Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" (ИНН 6163089983, ОГРН 1086163000659), общества с ограниченной ответственностью "СУОМИ" (ИНН 2320020874, ОГРН 1022302919385), общества с ограниченной ответственностью "Трик-Фарма" (ИНН 2312169623, ОГРН 1102312002099), открытого акционерного общества "Холод" (ИНН 2632013897, ОГРН 1022601610657), общества с ограниченной ответственностью "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" (ИНН 2312097753, ОГРН 1022301976388) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Маяк 3000", общества с ограниченной ответственностью "Протон", Романчук Олеси Васильевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-14615/2011, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Арсенал" (далее - общество) с иском, в котором просила:
- - признать отсутствующим обременение в виде аренды по договору аренды земельного участка от 20.04.2005 N 4900003462;
- - взыскать с общества в пользу администрации 27 356 982 рубля 37 копеек неосновательного обогащения (требования уточнены; т. 2, л.д. 143, 145).
Иск мотивирован следующим. Договор аренды от 20.04.2005 N 4900003462, заключенный администрацией в отношении участка, находившегося до принятия Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) в федеральной собственности, является ничтожным. Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении арендой ограничивает полномочия администрации по распоряжению земельным участком. Поэтому соответствующее право (обременение) подлежит признанию отсутствующим с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Требование о взыскании неосновательного обогащения мотивировано тем, что в период с 01.01.2011 по 31.06.2013 общество не вносило плату за фактическое землепользование. Размер неосновательного обогащения рассчитан по правилам определения арендной платы в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными актами.
Определением от 29.08.2011 (судья Гладков В.А.) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО "СУОМИ", ЗАО "Трик-Фарма" (заменено на ООО "Трик-Фарма") и ОАО "Холод". Этим же определением суд привлек ООО "Маяк 3000" и ООО "Протон" к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 1, л.д. 74).
Распоряжением председателя судебного состава Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2012 дело N А32-14615/2011 передано для рассмотрения судье Гречко О.А. (т. 1, л.д. 136).
Определением от 19.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Романчук О.В. (т. 1, л.д. 183).
В связи с удовлетворением заявления судьи Гречко О.А. о самоотводе и длительным отсутствием (болезнью) судьи Гладкова В.А. на основании распоряжений от 15.10.2012, от 18.12.2012 и от 23.01.2013 дело N А32-14615/2011 передано для рассмотрения судье Левченко О.С. (т. 2, л.д. 64-68, 73-75).
Определением от 25.02.2013 ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" привлечено к участию в деле в качестве соответчика (т. 2, л.д. 81).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 128 707 рублей 29 копеек неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012. В доход федерального бюджета с общества взыскано 4861 рубль 22 копейки государственной пошлины.
Суд установил, что по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.04.2005 N 4900003462 ООО "Маяк 3000", ООО "Суоми", ЗАО "Трик-Фарма" (правопредшественник ООО "Трик-Фарма") и ОАО "Холод" передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 33. В приложениях к договору определены площади частей участка, выделяемых в пользование каждого из арендаторов (ООО "Маяк 3000" - 17 158 кв. м; ООО "Суоми" - 27 532 кв. м; ЗАО "Трик-Фарма" - 1094 кв. м; ОАО "Холод" - 216 кв. м). На основании соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.11.2006 и от 18.12.2008 права ООО "Маяк 3000" перешли к ООО "Протон", а затем к обществу. Договор аренды и переход прав по нему зарегистрированы в ЕГРП. Ранее администрацией были заключены договоры аренды от 12.10.2004 N 4900003106 и N 4900003107. По договору N 4900003106 в совместное пользование ЗАО "Трик-Фарма", ООО "Суоми" и ОАО "Холод" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м (с определением долей согласно заявлениям арендаторов). По соглашению от 08.11.2007 (между ЗАО "Трик-Фарма" и ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс") к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору N 4900003106. По договору N 4900003107 в совместное пользование ОАО "Холод", ООО "Суоми" и ЗАО "Трик-Фарма" передан в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м. В приложении к договору указано, что ООО "Суоми" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв. м; ЗАО "Трик-Фарма" - 1094 кв. м. На основании договоров от 02.04.2007 и от 25.12.2009 права и обязанности арендатора перешли от ОАО "Холод" к ЗАО "Трик-Фарма", а затем - к ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс". Договоры аренды от 12.10.2004 N 4900003106 и N 4900003107, а также переход прав по ним зарегистрированы в ЕГРП. