Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1231/2015

Требование: О признании прекращенным права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что до настоящего времени ответчики продолжают занимать квартиру, освобождать жилое помещение отказываются.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. по делу N 33-1231/2015


Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе
председательствующего: С.В. Кустовой
судей: Т.В. Масловой, И.Н. Овсянниковой
с участием прокурора: Н.А. Лазаревой
при секретаре: Ч.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Т.К., Г. к Ж.М.Д., Ж.О. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, по встречному исковому заявлению Ж.О. к Т.К., Г., Ж.М.Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на долю жилого помещения,
по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску Ж.О., апелляционному представлению прокурора города Комсомольска-на-Амуре
на решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 17 ноября 2014 года.
заслушав доклад судьи С.В. Кустовой, представителя Т.К. Т.М., заключение прокурора Н.А. Лазаревой, судебная коллегия

установила:

Т.К. и Г. обратились в суд с иском к Ж.М.Д. и Ж.О. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, указав, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ они являются собственниками жилого помещения по <адрес>. Условиями договора купли-продажи, заключенного с прежними собственниками, предусмотрено, что в квартире на регистрационном учете состоят Ж.М.Д. и Ж.О., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение тридцати рабочих дней. До настоящего времени ответчики продолжают занимать квартиру, освобождать жилое помещение отказываются, зарегистрированной в квартире остается Ж.О.
Просили признать прекращенным право пользования Ж.М.Д. и Ж.О. в отношении квартиры по <адрес>; выселить Ж.М.Д. и Ж.О. из спорного жилого помещения; возложить обязанность на УФМС России по Хабаровскому краю снять Ж.О. с регистрационного учета в данном жилом помещении.
Ж.О. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Т.К., Г., Ж.М.Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на долю жилого помещения, указав, что ДД.ММ.ГГГГ выдала своему внуку Ж.М.Д. доверенность с целью оформления последним договора займа под залог квартиры по <адрес>, которая принадлежала ей и Ж.М.Д. на праве общей долевой собственности с определением по <данные изъяты> доли. Фактически Ж.М.Д. заключил не договор займа, а договор купли-продажи квартиры с Т.К. и Г., при этом пояснил ей, что он занял денежные средства у Т.К. и Г. в общем размере <данные изъяты> и написал расписку, что оставляет в залог квартиру. Намерений продавать квартиру он не имел. О том, что Ж.М.Д. заключил договор купли-продажи, по условиям которого квартира была продана за <данные изъяты>, она узнала ДД.ММ.ГГГГ, получив судебное извещение о рассмотрении иска о ее выселении. Полагает сделку купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 178 Гражданского кодекса, поскольку у Ж.М.Д. не было намерений на продажу квартиры, являющейся единственным постоянным местом жительства, никаких денег от продажи квартиры она не получала, ключи от входной двери никому не передавала, акт приема-передачи жилого помещения между сторонами не составлялся. Заключая договор купли-продажи, покупатели не интересовались состоянием квартиры, не обратились с требованием об освобождении квартиры. Указанная в договоре стоимость квартиры <данные изъяты> явно несоразмерна рыночной стоимости квартиры. Кроме того, с момента приобретения квартиры покупатели в нее не приходили, не вселялись, расходы по содержанию не несли.
Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры по <адрес>, заключенный между Ж.М.Д. с одной стороны, и Т.К. и Г. с другой стороны; признать за Ж.О. право собственности на <данные изъяты> долю данного жилого помещения.
Решением Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 17 ноября 2014 года исковые требования Т.К., Г. удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований Ж.О. отказано. Суд постановил:
- признать прекращенным право пользования Ж.М.Д. и Ж.О. жилым помещением по <адрес>;
- выселить Ж.М.Д. к Ж.О. из жилого помещения по <адрес>;
- возложить обязанность на управление Федеральной миграционной службы по Хабаровскому краю осуществить снятие Ж.О. с регистрационного учета по месту жительства по <адрес>.
