Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что они лишены возможности зарегистрировать право собственности на переданные им ответчиком жилые помещения в многоквартирных домах, поскольку завершенные строительством объекты не сданы в эксплуатацию в связи с отсутствием соответствующего разрешения на строительство.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Магомедов М.М.
Судья-докладчик: Ананикова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Губаревич И.И.
судей Ананиковой И.А., Апхановой С.С.
при секретаре К.Т.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам М.Н.В., С.А.А., Е., С.М.А., П.Ю., Н.Г., В.И., М.Н.А., Г.Л., П.В., В.О., М.М.Н., Б.В.М., П.С.В., П.Г., Е.Е., К.С., Р.А., Д.А., Б.О., П.Д.А., М.А.И., П.Н.И., Л.З., Г.В., Ш.М., З.А., З.О., Б.В.В., А.В., З.Г., П.С.А., И.А., К.В.Г., О.П., Р.Л., Ч., П.А., Д., А.А., Б.Я., Л.Е., Г.А., С.А.В., Х.М., М.С., М.А.Ф., В.В., Я., Ш.С., Н.И., С.М.В., Х.Е., Р.Т., К.О., К.М., М.М.В., П.Д.Н., К.А., И.Е., М.О., Р.И., К.В.С. к ЗАО "МАИРТА" о признании права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах
по апелляционной жалобе и.о. руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области О.А.
на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 15 декабря 2014 года,
установила:
Обратившись в суд с вышеназванными исками, истцы ссылались на то, что они лишены возможности зарегистрировать право собственности на переданные им ЗАО "МАИРТА" жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных (данные изъяты), поскольку завершенные строительством объекты не сданы в эксплуатацию в связи с отсутствием соответствующего разрешения на строительство. Просили признать право собственности на жилые помещения, в отношении которых каждым и них заключены договоры инвестирования строительства и произведена полная оплата.
Судом постановлено приведенное выше решение, которым иски удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области - и.о. руководителя О.А. просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в исковых требованиях. Мотивирует это тем, что жилые дома возведены на не предназначенном для этих целей земельном участке, находящемся в федеральной собственности, что нарушает права Российской Федерации.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ЗАО "МАИРТА" Ш.Ю., представитель ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области С.Н. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ананиковой И.А., объяснения представителя истцов Т., представителя ответчика Ш.Ю., представителя третьего лица - ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области С.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу статей 40 и 41 Земельного кодекса РФ собственник, а также иной титульный владелец земельного участка вправе возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, основным документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Из анализа приведенных положений следует, что возведение на земельном участке объекта капитального строительства признается не противоречащим законодательству при установлении совокупности следующих факторов: наличия у застройщика вещного либо обязательственного права на земельный участок; осуществление строительства в соответствии с зонированием территории, установленным правилами землепользования и застройки; соответствия вида разрешенного использования земельного участка цели его использования - возведению определенного объекта капитального строительства; наличия у застройщика разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным органом по результатам анализа представительных документов, в том числе, проектной документации, градостроительного плана; соответствия возведенного строения требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил.
По делу установлено, что построенные генподрядчиком ЗАО "МАИРТА" по заказу застройщика - ФКУ "Исправительная колония N 6 Главного управлению Федеральной службы исполнения наказаний по Иркутской области" (ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области) шесть кирпичных девятиэтажных жилых домов, на жилые помещения в которых истцы просят о признании права, находятся по предварительно присвоенным адресам: (данные изъяты) расположены в границах принадлежащего на праве собственности Российской Федерации земельного участка общей площадью 7522 кв. м, с кадастровым номером Номер изъят, имеющего адрес: (данные изъяты), категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации мебельного салона и оздоровительного комплекса. Право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата изъята
Согласно сведениям ЕГРП на данном земельном участке расположены объекты недвижимости - оздоровительный комплекс, кадастровый номер Номер изъят, и мебельный салон, кадастровый номер Номер изъят, являющиеся собственностью Российской Федерации и принадлежащие на праве оперативного управления ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области.
