Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Помещение является муниципальной собственностью, было предоставлено ответчикам на условиях договора аренды. Собственник по истечении срока действия договора был не намерен сдавать жилое помещение, ответчикам было предложено освободить его, что сделано не было.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Романова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.
при секретаре М.К.
с участием прокурора Липинской Е.Г.
рассмотрела в судебном заседании 25 июня 2014 года
дело по апелляционной жалобе И., апелляционному представлению прокурора Советского АО г. Омска на решение Советского районного суда г. Омска от 07.03.2014, которым постановлено:
"Исковое заявление Департамента имущественных отношений администрации г. Омска к И., М.Н., М.В. - удовлетворить.
Выселить И., М.Н., М.В. из комнаты <...> в г. Омске без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречного иска И. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о понуждении отозвать уведомление об отказе от продления договора аренды, продлить действие договора аренды комнаты <...> в г. Омске от <...>. - отказать.
Взыскать с И., М.Н., М.В. <...> госпошлины в местный бюджет в равных долях.
Взыскать с И. <...> госпошлины в местный бюджет".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
Департамент имущественных отношений администрации г. Омска обратился в суд с иском к И., М.Н., М.В., в котором истец просил расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения - комнаты <...>, расположенной по адресу: г. Омск, <...>.
Иск мотивирован тем, что спорное жилое помещение является муниципальной собственностью, было предоставлено ответчикам на условиях договора аренды от <...>, срок его действия - до <...>. По истечении срока действия договора он может быть перезаключен, продлен или прекращен.
В соответствии со ст. 684 ГК Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
<...> ответчики были извещены о том, что собственник не намерен в дальнейшем сдавать внаем жилое помещение, им было предложено до <...> освободить его. Однако до настоящего времени комната ответчиками не освобождена. Своим отказом ответчики нарушают права и законные интересы собственника жилого помещения. В связи с этим с ответчиками договор коммерческого найма спорного жилого помещения подлежит расторжению в судебном порядке и выселением их.
Ответчик И. иск не признал, обратился в суд со встречным иском о возложении на департамент имущественных отношений обязанности отозвать уведомление об отказе от продления договора аренды, обязать ответчика продлить этот договор.
В обоснование иска указал, что договор аренды от <...> сторонами заключен во исполнение решения Советского районного суда г. Омска от <...>, вступившим в законную силу и которым на ответчика была возложена обязанность заключить с И., М.Н., М.В. договор аренды на жилое помещение - комнату размером 16,1 кв. м в <...> в г. Омске. <...> получил уведомление об отказе собственника от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Такое решение администрации является неправомерным, поскольку обязанность заключить договор аренды возложена на ответчика решением суда, вступившим в законную силу; срок действия договора решением суда не установлен, следовательно, этот договор является бессрочным.
В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Ч. иск поддержала, встречный иск не признала.
Ответчик И. иск не признал, встречный иск поддержал.
Ответчицы М.Н., М.В. в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе И. не соглашается с решением суда и просит его отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована теми же доводами, которыми истец обосновывал свое заявление в суде первой инстанции.
В апелляционном представлении ставится вопрос об отмене решения. В частности, указано, что вынося решение, суд не разрешил по существу требования истца о расторжении договора аренды жилого помещения, которые (требования) первоначальным истцом заявлялись; суд не дал правовой оценки доводам ответчика И. об отсутствии законных оснований прекращения действия договора в судебном порядке; суд не выяснил, по какой причине Администрацией г. Омска принято решение не сдавать его (помещение) внаем в течение года по истечении срока действия договора.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения И., поддержавшего жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, поддержавшую апелляционную жалобу, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: г. Омск, <...> состоит из трех комнат. Ответчики И., М.В., М.Н. являются собственниками 2 комнат общей площадью 30,80 кв. м по договору приватизации; комната площадью 16,1 кв. м включена в муниципальный арендный жилищный фонд, находится в пользовании ответчиков на основании договора аренды от <...>. Соглашением сторон срок действия договора аренды жилого помещения устанавливался с <...> по <...>.
Истец просил выселить ответчиков из жилого помещения в связи с тем, что закончился срок договора найма.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что наниматели И., М.Н., М.В. своевременно, то есть за три месяца до истечения договора, были предупреждены собственником о том, что ни им, ни другим лицам сдавать жилое помещение в течение года не будет.
Таким образом, наймодатель условие о сроке предупреждения, прописанном в ст. 684 ГК РФ, выполнил. Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.
В силу ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) освобождающиеся изолированные жилые помещения в квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).
При отсутствии в квартире граждан, указанных в части первой настоящей статьи, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи. Указанная норма не может быть ограничена законами субъектов РФ.
При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся жилое помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору найма.
Статьей 17 того же Закона установлено, что собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).
Статьей 4 ГК РФ установлен принцип действия закона во времени, который означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу, либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм.
