Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю.А. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от заявителя: Вялова Т.А. по доверенности от 14.05.2014
от ответчика: Казакова Т.Н. по доверенности от 28.01.2014
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области
на решение Арбитражного суда Томской области от 30.04.2014 года по делу N А67-157/2014 (судья Сенникова И.Н.)
по заявлению федерального государственного бюджетного учреждения науки "Томский научный центр Сибирского отделения Российской академии наук" (ИНН 7021020064, ОГРН 1027000870863), г. Томск,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области
о признании незаконными отказов в проведении государственной регистрации сделок аренды, доведенных в сообщениях от 19.12.2013 N 70-70-01/287/2013-822, N 70-70-01/287/2013-824, N 70-70-01/287/2013-829, N 70-70-01/287/2013-833,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение науки "Томский научный центр Сибирского отделения Российской академии наук" (далее - ФГБУН "ТНЦ СО РАН", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области, ответчик) о признании незаконными отказов в проведении государственной регистрации сделок аренды, доведенных до заявителя в сообщениях от 19.12.2013 года N 70-70-01/287/2013-822, N 70-70-01/287/2013-824, N 70-70-01/287/2013-829, N 70-70-01/287/2013-833.
Решением Арбитражного суда Томской области от 30.04.2014 года требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:
- - провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду;
- - Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ) не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений;
- - утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
Подробно доводы Управления изложены в апелляционной жалобе, поддержаны представителем в судебном заседании.
ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что за ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в установленном порядке зарегистрировано право оперативного управления на нежилое помещение общей площадью 854,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5/1, пом. 1019, 1021, 1025 - 1031, 1034 - 1037, 1039, 1042 - 1046, 1050 - 1053, 1058 - 1059, 1061 - 1062, 1064 - 1065, 1068 - 1071, 1075 - 1077, 1079 - 1080, 1084 - 1096, 1099 - 1108; на нежилое помещение общей площадью 538,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5, пом. 1002, 1006 - 1007, 1013, 1015 - 1017, 1019 - 1021, 1039 - 1045, 1047 - 1055, 1087, 1092 - 1097, 1109 - 1115; на нежилое помещение общей площадью 1145,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Академический, 13, п001 - п006, п008 - п017, 1002 - 1004, 1007 - 1009, 1027, 1033, 1035 - 1038.
В отношении части находящихся в оперативном управлении помещений ФГБУН "ТНЦ СО РАН" заключены договоры аренды: от 31.07.2013 г. N 02-13 (помещения первого этажа N N 68 - 70 общей площадью 76,6 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5/1); от 31.07.2013 г. N 05-13 (помещения первого этажа N N 28 - 31, 65,84, 105 общей площадью 95,4 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5/1); от 05.08.2013 г. N 07-13 (помещения первого этажа N N 7, 109, 110 общей площадью 41,6 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5); от 19.07.2013 г. N 03-13 (помещения первого этажа N N 2 - 4, 7 - 9, 27, 33, 35 - 38 общей площадью 577,0 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 13).
29.10.2013 г. ФГБУН "ТНЦ СО РАН" обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений от 31.07.2013 г. N 02-13, от 31.07.2013 г. N 05-13, от 05.08.2013 г. N 07-13, от 19.07.2013 г. N 03-13.
Уведомлениями от 15.11.2013 г. N 01/287/2013-822, N 01/287/2013-824, N 01/287/2013-829, N 01/287/2013-833 ответчик сообщил заявителю о приостановлении рассмотрения заявлений о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений на срок до 15.12.2013 г. в связи непредставлением на государственную регистрацию кадастровых паспортов на нежилые помещения, сдаваемые в аренду в соответствии с договорами, с указанием арендуемой площади и отсутствием данных объектов недвижимости на учете в государственном кадастре недвижимости, а также в связи с непредставлением документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших договоры аренды со стороны арендаторов (по договорам N 02-13 от 31.07.2013 г., N 05-13 от 31.07.2013 г., N 03-13 от 19.07.2013 г.), непредставление нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение договора аренды (по договору аренды N 07-13 от 05.08.2013 г.).
