Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что действия ответчика по неподписанию спорного договора свидетельствуют о воспрепятствовании истцу в реализации его прав как субъекта малого предпринимательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Петровой В.В.
судей Кузнецова В.В., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
- от истца: общества с ограниченной ответственностью "Лоренком" (ООО "Лоренком") - Тюрина А.А. по дов. б/н от 18.02.14, Абрамова О.С. по дов. б/н от 18.02.14;
- от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Пексимова Ю.В. по дов. N 33-Д-867/14 от 30.12.14;
- от третьего лица: Департамента культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) - неявка, извещен;
- рассмотрев 20 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 10 октября 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
и постановление от 13 февраля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П., Кораблевой М.С.
по иску ООО "Лоренком"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,
третье лицо: Мосгорнаследие,
установил:
ООО "Лоренком" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании последнего заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 798,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: город Москва, Большой Сухаревский переулок, д. 11, стр. 1 на условиях, изложенных в проекте договора, установив в п. 3.1 договора выкупную цену объекта в размере 69 324 000 руб. (с учетом удовлетворенного в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении заявленных исковых требований).
Решением от 10 октября 2014 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-34226/14-11-259, оставленным без изменения постановлением от 13 февраля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда, заявленные исковые требования были удовлетворены.
По делу N А40-34226/14-11-259 поступила кассационная жалоба от ответчика (Департамента городского имущества города Москвы), в которой он просит отменить решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование кассационной жалобы истец указывает на то, что, по его мнению, суды неправильно применили нормы материального права и нарушили нормы процессуального права, что выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.
Отзывов на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, через канцелярию суда не поступило.
Третье лицо - Мосгорнаследие, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии кассационной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте - http://kad.arbitr.ru/.
Отводов суду заявлено не было.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, суд кассационной инстанции разъяснил участникам процесса их права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявлений или ходатайств, связанных с рассмотрением кассационной жалобы, через канцелярию Арбитражного суда Московского округа не поступило, в судебном заседании заявлено не было.
Суд кассационной инстанции установил порядок рассмотрения кассационной жалобы.
Представитель ответчика - Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители истца - ООО "Лоренком" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов. Отвечая на вопрос суда представители истца пояснили, что не оспаривают тот факт, что договор купли-продажи направленный в их адрес Департаментом имущества города Москвы не подписывали и не возвращали указанному лицу, а направили в его адрес свой договор купли-продажи с пояснительным письмом и отчетом об оценке спорного имущества.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении суда первой, постановлении суда апелляционной инстанций, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Истец - ООО "Лоренком" обратился к ответчику - Департаменту городского имущества города Москвы с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Согласно письму от 04 февраля 2014 года N 33-5-23327/13-(7)-0, полученному истцом - ООО "Лоренком", ответчик - Департамент городского имущества города Москвы принял решение о приватизации спорного недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Большой Сухаревский переулок, д. 11, стр. 1 и направил в адрес общества для подписания проект договора купли-продажи арендуемого обществом имущества.
Истец - ООО "Лоренком" 13 февраля 2014 года письменно сообщил ответчику о несогласии с выкупной ценой, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы, направил в адрес ответчика свою редакцию договора купли-продажи с приложением своего отчета об оценке рыночной стоимости указанного имущества.
Департамент имущества города Москвы в свою очередь посчитал, что в результате указанных действий ООО "Лоренком" (составление нового (иного) договора ООО "Лоренком", а не подписание договора направленного в адрес ООО "Лоренком" Департаментом городского имущества города Москвы с протоколом разногласий либо оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки в порядке и сроки, установленные действующим законодательством) в силу п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ; в редакции последующих изменений и дополнений) утратил преимущественное право на приобретение арендуемого обществом имущества.
ООО "Лоренком" полагая, что действия Департамента городского имущества города Москвы свидетельствуют о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого предпринимательства обратился с рассматриваемым иском в Арбитражный суд города Москвы.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования исходил из того, что истец - ООО "Лоренком" соответствует требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства, что спорные помещения непрерывно арендуются им на протяжении более двух лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, что у него отсутствует задолженность по арендной плате. Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, согласился с указанными выводами суда первой инстанции. При этом суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что "истец направил в Департамент городского имущества города Москвы письмо о несогласии с выкупной ценой и подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора с требованием его рассмотрения в течение 10 календарных дней с момента получения".
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на неправильное применение судами положений ч. ч. 4, 4.1 и п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, а также ст. ст. 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению Департамента городского имущества города Москвы, поскольку ООО "Лоренком" не совершил действия, предусмотренные положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, то он утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, так как не подписал договор направленный в его адрес Департаментом городского имущества города Москвы (до настоящего времени данный договор не возвращен ООО "Лоренком" в адрес Департамента городского имущества города Москвы), а вместо этого ООО "Лоренком" был составлен новый (иной) договор (который в свою очередь и был направлен в адрес Департамента имущества города Москвы).
