Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Медведкиной В.А.
судей Александровой Ю.К. и Мелешко Н.В.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-964/14 по апелляционной жалобе М. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года по иску М. к П.Л. о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения и понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения в новой редакции.
Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения представителя М., поддержавшего доводы жалобы и заявленные требования, представителя П-ных Г., возражавшего против иска и доводов жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. обратился в суд с иском к П.Л., в котором просил расторгнуть фактически существующий между сторонами договор найма жилого помещения - трех комнат в квартире <адрес>, обязать ответчицу заключить договор коммерческого найма занимаемого ею и членами ее семьи жилого помещения, взыскать с ответчика судебные издержки. В обоснование заявленных требований истец указал, что с <дата> является собственником квартиры <адрес>, в которой проживают ответчица и члены ее семьи, не имеющие регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные платежи. В <дата> и <дата> он направил в адрес ответчицы письма с заявлением о расторжении фактически существующего между сторонами договора найма и заключении нового договора, однако данные письма были проигнорированы. В соответствии с решением суда от <дата> по делу N <...> датой течения срока действия договора найма является дата регистрации граждан в общежитии, в связи с чем истец полагает, что с <дата> он вправе требовать от ответчика перезаключения договора найма.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18.03.2014 М. отказано в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе М. просит решение отменить, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права. Кроме того, указывает, что рассмотрение дела состоялось отсутствие истца, поскольку он не был извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии с определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку судом первой инстанции при постановлении обжалуемого истцом решения было допущено существенное нарушение норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении истца М., чем нарушены его процессуальные права, то по правилам пункта 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ у суда апелляционной инстанции имеются безусловные основания для отмены судебного решения от 18.03.2014 года.
Принимая во внимание, что при отмене судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции по вышеуказанному основанию в соответствии с положениями статьи 328 ГПК РФ направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается, судебная коллегия полагает необходимым разрешить спор по существу с принятием нового решения.
При вынесении нового решения с учетом уточнения истцом заявленных требований и привлечения П.Е.Е., П.Е.Н. и П.П. в качестве соответчиков, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.
Частью 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся в том числе жилые помещения в общежитиях (пункт 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчика в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.
Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".
Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи от <дата> истец является собственником квартиры <адрес>, состоящей из восьми комнат, общей площадью 177,9 кв. м. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
Ответчики занимают три комнаты в указанной квартире.
Истец регистрации в указанной квартире не имеет; при этом, ответчики зарегистрированы по месту жительства в общежитии по адресу: <адрес> (л.д. 35 - 38, 60, 61)).
В ходе рассмотрения настоящего дела суду не было представлено правовых актов о переводе общежития - <адрес> - в статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания.
Из пояснений представителя ответчиков следует, что жилое помещение в виде трех комнат в указанной квартире было предоставлено П.Л. в период ее работы АОЗТ <...> на нее и членов ее семьи, т.е. фактически между работником и работодателем сложились отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, которые в дальнейшем были признаны и ООО <...>
<дата> истец направил в адрес П.Л. уведомление, в котором указал на расторжение с <дата> фактически существующего между сторонами договора найма жилого помещения и предлагал ответчику заключить с ним договор найма жилого помещения. Указанное письмо было получено ответчиком <дата>.
<дата> истец направил в адрес ответчика повторное уведомление с предложением заключить договор найма жилого помещения, условия которого изложены в прилагаемом проекте договора, в котором отражено, что стоимость по договору найма жилого помещения составляет <...> в месяц за каждую занимаемую комнату. Указанное уведомление получено ответчиком и оставлено без ответа.
Исходя из того, что между П.Л. и АОЗТ <...> был фактически заключен договор найма жилого помещения, доказательств, свидетельствующих о наличии договорных отношений между ООО <...> и П.Л. не представлено, однако она и члены ее семьи продолжают пользоваться жилым помещениям, М. вправе был предложить ответчикам заключить договор найма жилого помещения на иных условиях, так как при сложившихся обстоятельствах нарушаются права истца, как собственника жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу пункта 3 статьи 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что оснований для расторжения фактически существующего договора найма жилого помещения не имеется, поскольку договор найма в письменной форме между сторонами не заключался. Вместе с тем, судом установлено, что между сторонами сложились отношения, сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем требования истца о понуждении к заключению договора найма жилого помещения подлежат удовлетворению, однако перед его заключением в соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ сторонам необходимо было согласовать все существенные условия договора. При этом договор должен быть заключен с соблюдением баланса интересов сторон, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством.