В апелляционной жалобе Ж.О. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, при неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Указывает, что, принимая решение по делу, суд не учел, что сделка купли-продажи квартиры была совершена под влиянием обмана, а также то, что до ДД.ММ.ГГГГ Ж.О. находилась в заблуждении относительно природы сделки. Данные обстоятельства суд безосновательно отверг, несмотря на то, что в деле имеются многочисленные доказательства того, что фактически Т.К. и Г. были совершены действия не по договору купли-продажи квартиры, а по договору займа под залог квартиры. До прихода к нотариусу Ж.М.Д., объяснив, что ему нужны деньги под залог квартиры, введя Ж.О. в заблуждение, получил от нее согласие на оформление доверенности, в текст доверенности она не вникала и поскольку юридически неграмотна, то полностью доверяла Ж.М.Д.
О том, что Ж.М.Д. ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи квартиры с Т.К. и Г., продав имущество за <данные изъяты>, Ж.О. узнала лишь ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании по иску Т.К. и Г. о прекращении за ней права пользования квартирой, снятии с регистрационного учета, выселении.
Из разговора с Ж.М.Д. ей стало известно, что он занял денежные средства у Т.К. и Г. и написал расписку, что оставляет в залог до возвращения денежных средств квартиру, в которой она проживает. Это доказывает то, что намерений продать квартиру он не имел. У нее также не было намерений на продажу квартиры, являющейся единственным постоянным местом жительства, никаких денег от продажи квартиры она не получала и ключи от входной двери Т.К. и Г. не передавала, акт приема-передачи квартиры между сторонами не составлялся.
За время проживания Ж.О. в квартире с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время потенциальные покупатели в квартиру не приходили, не вселялись, расходы по содержанию квартиры не несли. Ж.М.Д. в судебном заседании пояснил, что сделку купли-продажи заключил вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, поскольку стоимость квартиры, указанная в договоре, значительно ниже рыночной.
В апелляционном представлении прокурор города Комсомольска-на-Амуре просит решение суда отменить как незаконное, постановленное с нарушением норм материального права, указывая, что Ж.О. была выдана доверенность на право продажи своей доли в квартире на внука, однако выдавая доверенность, ее волеизъявление было направлено на оказание помощи внуку на получение займа под залог квартиры. Совершив сделку купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, Ж.М.Д. не сообщил о совершенной сделке купли-продажи Ж.О., о том, что получил денежные средства в результате сделки купли-продажи квартиры, чем нарушил условия доверенности.
Судом в мотивировочной части решения необоснованно отвергнуты доводы об отсутствии факта передачи квартиры продавцом и принятие ее покупателем, при том, что в судебном заседании установлено, что на день подписания договора купли-продажи в квартире как проживали, так и остаются проживать до настоящего времени Ж.О., Ж.М.Д..
Т.К. и Г. как новые собственники уклонялись от бремени содержания спорной квартиры, мер по выселению Ж-вых не предпринимали, что в совокупности свидетельствует об изначальном намерении у продавца и покупателя не исполнять указанное в договоре условие о передаче недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Г., Т.К. - Д. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, постановленное при правильном применении и толковании норм материального права, при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование возражений указал, что довод апелляционной жалобы о наличии заблуждения о природе сделки опровергается содержанием нотариально удостоверенной доверенности именно на продажу квартиры, а не совершение с ней иных сделок. Содержание доверенности нотариусом разъяснено. Никаких доказательств заблуждения не предоставлено.
Довод о наличии каких-либо отношений по договору займа также не подтвержден какими-либо доказательствами, опровергается содержанием доверенности именно на продажу квартиры, распиской в получении денег за проданную квартиру. Довод не соответствует действительности. Проверялся правоохранительными органами, не нашел подтверждения.
Довод жалобы о том, что покупатели в квартиру не вселились, не имеет правового значения, так как это право покупателей, а не обязанность. Кроме того, как следует из договора купли-продажи, стороны договорились о сохранении права пользования за продавцами в течение тридцати дней после заключения сделки.
Истцы (ответчики) Т.К., Г., ответчик Ж.М.Д., ответчик (истец) Ж.О. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не ходатайствовали, в связи с чем в силу частей 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их неявка не препятствует рассмотрению дела.