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, ООО "Лоренком" направив новый (иной) договор купли-продажи спорного имущества не акцептовало оферту (предложение Департамента имущества города Москвы о заключении договора), что в силу положений ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации признается отказом от акцепта.
В силу изложенного вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец направил в Департамент городского имущества города Москвы письмо о несогласии с выкупной ценой и подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора, в то время как истцом в адрес Департамента был направлен новый (иной) проект договора купли-продажи (что не оспаривается сторонами и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами - л.д. л.д. 34-35 т. 1, л.д. 1-2 т. 3, л.д. 36-37 т. 4 и др.) сделан при неправильном применении норм права, в том числе ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям ч. 4 ст. 4 (ст. 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества") Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
Положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Только в этих случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах ООО "Лоренком" не воспользовалось предоставленным ему правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленные сроки и в установленном порядке, нарушив процедуру выкупа.
Направив в адрес Департамента городского имущества города Москвы письмо с возражениями по оценке имущества, подлежавшего выкупу, ООО "Лоренком" не воспользовалось правом, предусмотренным положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно правом направить проект разногласий к проекту договора и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.
Достоверность величины рыночной стоимости указанного объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, ООО "Лоренком" в срок, установленный законом для заключения договора купли-продажи, не оспаривалась. При таких обстоятельствах течение данного срока не приостанавливалось.
В соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 ст. 4.
Поскольку в установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ 30-дневный срок ООО "Лоренком" не направило Департаменту городского имущества города Москвы подписанный проект договора купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий и соответственно не прервало течение срока для заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, то вывод судов о наличии оснований для удовлетворения требований общества (ООО "Лоренком") является необоснованным, как не соответствующий положениям п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что судами первой и апелляционной инстанций установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применены нормы материального права, арбитражный суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями действующего законодательства, считает возможным состоявшиеся по делу судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 10 октября 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 13 февраля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-34226/14-11-259 отменить. В удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью "Лоренком" отказать.
Председательствующий судья
В.В.ПЕТРОВА
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.04.2015 N Ф05-3983/2015 ПО ДЕЛУ N А40-34226/14-11-259
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что действия ответчика по неподписанию спорного договора свидетельствуют о воспрепятствовании истцу в реализации его прав как субъекта малого предпринимательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2015 г. по делу N А40-34226/14-11-259
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Петровой В.В.
судей Кузнецова В.В., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
- от истца: общества с ограниченной ответственностью "Лоренком" (ООО "Лоренком") - Тюрина А.А. по дов. б/н от 18.02.14, Абрамова О.С. по дов. б/н от 18.02.14;
- от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Пексимова Ю.В. по дов. N 33-Д-867/14 от 30.12.14;
- от третьего лица: Департамента культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) - неявка, извещен;
- рассмотрев 20 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 10 октября 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
и постановление от 13 февраля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П., Кораблевой М.С.
по иску ООО "Лоренком"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,
третье лицо: Мосгорнаследие,
установил:
ООО "Лоренком" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании последнего заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 798,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: город Москва, Большой Сухаревский переулок, д. 11, стр. 1 на условиях, изложенных в проекте договора, установив в п. 3.1 договора выкупную цену объекта в размере 69 324 000 руб. (с учетом удовлетворенного в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении заявленных исковых требований).
Решением от 10 октября 2014 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-34226/14-11-259, оставленным без изменения постановлением от 13 февраля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда, заявленные исковые требования были удовлетворены.
По делу N А40-34226/14-11-259 поступила кассационная жалоба от ответчика (Департамента городского имущества города Москвы), в которой он просит отменить решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование кассационной жалобы истец указывает на то, что, по его мнению, суды неправильно применили нормы материального права и нарушили нормы процессуального права, что выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.
Отзывов на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, через канцелярию суда не поступило.
Третье лицо - Мосгорнаследие, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии кассационной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте - http://kad.arbitr.ru/.
Отводов суду заявлено не было.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, суд кассационной инстанции разъяснил участникам процесса их права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявлений или ходатайств, связанных с рассмотрением кассационной жалобы, через канцелярию Арбитражного суда Московского округа не поступило, в судебном заседании заявлено не было.
Суд кассационной инстанции установил порядок рассмотрения кассационной жалобы.
