Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.
при секретаре З.
рассмотрела в судебном заседании 27 марта 2014 года гражданское дело N 2-3557/2013 по апелляционной жалобе П. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2013 года по иску И. к ООО "Концерн "Росстрой" о признании права собственности на квартиру, по иску П. к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения истца П., ее представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца И. - Ч., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,
установила:
И. обратилась в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Концерн "Росстрой" о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру <адрес>.
В обоснование заявленных требований истица указала, что <дата> между ней и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, по которому стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры N <...> в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>. После ввода дома в эксплуатацию спорному объекту присвоен адрес: <адрес>. Согласно п. 1.2 договора определено, что планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2010 года, сдача объекта в эксплуатацию подтверждается подписанным актом государственной приемочной комиссии. Согласно п. 2.2 договора общая стоимость квартиры составляет сумму в размере <...> рублей. В силу п. 2.3 при заключении настоящего договора покупатель обеспечивает получение продавцом в качестве договорного способа обеспечения обязательств, предусмотренных договором, сумму в размере <...> рублей. Истицей произведена оплата по предварительному договору купли-продажи квартиры N <...> от <дата> в размере <...> рублей. Протоколом распределения жилых помещений в жилом доме N <...> по строительному адресу: <адрес> от <дата>, ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" распределили жилые помещения в жилом доме по вышеуказанному адресу. Однокомнатная квартира N <...>, общей площадью 40,5 кв. м, являющаяся предметом предварительного договора N <...> купли-продажи квартиры от <дата>, относится к доле ООО "Концерн "Росстрой", притязаний к этой квартире ООО "СК "Дальпитерстрой" не имеет. Однако, ООО "Концерн "Росстрой" до настоящего времени обязательство по передаче истице И. квартиры не исполнило, поскольку передать необходимый пакет документов для регистрации права собственности истицы на указанную квартиру не имеет возможности.
П. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с самостоятельным иском к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" о признании права собственности на однокомнатную квартиру <адрес>
В обоснование заявленных требований истица указала, что между ней и ООО "Брик" был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес> в части квартиры со следующими характеристиками: условный номер N <...>, количество комнат 1, этаж 7, общая приведенная площадь 41,67 кв. м. В соответствии с п. 4.1 цена договора подлежащая оплате инвестором составляет сумму в размере <...> рублей, свои обязательства по оплате договора истица исполнила надлежащим образом, о чем имеется акт об исполнении обязательств по договору от <дата>. В установленные договором сроки строительство дома завершено не было. Завершение реализации инвестиционного проекта по строительству дома осуществляло ООО "СК "Дальпитерстрой", <дата> дом введен в эксплуатацию. До настоящего времени ООО "СК "Дальпитерстрой" не передало квартиры ООО "Концерн "Росстрой", а последнее в свою очередь не передало квартиры ООО "Брик".
Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 10.07.2013 года указанные дела объединены в одно производство.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2013 года в удовлетворении исковых требований П. отказано, исковые требования И. удовлетворены. Судом постановлено признать за И. право собственности на однокомнатную квартиру <адрес>, также с ООО "Концерн "Росстрой" в пользу И. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе истица П. просит решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении ее заявленных требований, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец И. третье лицо ООО "Брик", ООО "Концерн "Росстрой", ответчик ООО "СК "Дальпитерстрой", третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 253 - 258), ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Учитывая изложенное, признание права собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, возможно по решению суда.
Из материалов дела следует, что распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата> ООО "Рубикон", собственнику земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 236 360 кв. м, кадастровый номер N <...>, разрешено проектирование и строительство первой очереди жилых домов, газовой котельной, торгово-бытового комплекса, трансформаторной подстанции.
<дата> между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен договор N <...> аренды части указанного выше земельного участка площадью 32 000 кв. м, который был передан ООО "Концерн "Росстрой" по акту от <дата>
<дата> между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома - N <...> по адресу: <адрес>, по условиям которого ООО "Рубикон", являясь собственником земельного участка по указанному адресу площадью 236 360 кв. м, предоставило ООО "Концерн "Росстрой" часть земельного участка площадью 32 000 кв. м. Согласно условиям договора и приложению N <...> к договору (квартирография к жилому дому N <...>) квартира со строительным номером N <...> должна быть передана ООО "Концерн "Росстрой".
