Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "Стройтэк" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2015 по делу N А76-17074/2014 (судья Кузьмин А.Г.).
- истца: общества с ограниченной ответственностью "УК МДМ" - Дрягин Максим Николаевич (доверенность от 26.02.2015 N 2602-01);
- третьего лица: открытого акционерного общества "МДМ Банк" - Дрягин Максим Николаевич (доверенность от 20.07.2013 N 945).
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" (далее - истец, ООО "УК МДМ") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "Отель-сервис" (далее - ответчик, ООО ЭК "Отель-сервис") о признании отсутствующим обременения правом аренды.
Определениями от 14.07.2014, 29.09.2014, 16.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области), общество с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "СТРОЙТЭК" (далее - ООО ЭК "Стройтэк", третье лицо), акционерное общество "МДМ Банк" (т. 1 л.д. 1-7, т. 2 л.д. 35-37,95-97).
Решением от 16.03.2015 (резолютивная часть объявлена 10.03.2015) суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования ООО "УК МДМ", признав отсутствующим обременение правом аренды нежилого помещения N 1 (гостиница), общей площадью 6 171,1 кв. м, этажность: подвал, 1, 2, литер: A, Al, А2, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Университетская набережная, дом N 18, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/895/2007-117 (т. 2 л.д. 148-157). Кроме того, с ответчика в пользу истца взыскано в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4 000 руб.
С принятым по настоящему делу решением не согласилось третье лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО УК "Стройтэк" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права (т. 3 л.д. 7-8).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что истцом не обоснованы необходимость именно судебной защиты своих прав и невозможность восстановления прав во внесудебном порядке. По мнению подателя жалобы, истцом избран ненадлежащий способ защиты, который не приведет к восстановлению прав истца.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, полагая избранный способ защиты права надлежащим, с учетом установленного вступившим в законную силу судебным актом по делу N А76-11453/2013 факта прекращения действия договора аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика (общества с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "Отель-Сервис"), третьих лиц (общества с ограниченной ответственностью "Стройтэк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области) не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ТрейдКэпитал", данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев под управлением ООО "Управляющая компания "МДМ" на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи объекта недвижимости N 16122010/ДКП от 16.12.2010 принадлежит нежилое помещение N 1 (гостиница), общей площадью 6 171,1 кв. м, этажность: подвал, 1, 2, литер: A, Al, А2, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Университетская набережная, дом N 18, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права 74 АГ 178154 от 30.12.2010 (т. 1 л.д. 25), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 25.12.2014 (т. 2 л.д. 101-103).
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 04.10.2011 заключен договор аренды нежилых помещений N 04102011/ДА (далее - договор аренды, т. 1 л.д. 14-18).
Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование объект недвижимости: нежилое помещение N 1 (гостиница), общей площадью 6 171,1 кв. м, этажность: подвал, 1, 2, литер: A, Al, А2, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Университетская набережная, дом N 18, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/895/2007-117 (далее - помещение 1).
Согласно п. 1.3. договора передаваемое помещение принадлежит арендодателю на праве доверительного управления. Собственниками объекта являются владельцы инвестиционных паев фонда на основании: договора купли-продажи объекта недвижимости N 16122010/ДКП от 16.12.2010.
Согласно п. 10.6. договора срок действия настоящего договора до 12.10.2012.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 11.10.2011 номер регистрации 74-74-01/440/2011-123, что подтверждено штампом регистрирующего органа на тексте договора аренды (т. 1 л.д. 19), а также выпиской из ЕГРП от 25.12.2014.
24.06.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью Эксплуатирующей компании "Отель-сервис" Арбитражным судом Челябинской области возбуждено производство по делу о признании должника несостоятельным (банкротом) N А76-11453/2013.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.08.2013 по делу N А76-11453/2013 в отношении ООО ЭК "Отель-сервис" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Каяткин Сергей Борисович.