По смыслу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Решением Советского районного суда г. Омска от <...>, вступившим в законную силу, на Департамент недвижимости г. Омска возложена обязанность заключить с И. и членами его семьи договор аренды спорного жилого помещения. Срок действия договора аренды судебным постановлением не установлен.
Таким образом, за ответчиками И., членами его семьи М.Н., М.В. признано право
Срок действия договора аренды названным решением суда не установлен.
Действительно, статья 671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что граждане могут использовать жилье для проживания в соответствии с договором коммерческого найма; юридическим лицам жилое помещение предоставляется по договору аренды только для проживания граждан.
Согласно статье 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
При таких обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку на дату возникновения спорных правоотношений законодателем не запрещалась передача освободившейся в коммунальной квартире комнаты гражданам, проживающим в этой квартире, без ограничения такового права каким-либо сроком, постольку у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные законом основания для иной квалификации возникших между сторонами отношений: не как бессрочный договор аренды, а как договор коммерческого найма, заключенный на срок один год. Кроме того, решение истца не сдавать спорное жилое помещение внаем в течение года - само по себе не соответствует целям и задачам, возложенным на Департамент имущественных отношений администрации г. Омска: развитие договорных отношений в жилищной сфере, упорядочение системы управления и рационального использования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, дальнейшего развития рыночных отношений.
С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения первоначального иска не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска надлежит отказать.
Содержание встречного иска И. само по себе представляет собой возражения последнего по существу первоначального иска; результат судебного разбирательства по встречному иску сторонами не обжаловался.
На основании ст. 98 ГПК РФ основания для возмещения судебных расходов, понесенных каждой стороной в связи с рассмотрения настоящего дела, - отсутствуют.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Омска от 07 марта 2014 года в части удовлетворения исковых требований Департамента имущественных отношений администрации г. Омска о выселении И., М.Н., М.В. из комнаты <...>, расположенной по адресу: г. Омск, <...> отменить.
Постановить в этой части по делу по новое решение об отказе в иске.
Резолютивную часть решения суда изложить в следующей редакции:
"В удовлетворении иска Департамента имущественных отношений администрации г. Омска к И., М.Н., М.В. о выселении из комнаты <...>, расположенной по адресу: г. Омск, <...> - отказать.
В удовлетворении встречного иска И. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о понуждении отозвать уведомление об отказе от продления договора аренды, продлить действие договора аренды комнаты <...> в г. Омске от <...> - отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3610/2014
Требование: О выселении из жилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Помещение является муниципальной собственностью, было предоставлено ответчикам на условиях договора аренды. Собственник по истечении срока действия договора был не намерен сдавать жилое помещение, ответчикам было предложено освободить его, что сделано не было.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. по делу N 33-3610/2014
Председательствующий: Романова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.
при секретаре М.К.
с участием прокурора Липинской Е.Г.
рассмотрела в судебном заседании 25 июня 2014 года
дело по апелляционной жалобе И., апелляционному представлению прокурора Советского АО г. Омска на решение Советского районного суда г. Омска от 07.03.2014, которым постановлено:
"Исковое заявление Департамента имущественных отношений администрации г. Омска к И., М.Н., М.В. - удовлетворить.
Выселить И., М.Н., М.В. из комнаты <...> в г. Омске без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречного иска И. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о понуждении отозвать уведомление об отказе от продления договора аренды, продлить действие договора аренды комнаты <...> в г. Омске от <...>. - отказать.
Взыскать с И., М.Н., М.В. <...> госпошлины в местный бюджет в равных долях.
Взыскать с И. <...> госпошлины в местный бюджет".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
Департамент имущественных отношений администрации г. Омска обратился в суд с иском к И., М.Н., М.В., в котором истец просил расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения - комнаты <...>, расположенной по адресу: г. Омск, <...>.
Иск мотивирован тем, что спорное жилое помещение является муниципальной собственностью, было предоставлено ответчикам на условиях договора аренды от <...>, срок его действия - до <...>. По истечении срока действия договора он может быть перезаключен, продлен или прекращен.
В соответствии со ст. 684 ГК Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
<...> ответчики были извещены о том, что собственник не намерен в дальнейшем сдавать внаем жилое помещение, им было предложено до <...> освободить его. Однако до настоящего времени комната ответчиками не освобождена. Своим отказом ответчики нарушают права и законные интересы собственника жилого помещения. В связи с этим с ответчиками договор коммерческого найма спорного жилого помещения подлежит расторжению в судебном порядке и выселением их.
Ответчик И. иск не признал, обратился в суд со встречным иском о возложении на департамент имущественных отношений обязанности отозвать уведомление об отказе от продления договора аренды, обязать ответчика продлить этот договор.