Сообщениями от 19.12.2013 г. N 70-70-01/287/2013-822, N 70-70-01/287/2013-824, N 70-70-01/287/2013-829, N 70-70-01/287/2013-833 Управление Росреестра по Томской области известило ФГБУН "ТНЦ СО РАН" об отказе в государственной регистрации договоров аренды, указав в обоснование отказа, что на государственную регистрацию не представлены кадастровые паспорта на нежилые помещения, сдаваемые в аренду, с указанием размера арендуемой площади, а также, что объекты недвижимости, сдаваемые в аренду, не числятся на учете в государственном кадастре недвижимости.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, а ответчиком не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как следует из материалов дела, в качестве правоустанавливающих документов для государственной регистрации заявителем представлены: договор аренды недвижимого имущества от 31.07.2013 г. N 02-13, заключенный между ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в лице председателя Президиума ТНЦ СО РАН Ратахина Н.А., действующего на основании Устава, и ОАО "Газпромбанк" в лице Алексеенко А.Ю., действующего на основании доверенности N Д-10/569 от 08.04.2013 г., предметом которого являются помещения в здании (по плану первого этажа помещения N N 68 - 70), общей площадью 76,6 кв. м, расположенные по адресу: 634055, г. Томск, пр. Академический, 5/1; договор аренды недвижимого имущества от 31.07.2013 г. N 05-13, заключенный между ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в лице председателя Президиума ТНЦ СО РАН Ратахина Н.А., действующего на основании Устава, и ООО "Живая аптека" в лице директора Гульпа Е.Д, действующей на основании Устава, предметом которого являются помещения в здании (по плану первого этажа помещения N N 28 - 31, 65, 84, 105), общей площадью 95,4 кв. м, расположенные по адресу: 634055, г. Томск, пр. Академический, 5/1; договор аренды недвижимого имущества от 05.08.2013 г. N 07-13, заключенный между ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в лице председателя Президиума ТНЦ СО РАН Ратахина Н.А., действующего на основании Устава, и индивидуальным предпринимателем Головановым И.А., действующим на основании свидетельства ОГРНИП 304701731500596, предметом которого являются помещения в здании (по плану первого этажа помещения N N 7, 109, 110), общей площадью 41,6 кв. м, расположенные по адресу: 634055, г. Томск, пр. Академический, 5; договор аренды недвижимого имущества от 19.07.2013 г. N 03-13, заключенный между ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в лице председателя Президиума ТНЦ СО РАН Ратахина Н.А., действующего на основании Устава, и ЗАО "Перспектива" в лице директора Горбаровой А.А., действующей на основании Устава, предметом договора являются помещения в здании (по плану первого этажа помещения N N 2 - 4, 7 - 9, 27, 33, 35 - 38), общей площадью 577,0 кв. м, расположенные по адресу: 634055, г. Томск, пр. Академический, 13.
Требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия этого договора, прежде всего, установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.
Из анализа содержания вышеуказанных договоров аренды следует, что между сторонами достигнуто соглашение о помещениях, являющихся предметом аренды. Так, в пункте 1.3 договоров установлено, что к договору прилагается копия поэтажного плана помещений с обозначением передаваемого в аренду объекта, являющаяся неотъемлемой частью договора аренды (приложение N 2).
Таким образом, помещения, передаваемые в аренду, идентифицированы посредством указания в тексте договора номеров помещений и арендуемой площади, а также графическим очерчиванием границ помещений на поэтажном плане с указанием площади каждого помещения, передаваемого в аренду, и итогового размера общей площади передаваемой в аренду. При этом нумерация помещений, их площадь и поэтажные планы взяты из технических паспортов, составленных Томским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". После подписания договоров аренды арендодатель передал, а арендатор принял конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствуют подписанные ими акты приема-передачи.