Исходя из указанного принципа баланса интересов сторон и руководствуясь статьей 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая, что П.Л. жилое помещение было предоставлено в период работы в АОЗТ <...>, между этими сторонами возникли отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, после смены собственника здания на ООО <...> новым собственником возникшие правоотношения признавались и не были изменены, что следует из квитанций ООО <...>, судебная коллегия полагает необходимым, установить условия оплаты найма жилого помещения аналогично условию оплаты найма помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а стоимость коммунальных услуг, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для проживающих в помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Порядок внесения платы должен соответствовать требованиям статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что условия договора должны быть максимально приближены к условиям найма специализированного жилищного фонда, с учетом субъектного состава договора, направленного на урегулирование отношений по договору коммерческого найма, руководствуясь пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что договор должен быть заключен на максимальный срок, установленный законом, с установлением нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом наймодатель не может отказаться от заключения договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.
С учетом изложенного, на основании статьи 446 Гражданского кодекса РФ условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом. Поскольку суд первой инстанции в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не поставил на обсуждение сторон условия предложенного истцом проекта договора от <дата>, ответчиком условия договора оспариваются, как ущемляющие его права, судебная коллегия полагает необходимым определить условия договора, к заключению которого обязаны ответчики.
Подпункт 1.1. договора следует изложить в следующей редакции:
п. п. 1.1. Наймодатель М. предоставляет Нанимателю П.Л. и членам ее семьи: мужу - П.Е.Н., сыновьям - П.Е.Е., П.П. три комнаты N <...> площадью 12,9, 18,6 и 12.0 кв. м в квартире <адрес>, которыми Наймодатель распоряжается - далее по тексту п. 1.1 проекта.
Подпункт 1.3 договора подлежит изменению, поскольку пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, указанный пункт необходимо изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.
Подпункты 2.1, 2.2, 4.5, 5.2 проекта договора подлежат изменению в связи с установлением правоотношений сторон сходных с условиями пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда.
Подпункт 2.3 договора, подлежит исключению из текста договора, поскольку подпунктом 2.2. установлен срок внесения платы по договору.
Подпункты 3.1 - 4.4 изменению не подлежат.
П. п. 4.5. должен быть изложен в следующей редакции: по истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма, в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
П. п. 5.1. В соответствии с настоящим договором совместно с нанимателем в жилом помещении проживают следующие граждане: П.Е.Н., П.Е.Е., П.П..
П. п. 5.2 изменению не подлежит.
Исходя из соблюдения требований Гражданского кодекса Российской Федерации п. п. 5.3, 5.4 договора следует изложить в следующей редакции:
п. 5.3. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
п. 5.4. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
В качестве доказательства несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела представлен договор на оказание консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в суде от <дата>, заключенный между истцом и ООО <...>, а также справка указанной организации о том, что представитель истца по доверенности П.А. является ее сотрудником. Нарушение ООО <...> порядка составления платежных документов, на который ссылается представитель ответчиков, не может лишать истца права на возмещение расходов, при том, что они фактически им понесены, следовательно, на основании статьи 100 ГПК РФ в пользу истца подлежат возмещению расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> в равных долях с каждого из ответчиков.
Кроме того, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> на основании статьи 98 ГПК РФ также подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года отменить.
Обязать П.Л. в срок до <дата> заключить с М. договор найма жилого помещения, на условиях предложенных М. по проекту договора от <дата>, при этом установить следующие условия договора:
подпункт 1.1. Наймодатель М. предоставляет Нанимателю П.Л. и членам ее семьи - мужу П.Е.Н., сыновьям - П.Е.Е., П.П. три комнаты N <...> площадью 12,9, 18,6 и 12,00 квадратных метров в квартире <адрес>, которыми Наймодатель распоряжается - далее по тексту подпункт 1.1 проекта.
П. п. 1.3 и изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.
П. п. 2.1. Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения.
П. п. 2.2. Плата за пользование жилым помещением вносится в срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.1 Договора).
П. п. 2.3 исключить.
Подпункты 3.1 - 4.4 не изменять.
П. п. 4.5. По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма, в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
П. п. 5.1. В соответствии с настоящим договором совместно с нанимателем в жилом помещении проживают следующие граждане: П.Е.Н., П.Е.Е., П.П..
П. п. 5.2 не изменять.
П. п. 5.3 и 5.4 исключить, изменив дальнейшую нумерацию.
П. п. 5.3. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
П. п. 5.4. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
В удовлетворении требований о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения отказать.
Взыскать с П.Л., П.Е.Н., П.Е.Е., П.П. в пользу М. судебные расходы на оплату услуг представителя и по оплате государственной пошлины по <...> с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.07.2014 N 33-9174/2014 ПО ДЕЛУ N 2-964/2014
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. N 33-9174
Судья Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Медведкиной В.А.