По договору N <...> от <дата> ООО "Рубикон" не приобретает право собственности на жилой многоквартирный дом N <...> возводимый на части этого земельного участка. Право собственности на этот дом должно возникнуть у юридических лиц, участвующих в создании дома по договору простого товарищества от <дата> в соответствующих долях.
По соглашению от <дата>, заключенному между ООО "Рубикон", ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой", ООО "Рубикон" передало права и обязанности по договору от <дата> ООО "СК "Дальпитерстрой".
В результате раздела земельного участка по адресу: <адрес> площадью 236 360 кв. м с кадастровым номером N <...> был образован земельный участок площадью 11 158 кв. м с кадастровым номером N <...> установлен строительный адрес объекта <адрес>.
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "СК "Дальпитерстрой" было выдано разрешение на строительство N <...> комплекса жилых домов (корпус N <...>) по адресу: <адрес>
<дата> ООО "СК "Дальпитерстрой" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение N <...> на ввод в эксплуатацию дома <адрес>.
Жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, был присвоен адрес: <адрес>, квартире под строительным номером N <...> по результатам инвентаризации был присвоен номер N <...>.
Согласно протоколу распределения жилых помещений от <дата> между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой", спорная квартира в указанном жилом доме принадлежит ООО "Концерн "Росстрой".
<дата> между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> и <дата> соглашение к нему, в соответствии с которым ООО "Брик" финансирует строительство указанного дома в размере <...> рублей, а ООО "Концерн "Росстрой" по окончании строительства дома передает ООО "Брик" 3 500 кв. м общей площади квартир.
<дата> между П. и ООО "Брик" заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес> в соответствии с которым П. взяла на себя обязательства оплатить инвестору денежную сумму в размере <...> рублей, а ООО "Брик" по окончании строительства дома - передать дольщику как инвестору по указанному договору однокомнатную квартиру со строительным номером N <...>, которой в последующем ПИБ был присвоен номер N <...> в указанном жилом доме.
Факт внесения П. в ООО "Брик" предусмотренной договором от <дата> денежной суммы ответчиками не оспаривался и подтвержден платежными документами.
Вместе с тем, в материалы дела представлен акт сверки, подписанный между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой", из которого следует, что спорная квартира в числе оплаченных ООО "Брик" не числится (л.д. 101).
<дата> между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" составлен акт приема-передачи квартир по договору от <дата> N <...>, из которого следует, что ООО "Брик" оплату за спорную квартиру не произвело, спорная квартира ООО "Брик" не передана. Общая задолженность ООО "Брик" перед ООО "Концерн "Росстрой" составила сумму в размере <...> рублей. Претензий по оплате и факту передачи квартир стороны друг к другу не имеют (л.д. 129 - 131).
Исходя из положений ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ст. 209 Гражданского кодекса РФ, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.
Таким образом, между ООО "Брик" и П. возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования застройщик обязался в будущем передать дольщику индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного договора, однако данная передача возможна лишь в случае возникновения права на указанную вещь у самого застройщика, поскольку привлечение дольщиков не влечет перехода к ним прав и обязанностей инвестора по договору.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Из заключенного между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" договора об инвестировании жилого дома от <дата> следует, что право собственности у ООО "Брик" возникает после завершения строительства дома в соответствии с размером инвестиционного взноса.
Доказательств перечисления ООО "Брик" в адрес ООО "Концерн "Росстрой" денежных средств в счет оплаты стоимости спорной квартиры, суду не представлено, а согласно акту сверки между указанными ответчиками от <дата>, а также акту приема-передачи квартир от <дата>, ООО "Брик" не внесло на счет ООО "Росстрой" инвестиционный взнос за спорную квартиру N <...> (условный номер N <...>).
Учитывая, что ООО "Брик" не исполнены условия инвестиционного договора с ООО "Концерн "Росстрой", соответственно у данного общества не возникло право на передачу квартир, в том числе спорной квартиры, в собственность дольщиков.
Поскольку права истицы П. производны от прав ООО "Брик", а у ООО "Брик" права на спорную квартиру не возникли, то за истицей также не может быть признано право собственности на указанную квартиру в порядке ст. 218 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с положениями ст. ст. 307, 308 Гражданского кодекса РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства не создают обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц).