Представитель Т.К. Т.М. в судебном заседании полагал решение суда законным и обоснованным. Указал, что помимо приобретенной квартиры у Т.К., Г. имеются в собственности квартиры в г. Хабаровске, г. Комсомольске-на-Амуре.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, апелляционном представлении и возражениях относительно жалобы.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит жалобу и представление подлежащими удовлетворению, поскольку выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права и неверном определении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Ж.О. на имя Ж.М.Д. выдана нотариально удостоверенная доверенность на право продажи за цену и условиях по своему усмотрению принадлежащей ей <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по <адрес>, подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить причитающиеся от продажи квартиры денежные средства, зарегистрировать в регистрационном органе договор и переход права собственности (т. 1 л.д. 48).
На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Т.К. и Г. приобрели у Ж.М.Д. и Ж.О. в собственность квартиру по <адрес>, за <данные изъяты> (т. 1 л.д. 6).
Факт передачи Г. Ж.М.Д. денежных средств в размере <данные изъяты> во исполнение договора купли-продажи подтверждается распиской последнего от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 10).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на указанную квартиру к Т.К. и Г. зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 7, 8).
Из выписки из поквартирной карточки усматривается, что в настоящее время в спорном жилом помещении зарегистрирована по месту жительства Ж.О. с ДД.ММ.ГГГГ (бывший собственник) (т. 1 л.д. 9).
По данным КГУП "Хабкрайинвентаризация" и Управления Росреестра по Хабаровскому краю за Ж.М.Д. и Ж.О. прав собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано (т. 1 л.д. 23, 33, 34).
Удовлетворяя исковые требования Т.К. и Г. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку Ж.О. на имя Ж.М.Д. была выдана нотариально заверенная доверенность на право продажи принадлежащей ей доли в квартире, доверенность подписана лично, о последствиях совершенного действия была уведомлена, была согласна с ними, соответственно факт ее волеизъявления на отчуждение спорного жилого помещения является установленным; право собственности на квартиру в установленном законом порядке было зарегистрировано за истцами (ответчиками).
При этом, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на долю жилого помещения, суд исходил из того, что Ж.О. в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права в части признания недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.
В силу части 1 статьи 178, части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент совершения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию по данному спору, являлось выяснение вопроса о понимании истицей сущности сделки на момент ее заключения, наличия невыгодных условий при заключении сделки. В этой связи суду необходимо было выяснить: сформировалась ли выраженная в сделке воля Ж.О. вследствие заблуждения, на которое она ссылается, и является ли оно существенным применительно к части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе оценке подлежали такие обстоятельства как грамотность истицы, ее возраст, состояние здоровья. При решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в части 1 статьи 178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.
Суд данное обстоятельство (соответствие действительной воли Ж.О. ее волеизъявлению, выраженному в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, на продажу принадлежащей ей доли в спорной квартире) фактически не выяснял, ограничившись лишь формальной оценкой содержания полномочий доверенного лица, изложенных в доверенности.
Мотивируя решение отсутствием оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, суд не учел, что Ж.О., ДД.ММ.ГГГГ рождения, находится в преклонном возрасте, является пенсионером, юридического образования не имеет, страдает возрастными заболеваниями, как бабушка и опекун находилась в особых доверительных отношениях со своим внуком Ж.М.Д.. Именно по этим причинам истица действительно могла заблуждаться относительно природы сделки и полагать, что дает согласие на заключение договора залога квартиры в связи с полученным ее внуком займом, а не на отчуждение своего единственного жилья.
По этим же причинам то обстоятельство, что Ж.О. разъяснялось содержание сделки купли-продажи и ею в целях заключения данной сделки подписана доверенность на имя Ж.М.Д., не означает, что ответчица (истица) полностью понимала сущность и правовые последствия совершаемых действий, и не свидетельствует о законности оспариваемой сделки, поскольку для признания сделки соответствующей нормам гражданского закона необходимо, чтобы стороны сделки четко понимали ее правовую природу, и эта сделка должна соответствовать их действительной воле.
