Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Спорная квартира была предоставлена истцу на основании обменного ордера, однако в связи с неприязненными отношениями с ответчицей он был вынужден временно выехать из спорной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего: Верхотуровой И.В.
судей: Масловой Т.В., Шиловой О.М.,
при секретаре: В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 сентября 2014 года гражданское дело по иску Д.С. к Д.Т., П., администрации города Хабаровска, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытому акционерному обществу "Сберегательный банк России" о признании права пользования жилым помещением, вселении, признании недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность граждан, договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе ответчика П. на решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 10 июня 2014 года.
Заслушав доклад судьи Шиловой О.М., объяснения представителя ответчика С. (П.) - К., истца Д.С., ответчика Д.Т., судебная коллегия
установила:
Д.С. обратился в суд с иском к Д.Т., П., администрации города Хабаровска, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытому акционерному обществу "Сберегательный банк" России о признании недействительными договора о передаче жилого помещения, расположенного по <адрес> в собственность граждан, договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Д.Т. и П., применении последствий недействительности сделок; признании права пользования указанным жилым помещением на условиях договора социального найма, вселении.
В обоснование заявленных требований указал, что спорная квартира была предоставлена ему на основании обменного ордера. В ДД.ММ.ГГГГ. в связи с неприязненными отношениями с супругой Д.Т. он был вынужден временно выехать из спорной квартиры. По решению Индустриального районного суда города Хабаровска от 25.03.2011 г. по иску Д.Т. он признан утратившим право пользования спорной квартирой и снят с регистрационного учета по месту жительства. Указанное решение суда отменено апелляционным определением судебной коллегии от ДД.ММ.ГГГГ г., в удовлетворении иска Д.Т. отказано. Вместе с тем, Д.Т. без его согласия приватизировала спорную квартиру, затем, продала ее П.. С учетом изложенного, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, считает сделку о передаче спорного жилого помещения в собственность Д.Т. недействительной (ничтожной) и подлежащими применению последствия недействительности сделки в виде признания недействительными: сделки по отчуждению Д.Т. спорной квартиры, свидетельств о праве собственности на спорную квартиру, выданных Д.Т. и П., аннулировании записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за ними прав на спорную квартиру. Кроме этого, просил возложить на администрацию города Хабаровска обязанность принять спорную квартиру в муниципальную собственность, признать за ним права пользования спорной квартирой на условиях договора социального найма и вселить.
- Решением Индустриального районного суда города Хабаровска от 10 июня 2014 года исковые требования Д.С. удовлетворены, судом постановлено: признать за Д.С. право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма; вселить Д.С. в квартиру, расположенную по <адрес>;
- признать договор о передачи квартиры в собственность граждан, заключенный между администрацией города Хабаровска и Д.Т. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;
- признать договор купли-продажи указанного жилого помещения, заключенный между Д.Т. и П. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;
- взыскать с Д.Т. в пользу П. денежные средства в размере <данные изъяты>;
- признать за Д.Т., Д.Д. С.чем право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма;
- возложить на Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанность погасить записи о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес> за Д.Т., П.; признать недействительными свидетельства о праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>, выданные на имя Д.Т., П.;
- возложить на администрацию города Хабаровска обязанность принять жилое помещение, расположенное по <адрес> в муниципальную собственность.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик П. и ее представитель К. просят отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска Д.С.. Указывают на неправильное применение норм материального права. Считают, что Д.С. не является стороной сделки купли-продажи и иным лицом, указанным в законе, следовательно, в соответствии со ст. 166 ГК РФ был не вправе предъявлять требование о признании оспоримой сделки недействительной. П. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, и у суда не имелось оснований для применения предусмотренных ст. 167 ГК РФ последствий недействительности сделки. Кроме того, судом неправильно применены последствия недействительности сделки. Так, суд не принял во внимание, что банк, у которого спорная квартира находится в залоге, является стороной в оспариваемой сделке, кредитный договор не был расторгнут, на Управление Росреестра по Хабаровскому краю не возложена обязанность аннулировать запись о залоге объекта недвижимости.