Истица П. не является стороной по договору N <...> от <дата>, заключенному между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "Брик", в связи с чем солидарной ответственности по обязательству ООО "Брик" перед истицей ООО "Концерн "Росстрой" в соответствии с п. 2 ст. 1047 Гражданского кодекса РФ не несет.
Исполнение истицей П. обязательств по договору с ООО "Брик", не является основанием для удовлетворения заявленных требований, а влечет иные правовые последствия. При этом истица не лишена права требовать расторжения заключенного с ООО "Брик" договора, и взыскания уплаченных по нему денежных сумм.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2012 года в отношении ООО "Брик" была введена процедура наблюдения. Решением того же суда от 19.08.2011 года ООО "Брик" было признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2011 года по делу N А56-66493 в отношении ООО "Брик" были применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности было определено уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Судебная коллегия отмечает, что требования истицы могут быть предъявлены с учетом требований ст. 126 и положений параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" к ООО "Брик" в рамках дела о банкротстве.
Судебная коллегия обращает внимание, что истицей П. не указано, в чем выразилось нарушение ее прав ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой", в настоящем деле исковые требования П. к ООО "Брик" не заявлены.
Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований П. признании права собственности на квартиру по указанному адресу.
Довод апелляционной жалобы П. о том, что ответчиком не представлен подлинник акта сверки, не является основанием для отмены решения суда, поскольку вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований был основан также на иных доказательствах, в т.ч. и на акте приема-передачи квартир, заключенном между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "Брик".
То обстоятельство, что ООО "Брик" в полном объеме не исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства жилого дома, заключенному с ООО "Концерн "Росстрой", сторонами не оспаривалось.
Ссылка истицы на то, что оплата ООО "Брик" в адрес ООО "Концерн "Росстрой" производилась в период с декабря 2006 г. по февраль 2010 г., что подтверждается выпиской с расчетного счета ООО "Брик", не свидетельствует о том, что денежные средства были внесены за спорную квартиру, поскольку из представленной выписки с расчетного счета ООО "Брик" (л.д. 204 - 213) не следует, что в период с июня 2007 г. по июль 2009 г. производились отчисления из ООО "Брик" в ООО "Концерн "Росстрой", тогда как денежные средства вносились истицей в ООО "Брик" в период с декабря 2008. по декабрь 2008 г. (л.д. 75).
Из материалов дела следует, что <дата> между ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" и ООО "Концерн "Росстрой" подписан Протокол распределения жилых помещений в жилом доме - N <...> по адресу: <адрес> из которого следует, что он составлен в целях исполнения обязательств по следующим договорам:
- - об инвестировании строительства Жилого дома - N <...> по адресу: <адрес> от <дата>, заключенному между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой";
- - соглашению от <дата> о перемене лиц в указанном договоре;
- - договору N <...> об инвестировании строительства жилого дома от <дата>, заключенному между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой";
- - договору N <...> об инвестировании строительства жилого дома от <дата>, заключенному между теми же лицами.
Согласно протоколу распределения жилых помещений однокомнатная квартира с условным номером N <...> расположенная на 7 этаже дома, принадлежит ООО "Концерн "Росстрой" (л.д. 37).
<дата> между истицей И. и ООО "Концерн "Росстрой" заключен предварительный договор купли-продажи N <...> согласно которому стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры N <...>, общей площадью 41,67 кв. м, жилой площадью 18,6 кв. м по адресу: <адрес>
Согласно п. 1.2 указанного договора планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2010 года.
Сдача объекта в эксплуатацию подтверждается выданным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
По указанному договору истица И. обязана оплатить ООО "Концерн "Росстрой" сумму в размере <...> рублей. Оплата по договору произведена в полном объеме. Данный факт сторонами не оспорен, ООО "Концерн "Росстрой" в суде первой инстанции исковые требования И. признавало в полном объеме.