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 расположены объекты недвижимости, собственниками которых являются ООО "Суоми", Экзарьян С.А., Романчук О.В., ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ" и ООО "Технострой". Поскольку на момент заключения договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, находился в федеральной собственности, договор квалифицирован судом как ничтожная сделка (статьи 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470). С принятием Закона N 244-ФЗ указанный порок не устранен (статья 4 Гражданского кодекса). В связи ничтожностью первоначального договора аренды право общества на спорный участок не возникло (статьи 166, 167 Гражданского кодекса). Кроме того, общество земельным участком не владеет (объекты недвижимости общества по решению Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.10.2011 отчуждены Романчук О.В.). Администрация не предъявляла требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не представила доказательств фактического владения земельным участком. Поэтому суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права (пункт 52 постановление от 29.04.2010 N 10/22) и в удовлетворении требования о признании права отсутствующим отказал. Законом N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности. С учетом принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), суд признал за муниципальным образованием (в лице администрации) права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления в силу указанного закона на основании норм Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (статья 1102). При определении размера обогащения ответчика суд исходил из того, что факт пользования обществом земельным участком площадью 17 158 кв. м в период с 01.07.2009 по 31.12.2012 не оспаривается; размер платы за пользование подлежит расчету по правилам определения арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (статья 424 Гражданского кодекса). Проверив расчет администрации, суд пришел к выводу о необоснованном применении администрацией дополнительного (повышающего) коэффициента (10) в отношении объектов самовольного строительства. По расчету суда размер неосновательного обогащения составил 3 357 011 рублей 59 копеек. С учетом произведенных обществом платежей (3 228 304 рубля 30 копеек) суд пришел к выводу об обоснованности требований администрации в размере 128 707 рублей 29 копеек. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество пропорционально размеру удовлетворенных требований (т. 3, л.д. 102).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 решение от 18.11.2013 отменено в части взыскания с общества в пользу администрации денежных средств и распределения судебных расходов; в удовлетворении данного требования отказано.
Апелляционный суд признал правильными выводы суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462, а также избрании администрацией ненадлежащего способа защиты прав в части требования о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим. Поддержаны апелляционным судом и выводы о наличии у муниципального образования права на получение платы за фактическое пользование земельным участком по правилам Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (глава 60), а также необоснованном применении администрацией в расчете дополнительного коэффициента (10). Произведенный судом перерасчет неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 (3 357 011 рублей 59 копеек) сторонами не оспорен. Вместе с тем вывод суда о наличии задолженности в размере 128 707 рублей 29 копеек апелляционный суд признал необоснованным. По результатам оценки представленного обществом акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2012 и платежных поручений апелляционный суд установил следующее. Сумма перечисленных обществом денежных средств в счет арендной платы составила 4 983 082 рубля 62 копейки. Все платежные поручения (кроме платежных поручений от 02.07.2009 N 25, от 04.08.2009 N 29 и от 24.11.2010 N 227) содержат ссылки на внесение платы по договору аренды N 4900003462 за период с 01.07.2009 по 31.12.2012. В связи с констатацией судом факта недействительности договора аренды указанные платежи, а также 9096 рублей 20 копеек, перечисленных платежным поручением от 24.11.2010 N 227 в качестве пени по договору аренды, подлежат зачету в счет оплаты неосновательного обогащения. В зачете денежных средств в сумме 165 332 рубля 66 копеек, перечисленных по платежным поручениям от 02.07.2009 N 25 и от 04.08.2009 N 29, апелляционный суд отказал (указанные средства уплачены за 2 квартал 2009 года, не являющийся спорным). Таким образом, общая сумма произведенных обществом платежей, которая может быть зачтена в счет возмещения неосновательного обогащения за заявленный истцом период, составляет 4 817 749 рублей 96 копеек. Поскольку размер платы за пользование земельным участком согласно не оспоренному сторонами расчету суда первой инстанции (3 357 011 рублей 59 копеек) не превышает сумму фактически произведенных обществом платежей, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения (т. 4, л.д. 203).
