Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2014
Постановление в полном объеме изготовлено 22.04.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Сентюриной И.Г. и Можеевой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шамыриной Е.И., при участии: от открытого акционерного общества "Центргаз" - представителя Коноревой Л.П. (доверенность от 09.01.2014 N 14), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Центргаз" на определение Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2014 по делу N А68-6796/2013 (судья Бычкова Т.В.),
установил:
следующее.
Ликвидатор общества с ограниченной ответственностью "Белстрой" (далее - ООО "Белстрой") Беляев А.Н. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании ликвидируемого должника несостоятельным (банкротом).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 13.09.2013 ликвидируемый должник ООО "Белстрой" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Сапегин Илья Сергеевич.
В газете "Коммерсантъ" N 172 от 21.09.2013 конкурсным управляющим произведена публикация о введении процедуры конкурсного производства.
09.10.2013 открытое акционерное общество "Центргаз" обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов ООО "Белстрой".
Определение от 22.01.2014 заявление удовлетворено частично. Суд первой инстанции отказал во включении в реестр требований кредиторов задолженности по договору о переводе долга от 28.04.2009 N 358-09 в связи с пропуском срока исковой давности.
В жалобе ОАО "Центргаз" просит определение суда от 22.01.2014 отменить, включить в реестр требований кредиторов должника требований в сумме 3 405 288, 60 руб.. В обоснование своей позиции ссылается на то, что заявитель не согласен с выводами суда в части отказа во включении в реестр требований кредиторов задолженности по договору о переводе долга от 28.04.2009 N 358-09 в связи с пропуском исковой давности. Считает, что начало течения срока исковой давности по требованию о передачи вещи не может быть ранее государственной регистрации права собственности, которая не могла быть произведена до 14.02.2012.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение подлежит отмене по следующим основаниям.
Между ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" и ООО "Белстрой" были заключены следующие договоры: договор подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-о6 от 03.04.2006, договор строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007, договор о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009.
В соответствии с пунктом 1.1 договора подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 заказчик (ООО "Белстрой") поручает, а подрядчик (ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром") принимает на себя разработку проектно-сметной документации гостиницы на 35 мест по ул. Металлургов между домами N 57, N 59, N 61 в Пролетарском районе г. Тулы. Стадия "ЭП" и "РП".
В п. п. 3.1, 3.3, 3.3.1 договора подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 сторонами согласованы размер вознаграждения, порядок и сроки оплаты.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.11.2006 к договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 был изменен предмет договора с гостиницы на жилой дом.
Дополнительным соглашением N 2 от 29.04.2009 к договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 стороны определили порядок оплаты цены работ путем передачи в собственность подрядчика помещений строящегося объекта по цене 1 кв. м площади помещений 47 000 руб. В п. 1.2. дополнительного соглашения N 2 от 29.04.2009 к договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 сторонами согласованы порядок и сроки оплаты.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 у ООО "Белстрой" образовалась задолженность перед ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" в сумме 1 147 285 руб., что подтверждается представленным в материалы дела актом сдачи-приемки выполненных работ от апреля 2009 к договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006.
В соответствии с пунктом 1.1 договора строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 генподрядчик (ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром") обязуется выполнить на свой риск собственными или привлеченными силами и средствами строительно-монтажные работы в соответствии с проектно-сметной документацией на объекте "гостиница по ул. Металлургов г. Тулы", расположенном по адресу: г. Тула, ул. Металлургов.
В п. п. 2.1, 2.2, 2.3 договора строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 сторонами согласованы размер вознаграждения, порядок и сроки оплаты.
Работы выполнялись ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" в период с декабря 2007 по декабрь 2009, что подтверждается представленными в материалы дела актами выполненных работ. Всего выполнено ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" и принято ООО "Белстрой" услуг на общую сумму 119 508 339 руб. 01 коп.
Дополнительным соглашением N 2 от 29.04.2009 к договору строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 был изменен предмет договора с гостиницы на жилой дом, а так же п. 2.1 данного соглашения стороны определили порядок оплаты путем передачи в собственность ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" помещений строящегося объекта по цене 1 кв. м площади помещении 36 626 руб.
