М.В.Ф. намеревался приобрести здание у ООО "В***" и уплатил последнему в счет оплаты его стоимости "сумма обезличена"; в рамках указанных отношений здание было передано третьим лицом ответчику.
С учетом обременения здания указанным договором аренды, в соответствии с достигнутой с ООО "В***" при продаже здания договоренностью, М.В.Ф. в адрес Г.М.С. 7 декабря 2012 года было направлено уведомление, в котором предлагалось заключить договор купли-продажи здания по цене "сумма обезличена" с возможностью переуступки права требования на сумму "сумма обезличена" к ООО "В***", либо заключить договор аренды здания с 1 января 2013 года на определенный срок - шесть месяцев, с условием о размере арендной платы в сумме "сумма обезличена" в месяц, с возможностью его пролонгации, а в случае отказа или не направления ответа на данное уведомление в срок до 31 декабря 2012 года - освободить здание и вывезти из него принадлежащее Г.М.С. имущество.
28 августа 2013 года М.В.Ф. в адрес Г.М.С. было направлено уведомление, в котором предлагалось погасить задолженность по уплате арендной платы за сентябрь 2012 - июль 2013 года в сумме "сумма обезличена", исходя из размера арендной платы за сентябрь - декабрь 2012 года в размере "сумма обезличена", за январь 2013 - июль 2013 года в размере "сумма обезличена", заключить договор аренды либо купли-продажи здания. Указывалось, что в случае отказа он вынужден будет обратиться в суд с иском об истребовании здания и взыскании убытков.
Решением Первомайского районного суда г. Ижевска от 9 октября 2013 года были удовлетворены исковые требования М.В.Ф. к Г.М.С. об истребовании здания из незаконного владения последнего; решение, согласно акта совершения исполнительных действий судебного пристава-исполнителя Первомайского РО СП г. Ижевска УФССП по Удмуртской Республике было исполнено 14 января 2014 года, когда здание было передано истцу ответчиком.
По делу истцом были заявлены требования о взыскании арендной платы с сентября 2012 по декабрь 2013 года в сумме "сумма обезличена" исходя из размера арендной платы "сумма обезличена" в месяц, с 1 по 13 января 2014 года - "сумма обезличена" неустойки за просрочу уплаты арендной платы за период с сентября 2012 года по декабрь 2013 года в соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды в общей сумме "сумма обезличена", а также требование о взыскании убытков в виде недополученного истцом дохода от аренды здания за период с января по декабрь 2013 года в размере в размере "сумма обезличена" ежемесячно исходя из разницы между предложенным Г.М.С. размером арендной платы с 1 января 2013 года - "сумма обезличена" и размером арендной платы, определенным договором аренды - "сумма обезличена"; за период с 1 по 13 января 2014 года - в размере "сумма обезличена".
Разрешая спор, суд руководствовался ст.ст. 617, 621, 651, 622, 330, 333 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ и пришел к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы и установленной договором неустойки за просрочку ее уплаты, а также к выводу о доказанности истцом наличия у него убытков в виде упущенной выгоды.
Согласно ст. 606, пункта 1 ст. 651 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункта 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются, в том числе, неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Согласно пункта 4 ст. 393 ГК РФ, при определении упущенной выгоды учитываются меры, предпринятые потерпевшей стороной для ее получения, а также сделанные с этой целью приготовления.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
С выводом суда о наличии оснований для взыскания арендной платы Судебная коллегия соглашается.
Поскольку факт заключения договора аренды подтвержден подписанным сторонами письменным договором, доводы жалобы о его незаключенности Судебной коллегией отклоняются.
Также правильно суд указал, что переход права собственности на арендуемое по договору аренды от 29 августа 2012 года здание от ООО "В***" к М.В.Ф. основанием для изменения или расторжения данного договора не являлся.
Поскольку здание ответчиком истцу после прекращения действия договора аренды возвращено не было, истец в соответствии со ст. 622 ГК РФ вправе был требовать оплаты Г.М.С. арендной платы с момента перехода к нему права собственности на здание до момента его возврата.
Так как обязанности по уплате М.В.Ф. арендной платы в силу указанной нормы не могли перейти ранее даты регистрации за ним права собственности на здание, в части взыскания арендной платы за период до 26 ноября 2012 года (за сентябрь и октябрь 2012 года в общей сумме "сумма обезличена", за 1 - 26 ноября 2012 года в сумме "сумма обезличена") решение не может быть признано законным и подлежит изменению в части уменьшения размера подлежащей взысканию арендной платы до "сумма обезличена".