<дата> между ООО "Концерн Росстрой" и И. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от <дата>, в соответствии с которым стороны договорились изложить п. 1.1. предварительного договора в следующей редакции: "В соответствии с условиями настоящего договора Продавец передает в собственность Покупателя однокомнатную квартиру <адрес>. Также стороны договорились изложить наименование договора вместо слов "предварительный договор купли-продажи квартиры" читать: "Договор N <...> купли-продажи квартиры". Стороны установили, что условия данного дополнительного соглашения применяются к отношениям, возникшим до заключения соглашения, а именно, с <дата>
Стороны договорились, что указанное соглашение одновременно является передаточным актом квартиры (л.д. 132).
В обоснование требований о признании права собственности на квартиру, истец И. ссылалась на то, что квартира оплачена ею в полном объеме, передана по акту приема-передачи, однако до настоящего времени ей не переданы соответствующие документы для регистрации права собственности в установленном законом порядке.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из материалов дела, многоквартирный дом введен в эксплуатацию <дата>, ему присвоен адрес: <адрес>, квартире со строительным номером N <...> присвоен номер N <...> предварительный договор купли-продажи квартиры заключен между сторонами <дата>
Оценивая условия заключенного между И. и ООО "Концерн "Росстрой" предварительного договора купли-продажи квартиры и дополнительного соглашения к предварительному договору, судебная коллегия полагает, что фактически указанный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи квартиры, И. обязательства по оплате договора исполнила, квартира передана ей по акту приема-передачи.
В нарушение вышеуказанных требований закона и условий договора, заключенного с И., до настоящего времени объект недвижимости, определенный указанным договором, в собственность И. не передан.
Уклонение организации застройщика - ООО "СК Дальпитерстрой" и инвестора по выполнению условий инвестиционного договора и регистрации созданного объекта недвижимости, не может являться препятствием для приобретения гражданами прав на созданный объект недвижимости при условии надлежащего выполнения ими своих обязательств по оплате квартиры.
Учитывая изложенное, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 218, 219, 304, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что И. надлежащим образом исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры, которая передана ей по акту приема-передачи, в связи с чем, она приобрела право собственности на созданное недвижимое имущество - квартиру. Указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения заявленных И. требований о признании права собственности на спорную квартиру.
Иные доводы апелляционной жалобы П. правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 27.03.2014 N 33-3557/2014
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2014 г. N 33-3557/2014
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.
при секретаре З.
рассмотрела в судебном заседании 27 марта 2014 года гражданское дело N 2-3557/2013 по апелляционной жалобе П. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2013 года по иску И. к ООО "Концерн "Росстрой" о признании права собственности на квартиру, по иску П. к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения истца П., ее представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца И. - Ч., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,
установила:
И. обратилась в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Концерн "Росстрой" о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру <адрес>.
В обоснование заявленных требований истица указала, что <дата> между ней и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, по которому стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры N <...> в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>. После ввода дома в эксплуатацию спорному объекту присвоен адрес: <адрес>. Согласно п. 1.2 договора определено, что планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2010 года, сдача объекта в эксплуатацию подтверждается подписанным актом государственной приемочной комиссии. Согласно п. 2.2 договора общая стоимость квартиры составляет сумму в размере <...> рублей. В силу п. 2.3 при заключении настоящего договора покупатель обеспечивает получение продавцом в качестве договорного способа обеспечения обязательств, предусмотренных договором, сумму в размере <...> рублей. Истицей произведена оплата по предварительному договору купли-продажи квартиры N <...> от <дата> в размере <...> рублей. Протоколом распределения жилых помещений в жилом доме N <...> по строительному адресу: <адрес> от <дата>, ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" распределили жилые помещения в жилом доме по вышеуказанному адресу. Однокомнатная квартира N <...>, общей площадью 40,5 кв. м, являющаяся предметом предварительного договора N <...> купли-продажи квартиры от <дата>, относится к доле ООО "Концерн "Росстрой", притязаний к этой квартире ООО "СК "Дальпитерстрой" не имеет. Однако, ООО "Концерн "Росстрой" до настоящего времени обязательство по передаче истице И. квартиры не исполнило, поскольку передать необходимый пакет документов для регистрации права собственности истицы на указанную квартиру не имеет возможности.
П. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с самостоятельным иском к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" о признании права собственности на однокомнатную квартиру <адрес>
В обоснование заявленных требований истица указала, что между ней и ООО "Брик" был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес> в части квартиры со следующими характеристиками: условный номер N <...>, количество комнат 1, этаж 7, общая приведенная площадь 41,67 кв. м. В соответствии с п. 4.1 цена договора подлежащая оплате инвестором составляет сумму в размере <...> рублей, свои обязательства по оплате договора истица исполнила надлежащим образом, о чем имеется акт об исполнении обязательств по договору от <дата>. В установленные договором сроки строительство дома завершено не было. Завершение реализации инвестиционного проекта по строительству дома осуществляло ООО "СК "Дальпитерстрой", <дата> дом введен в эксплуатацию. До настоящего времени ООО "СК "Дальпитерстрой" не передало квартиры ООО "Концерн "Росстрой", а последнее в свою очередь не передало квартиры ООО "Брик".
Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 10.07.2013 года указанные дела объединены в одно производство.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2013 года в удовлетворении исковых требований П. отказано, исковые требования И. удовлетворены. Судом постановлено признать за И. право собственности на однокомнатную квартиру <адрес>, также с ООО "Концерн "Росстрой" в пользу И. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе истица П. просит решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении ее заявленных требований, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец И. третье лицо ООО "Брик", ООО "Концерн "Росстрой", ответчик ООО "СК "Дальпитерстрой", третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 253 - 258), ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Учитывая изложенное, признание права собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, возможно по решению суда.
Из материалов дела следует, что распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата> ООО "Рубикон", собственнику земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 236 360 кв. м, кадастровый номер N <...>, разрешено проектирование и строительство первой очереди жилых домов, газовой котельной, торгово-бытового комплекса, трансформаторной подстанции.
<дата> между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен договор N <...> аренды части указанного выше земельного участка площадью 32 000 кв. м, который был передан ООО "Концерн "Росстрой" по акту от <дата>
<дата> между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома - N <...> по адресу: <адрес>, по условиям которого ООО "Рубикон", являясь собственником земельного участка по указанному адресу площадью 236 360 кв. м, предоставило ООО "Концерн "Росстрой" часть земельного участка площадью 32 000 кв. м. Согласно условиям договора и приложению N <...> к договору (квартирография к жилому дому N <...>) квартира со строительным номером N <...> должна быть передана ООО "Концерн "Росстрой".
По договору N <...> от <дата> ООО "Рубикон" не приобретает право собственности на жилой многоквартирный дом N <...> возводимый на части этого земельного участка. Право собственности на этот дом должно возникнуть у юридических лиц, участвующих в создании дома по договору простого товарищества от <дата> в соответствующих долях.
По соглашению от <дата>, заключенному между ООО "Рубикон", ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой", ООО "Рубикон" передало права и обязанности по договору от <дата> ООО "СК "Дальпитерстрой".
В результате раздела земельного участка по адресу: <адрес> площадью 236 360 кв. м с кадастровым номером N <...> был образован земельный участок площадью 11 158 кв. м с кадастровым номером N <...> установлен строительный адрес объекта <адрес>.
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "СК "Дальпитерстрой" было выдано разрешение на строительство N <...> комплекса жилых домов (корпус N <...>) по адресу: <адрес>
<дата> ООО "СК "Дальпитерстрой" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение N <...> на ввод в эксплуатацию дома <адрес>.
Жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, был присвоен адрес: <адрес>, квартире под строительным номером N <...> по результатам инвентаризации был присвоен номер N <...>.
Согласно протоколу распределения жилых помещений от <дата> между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой", спорная квартира в указанном жилом доме принадлежит ООО "Концерн "Росстрой".
<дата> между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> и <дата> соглашение к нему, в соответствии с которым ООО "Брик" финансирует строительство указанного дома в размере <...> рублей, а ООО "Концерн "Росстрой" по окончании строительства дома передает ООО "Брик" 3 500 кв. м общей площади квартир.
<дата> между П. и ООО "Брик" заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес> в соответствии с которым П. взяла на себя обязательства оплатить инвестору денежную сумму в размере <...> рублей, а ООО "Брик" по окончании строительства дома - передать дольщику как инвестору по указанному договору однокомнатную квартиру со строительным номером N <...>, которой в последующем ПИБ был присвоен номер N <...> в указанном жилом доме.
