Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2006 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 21.12.2006 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Липкинд Е.Я., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аносовой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Завиток" - Розенштейн М.Я., доверенность N 1 от 06.07.2006 г.,
от Администрации городского округа Сызрань - не явились, извещены надлежащим образом, ходатайствуют о рассмотрении дела в отсутствие представителя,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Завиток" на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 (судья Г.М. Агеева),
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Завиток", Самарская область, г. Сызрань,
к Администрации городского округа Сызрань, Самарская область, г. Сызрань,
о понуждении к заключению договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Завиток (далее ООО "Завиток") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к администрации городского округа Сызрань (далее администрации) с иском о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани со сроком действия с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г., на условиях предоставленного проекта договора на аренду недвижимого имущества N 1 от 20.07.2006 г., мотивируя свои требования ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 в иске ООО "Завиток" отказано. При принятии решения суд основывался на том, что собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться муниципальным имуществом и принуждение к заключению договора аренды в данном случае невозможно.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Завиток" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить как незаконное и необоснованное, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не были исследованы план приватизации Муниципального предприятия по оказанию парикмахерских услуг N 12, утвержденного главой администрации г. Сызрань В.Г. Яниным 27.12.1995 г., и договор выкупа муниципального имущества от 06.02.1996 г. N 189 между трудовым коллективом МП "Завиток" и Администрацией г. Сызрань, согласно которым администрация гарантирует право аренды помещения в доме 12 по ул. Московской в г. Сызрани.
В судебном заседании представитель ООО "Завиток" доводы апелляционной жалобы поддержал, просит решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 отменить, обязать администрацию заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани со сроком действия с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г., на условиях предоставленного проекта договора на аренду недвижимого имущества N 1 от 20.07.2006 г., возложить на администрацию расходы по уплате государственной пошлины.
Надлежащим образом извещенная о дате судебного заседания администрация городского округа Сызрань явку представителя в судебное заседание не обеспечила, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствии представителя, с доводами апелляционной жалобы не согласна по основаниям, изложенным в отзыве.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ООО "Завиток" Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 подлежит отмене, как принятое без учета всех обстоятельств дела и действующего законодательства о приватизации.
В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 21.06.2001 г. серия 63-АА N 154810, и выпиской из Реестра муниципальной собственности от 04.10.2006 г. нежилое помещение на первом этаже в 5-ти этажном жилом доме с подвалом, состоящее из комнат первого этажа NN 1-8, 11-21, 29, 38, 40-49, Литера А, общей площадью 347, 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Сызрань, ул. Московская, 12, находится в собственности муниципального образования - города Сызрани (л.д. 67, 68).
01.07.1996 г. на указанное нежилое помещение между администрацией и ООО "Завиток" был заключен договор аренды сроком на 5 лет (л.д. 45-46).
В последующем, договоры аренды нежилого помещения заключались сторонами ежегодно.
01.01.2006 г. был заключен договор N 00661 указанного выше нежилого помещения со сроком действия с 01.01.2006 г. по 30.12.2006 г. (л.д. 48-51).
Письмом ООО "Завиток" от 20.07.2006 г. N 11 администрации был направлен для заключения проект договора аренды помещения по ул. Московская, 12, со сроком действия с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г. (л.д. 8, 5-7).
Администрация письмом от 28.07.06 г. N 08-17/5693 отказала в заключении договора аренды на указанный срок (л.д. 9), ссылаясь на то, что в соответствии со статьями 2, 12, 13 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация осуществляется путем продажи на аукционе, в связи с чем, заключение договора аренды нецелесообразно.
Суд первой инстанции согласился с доводами администрации, считая, что собственник, в соответствии со статьями 209, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободен в выборе договора и принудить его к заключению договора аренды нет оснований. Данные выводы суда являются ошибочными по следующим основаниям.
Отношения аренды, возникшие при приватизации имущества, регулируются нормами законодательства об аренде и приватизации, нормы законодательства о приватизации имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, ООО "Завиток" является правопреемником муниципального предприятия по оказанию парикмахерских услуг N 12 "Завиток" (л.д. 34).
Имущество муниципального предприятия было выкуплено обществом 06.02.1996 г. по договору N 189 на открытом аукционе с условием коммерческого конкурса и обществу выдано свидетельство о собственности от 27.05.1996 г. N 204 (л.д. 38-44).
В соответствии с планом приватизации, утвержденного главой администрации г. Сызрань 27.12.1995 г. МП парикмахерской N 12 гарантировалось право долгосрочной аренды сроком на 15 лет. План приватизации в установленном порядке не изменен и не признан недействительным. Также никем не оспорен договор от 06.02.1996 г. N 189, заключенный между фондом имуществом г. Сызрань и МП "Завиток" о выкупе имущества, где, как указано выше, гарантируется право аренды помещения сроком на 15 лет.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства (в данном случае по договору аренды от 06.02.1996 г. N 189 и плану приватизации) не допускается.