Соответствующие доводы апелляционной жалобы признаются Судебной коллегией обоснованными.
Также не может согласиться Судебная коллегия и с выводами суда о возможности взыскания установленной договором неустойки за несвоевременную уплату арендной платы, поскольку действие договора прекратилось в связи с истечением его срока. Оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется, поэтому в данной части решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Не усматривает Судебная коллегия и оснований для признания обоснованными выводов суда о доказанности наличия у истца упущенной выгоды в виде недополученных им доходов с аренды здания в размере "сумма обезличена".
Само по себе направление истцом в адрес ответчика уведомления с предложением заключить с 1 января 2013 года договор аренды здания с условием о арендной плате в размере "сумма обезличена" в месяц наличие упущенной выгоды в указанном истцом размере не подтверждает.
Каких-либо доказательств, достоверно подтверждающих существование реальной возможности получения прибыли в указанном размере от аренды указанного здания истцом представлено не было, как не было представлено и доказательств предприятия с этой целью мер и сделанных приготовлений, поэтому оснований для вывода о причинении убытков в указанном размере и по указанным основаниям, не имелось.
Поэтому в данной части решение также подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в иске в данной части.
В связи с тем, что в части требований судом апелляционной инстанции решение было отменено, а в части требований о взыскании арендной платы - изменено, Судебная коллегия считает необходимым также изменить размер взысканных судом с истца в пользу ответчика расходов по оплате услуг представителя, в соответствии со ст. 100 ГПК РФ с учетом требований разумности уменьшив их размер до "сумма обезличена", а также с учетом положений ст. 98 ГПК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины до "сумма обезличена".
Соответствующие доводы апелляционной жалобы признаются Судебной коллегией обоснованными.
Доводы жалобы о ненадлежащем извещении истца о времени и месте рассмотрения дела Судебной коллегией отклоняются, поскольку о времени и месте рассмотрения дела Г.М.С. судом был надлежащим образом извещен по указанному им самим адресу места жительства - <адрес>; судебное извещение почтовым отделением возвратилось в суд с отметкой "истек срок хранения" (л.д. 71).
Установленные ст. 330 ГПК РФ основания для отмены или изменения судебного решения в иной части отсутствуют, решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 12 августа 2014 года в части удовлетворения требований М.В.Ф. к Г.М.С. о взыскании убытков в размере "сумма обезличена" и пени за просрочку внесения арендной платы в размере "сумма обезличена" отменить.
В указанной части принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований М.В.Ф. к Г.М.С. о взыскании убытков в размере "сумма обезличена" и пени за просрочку внесения арендной платы в размере "сумма обезличена" отказать.
В части удовлетворения требований М.В.Ф. к Г.М.С. о взыскании арендной платы и судебных расходов по уплате государственной пошлины и по оплате услуг представителя изменить, уменьшив размер взысканной с Г.М.С. в пользу М.В.Ф. задолженности по арендной плате до "сумма обезличена"; размер расходов по оплате услуг представителя - до "сумма обезличена", по оплате государственной пошлины - до "сумма обезличена".
В остальной части решение оставить без изменения.
Апелляционную жалобу представителя ответчика Г.М.С. - С.Е.Н. удовлетворить частично.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 19.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-125/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 января 2015 г. по делу N 33-125/2015
Судья: Некрасов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе
председательствующего Смирновой Т.В.,
судей Ступак Ю.А., Рогозина А.А.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 19 января 2015 года дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Г.М.С. - С.Е.Н. на решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 12 августа 2014 года, которым
частично удовлетворены исковые требования М.В.Ф. к Г.М.С. С Г.М.С. в пользу М.В.Ф. взыскана задолженность по арендной плате в размере "сумма обезличена", убытки в размере "сумма обезличена", пени за просрочку внесения арендной платы в размере "сумма обезличена", расходы по оплате услуг представителя в размере "сумма обезличена", расходы по оплате государственной пошлины в размере "сумма обезличена".
Заслушав доклад судьи Рогозина А.А., объяснения представителя Г.М.С. - В.М.А. (доверенность от 25 июня 2014 года со сроком действия три года), доводы жалобы поддержавшего, объяснения представителя М.В.Ф. - Б.А.В. (доверенность от 6 марта 2013 года со сроком действия три года), просившего решение оставить без изменения, Судебная коллегия
установила:
М.В.Ф. обратился к Г.М.С. иском о взыскании арендной платы в сумме "сумма обезличена"; пени за просрочку внесения арендной платы в сумме "сумма обезличена"; убытков в виде недополученных доходов в размере "сумма обезличена".