Факт внесения П. в ООО "Брик" предусмотренной договором от <дата> денежной суммы ответчиками не оспаривался и подтвержден платежными документами.
Вместе с тем, в материалы дела представлен акт сверки, подписанный между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой", из которого следует, что спорная квартира в числе оплаченных ООО "Брик" не числится (л.д. 101).
<дата> между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" составлен акт приема-передачи квартир по договору от <дата> N <...>, из которого следует, что ООО "Брик" оплату за спорную квартиру не произвело, спорная квартира ООО "Брик" не передана. Общая задолженность ООО "Брик" перед ООО "Концерн "Росстрой" составила сумму в размере <...> рублей. Претензий по оплате и факту передачи квартир стороны друг к другу не имеют (л.д. 129 - 131).
Исходя из положений ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ст. 209 Гражданского кодекса РФ, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.
Таким образом, между ООО "Брик" и П. возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования застройщик обязался в будущем передать дольщику индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного договора, однако данная передача возможна лишь в случае возникновения права на указанную вещь у самого застройщика, поскольку привлечение дольщиков не влечет перехода к ним прав и обязанностей инвестора по договору.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Из заключенного между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" договора об инвестировании жилого дома от <дата> следует, что право собственности у ООО "Брик" возникает после завершения строительства дома в соответствии с размером инвестиционного взноса.
Доказательств перечисления ООО "Брик" в адрес ООО "Концерн "Росстрой" денежных средств в счет оплаты стоимости спорной квартиры, суду не представлено, а согласно акту сверки между указанными ответчиками от <дата>, а также акту приема-передачи квартир от <дата>, ООО "Брик" не внесло на счет ООО "Росстрой" инвестиционный взнос за спорную квартиру N <...> (условный номер N <...>).
Учитывая, что ООО "Брик" не исполнены условия инвестиционного договора с ООО "Концерн "Росстрой", соответственно у данного общества не возникло право на передачу квартир, в том числе спорной квартиры, в собственность дольщиков.
Поскольку права истицы П. производны от прав ООО "Брик", а у ООО "Брик" права на спорную квартиру не возникли, то за истицей также не может быть признано право собственности на указанную квартиру в порядке ст. 218 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с положениями ст. ст. 307, 308 Гражданского кодекса РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства не создают обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц).
Истица П. не является стороной по договору N <...> от <дата>, заключенному между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "Брик", в связи с чем солидарной ответственности по обязательству ООО "Брик" перед истицей ООО "Концерн "Росстрой" в соответствии с п. 2 ст. 1047 Гражданского кодекса РФ не несет.
Исполнение истицей П. обязательств по договору с ООО "Брик", не является основанием для удовлетворения заявленных требований, а влечет иные правовые последствия. При этом истица не лишена права требовать расторжения заключенного с ООО "Брик" договора, и взыскания уплаченных по нему денежных сумм.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2012 года в отношении ООО "Брик" была введена процедура наблюдения. Решением того же суда от 19.08.2011 года ООО "Брик" было признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2011 года по делу N А56-66493 в отношении ООО "Брик" были применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности было определено уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Судебная коллегия отмечает, что требования истицы могут быть предъявлены с учетом требований ст. 126 и положений параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" к ООО "Брик" в рамках дела о банкротстве.
Судебная коллегия обращает внимание, что истицей П. не указано, в чем выразилось нарушение ее прав ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой", в настоящем деле исковые требования П. к ООО "Брик" не заявлены.
Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований П. признании права собственности на квартиру по указанному адресу.
Довод апелляционной жалобы П. о том, что ответчиком не представлен подлинник акта сверки, не является основанием для отмены решения суда, поскольку вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований был основан также на иных доказательствах, в т.ч. и на акте приема-передачи квартир, заключенном между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "Брик".
То обстоятельство, что ООО "Брик" в полном объеме не исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства жилого дома, заключенному с ООО "Концерн "Росстрой", сторонами не оспаривалось.