Представитель ответчика - Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители истца - ООО "Лоренком" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов. Отвечая на вопрос суда представители истца пояснили, что не оспаривают тот факт, что договор купли-продажи направленный в их адрес Департаментом имущества города Москвы не подписывали и не возвращали указанному лицу, а направили в его адрес свой договор купли-продажи с пояснительным письмом и отчетом об оценке спорного имущества.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении суда первой, постановлении суда апелляционной инстанций, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Истец - ООО "Лоренком" обратился к ответчику - Департаменту городского имущества города Москвы с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Согласно письму от 04 февраля 2014 года N 33-5-23327/13-(7)-0, полученному истцом - ООО "Лоренком", ответчик - Департамент городского имущества города Москвы принял решение о приватизации спорного недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Большой Сухаревский переулок, д. 11, стр. 1 и направил в адрес общества для подписания проект договора купли-продажи арендуемого обществом имущества.
Истец - ООО "Лоренком" 13 февраля 2014 года письменно сообщил ответчику о несогласии с выкупной ценой, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы, направил в адрес ответчика свою редакцию договора купли-продажи с приложением своего отчета об оценке рыночной стоимости указанного имущества.
Департамент имущества города Москвы в свою очередь посчитал, что в результате указанных действий ООО "Лоренком" (составление нового (иного) договора ООО "Лоренком", а не подписание договора направленного в адрес ООО "Лоренком" Департаментом городского имущества города Москвы с протоколом разногласий либо оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки в порядке и сроки, установленные действующим законодательством) в силу п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ; в редакции последующих изменений и дополнений) утратил преимущественное право на приобретение арендуемого обществом имущества.
ООО "Лоренком" полагая, что действия Департамента городского имущества города Москвы свидетельствуют о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого предпринимательства обратился с рассматриваемым иском в Арбитражный суд города Москвы.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования исходил из того, что истец - ООО "Лоренком" соответствует требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства, что спорные помещения непрерывно арендуются им на протяжении более двух лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, что у него отсутствует задолженность по арендной плате. Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, согласился с указанными выводами суда первой инстанции. При этом суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что "истец направил в Департамент городского имущества города Москвы письмо о несогласии с выкупной ценой и подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора с требованием его рассмотрения в течение 10 календарных дней с момента получения".
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на неправильное применение судами положений ч. ч. 4, 4.1 и п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, а также ст. ст. 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению Департамента городского имущества города Москвы, поскольку ООО "Лоренком" не совершил действия, предусмотренные положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, то он утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, так как не подписал договор направленный в его адрес Департаментом городского имущества города Москвы (до настоящего времени данный договор не возвращен ООО "Лоренком" в адрес Департамента городского имущества города Москвы), а вместо этого ООО "Лоренком" был составлен новый (иной) договор (который в свою очередь и был направлен в адрес Департамента имущества города Москвы).
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, ООО "Лоренком" направив новый (иной) договор купли-продажи спорного имущества не акцептовало оферту (предложение Департамента имущества города Москвы о заключении договора), что в силу положений ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации признается отказом от акцепта.
В силу изложенного вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец направил в Департамент городского имущества города Москвы письмо о несогласии с выкупной ценой и подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора, в то время как истцом в адрес Департамента был направлен новый (иной) проект договора купли-продажи (что не оспаривается сторонами и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами - л.д. л.д. 34-35 т. 1, л.д. 1-2 т. 3, л.д. 36-37 т. 4 и др.) сделан при неправильном применении норм права, в том числе ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям ч. 4 ст. 4 (ст. 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества") Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
Положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Только в этих случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах ООО "Лоренком" не воспользовалось предоставленным ему правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленные сроки и в установленном порядке, нарушив процедуру выкупа.
Направив в адрес Департамента городского имущества города Москвы письмо с возражениями по оценке имущества, подлежавшего выкупу, ООО "Лоренком" не воспользовалось правом, предусмотренным положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно правом направить проект разногласий к проекту договора и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.
Достоверность величины рыночной стоимости указанного объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, ООО "Лоренком" в срок, установленный законом для заключения договора купли-продажи, не оспаривалась. При таких обстоятельствах течение данного срока не приостанавливалось.
В соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 ст. 4.
Поскольку в установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ 30-дневный срок ООО "Лоренком" не направило Департаменту городского имущества города Москвы подписанный проект договора купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий и соответственно не прервало течение срока для заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, то вывод судов о наличии оснований для удовлетворения требований общества (ООО "Лоренком") является необоснованным, как не соответствующий положениям п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что судами первой и апелляционной инстанций установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применены нормы материального права, арбитражный суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями действующего законодательства, считает возможным состоявшиеся по делу судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 10 октября 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 13 февраля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-34226/14-11-259 отменить. В удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью "Лоренком" отказать.
Председательствующий судья
В.В.ПЕТРОВА
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)