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. По договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.04.2005 N 4900003462 ООО "Маяк 3000", ООО "Суоми", ЗАО "Трик-Фарма" и ОАО "Холод" передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 33. В приложениях к договору определены площади частей участка, выделяемых в пользование каждого из арендаторов. На основании соглашений о перенайме по договору аренды от 16.11.2006 и от 18.12.2008 права ООО "Маяк 3000" перешли к ООО "Протон", а затем к обществу. Договор аренды и переход прав по нему зарегистрированы в ЕГРП. Ранее администрацией были заключены договоры аренды от 12.10.2004 N 4900003106 и N 4900003107. По договору N 4900003106 в совместное пользование ЗАО "Трик-Фарма", ООО "Суоми" и ОАО "Холод" предоставлен участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м (с определением долей согласно заявлениям арендаторов). По соглашению от 08.11.2007 (между ЗАО "Трик-Фарма" и ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс") к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору N 4900003106. По договору N 4900003107 в совместное пользование ОАО "Холод", ООО "Суоми" и ЗАО "Трик-Фарма" передан в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м. В соответствии с приложением к договору ООО "Суоми" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв. м; ЗАО "Трик-Фарма" - 1094 кв. м. На основании договоров от 02.04.2007 и от 25.12.2009 права и обязанности арендатора перешли от ОАО "Холод" к ЗАО "Трик-Фарма", а затем - к ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс". Договоры аренды от 12.10.2004 N 4900003106 и N 4900003107, а также переход прав по ним зарегистрированы в ЕГРП. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 расположены объекты недвижимого имущества, собственниками которых являются ООО "Суоми", Экзарьян С.А., Романчук О.В., ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ" и ООО "Технострой". На момент заключения договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462 участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, находился в федеральной собственности. Поэтому договор аренды, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) на основании статей 168 и 608, пункта 1 статьи 209, пункта 3 статьи 214, пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 20 апреля 2005 года администрация (арендодатель) и ООО "Маяк 3000" (арендатор) заключили договор N 4900003462 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (т. 1, л.д. 6-10). По условиям договора арендатору совместно с ООО "СУОМИ", ЗАО "Трик-Фарма" (правопредшественник ООО "Трик-Фарма"), ОАО "Холод" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 33. Участок предоставлен на срок по 01.01.2046 для обеспечения эксплуатации холодильника (пункты 1.1, 1.3, 2.1). В пункте 1.2 закреплено, что участок фактически передан арендатору совместно с ООО "СУОМИ", ЗАО "Трик-Фарма", ОАО "Холод" с 01.01.2005 без каких-либо иных документов по передаче имущества. Доли в праве на земельный участок арендаторов определены в приложениях N 1 и N 2 к договору (т. 1, л.д. 11, 12) на основании заявлений арендаторов (ООО "Маяк 3000" - 17 158 кв. м; ООО "Суоми" - 27 532 кв. м; ЗАО "Трик-Фарма" - 1094 кв. м; ОАО "Холод" - 216 кв. м).
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП (запись регистрации 23-23-50/004/2005-478 от 19.05.2005), что подтверждается штампом регистрирующего органа на экземпляре договора и выписками из ЕГРП от 30.07.2013 и от 04.09.2013 (т. 1, л.д. 13; т. 3, л.д. 15, 39).
16 ноября 2006 года ООО "Маяк 3000" и ООО "Протон" заключили договор о передаче прав арендатора по договору от 20.04.2005 N 4900003462 (т. 1, л.д. 14-16).
По соглашению от 18.12.2008 права и обязанности арендатора по договору от 20.04.2005 N 4900003462 перешли к обществу (т. 1, л.д. 18-20).
Переход прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с договором от 16.11.2006 и соглашением от 18.12.2008 зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 17, 21).
Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2009, выписками из ЕГРП от 30.07.2013 и от 04.09.2013 (т. 1, л.д. 22; т. 3, л.д. 15, 39).
1 августа 2013 года в порядке осуществления земельного контроля специалистами администрации проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 по ул. Труда, 33 в г. Сочи. В ходе осмотра установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Суоми", Экзарьян С.А., Романчук О.В., ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ" и ООО "Технострой". Результаты осмотра зафиксированы в акте от 01.08.2013 (т. 3, л.д. 25-27).
Право собственности ООО "Суоми", Экзарьян С.А., ООО "Технострой", Романчук О.В. и ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ" на объекты недвижимости по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 33 зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается выписками из ЕГРП от 30.07.2013 (т. 3, л.д. 44-62).