судей Александровой Ю.К. и Мелешко Н.В.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-964/14 по апелляционной жалобе М. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года по иску М. к П.Л. о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения и понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения в новой редакции.
Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения представителя М., поддержавшего доводы жалобы и заявленные требования, представителя П-ных Г., возражавшего против иска и доводов жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. обратился в суд с иском к П.Л., в котором просил расторгнуть фактически существующий между сторонами договор найма жилого помещения - трех комнат в квартире <адрес>, обязать ответчицу заключить договор коммерческого найма занимаемого ею и членами ее семьи жилого помещения, взыскать с ответчика судебные издержки. В обоснование заявленных требований истец указал, что с <дата> является собственником квартиры <адрес>, в которой проживают ответчица и члены ее семьи, не имеющие регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные платежи. В <дата> и <дата> он направил в адрес ответчицы письма с заявлением о расторжении фактически существующего между сторонами договора найма и заключении нового договора, однако данные письма были проигнорированы. В соответствии с решением суда от <дата> по делу N <...> датой течения срока действия договора найма является дата регистрации граждан в общежитии, в связи с чем истец полагает, что с <дата> он вправе требовать от ответчика перезаключения договора найма.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18.03.2014 М. отказано в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе М. просит решение отменить, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права. Кроме того, указывает, что рассмотрение дела состоялось отсутствие истца, поскольку он не был извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии с определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку судом первой инстанции при постановлении обжалуемого истцом решения было допущено существенное нарушение норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении истца М., чем нарушены его процессуальные права, то по правилам пункта 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ у суда апелляционной инстанции имеются безусловные основания для отмены судебного решения от 18.03.2014 года.
Принимая во внимание, что при отмене судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции по вышеуказанному основанию в соответствии с положениями статьи 328 ГПК РФ направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается, судебная коллегия полагает необходимым разрешить спор по существу с принятием нового решения.
При вынесении нового решения с учетом уточнения истцом заявленных требований и привлечения П.Е.Е., П.Е.Н. и П.П. в качестве соответчиков, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.
Частью 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся в том числе жилые помещения в общежитиях (пункт 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчика в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.
Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".
Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи от <дата> истец является собственником квартиры <адрес>, состоящей из восьми комнат, общей площадью 177,9 кв. м. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
Ответчики занимают три комнаты в указанной квартире.
Истец регистрации в указанной квартире не имеет; при этом, ответчики зарегистрированы по месту жительства в общежитии по адресу: <адрес> (л.д. 35 - 38, 60, 61)).
В ходе рассмотрения настоящего дела суду не было представлено правовых актов о переводе общежития - <адрес> - в статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания.
Из пояснений представителя ответчиков следует, что жилое помещение в виде трех комнат в указанной квартире было предоставлено П.Л. в период ее работы АОЗТ <...> на нее и членов ее семьи, т.е. фактически между работником и работодателем сложились отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, которые в дальнейшем были признаны и ООО <...>
<дата> истец направил в адрес П.Л. уведомление, в котором указал на расторжение с <дата> фактически существующего между сторонами договора найма жилого помещения и предлагал ответчику заключить с ним договор найма жилого помещения. Указанное письмо было получено ответчиком <дата>.
<дата> истец направил в адрес ответчика повторное уведомление с предложением заключить договор найма жилого помещения, условия которого изложены в прилагаемом проекте договора, в котором отражено, что стоимость по договору найма жилого помещения составляет <...> в месяц за каждую занимаемую комнату. Указанное уведомление получено ответчиком и оставлено без ответа.
Исходя из того, что между П.Л. и АОЗТ <...> был фактически заключен договор найма жилого помещения, доказательств, свидетельствующих о наличии договорных отношений между ООО <...> и П.Л. не представлено, однако она и члены ее семьи продолжают пользоваться жилым помещениям, М. вправе был предложить ответчикам заключить договор найма жилого помещения на иных условиях, так как при сложившихся обстоятельствах нарушаются права истца, как собственника жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу пункта 3 статьи 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что оснований для расторжения фактически существующего договора найма жилого помещения не имеется, поскольку договор найма в письменной форме между сторонами не заключался. Вместе с тем, судом установлено, что между сторонами сложились отношения, сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем требования истца о понуждении к заключению договора найма жилого помещения подлежат удовлетворению, однако перед его заключением в соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ сторонам необходимо было согласовать все существенные условия договора. При этом договор должен быть заключен с соблюдением баланса интересов сторон, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством.