Изучив материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе и дополнениях к ней (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что жилое помещение - квартира по <адрес> была предоставлена Д.С. на основании обменного ордера N от ДД.ММ.ГГГГ г.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 25.03.2011 г. по делу по иску Д.Т. к Д.С., Д.С. признан утратившим право пользования жилым помещением - квартирой по <адрес>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 04.10.2013 г. указанное решение суда было отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д.Т., при этом судебная коллегия пришла к выводу о том, что временное отсутствие Д.С. в спорном жилом помещении не свидетельствует об отказе от принадлежащего ему права и не может служить основанием для расторжения с ним договора социального найма жилого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Хабаровска с Д.Т. был заключен договор на передачу спорной квартиры в собственность граждан, право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано за Д.Т. ДД.ММ.ГГГГ г., запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 27-27-01/165/2011-363.
П. приобрела квартиру у Д.Т. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с использованием средств ипотечного кредита, спорная квартира находится в залоге у ОАО "Сберегательный банк России", государственная регистрация сделки произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18, 36-63).
Как установлено судом, на момент заключения сделки по приватизации спорной квартиры, Д.С. право пользования данным жилым помещением на условиях договора социального найма не утратил, вместе с тем, участия в приватизации спорной квартиры не принимал. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Д.С. каким-либо образом выразил свое согласие на передачу квартиры в собственность Д.Т..
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 168 ГК РФ правомерно признал сделку по приватизации спорной квартиры ничтожной в силу закона.
Разрешая спор и удовлетворяя требования Д.С. о применении последствий недействительности сделки в виде: признания последующей сделки по отчуждению спорной квартиры П. недействительной, взыскания с Д.Т. в пользу П. денежных средств в размере <данные изъяты>; признания за Д.Т., Д.Д.С. права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма; возложения на Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности погасить записи о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес> за Д.Т., П.; признания недействительными свидетельства о праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>, выданных на имя Д.Т., П., суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГК РФ, исходил из того, что П. не может быть признана добросовестным приобретателем, поскольку сделка является недействительной в силу закона.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Суд указал на правовую позицию, сформулированную Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, согласно которой, в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.
Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Согласно разъяснениям п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 38 Постановления Пленума).
Как установлено судом, решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 25.03.2011 г. о признании Д.С. утратившим право пользования спорной квартирой было отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда 04.10.2013 г., т.е. по истечении более двух лет с момента принятия, уже после приватизации спорной квартиры Д.Т. и заключения с П. сделки купли-продажи данного объекта недвижимости. На момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Д.С. в установленном законом порядке был снят с регистрационного учета по месту жительства в этой квартире в связи с выездом на другое место жительства. О своих правах на спорную квартиру Д.С. заявил путем обращения в суд только осенью 2013 года. Истцом не было доказано, что при совершении сделки П. должна была усомниться в праве Д.Т. на отчуждение имущества.
При таких обстоятельствах П. на момент заключения оспариваемой сделки и ее регистрации не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения спорного жилого помещения Д.Т. Из материалов дела усматривается, что ответчицей были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Таким образом, выводы суда об отсутствии у П. признаков добросовестного приобретателя спорной квартиры, не соответствуют обстоятельствам дела.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, судебная коллегия признает П. добросовестным приобретателем.
Как следует из материалов дела, Д.С. с целью восстановления в полном объеме прав заявлены требования о признании за ним права пользования спорной квартирой на условиях договора социального найма и вселении в данное жилое помещение, эти требования заявлены не в качестве последствий недействительности ничтожной сделки, данные требования являются самостоятельными и носят виндикационный характер.
В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
При исследовании вопроса о наличии у Д.С. воли на выбытие спорной квартиры из его пользования, суд принял во внимание, что Д.С. до ДД.ММ.ГГГГ г. не было известно о приватизации спорной квартиры и ее последующем отчуждении П., поскольку на тот период он временно не проживал в спорном жилом помещении в связи с расторжением брака с Д.С. и сложившимися между ними неприязненными отношениями. При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что данная квартира выбыла из владения Д.С. помимо его воли, следовательно, он вправе истребовать ее из чужого незаконного владения П., независимо от возражения ответчицы о том, что она является добросовестным приобретателем.
Несмотря на то, что Д.С. не являлся собственником спорной квартиры, а владел ею на условиях договора социального найма, он являлся титульным владельцем в связи с включением его в ордер на жилое помещение, поэтому в силу вышеуказанных норм вправе защитить нарушенное право путем применения механизма, установленного ст. 302 ГК РФ, заявить требование об истребовании квартиры из владения ответчицы П. в свое владение, в том числе вправе заявить требование об истребовании квартиры в собственность муниципального образования Городской округ "Город Хабаровск", восстановить право пользования спорной квартирой.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что истец, заявляя требование о применении последствий недействительности сделок, избрал ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку предъявленные Д.С. в рамках настоящего дела требования в части применении последствий недействительности сделок основаны на установленной судом ничтожности договора приватизации в соответствии с требованиями ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, эти положения закона не предполагают возможности возврата имущества в порядке реституции от добросовестного приобретателя, к которому оно перешло не в результате первой сделки, оспариваемой заинтересованным лицом, а в результате последующей сделки.