То обстоятельство, что действительная воля Ж.О. при заключении сделки была направлена на оформление договора залога спорного имущества с целью оказания помощи внуку, помимо объяснений самой истицы, подтверждается тем фактом, что с момента заключения сделки в ДД.ММ.ГГГГ ни Т.К., ни Г. попыток вселения в спорное жилое помещение не предпринимали, как не предпринимали попыток к выселению семьи Ж-вых из данного жилого помещения, при этом бремя содержания спорного жилого помещения до настоящего времени продолжает нести Ж.О. Доказательств извещения Ж.О. внуком Ж.М.Д. о совершении договора купли-продажи квартиры, передачи денежных средств за реализованный объект недвижимости Ж.М.Д. Ж.О. материалы дела не содержат. Условия сделки крайне невыгодны для Ж.О., поскольку в результате ее совершения Ж.О. утрачивает единственное помещение, предназначенное для проживания, объект недвижимости - двухкомнатная квартира, общей площадью 44,3 кв. м - отчужден по цене, соответствие которой рыночным ценам на момент заключения договора, не подтверждено доказательствами.
При таких обстоятельствах судебная коллегия признает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Ж.М.Д., действующим по доверенности от имени Ж.О., предметом которого является квартира, расположенная по <адрес>, недействительным и применяет последствия его недействительности.
С выводом суда о предъявлении встречного искового заявления в пределах срока исковой давности судебная коллегия соглашается, поскольку исковое заявление поступило в суд в течение одного года с момента, когда Ж.О. стало известно о совершении сделки.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Соответственно, запись ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Т.К. и Г. на спорную квартиру подлежит аннулированию и в ЕГРП подлежит внесению запись о возврате недвижимого имущества Ж.О. и Ж.М.Д. и регистрации за ними права собственности.
Вместе с тем, с Ж.М.Д. в пользу Г. подлежит взысканию денежная сумма в размере <данные изъяты>, полученная им при заключении договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, в целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела, без устранения которой невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Ж.О., а также принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, судебная коллегия, отменяя решение суда, принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска, удовлетворении встречного иска.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 17 ноября 2014 года по исковому заявлению Т.К., Г. к Ж.М.Д., Ж.О. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, по встречному исковому заявлению Ж.О. к Т.К., Г., Ж.М.Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на долю жилого помещения - отменить, апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску Ж.О., апелляционное представление прокурора города Комсомольска-на-Амуре - удовлетворить.
Принять по делу новое решение:
В удовлетворении исковых требований Т.К., Г. к Ж.М.Д., Ж.О. о признании прекращенным право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета - отказать.
Встречные исковые требования Ж.О. к Т.К., Г., Ж.М.Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на долю жилого помещения - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по <адрес>, общей площадью 44,3 кв. м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ж.М.Д. и Ж.О., через ее представителя Ж.М.Д., действующего по доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ, с одной стороны и Т.К. и Г. с другой стороны.
Аннулировать государственную регистрацию права собственности Т.К. N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на <данные изъяты> долю жилого помещения - квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв. м, расположенную по <адрес>.
Аннулировать государственную регистрацию права собственности Г. N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на <данные изъяты> долю жилого помещения - квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв. м, расположенную по <адрес>.
Внести запись в ЕГРП о прекращении права собственности Т.К. на <данные изъяты> долю жилой квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв. м, расположенную по <адрес>.
Внести запись в ЕГРП о прекращении права собственности Г. на <данные изъяты> долю жилой квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв. м, расположенную по <адрес>.
Возвратить в собственность Ж.О. <данные изъяты> долю жилой квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв. м, расположенную по <адрес>.
Возвратить в собственность Ж.М.Д. <данные изъяты> долю жилой квартиры с кадастровым номером N, площадью 44,3 кв. м, расположенную по <адрес>.
Взыскать с Ж.М.Д. в пользу Г. денежные средства в размере <данные изъяты>.
Апелляционную жалобу Ж.О., апелляционное представление прокурора г. Комсомольска-на-Амуре - удовлетворить.

Председательствующий
С.В.КУСТОВА

Судьи
Т.В.МАСЛОВА
И.Н.ОВСЯННИКОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)