Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 06 октября 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2010 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Т.А. Аппаковой, К.П. Засорина
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии: стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Галатея - плюс"
апелляционное производство N 05АП-4704/2010
на решение от 05.07.2010
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-2249/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) Приморское отделение Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России"
к ООО "Галатея Плюс"
о признании недействительным договора
установил:
Приморское отделение Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" обратилось в суд с иском к ООО "Галатея - плюс" о расторжении договора аренды N 3/09 от 02.06.2009, об истребовании арендованного помещения площадью 250 кв. м по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 14 "а", взыскании задолженности по арендной плате в сумме 543918 рублей.
В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования и просил истребовать у ответчика подвальные помещения N 1 - 18 общей площадью 250 кв. м по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 14 "а", взыскать задолженность по арендной плате в сумме 723 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2010 к производству принято встречное исковое заявление ООО "Галатея - плюс" к Приморскому отделению Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" о признании недействительным договор аренды N 3/09 от 02.06.2009.
В порядке статьи 49 АПК РФ Приморское отделение Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" отказалось от исковых требований в части расторжения договора аренды N 3/09 от 02.06.2009 и истребования арендованного помещения площадью 250 кв. м по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 14 "а", просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 723 000 рублей.
В порядке статьи 49 АПК РФ ООО "Галатея - плюс" заявило отказ от встречных исковых требований.
Решением от 05.07.2010 Арбитражный суд Приморского края прекратил производство в части требований о расторжении договора аренды и истребовании арендованных помещений, а также в части встречного иска, взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 723 000 рублей.
ООО "Галатея - плюс" обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, договор аренды N 3/09 является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет аренды, отсутствовала выкопировка поэтажного плана, а также данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Заявитель также полагает, что согласие собственника имущества, полученное после совершения сделки, не свидетельствует о законности заключенного договора.
В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие не явившихся сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, 02.06.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 3/09, по которому истец предоставил ответчику во временное пользование нежилое помещение в подвальном помещении здания, расположенное по адресу: ул. Алеутская, д. 14-а, общей площадью 250 кв. м для размещения в нем кафе-бара на срок с 02.06.2009 по 31.05.2010.
Указанное здание принадлежит истцу на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о регистрации от 24.04.1995 N 196, выданным БТИ Администрации г. Владивостока, а также техническим паспортом от 13.09.2001.
В соответствии с п. 3 заключенного договора арендная плата установлена в размере 70 000 рублей за один месяц, в т.ч. НДС. Арендные платежи арендатор осуществляет до 25 числа месяца, арендная плата вносится в виде платежа за месяц вперед. Первую арендную плату арендатор вносит в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего договора.
Неоплата ответчиком в установленные сроки задолженности по договору аренды N 3/09 от 02.06.2009 за период с января 2009 по апрель 2010 послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о несогласованности условий о предмете договора. В пункте 1 договора указаны характеристики арендуемого имущества, которые позволяют его индивидуализировать - адрес, площадь и этаж, на котором расположены передаваемые в аренду помещения.
Отсутствие в договоре аренды приложения поэтажного плана помещений не свидетельствует о незаключенности договора. Кроме этого, ответчик в нарушения статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств, что помимо арендуемых ответчиком в подвальном этаже имеются иные помещения, предоставленные истцом иным лицам.
Доводы заявителя о недействительности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.
В соответствии с ч. 1 ст. 609, ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Срок действия договора установлен с 02.06.2009 года по 31.05.2010 (пункт 1.4 договора).
С учетом положений пункта 2 статьи 651 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", судебная коллегия установила, что срок действия указанного договора не равен одному году, в связи с чем данный договор не требует обязательной государственной регистрации.
Судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании закона доводы заявителя о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием на момент его заключения согласия собственника имущества.
Статьей 608 Гражданского кодекса РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды N 3/09 подлежал согласованию с собственником имущества, поскольку в силу статей 120 (п. 1), 296 (п. 1), 298 ГК РФ, вправе распоряжаться переданным ему в оперативное управление имуществом только в пределах, установленных законом и собственником.
Вместе с тем, согласие собственника имущества на сдачу имущества может быть как предварительным (разрешение), так и последующим (одобрение), т.е. собственник уже после отчуждения или передачи имущества в пользование без соответствующего полномочия может одобрить совершенную сделку.
Поскольку согласие собственника имущества не является конститутивным элементом юридической сделки, а лишь представляет собой необходимый элемент для ее действительности, то последующее одобрение сделки со стороны собственника, не выразившего ранее своего согласия, приводит к оздоровлению сделки и исключает возможность признания ее недействительной.