Выводы суда о наличии оснований для применения последствий недействительности сделок основаны на неправильном применении норм материального права.
На основании изложенного правовые основания для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделок и признания недействительным договора купли-продажи спорной квартиры отсутствуют, решение в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в этой части.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, и по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 10 июня 2014 года в части удовлетворения исковых требований Д.С. к Д.Т., П., администрации города Хабаровска, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытому акционерному обществу "Сберегательный банк России" о применении последствий недействительности сделки по передаче квартиры, расположенной по <адрес> в собственность граждан, заключенной ДД.ММ.ГГГГ г. между администрацией города Хабаровска и Д.Т. в виде: признания договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>, заключенного между Д.Т. и П. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; взыскания с Д.Т. в пользу П. денежных средств в размере <данные изъяты>; признания за Д.Т., Д.Д.С. права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма; возложения на Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности погасить записи о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес> за Д.Т., П.; признания недействительными свидетельства о праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>, выданных на имя Д.Т., П. отменить и принять по делу в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Д.С. к Д.Т., П., администрации города Хабаровска, Управлению федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытому акционерному обществу "Сберегательный банк" России о применении последствий недействительности сделки по передаче квартиры, расположенной по <адрес> собственность граждан, заключенной между ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Хабаровска и Д.Т. в виде признания договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>, заключенного между Д.Т. и П. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; взыскания с Д.Т. в пользу П. денежных средств в размере <данные изъяты>; признания за Д.Т., Д.Д.С. права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма; возложения на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности погасить записи о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес> за Д.Т., П.; признания недействительными свидетельства о праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>, выданных на имя Д.Т., П. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика П. и ее представителя - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ВЕРХОТУРОВА
Судьи
О.М.ШИЛОВА
Т.В.МАСЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 19.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5956/2014
Требование: О признании договора о передаче жилого помещения недействительным и применении последствий его недействительности, признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, вселении.Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Спорная квартира была предоставлена истцу на основании обменного ордера, однако в связи с неприязненными отношениями с ответчицей он был вынужден временно выехать из спорной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2014 г. по делу N 33-5956/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего: Верхотуровой И.В.
судей: Масловой Т.В., Шиловой О.М.,
при секретаре: В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 сентября 2014 года гражданское дело по иску Д.С. к Д.Т., П., администрации города Хабаровска, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытому акционерному обществу "Сберегательный банк России" о признании права пользования жилым помещением, вселении, признании недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность граждан, договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе ответчика П. на решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 10 июня 2014 года.
Заслушав доклад судьи Шиловой О.М., объяснения представителя ответчика С. (П.) - К., истца Д.С., ответчика Д.Т., судебная коллегия
установила:
Д.С. обратился в суд с иском к Д.Т., П., администрации города Хабаровска, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытому акционерному обществу "Сберегательный банк" России о признании недействительными договора о передаче жилого помещения, расположенного по <адрес> в собственность граждан, договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Д.Т. и П., применении последствий недействительности сделок; признании права пользования указанным жилым помещением на условиях договора социального найма, вселении.
В обоснование заявленных требований указал, что спорная квартира была предоставлена ему на основании обменного ордера. В ДД.ММ.ГГГГ. в связи с неприязненными отношениями с супругой Д.Т. он был вынужден временно выехать из спорной квартиры. По решению Индустриального районного суда города Хабаровска от 25.03.2011 г. по иску Д.Т. он признан утратившим право пользования спорной квартирой и снят с регистрационного учета по месту жительства. Указанное решение суда отменено апелляционным определением судебной коллегии от ДД.ММ.ГГГГ г., в удовлетворении иска Д.Т. отказано. Вместе с тем, Д.Т. без его согласия приватизировала спорную квартиру, затем, продала ее П.. С учетом изложенного, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, считает сделку о передаче спорного жилого помещения в собственность Д.Т. недействительной (ничтожной) и подлежащими применению последствия недействительности сделки в виде признания недействительными: сделки по отчуждению Д.Т. спорной квартиры, свидетельств о праве собственности на спорную квартиру, выданных Д.Т. и П., аннулировании записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за ними прав на спорную квартиру. Кроме этого, просил возложить на администрацию города Хабаровска обязанность принять спорную квартиру в муниципальную собственность, признать за ним права пользования спорной квартирой на условиях договора социального найма и вселить.