В рамках указанного дела о банкротстве определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2014 признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника - ООО ЭК "Отель-сервис" требование кредитора - ООО "УК МДМ", действующего в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда "ТрейдКэпитал", по задолженности в размере 17 827 146 руб. 42 коп., возникшей на основании договора аренды нежилого помещения 04.10.2011 от N 04102011/ДА.
При рассмотрении требований ООО "УК МДМ" суд пришел к выводу, что договор аренды нежилых помещений N 04102011/ДА от 04.10.2011 прекратился в связи с истечением срока его действия (12.10.2012).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 по делу N 76-11453/2013 определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2014 оставлено без изменения.
Ссылаясь на то, что запись в ЕГРП об обременении помещения арендой не погашена в связи с истечением срока действия договора, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 52, п. 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов 10/22), п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), и установив, что право аренды ответчика на спорное нежилое помещение фактически отсутствует при том, что в ЕГРП имеются сведения об обременении права собственности истца на помещение 1 в виде аренды в пользу ООО ЭК "Отель-сервис" на основании договора аренды нежилых помещений N 04102011/ДА от 04.10.2011, пришел к выводу о том, что сохранение в ЕГРП записи о регистрации обременения в виде аренды помещения 1 в пользу ответчика нарушает права и законные интересы истца как собственника помещения1.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12, от 24.01.2012 N 12576/11, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2013 N ВАС-15309/13.
Таким образом, в иске о признании права отсутствующим отрицается само основание права.
В данном случае право аренды возникло на основании подписанного сторонами договора, повлекшего возникновение между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области 11.10.2011. Правомерность государственной регистрации обременения лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
При обращении в суд за защитой нарушенного права заинтересованное лицо должно указать, какое его право нарушено ответчиком и в чем заключается это нарушение. Избранный заинтересованным лицом способ защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление этого права.
В рассматриваемом случае ООО "УК МДМ" не ссылается на нарушение его прав государственной регистрацией договора аренды и возникшего обременения в виде прав арендатора на помещение 1, а преследует цель погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации ввиду прекращения договора аренды.
Истец, являясь арендодателем по договору аренды и считая данный договор прекращенным, полагает надлежащим способом защиты своего права требование о признании отсутствующим зарегистрированного на основании названного договора аренды, обременения права собственности истца, в виде права аренды ООО ЭК "Отель-сервис".
Согласно выписке из ЕГРП от 25.12.2014 право собственности ООО "УК МДМ" на помещение 1 обременено правом аренды ООО ЭК "Отель-сервис" на основании договора аренды сроком действия по 12.10.2012.
В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Аналогичный подход должен применяться и при прекращении арендных отношений.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2014 по делу N А76-11453/2013 установлен факт прекращения действия договора аренды. Данное обстоятельство в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ в рамках рассмотрения настоящего дела доказыванию не подлежит.
Как указано в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.
Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Следовательно, в данном случае Законом о регистрации предусмотрен административный порядок исключения из ЕГРП записи об обременениях прав.
Доказательств, что истец совершал действия по погашению регистрационной записи в отношении прекратившего действие договора аренды, обращался в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде суду не представлено.
Таким образом, доказательств невозможности использования истцом специальных способов защиты нарушенного права в рамках Закона о регистрации, истцом не представлено. Расширение сферы применения исключительного способа защиты в виде требования о признании права отсутствующим, при наличии нереализованных специальных способов, невозможно.
Выбор способа защиты права должен осуществляться с учетом характера допущенного нарушения и не может осуществляться заявителем произвольно.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что избранный истцом способ защиты не может быть признан надлежащим, поскольку не соответствует характеру возникшего спора, апелляционная жалоба ООО ЭК "Стройтэк" является обоснованной и подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене на основании пункта 4 части 1 ст. 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права).
В связи с этим исковые требования ООО "УК МДМ" подлежат оставлению без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ООО "УК МДМ".