Ссылаясь на ничтожность договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462 и отсутствие платежей за фактическое землепользование, администрация обратилась с иском о признании отсутствующим обременения в виде аренды и взыскании с общества 27 356 982 рублей 37 копеек неосновательного обогащения.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 608 Гражданского кодекса предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду).
В силу пункта 1 статьи 125 и пункта 3 статьи 214 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. На момент заключения договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462 участок находился в федеральной собственности, что следует из применимого к спору законодательства (Законы N 33-ФЗ и N 26-ФЗ, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470). Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, признан судами недействительной (ничтожной) сделкой со ссылкой на пункт 1 статьи 125, статью 168, статью 209, пункт 3 статьи 214 и статью 608 Гражданского кодекса. Указанный вывод судебных инстанций участвующими в деле лицами не оспаривается.
Закон N 244-ФЗ предусмотрел основания передачи земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения, из федеральной собственности в собственность поселений, муниципальных районов или городских округов, право федеральной собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП (части 1, 3 и 4 статьи 1), а также участков, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (части 7, 10 и 11 статьи 1). По общему правилу, в отсутствие оснований для отнесения участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения, относятся к собственности муниципальных районов или городских округов.
Как видно из материалов дела, право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 зарегистрировано в ЕГРП 10.04.2009. В ЕГРП зарегистрировано также обременение права в виде аренды по договору от 20.04.2005 N 4900003462 (запись регистрации 23-23-50/004/2005-478 от 19.05.2005).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (далее - информационное письмо от 15.01.2013 N 153) указано следующее. Если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом.
В нарушение положений части 1 статьи 65 Кодекса администрация не представила доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество находится во владении истца. Напротив, материалы дела подтверждают, что на земельном участке кадастровым номером 23:49:0205004:0048 расположено недвижимое имущество юридических и физических лиц. Удовлетворение требования лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав. Указанное (установленное судебными инстанциями) обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа администрации в удовлетворении требования о признании права (обременения) общества отсутствующим.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
В статье 1102 Гражданского кодекса установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
Суд первой инстанции исходил из того, что в период с 01.07.2009 по 31.12.2012 пользование земельным участком площадью 17 158 кв. м осуществляло общество. Расчет платы за землепользование (суммы неосновательного обогащения) за этот период выполнен администрацией с применением методики, утвержденной постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. Следовательно, размер неосновательного обогащения рассчитан в соответствии с положениями статей 424 и 1105 (пункт 2) Гражданского кодекса. Вместе с тем, применение в расчете дополнительного (повышающего) коэффициента (10) является необоснованным. По расчету суда размер платы за пользование земельным участком составил 3 357 011 рублей 59 копеек. Обществом произведены платежи на общую сумму 3 228 304 рубля 30 копеек, поэтому суд пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 128 707 рублей 29 копеек.
По результатам исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных платежных документов (т. 2, л.д. 3-61; т. 4, л.д. 90-185) апелляционный суд установил, что сумма перечисленных обществом (в спорный период) денежных средств за пользование земельным участком составила 4 983 082 рубля 62 копейки. В возмещение неосновательного обогащения суд принял платежи ответчика на сумму 4 817 749 рублей 96 копеек, что превышает установленный судом (не оспоренный сторонами) размер платы за пользование спорным участком (3 357 011 рублей 59 копеек). С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии (недоказанности истцом) оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, поэтому отказал администрации в удовлетворении иска в полном объеме.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы администрации повторяют (дублируют) доводы искового заявления, не учитывающие представленные в дело доказательства, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 и пункте 12 информационного письма от 15.01.2013 N 153.
Доводов о несогласии с произведенным судом первой инстанции перерасчетом неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 (3 357 011 рублей 59 копеек) и выводом апелляционного суда об отсутствии задолженности (имеющейся у общества переплаты за пользование землей в указанный период) заявитель в кассационной жалобе не привел.