- Решением Индустриального районного суда города Хабаровска от 10 июня 2014 года исковые требования Д.С. удовлетворены, судом постановлено: признать за Д.С. право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма; вселить Д.С. в квартиру, расположенную по <адрес>;
- признать договор о передачи квартиры в собственность граждан, заключенный между администрацией города Хабаровска и Д.Т. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;
- признать договор купли-продажи указанного жилого помещения, заключенный между Д.Т. и П. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;
- взыскать с Д.Т. в пользу П. денежные средства в размере <данные изъяты>;
- признать за Д.Т., Д.Д. С.чем право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма;
- возложить на Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанность погасить записи о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес> за Д.Т., П.; признать недействительными свидетельства о праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>, выданные на имя Д.Т., П.;
- возложить на администрацию города Хабаровска обязанность принять жилое помещение, расположенное по <адрес> в муниципальную собственность.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик П. и ее представитель К. просят отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска Д.С.. Указывают на неправильное применение норм материального права. Считают, что Д.С. не является стороной сделки купли-продажи и иным лицом, указанным в законе, следовательно, в соответствии со ст. 166 ГК РФ был не вправе предъявлять требование о признании оспоримой сделки недействительной. П. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, и у суда не имелось оснований для применения предусмотренных ст. 167 ГК РФ последствий недействительности сделки. Кроме того, судом неправильно применены последствия недействительности сделки. Так, суд не принял во внимание, что банк, у которого спорная квартира находится в залоге, является стороной в оспариваемой сделке, кредитный договор не был расторгнут, на Управление Росреестра по Хабаровскому краю не возложена обязанность аннулировать запись о залоге объекта недвижимости.
Изучив материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе и дополнениях к ней (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что жилое помещение - квартира по <адрес> была предоставлена Д.С. на основании обменного ордера N от ДД.ММ.ГГГГ г.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 25.03.2011 г. по делу по иску Д.Т. к Д.С., Д.С. признан утратившим право пользования жилым помещением - квартирой по <адрес>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 04.10.2013 г. указанное решение суда было отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д.Т., при этом судебная коллегия пришла к выводу о том, что временное отсутствие Д.С. в спорном жилом помещении не свидетельствует об отказе от принадлежащего ему права и не может служить основанием для расторжения с ним договора социального найма жилого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Хабаровска с Д.Т. был заключен договор на передачу спорной квартиры в собственность граждан, право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано за Д.Т. ДД.ММ.ГГГГ г., запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 27-27-01/165/2011-363.
П. приобрела квартиру у Д.Т. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с использованием средств ипотечного кредита, спорная квартира находится в залоге у ОАО "Сберегательный банк России", государственная регистрация сделки произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18, 36-63).
Как установлено судом, на момент заключения сделки по приватизации спорной квартиры, Д.С. право пользования данным жилым помещением на условиях договора социального найма не утратил, вместе с тем, участия в приватизации спорной квартиры не принимал. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Д.С. каким-либо образом выразил свое согласие на передачу квартиры в собственность Д.Т..
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 168 ГК РФ правомерно признал сделку по приватизации спорной квартиры ничтожной в силу закона.
Разрешая спор и удовлетворяя требования Д.С. о применении последствий недействительности сделки в виде: признания последующей сделки по отчуждению спорной квартиры П. недействительной, взыскания с Д.Т. в пользу П. денежных средств в размере <данные изъяты>; признания за Д.Т., Д.Д.С. права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма; возложения на Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности погасить записи о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес> за Д.Т., П.; признания недействительными свидетельства о праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>, выданных на имя Д.Т., П., суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГК РФ, исходил из того, что П. не может быть признана добросовестным приобретателем, поскольку сделка является недействительной в силу закона.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Суд указал на правовую позицию, сформулированную Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, согласно которой, в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.
Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Согласно разъяснениям п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 38 Постановления Пленума).
Как установлено судом, решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 25.03.2011 г. о признании Д.С. утратившим право пользования спорной квартирой было отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда 04.10.2013 г., т.е. по истечении более двух лет с момента принятия, уже после приватизации спорной квартиры Д.Т. и заключения с П. сделки купли-продажи данного объекта недвижимости. На момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Д.С. в установленном законом порядке был снят с регистрационного учета по месту жительства в этой квартире в связи с выездом на другое место жительства. О своих правах на спорную квартиру Д.С. заявил путем обращения в суд только осенью 2013 года. Истцом не было доказано, что при совершении сделки П. должна была усомниться в праве Д.Т. на отчуждение имущества.