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2015 по делу N А76-17074/2014 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" пользу общества с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "Стройтэк" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2015 N 18АП-4983/2015 ПО ДЕЛУ N А76-17074/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2015 г. N 18АП-4983/2015
Дело N А76-17074/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "Стройтэк" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2015 по делу N А76-17074/2014 (судья Кузьмин А.Г.).
- истца: общества с ограниченной ответственностью "УК МДМ" - Дрягин Максим Николаевич (доверенность от 26.02.2015 N 2602-01);
- третьего лица: открытого акционерного общества "МДМ Банк" - Дрягин Максим Николаевич (доверенность от 20.07.2013 N 945).
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" (далее - истец, ООО "УК МДМ") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "Отель-сервис" (далее - ответчик, ООО ЭК "Отель-сервис") о признании отсутствующим обременения правом аренды.
Определениями от 14.07.2014, 29.09.2014, 16.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области), общество с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "СТРОЙТЭК" (далее - ООО ЭК "Стройтэк", третье лицо), акционерное общество "МДМ Банк" (т. 1 л.д. 1-7, т. 2 л.д. 35-37,95-97).
Решением от 16.03.2015 (резолютивная часть объявлена 10.03.2015) суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования ООО "УК МДМ", признав отсутствующим обременение правом аренды нежилого помещения N 1 (гостиница), общей площадью 6 171,1 кв. м, этажность: подвал, 1, 2, литер: A, Al, А2, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Университетская набережная, дом N 18, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/895/2007-117 (т. 2 л.д. 148-157). Кроме того, с ответчика в пользу истца взыскано в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4 000 руб.
С принятым по настоящему делу решением не согласилось третье лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО УК "Стройтэк" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права (т. 3 л.д. 7-8).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что истцом не обоснованы необходимость именно судебной защиты своих прав и невозможность восстановления прав во внесудебном порядке. По мнению подателя жалобы, истцом избран ненадлежащий способ защиты, который не приведет к восстановлению прав истца.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, полагая избранный способ защиты права надлежащим, с учетом установленного вступившим в законную силу судебным актом по делу N А76-11453/2013 факта прекращения действия договора аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика (общества с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "Отель-Сервис"), третьих лиц (общества с ограниченной ответственностью "Стройтэк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области) не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ТрейдКэпитал", данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев под управлением ООО "Управляющая компания "МДМ" на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи объекта недвижимости N 16122010/ДКП от 16.12.2010 принадлежит нежилое помещение N 1 (гостиница), общей площадью 6 171,1 кв. м, этажность: подвал, 1, 2, литер: A, Al, А2, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Университетская набережная, дом N 18, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права 74 АГ 178154 от 30.12.2010 (т. 1 л.д. 25), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 25.12.2014 (т. 2 л.д. 101-103).
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 04.10.2011 заключен договор аренды нежилых помещений N 04102011/ДА (далее - договор аренды, т. 1 л.д. 14-18).
Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование объект недвижимости: нежилое помещение N 1 (гостиница), общей площадью 6 171,1 кв. м, этажность: подвал, 1, 2, литер: A, Al, А2, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Университетская набережная, дом N 18, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/895/2007-117 (далее - помещение 1).
Согласно п. 1.3. договора передаваемое помещение принадлежит арендодателю на праве доверительного управления. Собственниками объекта являются владельцы инвестиционных паев фонда на основании: договора купли-продажи объекта недвижимости N 16122010/ДКП от 16.12.2010.
Согласно п. 10.6. договора срок действия настоящего договора до 12.10.2012.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 11.10.2011 номер регистрации 74-74-01/440/2011-123, что подтверждено штампом регистрирующего органа на тексте договора аренды (т. 1 л.д. 19), а также выпиской из ЕГРП от 25.12.2014.
24.06.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью Эксплуатирующей компании "Отель-сервис" Арбитражным судом Челябинской области возбуждено производство по делу о признании должника несостоятельным (банкротом) N А76-11453/2013.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.08.2013 по делу N А76-11453/2013 в отношении ООО ЭК "Отель-сервис" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Каяткин Сергей Борисович.