Действующее законодательство не содержит положений, в которых бы указывалось о должной форме выражения согласия собственника на совершение сделки.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно расценил, что письмо Всероссийской творческой общественной организации Союза художников России от 17.05.2010 N 56-юр является одобрением ранее подписанного договора аренды.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 05 июля 2010 года по делу N А51-2249/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Т.А.АППАКОВА
К.П.ЗАСОРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2010 N 05АП-4704/2010 ПО ДЕЛУ N А51-2249/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2010 г. N 05АП-4704/2010
Дело N А51-2249/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 06 октября 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2010 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Т.А. Аппаковой, К.П. Засорина
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии: стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Галатея - плюс"
апелляционное производство N 05АП-4704/2010
на решение от 05.07.2010
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-2249/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) Приморское отделение Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России"
к ООО "Галатея Плюс"
о признании недействительным договора
установил:
Приморское отделение Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" обратилось в суд с иском к ООО "Галатея - плюс" о расторжении договора аренды N 3/09 от 02.06.2009, об истребовании арендованного помещения площадью 250 кв. м по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 14 "а", взыскании задолженности по арендной плате в сумме 543918 рублей.
В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования и просил истребовать у ответчика подвальные помещения N 1 - 18 общей площадью 250 кв. м по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 14 "а", взыскать задолженность по арендной плате в сумме 723 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2010 к производству принято встречное исковое заявление ООО "Галатея - плюс" к Приморскому отделению Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" о признании недействительным договор аренды N 3/09 от 02.06.2009.
В порядке статьи 49 АПК РФ Приморское отделение Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" отказалось от исковых требований в части расторжения договора аренды N 3/09 от 02.06.2009 и истребования арендованного помещения площадью 250 кв. м по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 14 "а", просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 723 000 рублей.
В порядке статьи 49 АПК РФ ООО "Галатея - плюс" заявило отказ от встречных исковых требований.
Решением от 05.07.2010 Арбитражный суд Приморского края прекратил производство в части требований о расторжении договора аренды и истребовании арендованных помещений, а также в части встречного иска, взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 723 000 рублей.
ООО "Галатея - плюс" обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, договор аренды N 3/09 является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет аренды, отсутствовала выкопировка поэтажного плана, а также данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Заявитель также полагает, что согласие собственника имущества, полученное после совершения сделки, не свидетельствует о законности заключенного договора.
В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие не явившихся сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, 02.06.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 3/09, по которому истец предоставил ответчику во временное пользование нежилое помещение в подвальном помещении здания, расположенное по адресу: ул. Алеутская, д. 14-а, общей площадью 250 кв. м для размещения в нем кафе-бара на срок с 02.06.2009 по 31.05.2010.
Указанное здание принадлежит истцу на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о регистрации от 24.04.1995 N 196, выданным БТИ Администрации г. Владивостока, а также техническим паспортом от 13.09.2001.
В соответствии с п. 3 заключенного договора арендная плата установлена в размере 70 000 рублей за один месяц, в т.ч. НДС. Арендные платежи арендатор осуществляет до 25 числа месяца, арендная плата вносится в виде платежа за месяц вперед. Первую арендную плату арендатор вносит в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего договора.
Неоплата ответчиком в установленные сроки задолженности по договору аренды N 3/09 от 02.06.2009 за период с января 2009 по апрель 2010 послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о несогласованности условий о предмете договора. В пункте 1 договора указаны характеристики арендуемого имущества, которые позволяют его индивидуализировать - адрес, площадь и этаж, на котором расположены передаваемые в аренду помещения.
Отсутствие в договоре аренды приложения поэтажного плана помещений не свидетельствует о незаключенности договора. Кроме этого, ответчик в нарушения статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств, что помимо арендуемых ответчиком в подвальном этаже имеются иные помещения, предоставленные истцом иным лицам.
Доводы заявителя о недействительности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.
В соответствии с ч. 1 ст. 609, ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Срок действия договора установлен с 02.06.2009 года по 31.05.2010 (пункт 1.4 договора).
С учетом положений пункта 2 статьи 651 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", судебная коллегия установила, что срок действия указанного договора не равен одному году, в связи с чем данный договор не требует обязательной государственной регистрации.
Судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании закона доводы заявителя о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием на момент его заключения согласия собственника имущества.
Статьей 608 Гражданского кодекса РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды N 3/09 подлежал согласованию с собственником имущества, поскольку в силу статей 120 (п. 1), 296 (п. 1), 298 ГК РФ, вправе распоряжаться переданным ему в оперативное управление имуществом только в пределах, установленных законом и собственником.
Вместе с тем, согласие собственника имущества на сдачу имущества может быть как предварительным (разрешение), так и последующим (одобрение), т.е. собственник уже после отчуждения или передачи имущества в пользование без соответствующего полномочия может одобрить совершенную сделку.
Поскольку согласие собственника имущества не является конститутивным элементом юридической сделки, а лишь представляет собой необходимый элемент для ее действительности, то последующее одобрение сделки со стороны собственника, не выразившего ранее своего согласия, приводит к оздоровлению сделки и исключает возможность признания ее недействительной.
Действующее законодательство не содержит положений, в которых бы указывалось о должной форме выражения согласия собственника на совершение сделки.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно расценил, что письмо Всероссийской творческой общественной организации Союза художников России от 17.05.2010 N 56-юр является одобрением ранее подписанного договора аренды.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 05 июля 2010 года по делу N А51-2249/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Т.А.АППАКОВА
К.П.ЗАСОРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)