Условие о долгосрочной аренде плана приватизации соответствовало пункту 5 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.1992 N 2980-1, согласно которому юридическим лицам, созданным для выкупа арендованного имущества, предоставляется также преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых ими государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, а также на приобретение их в собственность.
Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения. На отношения, возникшие до введения в действие закона, его действие распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Согласно плану приватизации ООО "Завиток" получило право долгосрочной аренды помещения общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани сроком на 15 лет, следовательно заключение договора аренды помещения является обязательным для сторон в течение указанного срока.
Поскольку арендные правоотношения между администрацией и ООО "Завиток" регулируются законодательством о приватизации, к ним неприменимы нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке договора аренды.
Заключение администрацией договоров аренды на срок 5 лет, а затем ежегодно, вместо предусмотренных планом приватизации 15 лет, не может служить основанием для ограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленного ему законодательством о приватизации.
Поскольку суд первой инстанции не рассматривал вопрос о наличии либо отсутствии прав у ООО "Завиток" на аренду спорного объекта с учетом законодательства о приватизации, и выводы по спору сделаны без исследования всех обстоятельств по делу, решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 подлежит отмене.
На администрации городского округа Сызрань в силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит обязанность по заключению долгосрочного договора аренды, от выполнения которой она уклонилась отказав ООО "Завиток" в заключении договора со сроком действия с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г. и выставив нежилое помещение общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани на торги по продаже муниципального имущества, запланированные на 22 декабря 2006 г.
Расходы ООО "Завиток" по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на администрацию городского округа Сызрань.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 отменить.
Обязать администрацию городского округа Сызрань заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань на период с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г. договор аренды нежилого помещения общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани на условиях проекта договора N 1 от 20.07.2006 г.
Взыскать с администрации городского округа Сызрань в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 (три тысячи) рублей, из которых 2 000 (две тысячи) рублей - расходы по государственной пошлине за подачу искового заявления, 1 000 (одна тысяча) рублей - расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.Я.ЛИПКИНД
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.12.2006 ПО ДЕЛУ N А55-13155/2006
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2006 г. по делу N А55-13155/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2006 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 21.12.2006 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Липкинд Е.Я., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аносовой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Завиток" - Розенштейн М.Я., доверенность N 1 от 06.07.2006 г.,
от Администрации городского округа Сызрань - не явились, извещены надлежащим образом, ходатайствуют о рассмотрении дела в отсутствие представителя,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Завиток" на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 (судья Г.М. Агеева),
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Завиток", Самарская область, г. Сызрань,
к Администрации городского округа Сызрань, Самарская область, г. Сызрань,
о понуждении к заключению договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Завиток (далее ООО "Завиток") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к администрации городского округа Сызрань (далее администрации) с иском о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани со сроком действия с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г., на условиях предоставленного проекта договора на аренду недвижимого имущества N 1 от 20.07.2006 г., мотивируя свои требования ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 в иске ООО "Завиток" отказано. При принятии решения суд основывался на том, что собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться муниципальным имуществом и принуждение к заключению договора аренды в данном случае невозможно.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Завиток" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить как незаконное и необоснованное, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не были исследованы план приватизации Муниципального предприятия по оказанию парикмахерских услуг N 12, утвержденного главой администрации г. Сызрань В.Г. Яниным 27.12.1995 г., и договор выкупа муниципального имущества от 06.02.1996 г. N 189 между трудовым коллективом МП "Завиток" и Администрацией г. Сызрань, согласно которым администрация гарантирует право аренды помещения в доме 12 по ул. Московской в г. Сызрани.
В судебном заседании представитель ООО "Завиток" доводы апелляционной жалобы поддержал, просит решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 отменить, обязать администрацию заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани со сроком действия с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г., на условиях предоставленного проекта договора на аренду недвижимого имущества N 1 от 20.07.2006 г., возложить на администрацию расходы по уплате государственной пошлины.
Надлежащим образом извещенная о дате судебного заседания администрация городского округа Сызрань явку представителя в судебное заседание не обеспечила, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствии представителя, с доводами апелляционной жалобы не согласна по основаниям, изложенным в отзыве.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ООО "Завиток" Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 подлежит отмене, как принятое без учета всех обстоятельств дела и действующего законодательства о приватизации.
В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 21.06.2001 г. серия 63-АА N 154810, и выпиской из Реестра муниципальной собственности от 04.10.2006 г. нежилое помещение на первом этаже в 5-ти этажном жилом доме с подвалом, состоящее из комнат первого этажа NN 1-8, 11-21, 29, 38, 40-49, Литера А, общей площадью 347, 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Сызрань, ул. Московская, 12, находится в собственности муниципального образования - города Сызрани (л.д. 67, 68).
