Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.
судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
- от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Корд" - Фоменко В.И. (представителя по выписке из ЕГРЮЛ от 10.01.2014 N 4647);
- от администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - Лепехина А.А. (представителя по доверенности от 14.05.2014 N 614/2-20);
- от комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - извещен, представитель не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корд" на решение Арбитражного суда Московской области от 13.05.2014 по делу N А41-5222/14, принятое судьей Гапеевой Р.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Корд" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - администрация), комитету по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - комитет) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение председателя комитета от 25.11.2013, которым обществу отказано в реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 57,80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, п. Кокошкино, ул. Ленина, д. 4, пом. 2;
- - обязать администрацию устранить нарушение прав и законных интересов общества путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 57,80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, п. Кокошкино, ул. Ленина, д. 4, пом. 2.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.05.2014 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель администрации в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя комитета.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилое помещение общей площадью 57,80 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 4, пом. 2 (условный номер объекта 50-50-77/038/2011-182) принадлежит Наро-Фоминскому муниципальному району Московской области.
Между обществом и комитетом заключен договор от 13.07.2011 N 2237 аренды спорного нежилого помещения для оказания медицинских услуг.
Общество 06.11.2013 обратилось в администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса о продаже обществу в собственность спорного нежилого помещения для оказания медицинских услуг.
Комитет направил обществу письмо от 25.11.2013 N 3643/2-19, в котором сообщил, что по состоянию на 01.07.2013 указанное помещение находится в аренде у общества менее двух лет (с 13.07.2011), следовательно, общество не может воспользоваться преимущественным правом покупки.
Считая данный отказ незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось с заявлением в Арбитражный суд Московской области.
Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой признал их необоснованными
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении недвижимого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии предпринимательства), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии предпринимательства перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как правильно установлено судом первой инстанции, по состоянию на 01.07.2013 спорное имущество находилось во временном владении и пользовании общества в соответствии с договором аренды менее двух лет, так как договор аренды заключен 13.07.2011.
Таким образом, претендовать на право преимущественной покупки нежилого помещения в силу Закона об отчуждении недвижимого имущества общество не может.
Довод общества о том, что в срок непрерывного владения спорным помещением общество в порядке правопреемства необходимо включить срок владения предыдущего арендатора - индивидуального предпринимателя Фоменко О.П., которая является соучредителем общества (размер доли 50%) и супругой директора общества - Фоменко В.И., отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статьи 3 Закона об отчуждении недвижимого имущества, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
В соответствии с договором аренды от 01.01.2011 N 2214, заключенным с комитетом сроком до 30.11.2011, индивидуальный предприниматель Фоменко О.П. являлась арендатором спорного нежилого помещения. Дополнительным соглашением от 13.07.2011 к договору аренды от 01.01.2011 N 2214 стороны договор аренды расторгли с 13.07.2011.
В силу части 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и по расторгнутому договору передача прав и обязанностей не происходит.
В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Однако в данном случае между индивидуальным предпринимателем Фоменко О.П. и обществом договор перенайма не заключался: договор аренды между данным предпринимателем и обществом был расторгнут. При этом договор аренды от 13.07.2011 N 2237 нежилого помещения заключен между обществом и комитетом самостоятельно, а не в порядке перенайма.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в срок временного арендного пользования спорным помещением общества не подлежит включению срок временного пользования этим же помещением индивидуальным предпринимателем Фоменко О.П.
В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации пояснил, что администрация не отказывается от продажи спорного объекта путем проведения торгов и в данном случае не была согласна предоставить его обществу на условиях в соответствии с Законом об отчуждении недвижимого имущества ввиду отсутствия у общества права преимущественной покупки нежилого помещения в силу этого Закона.
Из доводов апелляционной жалобы общества, материалов дела оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13.05.2014 по делу N А41-5222/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2014 ПО ДЕЛУ N А41-5222/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2014 г. по делу N А41-5222/14
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.
судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
- от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Корд" - Фоменко В.И. (представителя по выписке из ЕГРЮЛ от 10.01.2014 N 4647);
- от администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - Лепехина А.А. (представителя по доверенности от 14.05.2014 N 614/2-20);
- от комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - извещен, представитель не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корд" на решение Арбитражного суда Московской области от 13.05.2014 по делу N А41-5222/14, принятое судьей Гапеевой Р.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Корд" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - администрация), комитету по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - комитет) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение председателя комитета от 25.11.2013, которым обществу отказано в реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 57,80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, п. Кокошкино, ул. Ленина, д. 4, пом. 2;
- - обязать администрацию устранить нарушение прав и законных интересов общества путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 57,80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, п. Кокошкино, ул. Ленина, д. 4, пом. 2.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.05.2014 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель администрации в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя комитета.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилое помещение общей площадью 57,80 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 4, пом. 2 (условный номер объекта 50-50-77/038/2011-182) принадлежит Наро-Фоминскому муниципальному району Московской области.
Между обществом и комитетом заключен договор от 13.07.2011 N 2237 аренды спорного нежилого помещения для оказания медицинских услуг.
Общество 06.11.2013 обратилось в администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса о продаже обществу в собственность спорного нежилого помещения для оказания медицинских услуг.
Комитет направил обществу письмо от 25.11.2013 N 3643/2-19, в котором сообщил, что по состоянию на 01.07.2013 указанное помещение находится в аренде у общества менее двух лет (с 13.07.2011), следовательно, общество не может воспользоваться преимущественным правом покупки.
Считая данный отказ незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось с заявлением в Арбитражный суд Московской области.
Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой признал их необоснованными
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении недвижимого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии предпринимательства), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии предпринимательства перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как правильно установлено судом первой инстанции, по состоянию на 01.07.2013 спорное имущество находилось во временном владении и пользовании общества в соответствии с договором аренды менее двух лет, так как договор аренды заключен 13.07.2011.
Таким образом, претендовать на право преимущественной покупки нежилого помещения в силу Закона об отчуждении недвижимого имущества общество не может.
Довод общества о том, что в срок непрерывного владения спорным помещением общество в порядке правопреемства необходимо включить срок владения предыдущего арендатора - индивидуального предпринимателя Фоменко О.П., которая является соучредителем общества (размер доли 50%) и супругой директора общества - Фоменко В.И., отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статьи 3 Закона об отчуждении недвижимого имущества, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
В соответствии с договором аренды от 01.01.2011 N 2214, заключенным с комитетом сроком до 30.11.2011, индивидуальный предприниматель Фоменко О.П. являлась арендатором спорного нежилого помещения. Дополнительным соглашением от 13.07.2011 к договору аренды от 01.01.2011 N 2214 стороны договор аренды расторгли с 13.07.2011.
В силу части 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и по расторгнутому договору передача прав и обязанностей не происходит.
В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Однако в данном случае между индивидуальным предпринимателем Фоменко О.П. и обществом договор перенайма не заключался: договор аренды между данным предпринимателем и обществом был расторгнут. При этом договор аренды от 13.07.2011 N 2237 нежилого помещения заключен между обществом и комитетом самостоятельно, а не в порядке перенайма.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в срок временного арендного пользования спорным помещением общества не подлежит включению срок временного пользования этим же помещением индивидуальным предпринимателем Фоменко О.П.
В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации пояснил, что администрация не отказывается от продажи спорного объекта путем проведения торгов и в данном случае не была согласна предоставить его обществу на условиях в соответствии с Законом об отчуждении недвижимого имущества ввиду отсутствия у общества права преимущественной покупки нежилого помещения в силу этого Закона.
Из доводов апелляционной жалобы общества, материалов дела оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13.05.2014 по делу N А41-5222/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)