Поскольку решение суда в части взыскания 128 707 рублей 29 копеек неосновательного обогащения отменено апелляционным судом обоснованно, оставлению в силе подлежит постановление от 24.02.2014. Нормы права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (статья 288 Кодекса), не установлены.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу N А32-14615/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.05.2014 ПО ДЕЛУ N А32-14615/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2014 г. по делу N А32-14615/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" (ИНН 6163089983, ОГРН 1086163000659), общества с ограниченной ответственностью "СУОМИ" (ИНН 2320020874, ОГРН 1022302919385), общества с ограниченной ответственностью "Трик-Фарма" (ИНН 2312169623, ОГРН 1102312002099), открытого акционерного общества "Холод" (ИНН 2632013897, ОГРН 1022601610657), общества с ограниченной ответственностью "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" (ИНН 2312097753, ОГРН 1022301976388) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Маяк 3000", общества с ограниченной ответственностью "Протон", Романчук Олеси Васильевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-14615/2011, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Арсенал" (далее - общество) с иском, в котором просила:
- - признать отсутствующим обременение в виде аренды по договору аренды земельного участка от 20.04.2005 N 4900003462;
- - взыскать с общества в пользу администрации 27 356 982 рубля 37 копеек неосновательного обогащения (требования уточнены; т. 2, л.д. 143, 145).
Иск мотивирован следующим. Договор аренды от 20.04.2005 N 4900003462, заключенный администрацией в отношении участка, находившегося до принятия Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) в федеральной собственности, является ничтожным. Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении арендой ограничивает полномочия администрации по распоряжению земельным участком. Поэтому соответствующее право (обременение) подлежит признанию отсутствующим с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Требование о взыскании неосновательного обогащения мотивировано тем, что в период с 01.01.2011 по 31.06.2013 общество не вносило плату за фактическое землепользование. Размер неосновательного обогащения рассчитан по правилам определения арендной платы в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными актами.
Определением от 29.08.2011 (судья Гладков В.А.) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО "СУОМИ", ЗАО "Трик-Фарма" (заменено на ООО "Трик-Фарма") и ОАО "Холод". Этим же определением суд привлек ООО "Маяк 3000" и ООО "Протон" к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 1, л.д. 74).
Распоряжением председателя судебного состава Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2012 дело N А32-14615/2011 передано для рассмотрения судье Гречко О.А. (т. 1, л.д. 136).
Определением от 19.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Романчук О.В. (т. 1, л.д. 183).
В связи с удовлетворением заявления судьи Гречко О.А. о самоотводе и длительным отсутствием (болезнью) судьи Гладкова В.А. на основании распоряжений от 15.10.2012, от 18.12.2012 и от 23.01.2013 дело N А32-14615/2011 передано для рассмотрения судье Левченко О.С. (т. 2, л.д. 64-68, 73-75).
Определением от 25.02.2013 ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" привлечено к участию в деле в качестве соответчика (т. 2, л.д. 81).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 128 707 рублей 29 копеек неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012. В доход федерального бюджета с общества взыскано 4861 рубль 22 копейки государственной пошлины.
Суд установил, что по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.04.2005 N 4900003462 ООО "Маяк 3000", ООО "Суоми", ЗАО "Трик-Фарма" (правопредшественник ООО "Трик-Фарма") и ОАО "Холод" передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 33. В приложениях к договору определены площади частей участка, выделяемых в пользование каждого из арендаторов (ООО "Маяк 3000" - 17 158 кв. м; ООО "Суоми" - 27 532 кв. м; ЗАО "Трик-Фарма" - 1094 кв. м; ОАО "Холод" - 216 кв. м). На основании соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.11.2006 и от 18.12.2008 права ООО "Маяк 3000" перешли к ООО "Протон", а затем к обществу. Договор аренды и переход прав по нему зарегистрированы в ЕГРП. Ранее администрацией были заключены договоры аренды от 12.10.2004 N 4900003106 и N 4900003107. По договору N 4900003106 в совместное пользование ЗАО "Трик-Фарма", ООО "Суоми" и ОАО "Холод" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м (с определением долей согласно заявлениям арендаторов). По соглашению от 08.11.2007 (между ЗАО "Трик-Фарма" и ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс") к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору N 4900003106. По договору N 4900003107 в совместное пользование ОАО "Холод", ООО "Суоми" и ЗАО "Трик-Фарма" передан в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м. В приложении к договору указано, что ООО "Суоми" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв. м; ЗАО "Трик-Фарма" - 1094 кв. м. На основании договоров от 02.04.2007 и от 25.12.2009 права и обязанности арендатора перешли от ОАО "Холод" к ЗАО "Трик-Фарма", а затем - к ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс". Договоры аренды от 12.10.2004 N 4900003106 и N 4900003107, а также переход прав по ним зарегистрированы в ЕГРП. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 расположены объекты недвижимости, собственниками которых являются ООО "Суоми", Экзарьян С.А., Романчук О.В., ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ" и ООО "Технострой". Поскольку на момент заключения договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, находился в федеральной собственности, договор квалифицирован судом как ничтожная сделка (статьи 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470). С принятием Закона N 244-ФЗ указанный порок не устранен (статья 4 Гражданского кодекса). В связи ничтожностью первоначального договора аренды право общества на спорный участок не возникло (статьи 166, 167 Гражданского кодекса). Кроме того, общество земельным участком не владеет (объекты недвижимости общества по решению Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.10.2011 отчуждены Романчук О.В.). Администрация не предъявляла требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не представила доказательств фактического владения земельным участком. Поэтому суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права (пункт 52 постановление от 29.04.2010 N 10/22) и в удовлетворении требования о признании права отсутствующим отказал. Законом N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности. С учетом принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), суд признал за муниципальным образованием (в лице администрации) права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления в силу указанного закона на основании норм Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (статья 1102). При определении размера обогащения ответчика суд исходил из того, что факт пользования обществом земельным участком площадью 17 158 кв. м в период с 01.07.2009 по 31.12.2012 не оспаривается; размер платы за пользование подлежит расчету по правилам определения арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (статья 424 Гражданского кодекса). Проверив расчет администрации, суд пришел к выводу о необоснованном применении администрацией дополнительного (повышающего) коэффициента (10) в отношении объектов самовольного строительства. По расчету суда размер неосновательного обогащения составил 3 357 011 рублей 59 копеек. С учетом произведенных обществом платежей (3 228 304 рубля 30 копеек) суд пришел к выводу об обоснованности требований администрации в размере 128 707 рублей 29 копеек. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество пропорционально размеру удовлетворенных требований (т. 3, л.д. 102).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 решение от 18.11.2013 отменено в части взыскания с общества в пользу администрации денежных средств и распределения судебных расходов; в удовлетворении данного требования отказано.
Апелляционный суд признал правильными выводы суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462, а также избрании администрацией ненадлежащего способа защиты прав в части требования о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим. Поддержаны апелляционным судом и выводы о наличии у муниципального образования права на получение платы за фактическое пользование земельным участком по правилам Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (глава 60), а также необоснованном применении администрацией в расчете дополнительного коэффициента (10). Произведенный судом перерасчет неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 (3 357 011 рублей 59 копеек) сторонами не оспорен. Вместе с тем вывод суда о наличии задолженности в размере 128 707 рублей 29 копеек апелляционный суд признал необоснованным. По результатам оценки представленного обществом акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2012 и платежных поручений апелляционный суд установил следующее. Сумма перечисленных обществом денежных средств в счет арендной платы составила 4 983 082 рубля 62 копейки. Все платежные поручения (кроме платежных поручений от 02.07.2009 N 25, от 04.08.2009 N 29 и от 24.11.2010 N 227) содержат ссылки на внесение платы по договору аренды N 4900003462 за период с 01.07.2009 по 31.12.2012. В связи с констатацией судом факта недействительности договора аренды указанные платежи, а также 9096 рублей 20 копеек, перечисленных платежным поручением от 24.11.2010 N 227 в качестве пени по договору аренды, подлежат зачету в счет оплаты неосновательного обогащения. В зачете денежных средств в сумме 165 332 рубля 66 копеек, перечисленных по платежным поручениям от 02.07.2009 N 25 и от 04.08.2009 N 29, апелляционный суд отказал (указанные средства уплачены за 2 квартал 2009 года, не являющийся спорным). Таким образом, общая сумма произведенных обществом платежей, которая может быть зачтена в счет возмещения неосновательного обогащения за заявленный истцом период, составляет 4 817 749 рублей 96 копеек. Поскольку размер платы за пользование земельным участком согласно не оспоренному сторонами расчету суда первой инстанции (3 357 011 рублей 59 копеек) не превышает сумму фактически произведенных обществом платежей, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения (т. 4, л.д. 203).