При таких обстоятельствах П. на момент заключения оспариваемой сделки и ее регистрации не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения спорного жилого помещения Д.Т. Из материалов дела усматривается, что ответчицей были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Таким образом, выводы суда об отсутствии у П. признаков добросовестного приобретателя спорной квартиры, не соответствуют обстоятельствам дела.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, судебная коллегия признает П. добросовестным приобретателем.
Как следует из материалов дела, Д.С. с целью восстановления в полном объеме прав заявлены требования о признании за ним права пользования спорной квартирой на условиях договора социального найма и вселении в данное жилое помещение, эти требования заявлены не в качестве последствий недействительности ничтожной сделки, данные требования являются самостоятельными и носят виндикационный характер.
В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
При исследовании вопроса о наличии у Д.С. воли на выбытие спорной квартиры из его пользования, суд принял во внимание, что Д.С. до ДД.ММ.ГГГГ г. не было известно о приватизации спорной квартиры и ее последующем отчуждении П., поскольку на тот период он временно не проживал в спорном жилом помещении в связи с расторжением брака с Д.С. и сложившимися между ними неприязненными отношениями. При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что данная квартира выбыла из владения Д.С. помимо его воли, следовательно, он вправе истребовать ее из чужого незаконного владения П., независимо от возражения ответчицы о том, что она является добросовестным приобретателем.
Несмотря на то, что Д.С. не являлся собственником спорной квартиры, а владел ею на условиях договора социального найма, он являлся титульным владельцем в связи с включением его в ордер на жилое помещение, поэтому в силу вышеуказанных норм вправе защитить нарушенное право путем применения механизма, установленного ст. 302 ГК РФ, заявить требование об истребовании квартиры из владения ответчицы П. в свое владение, в том числе вправе заявить требование об истребовании квартиры в собственность муниципального образования Городской округ "Город Хабаровск", восстановить право пользования спорной квартирой.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что истец, заявляя требование о применении последствий недействительности сделок, избрал ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку предъявленные Д.С. в рамках настоящего дела требования в части применении последствий недействительности сделок основаны на установленной судом ничтожности договора приватизации в соответствии с требованиями ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, эти положения закона не предполагают возможности возврата имущества в порядке реституции от добросовестного приобретателя, к которому оно перешло не в результате первой сделки, оспариваемой заинтересованным лицом, а в результате последующей сделки.
Выводы суда о наличии оснований для применения последствий недействительности сделок основаны на неправильном применении норм материального права.
На основании изложенного правовые основания для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделок и признания недействительным договора купли-продажи спорной квартиры отсутствуют, решение в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в этой части.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, и по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 10 июня 2014 года в части удовлетворения исковых требований Д.С. к Д.Т., П., администрации города Хабаровска, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытому акционерному обществу "Сберегательный банк России" о применении последствий недействительности сделки по передаче квартиры, расположенной по <адрес> в собственность граждан, заключенной ДД.ММ.ГГГГ г. между администрацией города Хабаровска и Д.Т. в виде: признания договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>, заключенного между Д.Т. и П. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; взыскания с Д.Т. в пользу П. денежных средств в размере <данные изъяты>; признания за Д.Т., Д.Д.С. права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма; возложения на Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности погасить записи о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес> за Д.Т., П.; признания недействительными свидетельства о праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>, выданных на имя Д.Т., П. отменить и принять по делу в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Д.С. к Д.Т., П., администрации города Хабаровска, Управлению федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытому акционерному обществу "Сберегательный банк" России о применении последствий недействительности сделки по передаче квартиры, расположенной по <адрес> собственность граждан, заключенной между ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Хабаровска и Д.Т. в виде признания договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>, заключенного между Д.Т. и П. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; взыскания с Д.Т. в пользу П. денежных средств в размере <данные изъяты>; признания за Д.Т., Д.Д.С. права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по <адрес> на условиях договора социального найма; возложения на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности погасить записи о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес> за Д.Т., П.; признания недействительными свидетельства о праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>, выданных на имя Д.Т., П. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика П. и ее представителя - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ВЕРХОТУРОВА
Судьи
О.М.ШИЛОВА
Т.В.МАСЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)