Фактически, как это следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят названные объекты отсутствуют, произведен их снос по причине ветхости, без согласования с собственником, и осуществлено строительство вышеуказанных жилых домов (л.д. 28, 102, 119 - 136, 153 - 159 т. 7). При этом доказательств изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка, а также получения в установленном порядке разрешений на строительство, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, суду не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Следовательно, для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Учитывая изложенное, возведенные объекты недвижимости: кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3256,8 кв. м; кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3285,1 кв. м; кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3285,1 кв. м; кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3225,8 кв. м; кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3285,1 кв. м, расположенные по предварительно присвоенным адресам по (данные изъяты) являются самовольными постройками.
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры (пункт 26 Постановления).
Возведение застройщиком - ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области - многоквартирных жилых домов на земельном участке, не предназначенном для этих целей, свидетельствует о нарушении положений статьи 42 Земельного кодекса РФ и является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку или ее часть в соответствии со статьей 222 ГК РФ.
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.
Таким образом, вывод о признании за истцами права собственности на объекты недвижимости в самовольно выстроенных многоквартирных домах без установления судом соответствия самовольной постройки целевому назначению и разрешенному способу использования земельного участка сделан судом первой инстанции при нарушении указанных выше норм.
При этом с суждениями суда, принявшего довод сторон о наличии у застройщика - ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области права возведения жилых домов на спорном участке в силу решения исполнительного комитета Иркутского городского Совета депутатов трудящихся от Дата изъята "О разрешении строительства УИТК УВД Иркутской области", судебная коллегия согласиться не может. Названным актом решено разрешить УИТК УВД Иркутской области строительство казармы и жилых домов на участке, арендованном масложиркомбинатом под лагерь в пос. Мельниково, для чего дополнительно прирезать участок с западной стороны лагеря площадью 1,96 га (л.д. 206 т. 7).
Из имеющейся в деле копии договора о предоставлении в аренду земельного участка для капитального строительства от Дата изъята усматривается, что арендатору - "ОЛП N 6 УИТК УВД" - предоставляется земельный участок площадью 1,96 га, состоящий из владений: пос. Мельниково с западной стороны лагеря, на котором арендатор обязуется возвести казармы и жилые дома, приступить к работам не позднее января 1958 года и закончить все строительство в ноябре 1961 года (л.д. 201 т. 7).
Согласно справке Восточно-Сибирского филиала ОАО "Госземкадастрсъемка" от Дата изъята о соответствии адресов (л.д. 144 т. 7), местоположение земельного участка: пос. Мельниково с западной стороны лагеря, указанное в приведенном договоре, а также местоположение, указанное в решении от Дата изъята: "на участке, арендованном масложиркомбинатом под лагерь в пос. Мельниково", совпадают с местоположением возведенных строений, имеющих предварительные адреса: (данные изъяты)
Постановлением мэра г. Иркутска от Дата изъята "Об установлении границ территории, прилегающей к УК-272/6, на которой устанавливаются режимные требования" утверждены границы территории, прилегающей к УК-272/6, на которой устанавливаются режимные требования (л.д. 213 - 215 т. 7). Из представленного в дело заключения кадастрового инженера, адресованного ЗАО "МАИРТА" (л.д. 145 - 152 т. 7), следует, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят площадью 7522 кв. м входит в состав земельного участка площадью 7379 кв. м, указанного в постановлении мэра города Иркутска от Дата изъята, на котором установлены режимные требования, на 97,5%.
В период действия решения исполнительного комитета Иркутского городского Совета депутатов трудящихся от Дата изъята строительство жилых домов на земельном участке, имеющем в настоящее время кадастровый номер Номер изъят, осуществлено не было. По заявлению ФГУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области об утверждении проекта границ земельного участка Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска было принято распоряжение от Дата изъята которым утверждены проекты границ земельного участка площадью 7416 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов в (данные изъяты) для эксплуатации мебельного салона и оздоровительного комплекса.