В обоснование указал, что по договору купли-продажи от 29 августа 2012 года приобрел у ООО "В***" административное здание с холодным пристроем, расположенное по адресу <адрес>.
На момент покупки он был уведомлен продавцом том, что здание обременено договором аренды с Г.М.С., заключенным на срок до 31 октября 2012 года; с продавцом было устно оговорено предоставление им Г.М.С. преимущественного права на заключение на новых условиях договора аренды, а в случае его заинтересованности - и преимущественного права на покупку здания.
После истечения срока действия договора аренды уведомлений о желании заключить договор на новый срок от ответчика не поступило.
В целях соблюдения достигнутой с ООО "В***" договоренности 7 декабря 2012 года он направил ответчику уведомление о том, что является новым собственником здания и предложение заключить договор аренды с размером арендной платы "сумма обезличена" или договор купли-продажи здания на определенных им условиях или освободить здание, если он отказывается от заключения указанных договоров.
В связи с не поступлением от ответчика ответа на уведомление, обратился с иском об истребовании здания из незаконного владения ответчика; решением Первомайского районного суда г. Ижевска от 8 октября 2013 года его иск к Г.М.С. был удовлетворен.
В связи с невозвратом ответчиком арендованного имущества просил взыскать арендную плату, подлежавшую уплате не позднее 5 числа следующего за расчетным месяцем, начиная с сентября 2012 года по октябрь 2013 года в размере, определенном договором аренды - "сумма обезличена"; пени в соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды в размере 0,2 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки за неуплату арендной платы за сентябрь 2012 года - октябрь 2013 года в общей сумме "сумма обезличена".
Кроме того, просил взыскать причиненные ему ответчиком с января по октябрь и с 1 по 25 ноября 2013 года убытки в виде недополученных им с аренды здания доходов в размере "сумма обезличена", определенных путем вычета из предложенного им Г.М.С. в уведомлении от 7 декабря 2012 года размера арендной платы - "сумма обезличена" в месяц, за вычетом арендной платы в размере "сумма обезличена" в месяц <данные изъяты>.
В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер требований, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с сентября 2012 года по 13 января 2014 года в размере "сумма обезличена", пени за просрочу внесения арендной платы за сентябрь 2012 года - декабрь 2013 года в размере "сумма обезличена" и убытки в виде недополученных от аренды здания доходов за период с 1 января 2013 года по 13 января 2014 года в размере "сумма обезличена".
Также просил возместить расходы по оплате услуг представителя в сумме "сумма обезличена"; оплате государственной пошлины в сумме "сумма обезличена".
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика привлечено ООО "В***".
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, с участием его представителя Б.А.В., требования поддержавшего по приведенным выше основаниям, а также ответчика Г.В.М., третьего лица ООО "В***", надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Г.М.С. - С.Е.Н. просит решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение.
Указывает, что к моменту покупки истцом здания М.В.Ф. в счет оплаты стоимости здания Г.М.С. ООО "В***" были внесены денежные средства в размере "сумма обезличена".
Считает, что поскольку Г.М.С. претендовал не на заключение договора аренды здания, а на право собственности на здание, то договор аренды с М.В.Ф. фактически не заключался ввиду отсутствия у Г.М.С. волеизъявления на заключение договора аренды, поскольку был составлен и подписан лишь в связи с возникшими трудностями при государственной регистрации договора купли-продажи здания; 21 февраля 2013 года он обращался с иском к ООО "В***" и М.В.Ф. о признании недействительным заключенного с последним договора купли-продажи здания и применении последствий его недействительности.
Полагает, что ввиду фактического не заключения договора аренды требования о взыскании арендной платы, а также пени за просрочку уплаты арендной платы удовлетворению не подлежали.
Вместе с тем указывает, что поскольку истец приобрел право собственности на здание лишь 26 ноября 2012 года, то имеет право на получение арендных платежей только с этой даты.
Считает, что вопреки выводам суда, истцом не был доказан факт наличия у него убытков в виде упущенной выгоды, поскольку само по себе желание истца получать арендную плату за здание в сумме "сумма обезличена" в месяц, в отсутствие доказательств рыночных цен арендной платы за аренду подобного помещения и возможности заключения с каким-либо лицом договора аренды здания на указанных условиях является.
Также считает, что не был уведомлен о проведении судебного заседания, поскольку направленное в его адрес почтовое отправление возвратилось в суд с отметкой об истечении срока его хранения, что лишило его возможности личного участия в рассмотрении дела и заявления возражений относительно заявленных требований.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Б.А.В. выражает несогласие с содержащимися в ней доводами, полагая, что на законность и обоснованность принятого решения они не влияют.
На основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения проверены Судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее.
Как следует из материалов дела, 29 августа 2012 года между ООО "В***" и М.В.Ф. был заключен договор купли-продажи административного здания с холодным пристроем, расположенное по адресу <адрес>.
Право собственности М.В.Ф. на указанное здание было зарегистрировано Управлением Росреестра по Удмуртской Республике 26 ноября 2012 года.
На момент государственной регистрации права собственности М.В.Ф. указанное здание находилось во владении и пользовании Г.М.С. на основании заключенного между ООО "В***" и Г.М.С. 29 августа 2012 года договора аренды, передаточного акта от 29 августа 2012 года.
В соответствии с условиями договора аренды срок его действия был установлен сторонами до 31 октября 2012 года; размер арендной платы установлен в размере "сумма обезличена" в месяц, подлежащих выплате не позднее пятого числа следующего за расчетным месяца (пункты 2, 3 раздела 5, пункт 1 раздела 4 договора).
Пунктом 2.1 раздела 4 договора аренды было установлено, что в случае не внесения арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени по 0,2 процента в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Из объяснений сторон также следовало, что в июне 2012 года М.В.Ф. намеревался приобрести здание у ООО "В***" и уплатил последнему в счет оплаты его стоимости "сумма обезличена"; в рамках указанных отношений здание было передано третьим лицом ответчику.
С учетом обременения здания указанным договором аренды, в соответствии с достигнутой с ООО "В***" при продаже здания договоренностью, М.В.Ф. в адрес Г.М.С. 7 декабря 2012 года было направлено уведомление, в котором предлагалось заключить договор купли-продажи здания по цене "сумма обезличена" с возможностью переуступки права требования на сумму "сумма обезличена" к ООО "В***", либо заключить договор аренды здания с 1 января 2013 года на определенный срок - шесть месяцев, с условием о размере арендной платы в сумме "сумма обезличена" в месяц, с возможностью его пролонгации, а в случае отказа или не направления ответа на данное уведомление в срок до 31 декабря 2012 года - освободить здание и вывезти из него принадлежащее Г.М.С. имущество.
28 августа 2013 года М.В.Ф. в адрес Г.М.С. было направлено уведомление, в котором предлагалось погасить задолженность по уплате арендной платы за сентябрь 2012 - июль 2013 года в сумме "сумма обезличена", исходя из размера арендной платы за сентябрь - декабрь 2012 года в размере "сумма обезличена", за январь 2013 - июль 2013 года в размере "сумма обезличена", заключить договор аренды либо купли-продажи здания. Указывалось, что в случае отказа он вынужден будет обратиться в суд с иском об истребовании здания и взыскании убытков.
Решением Первомайского районного суда г. Ижевска от 9 октября 2013 года были удовлетворены исковые требования М.В.Ф. к Г.М.С. об истребовании здания из незаконного владения последнего; решение, согласно акта совершения исполнительных действий судебного пристава-исполнителя Первомайского РО СП г. Ижевска УФССП по Удмуртской Республике было исполнено 14 января 2014 года, когда здание было передано истцу ответчиком.
По делу истцом были заявлены требования о взыскании арендной платы с сентября 2012 по декабрь 2013 года в сумме "сумма обезличена" исходя из размера арендной платы "сумма обезличена" в месяц, с 1 по 13 января 2014 года - "сумма обезличена" неустойки за просрочу уплаты арендной платы за период с сентября 2012 года по декабрь 2013 года в соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды в общей сумме "сумма обезличена", а также требование о взыскании убытков в виде недополученного истцом дохода от аренды здания за период с января по декабрь 2013 года в размере в размере "сумма обезличена" ежемесячно исходя из разницы между предложенным Г.М.С. размером арендной платы с 1 января 2013 года - "сумма обезличена" и размером арендной платы, определенным договором аренды - "сумма обезличена"; за период с 1 по 13 января 2014 года - в размере "сумма обезличена".
Разрешая спор, суд руководствовался ст.ст. 617, 621, 651, 622, 330, 333 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ и пришел к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы и установленной договором неустойки за просрочку ее уплаты, а также к выводу о доказанности истцом наличия у него убытков в виде упущенной выгоды.
Согласно ст. 606, пункта 1 ст. 651 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункта 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются, в том числе, неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Согласно пункта 4 ст. 393 ГК РФ, при определении упущенной выгоды учитываются меры, предпринятые потерпевшей стороной для ее получения, а также сделанные с этой целью приготовления.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
С выводом суда о наличии оснований для взыскания арендной платы Судебная коллегия соглашается.