01.07.1996 г. на указанное нежилое помещение между администрацией и ООО "Завиток" был заключен договор аренды сроком на 5 лет (л.д. 45-46).
В последующем, договоры аренды нежилого помещения заключались сторонами ежегодно.
01.01.2006 г. был заключен договор N 00661 указанного выше нежилого помещения со сроком действия с 01.01.2006 г. по 30.12.2006 г. (л.д. 48-51).
Письмом ООО "Завиток" от 20.07.2006 г. N 11 администрации был направлен для заключения проект договора аренды помещения по ул. Московская, 12, со сроком действия с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г. (л.д. 8, 5-7).
Администрация письмом от 28.07.06 г. N 08-17/5693 отказала в заключении договора аренды на указанный срок (л.д. 9), ссылаясь на то, что в соответствии со статьями 2, 12, 13 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация осуществляется путем продажи на аукционе, в связи с чем, заключение договора аренды нецелесообразно.
Суд первой инстанции согласился с доводами администрации, считая, что собственник, в соответствии со статьями 209, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободен в выборе договора и принудить его к заключению договора аренды нет оснований. Данные выводы суда являются ошибочными по следующим основаниям.
Отношения аренды, возникшие при приватизации имущества, регулируются нормами законодательства об аренде и приватизации, нормы законодательства о приватизации имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, ООО "Завиток" является правопреемником муниципального предприятия по оказанию парикмахерских услуг N 12 "Завиток" (л.д. 34).
Имущество муниципального предприятия было выкуплено обществом 06.02.1996 г. по договору N 189 на открытом аукционе с условием коммерческого конкурса и обществу выдано свидетельство о собственности от 27.05.1996 г. N 204 (л.д. 38-44).
В соответствии с планом приватизации, утвержденного главой администрации г. Сызрань 27.12.1995 г. МП парикмахерской N 12 гарантировалось право долгосрочной аренды сроком на 15 лет. План приватизации в установленном порядке не изменен и не признан недействительным. Также никем не оспорен договор от 06.02.1996 г. N 189, заключенный между фондом имуществом г. Сызрань и МП "Завиток" о выкупе имущества, где, как указано выше, гарантируется право аренды помещения сроком на 15 лет.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства (в данном случае по договору аренды от 06.02.1996 г. N 189 и плану приватизации) не допускается.
Условие о долгосрочной аренде плана приватизации соответствовало пункту 5 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.1992 N 2980-1, согласно которому юридическим лицам, созданным для выкупа арендованного имущества, предоставляется также преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых ими государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, а также на приобретение их в собственность.
Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения. На отношения, возникшие до введения в действие закона, его действие распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Согласно плану приватизации ООО "Завиток" получило право долгосрочной аренды помещения общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани сроком на 15 лет, следовательно заключение договора аренды помещения является обязательным для сторон в течение указанного срока.
Поскольку арендные правоотношения между администрацией и ООО "Завиток" регулируются законодательством о приватизации, к ним неприменимы нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке договора аренды.
Заключение администрацией договоров аренды на срок 5 лет, а затем ежегодно, вместо предусмотренных планом приватизации 15 лет, не может служить основанием для ограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленного ему законодательством о приватизации.
Поскольку суд первой инстанции не рассматривал вопрос о наличии либо отсутствии прав у ООО "Завиток" на аренду спорного объекта с учетом законодательства о приватизации, и выводы по спору сделаны без исследования всех обстоятельств по делу, решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 подлежит отмене.
На администрации городского округа Сызрань в силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит обязанность по заключению долгосрочного договора аренды, от выполнения которой она уклонилась отказав ООО "Завиток" в заключении договора со сроком действия с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г. и выставив нежилое помещение общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани на торги по продаже муниципального имущества, запланированные на 22 декабря 2006 г.
Расходы ООО "Завиток" по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на администрацию городского округа Сызрань.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2006 г. по делу N А55-13155/2006 отменить.
Обязать администрацию городского округа Сызрань заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань на период с 31.12.2006 г. по 01.07.2011 г. договор аренды нежилого помещения общей площадью 60,8 кв. м (комнаты N 1-8) дома 12 по ул. Московской в г. Сызрани на условиях проекта договора N 1 от 20.07.2006 г.
Взыскать с администрации городского округа Сызрань в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 (три тысячи) рублей, из которых 2 000 (две тысячи) рублей - расходы по государственной пошлине за подачу искового заявления, 1 000 (одна тысяча) рублей - расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.Я.ЛИПКИНД
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)