Признавая позицию Управления Росреестра по Томской области не обоснованной, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно частью 4 статьи 14 Федерального закона N 221-ФЗ представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности требования ответчика о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную части помещения (арендуемой площади).
Кроме того, Управлением Росреестра по Томской области в суде первой инстанции не отрицалось, что в деле правоустанавливающих документов имеются кадастровые паспорта на объекты (части которых являются предметом спорных договоров аренды), находящиеся в собственности Российской Федерации и в оперативном управлении ФГБУН "ТНЦ СО РАН", по адресам: г. Томск, пр. Академический, 5, пр. Академический, 5/1, а также технический паспорт на помещения по адресу: г. Томск, пр. Академический, 13 по состоянию на 20.01.2003 г. В соответствии с пунктом 2 статьи 47 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Суд первой инстанции учел вышеизложенные нормы права, разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также то, что права на объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а кадастровые паспорта (технический паспорт, выданный до 01.03.2008 г., имеющий согласно части 2 статьи 47 Федерального закона N 221-ФЗ равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости) на данные помещения ранее уже предоставлялись в Управление Росреестра по Томской области и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов, разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договоров отсутствуют, предмет договоров аренды точно определен путем текстуального и графического описания.
На основании чего, суд пришел к правильному выводу о несоответствии отказов Управления Росреестра по Томской области в государственной регистрации договоров аренды от 31.07.2013 г. N 02-13, от 31.07.2013 г. N 05-13, от 05.08.2013 г. N 07-13, от 19.07.2013 г. N 03-13 требованиям Закона о государственной регистрации.
Утверждение Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.12.2012 г. N 831 форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства помещения, земельного участка, на что ссылается апеллянт, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договоров аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в нормы статей 26 и 33 Закона о государственной регистрации.
Довод Управления Росреестра по Томской области, касающийся применения пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", являлся предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонен им.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договоров аренды являются обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 30.04.2014 года по делу N А67-157/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2014 ПО ДЕЛУ N А67-157/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. по делу N А67-157/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю.А. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от заявителя: Вялова Т.А. по доверенности от 14.05.2014
от ответчика: Казакова Т.Н. по доверенности от 28.01.2014
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области
на решение Арбитражного суда Томской области от 30.04.2014 года по делу N А67-157/2014 (судья Сенникова И.Н.)
по заявлению федерального государственного бюджетного учреждения науки "Томский научный центр Сибирского отделения Российской академии наук" (ИНН 7021020064, ОГРН 1027000870863), г. Томск,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области
о признании незаконными отказов в проведении государственной регистрации сделок аренды, доведенных в сообщениях от 19.12.2013 N 70-70-01/287/2013-822, N 70-70-01/287/2013-824, N 70-70-01/287/2013-829, N 70-70-01/287/2013-833,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение науки "Томский научный центр Сибирского отделения Российской академии наук" (далее - ФГБУН "ТНЦ СО РАН", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области, ответчик) о признании незаконными отказов в проведении государственной регистрации сделок аренды, доведенных до заявителя в сообщениях от 19.12.2013 года N 70-70-01/287/2013-822, N 70-70-01/287/2013-824, N 70-70-01/287/2013-829, N 70-70-01/287/2013-833.
Решением Арбитражного суда Томской области от 30.04.2014 года требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:
- - провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду;
- - Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ) не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений;
- - утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
Подробно доводы Управления изложены в апелляционной жалобе, поддержаны представителем в судебном заседании.
ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что за ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в установленном порядке зарегистрировано право оперативного управления на нежилое помещение общей площадью 854,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5/1, пом. 1019, 1021, 1025 - 1031, 1034 - 1037, 1039, 1042 - 1046, 1050 - 1053, 1058 - 1059, 1061 - 1062, 1064 - 1065, 1068 - 1071, 1075 - 1077, 1079 - 1080, 1084 - 1096, 1099 - 1108; на нежилое помещение общей площадью 538,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5, пом. 1002, 1006 - 1007, 1013, 1015 - 1017, 1019 - 1021, 1039 - 1045, 1047 - 1055, 1087, 1092 - 1097, 1109 - 1115; на нежилое помещение общей площадью 1145,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Академический, 13, п001 - п006, п008 - п017, 1002 - 1004, 1007 - 1009, 1027, 1033, 1035 - 1038.