Поскольку факт заключения договора аренды подтвержден подписанным сторонами письменным договором, доводы жалобы о его незаключенности Судебной коллегией отклоняются.
Также правильно суд указал, что переход права собственности на арендуемое по договору аренды от 29 августа 2012 года здание от ООО "В***" к М.В.Ф. основанием для изменения или расторжения данного договора не являлся.
Поскольку здание ответчиком истцу после прекращения действия договора аренды возвращено не было, истец в соответствии со ст. 622 ГК РФ вправе был требовать оплаты Г.М.С. арендной платы с момента перехода к нему права собственности на здание до момента его возврата.
Так как обязанности по уплате М.В.Ф. арендной платы в силу указанной нормы не могли перейти ранее даты регистрации за ним права собственности на здание, в части взыскания арендной платы за период до 26 ноября 2012 года (за сентябрь и октябрь 2012 года в общей сумме "сумма обезличена", за 1 - 26 ноября 2012 года в сумме "сумма обезличена") решение не может быть признано законным и подлежит изменению в части уменьшения размера подлежащей взысканию арендной платы до "сумма обезличена".
Соответствующие доводы апелляционной жалобы признаются Судебной коллегией обоснованными.
Также не может согласиться Судебная коллегия и с выводами суда о возможности взыскания установленной договором неустойки за несвоевременную уплату арендной платы, поскольку действие договора прекратилось в связи с истечением его срока. Оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется, поэтому в данной части решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Не усматривает Судебная коллегия и оснований для признания обоснованными выводов суда о доказанности наличия у истца упущенной выгоды в виде недополученных им доходов с аренды здания в размере "сумма обезличена".
Само по себе направление истцом в адрес ответчика уведомления с предложением заключить с 1 января 2013 года договор аренды здания с условием о арендной плате в размере "сумма обезличена" в месяц наличие упущенной выгоды в указанном истцом размере не подтверждает.
Каких-либо доказательств, достоверно подтверждающих существование реальной возможности получения прибыли в указанном размере от аренды указанного здания истцом представлено не было, как не было представлено и доказательств предприятия с этой целью мер и сделанных приготовлений, поэтому оснований для вывода о причинении убытков в указанном размере и по указанным основаниям, не имелось.
Поэтому в данной части решение также подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в иске в данной части.
В связи с тем, что в части требований судом апелляционной инстанции решение было отменено, а в части требований о взыскании арендной платы - изменено, Судебная коллегия считает необходимым также изменить размер взысканных судом с истца в пользу ответчика расходов по оплате услуг представителя, в соответствии со ст. 100 ГПК РФ с учетом требований разумности уменьшив их размер до "сумма обезличена", а также с учетом положений ст. 98 ГПК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины до "сумма обезличена".
Соответствующие доводы апелляционной жалобы признаются Судебной коллегией обоснованными.
Доводы жалобы о ненадлежащем извещении истца о времени и месте рассмотрения дела Судебной коллегией отклоняются, поскольку о времени и месте рассмотрения дела Г.М.С. судом был надлежащим образом извещен по указанному им самим адресу места жительства - <адрес>; судебное извещение почтовым отделением возвратилось в суд с отметкой "истек срок хранения" (л.д. 71).
Установленные ст. 330 ГПК РФ основания для отмены или изменения судебного решения в иной части отсутствуют, решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 12 августа 2014 года в части удовлетворения требований М.В.Ф. к Г.М.С. о взыскании убытков в размере "сумма обезличена" и пени за просрочку внесения арендной платы в размере "сумма обезличена" отменить.
В указанной части принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований М.В.Ф. к Г.М.С. о взыскании убытков в размере "сумма обезличена" и пени за просрочку внесения арендной платы в размере "сумма обезличена" отказать.
В части удовлетворения требований М.В.Ф. к Г.М.С. о взыскании арендной платы и судебных расходов по уплате государственной пошлины и по оплате услуг представителя изменить, уменьшив размер взысканной с Г.М.С. в пользу М.В.Ф. задолженности по арендной плате до "сумма обезличена"; размер расходов по оплате услуг представителя - до "сумма обезличена", по оплате государственной пошлины - до "сумма обезличена".
В остальной части решение оставить без изменения.
Апелляционную жалобу представителя ответчика Г.М.С. - С.Е.Н. удовлетворить частично.
Председательствующий
СМИРНОВА Т.В.
СМИРНОВА Т.В.
Судьи
СТУПАК Ю.А.
РОГОЗИН А.А.
СТУПАК Ю.А.
РОГОЗИН А.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)