Ссылка истицы на то, что оплата ООО "Брик" в адрес ООО "Концерн "Росстрой" производилась в период с декабря 2006 г. по февраль 2010 г., что подтверждается выпиской с расчетного счета ООО "Брик", не свидетельствует о том, что денежные средства были внесены за спорную квартиру, поскольку из представленной выписки с расчетного счета ООО "Брик" (л.д. 204 - 213) не следует, что в период с июня 2007 г. по июль 2009 г. производились отчисления из ООО "Брик" в ООО "Концерн "Росстрой", тогда как денежные средства вносились истицей в ООО "Брик" в период с декабря 2008. по декабрь 2008 г. (л.д. 75).
Из материалов дела следует, что <дата> между ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" и ООО "Концерн "Росстрой" подписан Протокол распределения жилых помещений в жилом доме - N <...> по адресу: <адрес> из которого следует, что он составлен в целях исполнения обязательств по следующим договорам:
- - об инвестировании строительства Жилого дома - N <...> по адресу: <адрес> от <дата>, заключенному между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой";
- - соглашению от <дата> о перемене лиц в указанном договоре;
- - договору N <...> об инвестировании строительства жилого дома от <дата>, заключенному между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой";
- - договору N <...> об инвестировании строительства жилого дома от <дата>, заключенному между теми же лицами.
Согласно протоколу распределения жилых помещений однокомнатная квартира с условным номером N <...> расположенная на 7 этаже дома, принадлежит ООО "Концерн "Росстрой" (л.д. 37).
<дата> между истицей И. и ООО "Концерн "Росстрой" заключен предварительный договор купли-продажи N <...> согласно которому стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры N <...>, общей площадью 41,67 кв. м, жилой площадью 18,6 кв. м по адресу: <адрес>
Согласно п. 1.2 указанного договора планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2010 года.
Сдача объекта в эксплуатацию подтверждается выданным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
По указанному договору истица И. обязана оплатить ООО "Концерн "Росстрой" сумму в размере <...> рублей. Оплата по договору произведена в полном объеме. Данный факт сторонами не оспорен, ООО "Концерн "Росстрой" в суде первой инстанции исковые требования И. признавало в полном объеме.
<дата> между ООО "Концерн Росстрой" и И. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от <дата>, в соответствии с которым стороны договорились изложить п. 1.1. предварительного договора в следующей редакции: "В соответствии с условиями настоящего договора Продавец передает в собственность Покупателя однокомнатную квартиру <адрес>. Также стороны договорились изложить наименование договора вместо слов "предварительный договор купли-продажи квартиры" читать: "Договор N <...> купли-продажи квартиры". Стороны установили, что условия данного дополнительного соглашения применяются к отношениям, возникшим до заключения соглашения, а именно, с <дата>
Стороны договорились, что указанное соглашение одновременно является передаточным актом квартиры (л.д. 132).
В обоснование требований о признании права собственности на квартиру, истец И. ссылалась на то, что квартира оплачена ею в полном объеме, передана по акту приема-передачи, однако до настоящего времени ей не переданы соответствующие документы для регистрации права собственности в установленном законом порядке.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из материалов дела, многоквартирный дом введен в эксплуатацию <дата>, ему присвоен адрес: <адрес>, квартире со строительным номером N <...> присвоен номер N <...> предварительный договор купли-продажи квартиры заключен между сторонами <дата>
Оценивая условия заключенного между И. и ООО "Концерн "Росстрой" предварительного договора купли-продажи квартиры и дополнительного соглашения к предварительному договору, судебная коллегия полагает, что фактически указанный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи квартиры, И. обязательства по оплате договора исполнила, квартира передана ей по акту приема-передачи.
В нарушение вышеуказанных требований закона и условий договора, заключенного с И., до настоящего времени объект недвижимости, определенный указанным договором, в собственность И. не передан.
Уклонение организации застройщика - ООО "СК Дальпитерстрой" и инвестора по выполнению условий инвестиционного договора и регистрации созданного объекта недвижимости, не может являться препятствием для приобретения гражданами прав на созданный объект недвижимости при условии надлежащего выполнения ими своих обязательств по оплате квартиры.
Учитывая изложенное, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 218, 219, 304, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что И. надлежащим образом исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры, которая передана ей по акту приема-передачи, в связи с чем, она приобрела право собственности на созданное недвижимое имущество - квартиру. Указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения заявленных И. требований о признании права собственности на спорную квартиру.
Иные доводы апелляционной жалобы П. правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)