Таким образом, целевое назначение земельного участка в настоящее время, а также его площадь, установлены с учетом волеизъявления пользователя - ФГУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области.
Согласно письму и.о. руководителя ФРС по Иркутской области от Дата изъята регистрация права собственности Российской Федерации на объекты недвижимого имущества - оздоровительный комплекс и мебельный салон по указанному адресу осуществлена по заявлению ГУ ФСИН по Иркутской области.
При регистрации права собственности Российской Федерации Дата изъята на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят разрешенное его использование было определено в соответствии с принятыми ранее документами: для эксплуатации мебельного салона и оздоровительного комплекса.
При таком положении осуществление органами исполнительной власти в системе ФСИН России полномочий в отношении переданного им федерального имущества требовало соблюдения норм, регламентирующих возведение объектов капитального строительства, с учетом сложившихся к этому времени правоотношений по землепользованию, а также изменений в части назначения земельного участка, его разрешенного использования.
Действуя добросовестно и разумно, застройщик должен был предпринять достаточные и необходимые меры для получения необходимой документации на строительство. Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что находившиеся на земельном участке мебельный салон и оздоровительный комплекс при их сносе ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области в установленном порядке списаны не были, право федеральной собственности на них не прекращено, что и явилось препятствием для положительного решения собственником вопросов об изменении разрешенного использования земельного участка, предоставления его застройщику в постоянное (бессрочное) пользование для строительства группы жилых домов в законном порядке (л.д. 188 - 199 т. 7).
В поведении застройщика, действующего в обход закона и вопреки данным ему разъяснениям со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, судебная коллегия усматривает недобросовестное осуществление гражданских прав.
В Обзоре судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительства не могли быть получены застройщиком при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешающих использование его для строительства объектов.
При таком положении довод суда первой инстанции о правомерно примененном по данному делу способе защиты прав граждан, согласующимся, по мнению суда, с публичными интересами Российской Федерации, судебной коллегии представляется ошибочным, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Поскольку самовольная постройка осуществлена с нарушением целевого использования земельного участка, отсутствие разрешений на строительство не является в данном деле единственным признаком, при наличии которого возможно применение судом положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
При рассмотрении и разрешении дела помимо нарушений норм материального права, судом допущены процессуальные нарушения, связанные с определением состава лиц, участвующих в деле (ст. 40, 148, п. 4 п. 1 ст. 150 ГПК РФ).
В качестве ответчика по делу истцами указано ЗАО "МАИРТА", являвшееся генеральным подрядчиком строительства. Между тем, данный ответчик не обладает правами в отношении земельного участка, на котором возведена постройка, кроме того, осуществлял строительные работы по договору с застройщиком - ФГУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области и при отсутствии необходимых разрешений, следовательно, является ненадлежащим ответчиком.
Однако при рассмотрении дела суд не разрешил вопрос о вступлении в дело надлежащих ответчиков, в том числе, собственника земельного участка в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, которое участвовало в качестве третьего лица, а также органов местного самоуправления, выдающих разрешение на строительство и отвечающих за соблюдение при строительстве установленных норм и правил. Допущенное нарушение судебная коллегия признает существенным, являющимся самостоятельным основанием для отмены решения при любом исходе дела.
Неправильная оценка судом имеющихся в деле доказательств, нарушение судом норм материального и процессуального права повлекли принятие незаконного и необоснованного решения, которое подлежит отмене в соответствии с подп. 3, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ. Принимая по делу новое решение, судебная коллегия полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 15 декабря 2014 года отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.