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. По договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.04.2005 N 4900003462 ООО "Маяк 3000", ООО "Суоми", ЗАО "Трик-Фарма" и ОАО "Холод" передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 33. В приложениях к договору определены площади частей участка, выделяемых в пользование каждого из арендаторов. На основании соглашений о перенайме по договору аренды от 16.11.2006 и от 18.12.2008 права ООО "Маяк 3000" перешли к ООО "Протон", а затем к обществу. Договор аренды и переход прав по нему зарегистрированы в ЕГРП. Ранее администрацией были заключены договоры аренды от 12.10.2004 N 4900003106 и N 4900003107. По договору N 4900003106 в совместное пользование ЗАО "Трик-Фарма", ООО "Суоми" и ОАО "Холод" предоставлен участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м (с определением долей согласно заявлениям арендаторов). По соглашению от 08.11.2007 (между ЗАО "Трик-Фарма" и ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс") к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору N 4900003106. По договору N 4900003107 в совместное пользование ОАО "Холод", ООО "Суоми" и ЗАО "Трик-Фарма" передан в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м. В соответствии с приложением к договору ООО "Суоми" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв. м; ЗАО "Трик-Фарма" - 1094 кв. м. На основании договоров от 02.04.2007 и от 25.12.2009 права и обязанности арендатора перешли от ОАО "Холод" к ЗАО "Трик-Фарма", а затем - к ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс". Договоры аренды от 12.10.2004 N 4900003106 и N 4900003107, а также переход прав по ним зарегистрированы в ЕГРП. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 расположены объекты недвижимого имущества, собственниками которых являются ООО "Суоми", Экзарьян С.А., Романчук О.В., ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ" и ООО "Технострой". На момент заключения договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462 участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, находился в федеральной собственности. Поэтому договор аренды, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) на основании статей 168 и 608, пункта 1 статьи 209, пункта 3 статьи 214, пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 20 апреля 2005 года администрация (арендодатель) и ООО "Маяк 3000" (арендатор) заключили договор N 4900003462 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (т. 1, л.д. 6-10). По условиям договора арендатору совместно с ООО "СУОМИ", ЗАО "Трик-Фарма" (правопредшественник ООО "Трик-Фарма"), ОАО "Холод" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 площадью 46 тыс. кв. м, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 33. Участок предоставлен на срок по 01.01.2046 для обеспечения эксплуатации холодильника (пункты 1.1, 1.3, 2.1). В пункте 1.2 закреплено, что участок фактически передан арендатору совместно с ООО "СУОМИ", ЗАО "Трик-Фарма", ОАО "Холод" с 01.01.2005 без каких-либо иных документов по передаче имущества. Доли в праве на земельный участок арендаторов определены в приложениях N 1 и N 2 к договору (т. 1, л.д. 11, 12) на основании заявлений арендаторов (ООО "Маяк 3000" - 17 158 кв. м; ООО "Суоми" - 27 532 кв. м; ЗАО "Трик-Фарма" - 1094 кв. м; ОАО "Холод" - 216 кв. м).
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП (запись регистрации 23-23-50/004/2005-478 от 19.05.2005), что подтверждается штампом регистрирующего органа на экземпляре договора и выписками из ЕГРП от 30.07.2013 и от 04.09.2013 (т. 1, л.д. 13; т. 3, л.д. 15, 39).
16 ноября 2006 года ООО "Маяк 3000" и ООО "Протон" заключили договор о передаче прав арендатора по договору от 20.04.2005 N 4900003462 (т. 1, л.д. 14-16).
По соглашению от 18.12.2008 права и обязанности арендатора по договору от 20.04.2005 N 4900003462 перешли к обществу (т. 1, л.д. 18-20).
Переход прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с договором от 16.11.2006 и соглашением от 18.12.2008 зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 17, 21).
Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2009, выписками из ЕГРП от 30.07.2013 и от 04.09.2013 (т. 1, л.д. 22; т. 3, л.д. 15, 39).
1 августа 2013 года в порядке осуществления земельного контроля специалистами администрации проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 по ул. Труда, 33 в г. Сочи. В ходе осмотра установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Суоми", Экзарьян С.А., Романчук О.В., ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ" и ООО "Технострой". Результаты осмотра зафиксированы в акте от 01.08.2013 (т. 3, л.д. 25-27).
Право собственности ООО "Суоми", Экзарьян С.А., ООО "Технострой", Романчук О.В. и ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ" на объекты недвижимости по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 33 зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается выписками из ЕГРП от 30.07.2013 (т. 3, л.д. 44-62).