По договору купли-продажи от 29.06.2012, договору купли-продажи квартир N 2 от 24.08.2012 и договору купли-продажи квартиры N 41 от 29.12.2012, заключенными между ООО "Белстрой" и ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром", в счет оплаты задолженности по договору строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 были переданы 39 квартир на общую сумму 105 248 473 руб. 20 коп.
Кроме того, ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" для сдачи работ по внутреннему газоснабжению и контролирующим органам за свой счет были приобретены газовые плиты в количестве 45 шт. на общую сумму 169 619 руб. 28 коп., которые подтверждаются товарной накладной N 7937 от 30.11.2008, а также понесены расходы по доставке газовых плит в размере 4 900 руб., которые подтверждаются актом 3 уу00008359 от 31.01.2009.
Таким образом, по договору строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 у ООО "Белстрой" образовалась задолженность перед ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" в сумме 14 154 515 руб. 63 коп.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.12.2011 по делу А68-5384/11 с ООО "Белстрой" в пользу ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" взысканы денежные средства в размере 1 992 969 руб. 01 коп. и 16 058 руб. 05 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.07.2011 по делу А68-4790/11 с ООО "Белстрой" в пользу ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" взыскан долг в сумме 378 338 руб. и проценты в сумме 31 212 руб. 88 коп., а также в возмещение расходов по уплате госпошлины 11 191 руб. 02 коп.
Согласно п. 2 договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 сторона 3 (ООО "Белстрой") в счет погашения задолженности стороны (Костиков К.Н., Костикова А.К.), указанной в п. 1 настоящего договора, передает стороне 1 (ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром") квартиру N 4, состоящую из трех жилых комнат в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, общей проектной площадью 92,0 кв. м, расположенную на 1 этаже.
Во исполнение договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 между ООО "Белстрой" и ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009.
Согласно п. 1 предварительного договора купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009 во исполнение договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009, продавец (ООО "Белстрой") обязуется продать покупателю (ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром") принадлежащую ему квартиру N 4, состоящую из трех жилых комнат в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, общей проектной площадью 92,0 кв. м, расположенную на 1 этаже.
В соответствии с п. 7 предварительного договора купли продаж-квартиры N 4 от 28.04.2009 во исполнение договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 основной договор стороны намерены заключить при условии полного исполнения обязательств по настоящему договору и готовности всех документов, которые стороны обязаны предоставить на государственную регистрацию в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, но не позднее 01.07.2010.
В связи с тем, что обязательство по передаче указанной квартиры ООО "Белстрой" не исполнялось, заявитель направил в адрес должника письмо исх. N 2970 от 19.06.2013 о передаче квартиры в соответствии с условиями договора.
В настоящее время квартира заявителю не передана.
Заявитель указывает на то, что неисполнением договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 должник причинил заявителю убытки в размере 3 405 288 руб. 60 коп.
Должник заявил о применении срока исковой давности к требованиям заявителя в сумме 3 405 288,60 руб.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что требование ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" о включении в реестр требований кредиторов ООО "Белстрой" требований по договору о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 заявлено с пропуском срока исковой давности, в связи с чем, в удовлетворении требований в данной части было отказано.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Следовательно, срок исковой данности не может начать исчисляться ранее момента нарушения права заявителя.
Судом началом срока исковой давности признана дата 01.07.2010, которая указана в пункте 7 предварительного договора купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009, принятого во исполнение договора о переводе долга, в качестве срока заключения основного договора.
Пунктом 1, 2 договора о переводе долга от 28.04.2009 и пунктом 1 предварительного договора купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009 стороны согласовали, что ООО "Белстрой" в счет принятой на себя имеющейся задолженности в сумме 3 405 288 руб. 60 коп. передает ОАО "Центргаз" принадлежащую ему квартиру номер 4, состоящую из трех комнат в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Тула, ул. Металлургов, площадью 92,9 кв. м, в порядке и сроки, определенные заключаемым сторонами предварительным договором.
В соответствии с пунктом 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
С учетом данного разъяснения Пленума ВАС РФ договор купли-продажи квартиры N 4, заключенный между ООО "Белстрой" и ОАО "Центргаз" 28.04.2009 года, поименованный сторонами как предварительный, является непосредственно договором купли-продажи будущей недвижимости с предварительной оплатой.