Председательствующий
И.И.ГУБАРЕВИЧ
Судьи
И.А.АНАНИКОВА
С.С.АПХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2037/15
Требование: О признании права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что они лишены возможности зарегистрировать право собственности на переданные им ответчиком жилые помещения в многоквартирных домах, поскольку завершенные строительством объекты не сданы в эксплуатацию в связи с отсутствием соответствующего разрешения на строительство.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N 33-2037/15
Судья: Магомедов М.М.
Судья-докладчик: Ананикова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Губаревич И.И.
судей Ананиковой И.А., Апхановой С.С.
при секретаре К.Т.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам М.Н.В., С.А.А., Е., С.М.А., П.Ю., Н.Г., В.И., М.Н.А., Г.Л., П.В., В.О., М.М.Н., Б.В.М., П.С.В., П.Г., Е.Е., К.С., Р.А., Д.А., Б.О., П.Д.А., М.А.И., П.Н.И., Л.З., Г.В., Ш.М., З.А., З.О., Б.В.В., А.В., З.Г., П.С.А., И.А., К.В.Г., О.П., Р.Л., Ч., П.А., Д., А.А., Б.Я., Л.Е., Г.А., С.А.В., Х.М., М.С., М.А.Ф., В.В., Я., Ш.С., Н.И., С.М.В., Х.Е., Р.Т., К.О., К.М., М.М.В., П.Д.Н., К.А., И.Е., М.О., Р.И., К.В.С. к ЗАО "МАИРТА" о признании права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах
по апелляционной жалобе и.о. руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области О.А.
на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 15 декабря 2014 года,
установила:
Обратившись в суд с вышеназванными исками, истцы ссылались на то, что они лишены возможности зарегистрировать право собственности на переданные им ЗАО "МАИРТА" жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных (данные изъяты), поскольку завершенные строительством объекты не сданы в эксплуатацию в связи с отсутствием соответствующего разрешения на строительство. Просили признать право собственности на жилые помещения, в отношении которых каждым и них заключены договоры инвестирования строительства и произведена полная оплата.
Судом постановлено приведенное выше решение, которым иски удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области - и.о. руководителя О.А. просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в исковых требованиях. Мотивирует это тем, что жилые дома возведены на не предназначенном для этих целей земельном участке, находящемся в федеральной собственности, что нарушает права Российской Федерации.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ЗАО "МАИРТА" Ш.Ю., представитель ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области С.Н. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ананиковой И.А., объяснения представителя истцов Т., представителя ответчика Ш.Ю., представителя третьего лица - ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области С.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу статей 40 и 41 Земельного кодекса РФ собственник, а также иной титульный владелец земельного участка вправе возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, основным документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Из анализа приведенных положений следует, что возведение на земельном участке объекта капитального строительства признается не противоречащим законодательству при установлении совокупности следующих факторов: наличия у застройщика вещного либо обязательственного права на земельный участок; осуществление строительства в соответствии с зонированием территории, установленным правилами землепользования и застройки; соответствия вида разрешенного использования земельного участка цели его использования - возведению определенного объекта капитального строительства; наличия у застройщика разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным органом по результатам анализа представительных документов, в том числе, проектной документации, градостроительного плана; соответствия возведенного строения требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил.
По делу установлено, что построенные генподрядчиком ЗАО "МАИРТА" по заказу застройщика - ФКУ "Исправительная колония N 6 Главного управлению Федеральной службы исполнения наказаний по Иркутской области" (ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области) шесть кирпичных девятиэтажных жилых домов, на жилые помещения в которых истцы просят о признании права, находятся по предварительно присвоенным адресам: (данные изъяты) расположены в границах принадлежащего на праве собственности Российской Федерации земельного участка общей площадью 7522 кв. м, с кадастровым номером Номер изъят, имеющего адрес: (данные изъяты), категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации мебельного салона и оздоровительного комплекса. Право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата изъята
Согласно сведениям ЕГРП на данном земельном участке расположены объекты недвижимости - оздоровительный комплекс, кадастровый номер Номер изъят, и мебельный салон, кадастровый номер Номер изъят, являющиеся собственностью Российской Федерации и принадлежащие на праве оперативного управления ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области.