Ссылаясь на ничтожность договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462 и отсутствие платежей за фактическое землепользование, администрация обратилась с иском о признании отсутствующим обременения в виде аренды и взыскании с общества 27 356 982 рублей 37 копеек неосновательного обогащения.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 608 Гражданского кодекса предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду).
В силу пункта 1 статьи 125 и пункта 3 статьи 214 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. На момент заключения договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462 участок находился в федеральной собственности, что следует из применимого к спору законодательства (Законы N 33-ФЗ и N 26-ФЗ, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470). Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, признан судами недействительной (ничтожной) сделкой со ссылкой на пункт 1 статьи 125, статью 168, статью 209, пункт 3 статьи 214 и статью 608 Гражданского кодекса. Указанный вывод судебных инстанций участвующими в деле лицами не оспаривается.
Закон N 244-ФЗ предусмотрел основания передачи земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения, из федеральной собственности в собственность поселений, муниципальных районов или городских округов, право федеральной собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП (части 1, 3 и 4 статьи 1), а также участков, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (части 7, 10 и 11 статьи 1). По общему правилу, в отсутствие оснований для отнесения участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения, относятся к собственности муниципальных районов или городских округов.
Как видно из материалов дела, право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:0048 зарегистрировано в ЕГРП 10.04.2009. В ЕГРП зарегистрировано также обременение права в виде аренды по договору от 20.04.2005 N 4900003462 (запись регистрации 23-23-50/004/2005-478 от 19.05.2005).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (далее - информационное письмо от 15.01.2013 N 153) указано следующее. Если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом.
В нарушение положений части 1 статьи 65 Кодекса администрация не представила доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество находится во владении истца. Напротив, материалы дела подтверждают, что на земельном участке кадастровым номером 23:49:0205004:0048 расположено недвижимое имущество юридических и физических лиц. Удовлетворение требования лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав. Указанное (установленное судебными инстанциями) обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа администрации в удовлетворении требования о признании права (обременения) общества отсутствующим.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
В статье 1102 Гражданского кодекса установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
Суд первой инстанции исходил из того, что в период с 01.07.2009 по 31.12.2012 пользование земельным участком площадью 17 158 кв. м осуществляло общество. Расчет платы за землепользование (суммы неосновательного обогащения) за этот период выполнен администрацией с применением методики, утвержденной постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. Следовательно, размер неосновательного обогащения рассчитан в соответствии с положениями статей 424 и 1105 (пункт 2) Гражданского кодекса. Вместе с тем, применение в расчете дополнительного (повышающего) коэффициента (10) является необоснованным. По расчету суда размер платы за пользование земельным участком составил 3 357 011 рублей 59 копеек. Обществом произведены платежи на общую сумму 3 228 304 рубля 30 копеек, поэтому суд пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 128 707 рублей 29 копеек.
По результатам исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных платежных документов (т. 2, л.д. 3-61; т. 4, л.д. 90-185) апелляционный суд установил, что сумма перечисленных обществом (в спорный период) денежных средств за пользование земельным участком составила 4 983 082 рубля 62 копейки. В возмещение неосновательного обогащения суд принял платежи ответчика на сумму 4 817 749 рублей 96 копеек, что превышает установленный судом (не оспоренный сторонами) размер платы за пользование спорным участком (3 357 011 рублей 59 копеек). С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии (недоказанности истцом) оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, поэтому отказал администрации в удовлетворении иска в полном объеме.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы администрации повторяют (дублируют) доводы искового заявления, не учитывающие представленные в дело доказательства, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 и пункте 12 информационного письма от 15.01.2013 N 153.
Доводов о несогласии с произведенным судом первой инстанции перерасчетом неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 (3 357 011 рублей 59 копеек) и выводом апелляционного суда об отсутствии задолженности (имеющейся у общества переплаты за пользование землей в указанный период) заявитель в кассационной жалобе не привел.
Поскольку решение суда в части взыскания 128 707 рублей 29 копеек неосновательного обогащения отменено апелляционным судом обоснованно, оставлению в силе подлежит постановление от 24.02.2014. Нормы права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (статья 288 Кодекса), не установлены.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу N А32-14615/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)