Спора по поводу оплаты между сторонами нет, поскольку оплата произведена 28.04.2009. Поэтому указанная в предварительно договоре дата заключения основного договора не позднее 01.07.2010 правового значения для исчисления срока исковой давности не имеет. Применение судом пункта 6 ст. 429 ГК РФ в качестве основания для прекращения обязательств должника по заключению основного договора нельзя признать обоснованным.
В пункте 5 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам следует исходить из того, что иск покупателя по договору о понуждении продавца к исполнению обязательства о передаче недвижимой вещи подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
ОАО "Центргаз" был осведомлен о том, что по состоянию на 01.07.2010 продавец не имел ни подлежащей передаче квартиры в натуре, ни оформленного права собственности на нее, а соответственно знал об отсутствии нарушения своих прав.
В пункте 7 предварительного договора купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009 указан не только окончательный срок для заключения основного договора, но и условия заключения такого договора - готовности всех документов, которые стороны обязаны представить на государственную регистрацию в учреждение юстиции.
О готовности всех документов, необходимых для государственной регистрации прав, а соответственно о нарушении прав заявителю стало известно 29.06.2012 при заключении договора купли-продажи от 29.06.2012 N 3-74-12. В пункте 2 данного договора указано, что право собственности на квартиры принадлежат ООО "Белстрой" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.02.2012.
В материалах дела имеется копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.02.2014 N RU 71326000-007/12 на основании, которого разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоэтажного жилого дома в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО "Центргаз", расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 57а.
Соответственно начало течения срока исковой давности по требованию о передаче вещи не может быть ранее государственной регистрации права собственности, которая не могла быть произведена до 14.02.2012.
Принимая во внимание, фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, суд апелляционной инстанции находит основания для отмены оспариваемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 188, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный
постановил:
определение Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2014 по делу N А68-6796/2013 отменить в части отказа в удовлетворении требований, включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Белстрой" требования кредитора ОАО "Центргаз" в сумме 20 869 373 руб. 06 коп.
В остальной части определение оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
И.Г.СЕНТЮРИНА
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2014 ПО ДЕЛУ N А68-6796/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2014 г. по делу N А68-6796/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2014
Постановление в полном объеме изготовлено 22.04.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Сентюриной И.Г. и Можеевой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шамыриной Е.И., при участии: от открытого акционерного общества "Центргаз" - представителя Коноревой Л.П. (доверенность от 09.01.2014 N 14), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Центргаз" на определение Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2014 по делу N А68-6796/2013 (судья Бычкова Т.В.),
установил:
следующее.
Ликвидатор общества с ограниченной ответственностью "Белстрой" (далее - ООО "Белстрой") Беляев А.Н. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании ликвидируемого должника несостоятельным (банкротом).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 13.09.2013 ликвидируемый должник ООО "Белстрой" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Сапегин Илья Сергеевич.
В газете "Коммерсантъ" N 172 от 21.09.2013 конкурсным управляющим произведена публикация о введении процедуры конкурсного производства.
09.10.2013 открытое акционерное общество "Центргаз" обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов ООО "Белстрой".
Определение от 22.01.2014 заявление удовлетворено частично. Суд первой инстанции отказал во включении в реестр требований кредиторов задолженности по договору о переводе долга от 28.04.2009 N 358-09 в связи с пропуском срока исковой давности.
В жалобе ОАО "Центргаз" просит определение суда от 22.01.2014 отменить, включить в реестр требований кредиторов должника требований в сумме 3 405 288, 60 руб.. В обоснование своей позиции ссылается на то, что заявитель не согласен с выводами суда в части отказа во включении в реестр требований кредиторов задолженности по договору о переводе долга от 28.04.2009 N 358-09 в связи с пропуском исковой давности. Считает, что начало течения срока исковой давности по требованию о передачи вещи не может быть ранее государственной регистрации права собственности, которая не могла быть произведена до 14.02.2012.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение подлежит отмене по следующим основаниям.
Между ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" и ООО "Белстрой" были заключены следующие договоры: договор подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-о6 от 03.04.2006, договор строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007, договор о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009.
В соответствии с пунктом 1.1 договора подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 заказчик (ООО "Белстрой") поручает, а подрядчик (ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром") принимает на себя разработку проектно-сметной документации гостиницы на 35 мест по ул. Металлургов между домами N 57, N 59, N 61 в Пролетарском районе г. Тулы. Стадия "ЭП" и "РП".