Фактически, как это следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят названные объекты отсутствуют, произведен их снос по причине ветхости, без согласования с собственником, и осуществлено строительство вышеуказанных жилых домов (л.д. 28, 102, 119 - 136, 153 - 159 т. 7). При этом доказательств изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка, а также получения в установленном порядке разрешений на строительство, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, суду не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Следовательно, для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Учитывая изложенное, возведенные объекты недвижимости: кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3256,8 кв. м; кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3285,1 кв. м; кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3285,1 кв. м; кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3225,8 кв. м; кирпичный девятиэтажный дом с одним подземным этажом, общей площадью 3285,1 кв. м, расположенные по предварительно присвоенным адресам по (данные изъяты) являются самовольными постройками.
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры (пункт 26 Постановления).
Возведение застройщиком - ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области - многоквартирных жилых домов на земельном участке, не предназначенном для этих целей, свидетельствует о нарушении положений статьи 42 Земельного кодекса РФ и является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку или ее часть в соответствии со статьей 222 ГК РФ.
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.
Таким образом, вывод о признании за истцами права собственности на объекты недвижимости в самовольно выстроенных многоквартирных домах без установления судом соответствия самовольной постройки целевому назначению и разрешенному способу использования земельного участка сделан судом первой инстанции при нарушении указанных выше норм.
При этом с суждениями суда, принявшего довод сторон о наличии у застройщика - ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области права возведения жилых домов на спорном участке в силу решения исполнительного комитета Иркутского городского Совета депутатов трудящихся от Дата изъята "О разрешении строительства УИТК УВД Иркутской области", судебная коллегия согласиться не может. Названным актом решено разрешить УИТК УВД Иркутской области строительство казармы и жилых домов на участке, арендованном масложиркомбинатом под лагерь в пос. Мельниково, для чего дополнительно прирезать участок с западной стороны лагеря площадью 1,96 га (л.д. 206 т. 7).
Из имеющейся в деле копии договора о предоставлении в аренду земельного участка для капитального строительства от Дата изъята усматривается, что арендатору - "ОЛП N 6 УИТК УВД" - предоставляется земельный участок площадью 1,96 га, состоящий из владений: пос. Мельниково с западной стороны лагеря, на котором арендатор обязуется возвести казармы и жилые дома, приступить к работам не позднее января 1958 года и закончить все строительство в ноябре 1961 года (л.д. 201 т. 7).
Согласно справке Восточно-Сибирского филиала ОАО "Госземкадастрсъемка" от Дата изъята о соответствии адресов (л.д. 144 т. 7), местоположение земельного участка: пос. Мельниково с западной стороны лагеря, указанное в приведенном договоре, а также местоположение, указанное в решении от Дата изъята: "на участке, арендованном масложиркомбинатом под лагерь в пос. Мельниково", совпадают с местоположением возведенных строений, имеющих предварительные адреса: (данные изъяты)
Постановлением мэра г. Иркутска от Дата изъята "Об установлении границ территории, прилегающей к УК-272/6, на которой устанавливаются режимные требования" утверждены границы территории, прилегающей к УК-272/6, на которой устанавливаются режимные требования (л.д. 213 - 215 т. 7). Из представленного в дело заключения кадастрового инженера, адресованного ЗАО "МАИРТА" (л.д. 145 - 152 т. 7), следует, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят площадью 7522 кв. м входит в состав земельного участка площадью 7379 кв. м, указанного в постановлении мэра города Иркутска от Дата изъята, на котором установлены режимные требования, на 97,5%.
В период действия решения исполнительного комитета Иркутского городского Совета депутатов трудящихся от Дата изъята строительство жилых домов на земельном участке, имеющем в настоящее время кадастровый номер Номер изъят, осуществлено не было. По заявлению ФГУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области об утверждении проекта границ земельного участка Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска было принято распоряжение от Дата изъята которым утверждены проекты границ земельного участка площадью 7416 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов в (данные изъяты) для эксплуатации мебельного салона и оздоровительного комплекса.