В обоснование иска указал, что договор аренды от <...> сторонами заключен во исполнение решения Советского районного суда г. Омска от <...>, вступившим в законную силу и которым на ответчика была возложена обязанность заключить с И., М.Н., М.В. договор аренды на жилое помещение - комнату размером 16,1 кв. м в <...> в г. Омске. <...> получил уведомление об отказе собственника от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Такое решение администрации является неправомерным, поскольку обязанность заключить договор аренды возложена на ответчика решением суда, вступившим в законную силу; срок действия договора решением суда не установлен, следовательно, этот договор является бессрочным.
В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Ч. иск поддержала, встречный иск не признала.
Ответчик И. иск не признал, встречный иск поддержал.
Ответчицы М.Н., М.В. в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе И. не соглашается с решением суда и просит его отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована теми же доводами, которыми истец обосновывал свое заявление в суде первой инстанции.
В апелляционном представлении ставится вопрос об отмене решения. В частности, указано, что вынося решение, суд не разрешил по существу требования истца о расторжении договора аренды жилого помещения, которые (требования) первоначальным истцом заявлялись; суд не дал правовой оценки доводам ответчика И. об отсутствии законных оснований прекращения действия договора в судебном порядке; суд не выяснил, по какой причине Администрацией г. Омска принято решение не сдавать его (помещение) внаем в течение года по истечении срока действия договора.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения И., поддержавшего жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, поддержавшую апелляционную жалобу, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: г. Омск, <...> состоит из трех комнат. Ответчики И., М.В., М.Н. являются собственниками 2 комнат общей площадью 30,80 кв. м по договору приватизации; комната площадью 16,1 кв. м включена в муниципальный арендный жилищный фонд, находится в пользовании ответчиков на основании договора аренды от <...>. Соглашением сторон срок действия договора аренды жилого помещения устанавливался с <...> по <...>.
Истец просил выселить ответчиков из жилого помещения в связи с тем, что закончился срок договора найма.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что наниматели И., М.Н., М.В. своевременно, то есть за три месяца до истечения договора, были предупреждены собственником о том, что ни им, ни другим лицам сдавать жилое помещение в течение года не будет.
Таким образом, наймодатель условие о сроке предупреждения, прописанном в ст. 684 ГК РФ, выполнил. Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.
В силу ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) освобождающиеся изолированные жилые помещения в квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).
При отсутствии в квартире граждан, указанных в части первой настоящей статьи, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи. Указанная норма не может быть ограничена законами субъектов РФ.
При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся жилое помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору найма.
Статьей 17 того же Закона установлено, что собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).
Статьей 4 ГК РФ установлен принцип действия закона во времени, который означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу, либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм.
По смыслу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Решением Советского районного суда г. Омска от <...>, вступившим в законную силу, на Департамент недвижимости г. Омска возложена обязанность заключить с И. и членами его семьи договор аренды спорного жилого помещения. Срок действия договора аренды судебным постановлением не установлен.
Таким образом, за ответчиками И., членами его семьи М.Н., М.В. признано право
Срок действия договора аренды названным решением суда не установлен.
Действительно, статья 671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что граждане могут использовать жилье для проживания в соответствии с договором коммерческого найма; юридическим лицам жилое помещение предоставляется по договору аренды только для проживания граждан.
Согласно статье 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
При таких обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку на дату возникновения спорных правоотношений законодателем не запрещалась передача освободившейся в коммунальной квартире комнаты гражданам, проживающим в этой квартире, без ограничения такового права каким-либо сроком, постольку у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные законом основания для иной квалификации возникших между сторонами отношений: не как бессрочный договор аренды, а как договор коммерческого найма, заключенный на срок один год. Кроме того, решение истца не сдавать спорное жилое помещение внаем в течение года - само по себе не соответствует целям и задачам, возложенным на Департамент имущественных отношений администрации г. Омска: развитие договорных отношений в жилищной сфере, упорядочение системы управления и рационального использования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, дальнейшего развития рыночных отношений.
С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения первоначального иска не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска надлежит отказать.
Содержание встречного иска И. само по себе представляет собой возражения последнего по существу первоначального иска; результат судебного разбирательства по встречному иску сторонами не обжаловался.
На основании ст. 98 ГПК РФ основания для возмещения судебных расходов, понесенных каждой стороной в связи с рассмотрения настоящего дела, - отсутствуют.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Омска от 07 марта 2014 года в части удовлетворения исковых требований Департамента имущественных отношений администрации г. Омска о выселении И., М.Н., М.В. из комнаты <...>, расположенной по адресу: г. Омск, <...> отменить.
Постановить в этой части по делу по новое решение об отказе в иске.
Резолютивную часть решения суда изложить в следующей редакции:
"В удовлетворении иска Департамента имущественных отношений администрации г. Омска к И., М.Н., М.В. о выселении из комнаты <...>, расположенной по адресу: г. Омск, <...> - отказать.
В удовлетворении встречного иска И. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о понуждении отозвать уведомление об отказе от продления договора аренды, продлить действие договора аренды комнаты <...> в г. Омске от <...> - отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)