В п. п. 3.1, 3.3, 3.3.1 договора подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 сторонами согласованы размер вознаграждения, порядок и сроки оплаты.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.11.2006 к договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 был изменен предмет договора с гостиницы на жилой дом.
Дополнительным соглашением N 2 от 29.04.2009 к договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 стороны определили порядок оплаты цены работ путем передачи в собственность подрядчика помещений строящегося объекта по цене 1 кв. м площади помещений 47 000 руб. В п. 1.2. дополнительного соглашения N 2 от 29.04.2009 к договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 сторонами согласованы порядок и сроки оплаты.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006 у ООО "Белстрой" образовалась задолженность перед ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" в сумме 1 147 285 руб., что подтверждается представленным в материалы дела актом сдачи-приемки выполненных работ от апреля 2009 к договору подряда на выполнение проектно-сметных работ N 509-Д-06 от 03.04.2006.
В соответствии с пунктом 1.1 договора строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 генподрядчик (ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром") обязуется выполнить на свой риск собственными или привлеченными силами и средствами строительно-монтажные работы в соответствии с проектно-сметной документацией на объекте "гостиница по ул. Металлургов г. Тулы", расположенном по адресу: г. Тула, ул. Металлургов.
В п. п. 2.1, 2.2, 2.3 договора строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 сторонами согласованы размер вознаграждения, порядок и сроки оплаты.
Работы выполнялись ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" в период с декабря 2007 по декабрь 2009, что подтверждается представленными в материалы дела актами выполненных работ. Всего выполнено ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" и принято ООО "Белстрой" услуг на общую сумму 119 508 339 руб. 01 коп.
Дополнительным соглашением N 2 от 29.04.2009 к договору строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 был изменен предмет договора с гостиницы на жилой дом, а так же п. 2.1 данного соглашения стороны определили порядок оплаты путем передачи в собственность ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" помещений строящегося объекта по цене 1 кв. м площади помещении 36 626 руб.
По договору купли-продажи от 29.06.2012, договору купли-продажи квартир N 2 от 24.08.2012 и договору купли-продажи квартиры N 41 от 29.12.2012, заключенными между ООО "Белстрой" и ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром", в счет оплаты задолженности по договору строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 были переданы 39 квартир на общую сумму 105 248 473 руб. 20 коп.
Кроме того, ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" для сдачи работ по внутреннему газоснабжению и контролирующим органам за свой счет были приобретены газовые плиты в количестве 45 шт. на общую сумму 169 619 руб. 28 коп., которые подтверждаются товарной накладной N 7937 от 30.11.2008, а также понесены расходы по доставке газовых плит в размере 4 900 руб., которые подтверждаются актом 3 уу00008359 от 31.01.2009.
Таким образом, по договору строительного подряда N 259-Д-07 от 19.11.2007 у ООО "Белстрой" образовалась задолженность перед ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" в сумме 14 154 515 руб. 63 коп.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.12.2011 по делу А68-5384/11 с ООО "Белстрой" в пользу ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" взысканы денежные средства в размере 1 992 969 руб. 01 коп. и 16 058 руб. 05 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.07.2011 по делу А68-4790/11 с ООО "Белстрой" в пользу ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" взыскан долг в сумме 378 338 руб. и проценты в сумме 31 212 руб. 88 коп., а также в возмещение расходов по уплате госпошлины 11 191 руб. 02 коп.
Согласно п. 2 договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 сторона 3 (ООО "Белстрой") в счет погашения задолженности стороны (Костиков К.Н., Костикова А.К.), указанной в п. 1 настоящего договора, передает стороне 1 (ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром") квартиру N 4, состоящую из трех жилых комнат в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, общей проектной площадью 92,0 кв. м, расположенную на 1 этаже.
Во исполнение договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 между ООО "Белстрой" и ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009.
Согласно п. 1 предварительного договора купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009 во исполнение договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009, продавец (ООО "Белстрой") обязуется продать покупателю (ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром") принадлежащую ему квартиру N 4, состоящую из трех жилых комнат в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, общей проектной площадью 92,0 кв. м, расположенную на 1 этаже.