Таким образом, целевое назначение земельного участка в настоящее время, а также его площадь, установлены с учетом волеизъявления пользователя - ФГУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области.
Согласно письму и.о. руководителя ФРС по Иркутской области от Дата изъята регистрация права собственности Российской Федерации на объекты недвижимого имущества - оздоровительный комплекс и мебельный салон по указанному адресу осуществлена по заявлению ГУ ФСИН по Иркутской области.
При регистрации права собственности Российской Федерации Дата изъята на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят разрешенное его использование было определено в соответствии с принятыми ранее документами: для эксплуатации мебельного салона и оздоровительного комплекса.
При таком положении осуществление органами исполнительной власти в системе ФСИН России полномочий в отношении переданного им федерального имущества требовало соблюдения норм, регламентирующих возведение объектов капитального строительства, с учетом сложившихся к этому времени правоотношений по землепользованию, а также изменений в части назначения земельного участка, его разрешенного использования.
Действуя добросовестно и разумно, застройщик должен был предпринять достаточные и необходимые меры для получения необходимой документации на строительство. Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что находившиеся на земельном участке мебельный салон и оздоровительный комплекс при их сносе ФКУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области в установленном порядке списаны не были, право федеральной собственности на них не прекращено, что и явилось препятствием для положительного решения собственником вопросов об изменении разрешенного использования земельного участка, предоставления его застройщику в постоянное (бессрочное) пользование для строительства группы жилых домов в законном порядке (л.д. 188 - 199 т. 7).
В поведении застройщика, действующего в обход закона и вопреки данным ему разъяснениям со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, судебная коллегия усматривает недобросовестное осуществление гражданских прав.
В Обзоре судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительства не могли быть получены застройщиком при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешающих использование его для строительства объектов.
При таком положении довод суда первой инстанции о правомерно примененном по данному делу способе защиты прав граждан, согласующимся, по мнению суда, с публичными интересами Российской Федерации, судебной коллегии представляется ошибочным, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Поскольку самовольная постройка осуществлена с нарушением целевого использования земельного участка, отсутствие разрешений на строительство не является в данном деле единственным признаком, при наличии которого возможно применение судом положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
При рассмотрении и разрешении дела помимо нарушений норм материального права, судом допущены процессуальные нарушения, связанные с определением состава лиц, участвующих в деле (ст. 40, 148, п. 4 п. 1 ст. 150 ГПК РФ).
В качестве ответчика по делу истцами указано ЗАО "МАИРТА", являвшееся генеральным подрядчиком строительства. Между тем, данный ответчик не обладает правами в отношении земельного участка, на котором возведена постройка, кроме того, осуществлял строительные работы по договору с застройщиком - ФГУ ИК-6 ГУФСИН России по Иркутской области и при отсутствии необходимых разрешений, следовательно, является ненадлежащим ответчиком.
Однако при рассмотрении дела суд не разрешил вопрос о вступлении в дело надлежащих ответчиков, в том числе, собственника земельного участка в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, которое участвовало в качестве третьего лица, а также органов местного самоуправления, выдающих разрешение на строительство и отвечающих за соблюдение при строительстве установленных норм и правил. Допущенное нарушение судебная коллегия признает существенным, являющимся самостоятельным основанием для отмены решения при любом исходе дела.
Неправильная оценка судом имеющихся в деле доказательств, нарушение судом норм материального и процессуального права повлекли принятие незаконного и необоснованного решения, которое подлежит отмене в соответствии с подп. 3, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ. Принимая по делу новое решение, судебная коллегия полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 15 декабря 2014 года отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.
Председательствующий
И.И.ГУБАРЕВИЧ
Судьи
И.А.АНАНИКОВА
С.С.АПХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)