В рамках указанного дела о банкротстве определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2014 признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника - ООО ЭК "Отель-сервис" требование кредитора - ООО "УК МДМ", действующего в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда "ТрейдКэпитал", по задолженности в размере 17 827 146 руб. 42 коп., возникшей на основании договора аренды нежилого помещения 04.10.2011 от N 04102011/ДА.
При рассмотрении требований ООО "УК МДМ" суд пришел к выводу, что договор аренды нежилых помещений N 04102011/ДА от 04.10.2011 прекратился в связи с истечением срока его действия (12.10.2012).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 по делу N 76-11453/2013 определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2014 оставлено без изменения.
Ссылаясь на то, что запись в ЕГРП об обременении помещения арендой не погашена в связи с истечением срока действия договора, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 52, п. 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов 10/22), п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), и установив, что право аренды ответчика на спорное нежилое помещение фактически отсутствует при том, что в ЕГРП имеются сведения об обременении права собственности истца на помещение 1 в виде аренды в пользу ООО ЭК "Отель-сервис" на основании договора аренды нежилых помещений N 04102011/ДА от 04.10.2011, пришел к выводу о том, что сохранение в ЕГРП записи о регистрации обременения в виде аренды помещения 1 в пользу ответчика нарушает права и законные интересы истца как собственника помещения1.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12, от 24.01.2012 N 12576/11, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2013 N ВАС-15309/13.
Таким образом, в иске о признании права отсутствующим отрицается само основание права.
В данном случае право аренды возникло на основании подписанного сторонами договора, повлекшего возникновение между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области 11.10.2011. Правомерность государственной регистрации обременения лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
При обращении в суд за защитой нарушенного права заинтересованное лицо должно указать, какое его право нарушено ответчиком и в чем заключается это нарушение. Избранный заинтересованным лицом способ защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление этого права.
В рассматриваемом случае ООО "УК МДМ" не ссылается на нарушение его прав государственной регистрацией договора аренды и возникшего обременения в виде прав арендатора на помещение 1, а преследует цель погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации ввиду прекращения договора аренды.
Истец, являясь арендодателем по договору аренды и считая данный договор прекращенным, полагает надлежащим способом защиты своего права требование о признании отсутствующим зарегистрированного на основании названного договора аренды, обременения права собственности истца, в виде права аренды ООО ЭК "Отель-сервис".
Согласно выписке из ЕГРП от 25.12.2014 право собственности ООО "УК МДМ" на помещение 1 обременено правом аренды ООО ЭК "Отель-сервис" на основании договора аренды сроком действия по 12.10.2012.
В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Аналогичный подход должен применяться и при прекращении арендных отношений.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2014 по делу N А76-11453/2013 установлен факт прекращения действия договора аренды. Данное обстоятельство в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ в рамках рассмотрения настоящего дела доказыванию не подлежит.
Как указано в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.
Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Следовательно, в данном случае Законом о регистрации предусмотрен административный порядок исключения из ЕГРП записи об обременениях прав.
Доказательств, что истец совершал действия по погашению регистрационной записи в отношении прекратившего действие договора аренды, обращался в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде суду не представлено.
Таким образом, доказательств невозможности использования истцом специальных способов защиты нарушенного права в рамках Закона о регистрации, истцом не представлено. Расширение сферы применения исключительного способа защиты в виде требования о признании права отсутствующим, при наличии нереализованных специальных способов, невозможно.
Выбор способа защиты права должен осуществляться с учетом характера допущенного нарушения и не может осуществляться заявителем произвольно.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что избранный истцом способ защиты не может быть признан надлежащим, поскольку не соответствует характеру возникшего спора, апелляционная жалоба ООО ЭК "Стройтэк" является обоснованной и подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене на основании пункта 4 части 1 ст. 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права).
В связи с этим исковые требования ООО "УК МДМ" подлежат оставлению без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ООО "УК МДМ".
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2015 по делу N А76-17074/2014 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" пользу общества с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания "Стройтэк" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)