В соответствии с п. 7 предварительного договора купли продаж-квартиры N 4 от 28.04.2009 во исполнение договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 основной договор стороны намерены заключить при условии полного исполнения обязательств по настоящему договору и готовности всех документов, которые стороны обязаны предоставить на государственную регистрацию в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, но не позднее 01.07.2010.
В связи с тем, что обязательство по передаче указанной квартиры ООО "Белстрой" не исполнялось, заявитель направил в адрес должника письмо исх. N 2970 от 19.06.2013 о передаче квартиры в соответствии с условиями договора.
В настоящее время квартира заявителю не передана.
Заявитель указывает на то, что неисполнением договора о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 должник причинил заявителю убытки в размере 3 405 288 руб. 60 коп.
Должник заявил о применении срока исковой давности к требованиям заявителя в сумме 3 405 288,60 руб.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что требование ОАО "Центргаз" ОАО "Газпром" о включении в реестр требований кредиторов ООО "Белстрой" требований по договору о переводе долга N 358-09 от 28.04.2009 заявлено с пропуском срока исковой давности, в связи с чем, в удовлетворении требований в данной части было отказано.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Следовательно, срок исковой данности не может начать исчисляться ранее момента нарушения права заявителя.
Судом началом срока исковой давности признана дата 01.07.2010, которая указана в пункте 7 предварительного договора купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009, принятого во исполнение договора о переводе долга, в качестве срока заключения основного договора.
Пунктом 1, 2 договора о переводе долга от 28.04.2009 и пунктом 1 предварительного договора купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009 стороны согласовали, что ООО "Белстрой" в счет принятой на себя имеющейся задолженности в сумме 3 405 288 руб. 60 коп. передает ОАО "Центргаз" принадлежащую ему квартиру номер 4, состоящую из трех комнат в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Тула, ул. Металлургов, площадью 92,9 кв. м, в порядке и сроки, определенные заключаемым сторонами предварительным договором.
В соответствии с пунктом 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
С учетом данного разъяснения Пленума ВАС РФ договор купли-продажи квартиры N 4, заключенный между ООО "Белстрой" и ОАО "Центргаз" 28.04.2009 года, поименованный сторонами как предварительный, является непосредственно договором купли-продажи будущей недвижимости с предварительной оплатой.
Спора по поводу оплаты между сторонами нет, поскольку оплата произведена 28.04.2009. Поэтому указанная в предварительно договоре дата заключения основного договора не позднее 01.07.2010 правового значения для исчисления срока исковой давности не имеет. Применение судом пункта 6 ст. 429 ГК РФ в качестве основания для прекращения обязательств должника по заключению основного договора нельзя признать обоснованным.
В пункте 5 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам следует исходить из того, что иск покупателя по договору о понуждении продавца к исполнению обязательства о передаче недвижимой вещи подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
ОАО "Центргаз" был осведомлен о том, что по состоянию на 01.07.2010 продавец не имел ни подлежащей передаче квартиры в натуре, ни оформленного права собственности на нее, а соответственно знал об отсутствии нарушения своих прав.
В пункте 7 предварительного договора купли-продажи квартиры N 4 от 28.04.2009 указан не только окончательный срок для заключения основного договора, но и условия заключения такого договора - готовности всех документов, которые стороны обязаны представить на государственную регистрацию в учреждение юстиции.
О готовности всех документов, необходимых для государственной регистрации прав, а соответственно о нарушении прав заявителю стало известно 29.06.2012 при заключении договора купли-продажи от 29.06.2012 N 3-74-12. В пункте 2 данного договора указано, что право собственности на квартиры принадлежат ООО "Белстрой" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.02.2012.
В материалах дела имеется копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.02.2014 N RU 71326000-007/12 на основании, которого разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоэтажного жилого дома в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО "Центргаз", расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 57а.
Соответственно начало течения срока исковой давности по требованию о передаче вещи не может быть ранее государственной регистрации права собственности, которая не могла быть произведена до 14.02.2012.
Принимая во внимание, фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, суд апелляционной инстанции находит основания для отмены оспариваемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 188, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный
постановил:
определение Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2014 по делу N А68-6796/2013 отменить в части отказа в удовлетворении требований, включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Белстрой" требования кредитора ОАО "Центргаз" в сумме 20 869 373 руб. 06 коп.
В остальной части определение оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
И.Г.СЕНТЮРИНА
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)