Исходя из указанного принципа баланса интересов сторон и руководствуясь статьей 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая, что П.Л. жилое помещение было предоставлено в период работы в АОЗТ <...>, между этими сторонами возникли отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, после смены собственника здания на ООО <...> новым собственником возникшие правоотношения признавались и не были изменены, что следует из квитанций ООО <...>, судебная коллегия полагает необходимым, установить условия оплаты найма жилого помещения аналогично условию оплаты найма помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а стоимость коммунальных услуг, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для проживающих в помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Порядок внесения платы должен соответствовать требованиям статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что условия договора должны быть максимально приближены к условиям найма специализированного жилищного фонда, с учетом субъектного состава договора, направленного на урегулирование отношений по договору коммерческого найма, руководствуясь пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что договор должен быть заключен на максимальный срок, установленный законом, с установлением нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом наймодатель не может отказаться от заключения договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.
С учетом изложенного, на основании статьи 446 Гражданского кодекса РФ условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом. Поскольку суд первой инстанции в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не поставил на обсуждение сторон условия предложенного истцом проекта договора от <дата>, ответчиком условия договора оспариваются, как ущемляющие его права, судебная коллегия полагает необходимым определить условия договора, к заключению которого обязаны ответчики.
Подпункт 1.1. договора следует изложить в следующей редакции:
п. п. 1.1. Наймодатель М. предоставляет Нанимателю П.Л. и членам ее семьи: мужу - П.Е.Н., сыновьям - П.Е.Е., П.П. три комнаты N <...> площадью 12,9, 18,6 и 12.0 кв. м в квартире <адрес>, которыми Наймодатель распоряжается - далее по тексту п. 1.1 проекта.
Подпункт 1.3 договора подлежит изменению, поскольку пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, указанный пункт необходимо изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.
Подпункты 2.1, 2.2, 4.5, 5.2 проекта договора подлежат изменению в связи с установлением правоотношений сторон сходных с условиями пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда.
Подпункт 2.3 договора, подлежит исключению из текста договора, поскольку подпунктом 2.2. установлен срок внесения платы по договору.
Подпункты 3.1 - 4.4 изменению не подлежат.
П. п. 4.5. должен быть изложен в следующей редакции: по истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма, в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
П. п. 5.1. В соответствии с настоящим договором совместно с нанимателем в жилом помещении проживают следующие граждане: П.Е.Н., П.Е.Е., П.П..
П. п. 5.2 изменению не подлежит.
Исходя из соблюдения требований Гражданского кодекса Российской Федерации п. п. 5.3, 5.4 договора следует изложить в следующей редакции:
п. 5.3. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
п. 5.4. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
В качестве доказательства несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела представлен договор на оказание консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в суде от <дата>, заключенный между истцом и ООО <...>, а также справка указанной организации о том, что представитель истца по доверенности П.А. является ее сотрудником. Нарушение ООО <...> порядка составления платежных документов, на который ссылается представитель ответчиков, не может лишать истца права на возмещение расходов, при том, что они фактически им понесены, следовательно, на основании статьи 100 ГПК РФ в пользу истца подлежат возмещению расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> в равных долях с каждого из ответчиков.
Кроме того, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> на основании статьи 98 ГПК РФ также подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года отменить.
Обязать П.Л. в срок до <дата> заключить с М. договор найма жилого помещения, на условиях предложенных М. по проекту договора от <дата>, при этом установить следующие условия договора:
подпункт 1.1. Наймодатель М. предоставляет Нанимателю П.Л. и членам ее семьи - мужу П.Е.Н., сыновьям - П.Е.Е., П.П. три комнаты N <...> площадью 12,9, 18,6 и 12,00 квадратных метров в квартире <адрес>, которыми Наймодатель распоряжается - далее по тексту подпункт 1.1 проекта.
П. п. 1.3 и изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.
П. п. 2.1. Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения.
П. п. 2.2. Плата за пользование жилым помещением вносится в срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.1 Договора).
П. п. 2.3 исключить.
Подпункты 3.1 - 4.4 не изменять.
П. п. 4.5. По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма, в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
П. п. 5.1. В соответствии с настоящим договором совместно с нанимателем в жилом помещении проживают следующие граждане: П.Е.Н., П.Е.Е., П.П..
П. п. 5.2 не изменять.
П. п. 5.3 и 5.4 исключить, изменив дальнейшую нумерацию.
П. п. 5.3. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
П. п. 5.4. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
В удовлетворении требований о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения отказать.
Взыскать с П.Л., П.Е.Н., П.Е.Е., П.П. в пользу М. судебные расходы на оплату услуг представителя и по оплате государственной пошлины по <...> с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)