В отношении части находящихся в оперативном управлении помещений ФГБУН "ТНЦ СО РАН" заключены договоры аренды: от 31.07.2013 г. N 02-13 (помещения первого этажа N N 68 - 70 общей площадью 76,6 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5/1); от 31.07.2013 г. N 05-13 (помещения первого этажа N N 28 - 31, 65,84, 105 общей площадью 95,4 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5/1); от 05.08.2013 г. N 07-13 (помещения первого этажа N N 7, 109, 110 общей площадью 41,6 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 5); от 19.07.2013 г. N 03-13 (помещения первого этажа N N 2 - 4, 7 - 9, 27, 33, 35 - 38 общей площадью 577,0 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 13).
29.10.2013 г. ФГБУН "ТНЦ СО РАН" обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений от 31.07.2013 г. N 02-13, от 31.07.2013 г. N 05-13, от 05.08.2013 г. N 07-13, от 19.07.2013 г. N 03-13.
Уведомлениями от 15.11.2013 г. N 01/287/2013-822, N 01/287/2013-824, N 01/287/2013-829, N 01/287/2013-833 ответчик сообщил заявителю о приостановлении рассмотрения заявлений о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений на срок до 15.12.2013 г. в связи непредставлением на государственную регистрацию кадастровых паспортов на нежилые помещения, сдаваемые в аренду в соответствии с договорами, с указанием арендуемой площади и отсутствием данных объектов недвижимости на учете в государственном кадастре недвижимости, а также в связи с непредставлением документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших договоры аренды со стороны арендаторов (по договорам N 02-13 от 31.07.2013 г., N 05-13 от 31.07.2013 г., N 03-13 от 19.07.2013 г.), непредставление нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение договора аренды (по договору аренды N 07-13 от 05.08.2013 г.).
Сообщениями от 19.12.2013 г. N 70-70-01/287/2013-822, N 70-70-01/287/2013-824, N 70-70-01/287/2013-829, N 70-70-01/287/2013-833 Управление Росреестра по Томской области известило ФГБУН "ТНЦ СО РАН" об отказе в государственной регистрации договоров аренды, указав в обоснование отказа, что на государственную регистрацию не представлены кадастровые паспорта на нежилые помещения, сдаваемые в аренду, с указанием размера арендуемой площади, а также, что объекты недвижимости, сдаваемые в аренду, не числятся на учете в государственном кадастре недвижимости.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, а ответчиком не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как следует из материалов дела, в качестве правоустанавливающих документов для государственной регистрации заявителем представлены: договор аренды недвижимого имущества от 31.07.2013 г. N 02-13, заключенный между ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в лице председателя Президиума ТНЦ СО РАН Ратахина Н.А., действующего на основании Устава, и ОАО "Газпромбанк" в лице Алексеенко А.Ю., действующего на основании доверенности N Д-10/569 от 08.04.2013 г., предметом которого являются помещения в здании (по плану первого этажа помещения N N 68 - 70), общей площадью 76,6 кв. м, расположенные по адресу: 634055, г. Томск, пр. Академический, 5/1; договор аренды недвижимого имущества от 31.07.2013 г. N 05-13, заключенный между ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в лице председателя Президиума ТНЦ СО РАН Ратахина Н.А., действующего на основании Устава, и ООО "Живая аптека" в лице директора Гульпа Е.Д, действующей на основании Устава, предметом которого являются помещения в здании (по плану первого этажа помещения N N 28 - 31, 65, 84, 105), общей площадью 95,4 кв. м, расположенные по адресу: 634055, г. Томск, пр. Академический, 5/1; договор аренды недвижимого имущества от 05.08.2013 г. N 07-13, заключенный между ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в лице председателя Президиума ТНЦ СО РАН Ратахина Н.А., действующего на основании Устава, и индивидуальным предпринимателем Головановым И.А., действующим на основании свидетельства ОГРНИП 304701731500596, предметом которого являются помещения в здании (по плану первого этажа помещения N N 7, 109, 110), общей площадью 41,6 кв. м, расположенные по адресу: 634055, г. Томск, пр. Академический, 5; договор аренды недвижимого имущества от 19.07.2013 г. N 03-13, заключенный между ФГБУН "ТНЦ СО РАН" в лице председателя Президиума ТНЦ СО РАН Ратахина Н.А., действующего на основании Устава, и ЗАО "Перспектива" в лице директора Горбаровой А.А., действующей на основании Устава, предметом договора являются помещения в здании (по плану первого этажа помещения N N 2 - 4, 7 - 9, 27, 33, 35 - 38), общей площадью 577,0 кв. м, расположенные по адресу: 634055, г. Томск, пр. Академический, 13.
Требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия этого договора, прежде всего, установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.
Из анализа содержания вышеуказанных договоров аренды следует, что между сторонами достигнуто соглашение о помещениях, являющихся предметом аренды. Так, в пункте 1.3 договоров установлено, что к договору прилагается копия поэтажного плана помещений с обозначением передаваемого в аренду объекта, являющаяся неотъемлемой частью договора аренды (приложение N 2).
Таким образом, помещения, передаваемые в аренду, идентифицированы посредством указания в тексте договора номеров помещений и арендуемой площади, а также графическим очерчиванием границ помещений на поэтажном плане с указанием площади каждого помещения, передаваемого в аренду, и итогового размера общей площади передаваемой в аренду. При этом нумерация помещений, их площадь и поэтажные планы взяты из технических паспортов, составленных Томским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". После подписания договоров аренды арендодатель передал, а арендатор принял конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствуют подписанные ими акты приема-передачи.
Признавая позицию Управления Росреестра по Томской области не обоснованной, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно частью 4 статьи 14 Федерального закона N 221-ФЗ представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности требования ответчика о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную части помещения (арендуемой площади).
Кроме того, Управлением Росреестра по Томской области в суде первой инстанции не отрицалось, что в деле правоустанавливающих документов имеются кадастровые паспорта на объекты (части которых являются предметом спорных договоров аренды), находящиеся в собственности Российской Федерации и в оперативном управлении ФГБУН "ТНЦ СО РАН", по адресам: г. Томск, пр. Академический, 5, пр. Академический, 5/1, а также технический паспорт на помещения по адресу: г. Томск, пр. Академический, 13 по состоянию на 20.01.2003 г. В соответствии с пунктом 2 статьи 47 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Суд первой инстанции учел вышеизложенные нормы права, разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также то, что права на объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а кадастровые паспорта (технический паспорт, выданный до 01.03.2008 г., имеющий согласно части 2 статьи 47 Федерального закона N 221-ФЗ равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости) на данные помещения ранее уже предоставлялись в Управление Росреестра по Томской области и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов, разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договоров отсутствуют, предмет договоров аренды точно определен путем текстуального и графического описания.
На основании чего, суд пришел к правильному выводу о несоответствии отказов Управления Росреестра по Томской области в государственной регистрации договоров аренды от 31.07.2013 г. N 02-13, от 31.07.2013 г. N 05-13, от 05.08.2013 г. N 07-13, от 19.07.2013 г. N 03-13 требованиям Закона о государственной регистрации.
Утверждение Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.12.2012 г. N 831 форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства помещения, земельного участка, на что ссылается апеллянт, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договоров аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в нормы статей 26 и 33 Закона о государственной регистрации.
Довод Управления Росреестра по Томской области, касающийся применения пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", являлся предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонен им.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договоров аренды являются обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 30.04.2014 года по делу N А67-157/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)