Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами заключены договоры долевого участия в строительстве, в настоящее время сроки ввода в эксплуатацию дома изменились.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Грибанов Ю.Ю.
Докладчик Савельева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
Председательствующего Савельевой М.А.,
судей Разуваевой А.Л., Плотниковой М.В.,
при секретаре Г.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 04 сентября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Стройтрест N 43" на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 02 июня 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ОАО "Стройтрест N 43" к Г.К., Г.О., Г.С. об изменении условий договора долевого участия в строительстве.
С ОАО "Стройтрест N 43" в пользу Г.К. взыскано 5000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Савельевой М.А., объяснения представителя ОАО "Стройтрест N 43" - М., судебная коллегия
установила:
ОАО "Стройтрест N 43" обратилось в суд с иском к Г.К., Г.О., Г.С. об изменении условий договора долевого участия в строительстве.
В обоснование указано, что ОАО "Строительный трест N 43" является застройщиком многоквартирного дома по адресу: <адрес> С ответчиками заключены договоры долевого участия в строительстве указанного жилого дома. При этом запланированный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, указанный в договорах, определен 31 августа 2013 г. В настоящее время сроки ввода в эксплуатацию дома изменены - фактический ввод запланирован на 30 июня 2014 г., в связи с чем ответчикам направлены уведомления о невозможности завершения строительства объекта недвижимости в предусмотренный договором срок с предложениями об изменении договора, которые были отклонены участниками долевого строительства. ОАО "Стройтрест N 43" является крупной строительной организацией, находящейся на рынке более 70 лет. Начало осуществления его деятельности в области строительства с 1939 года. У компании нет неисполненных обязательств, все объекты построены и переданы владельцам. Стороны при заключении договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> полностью исходили из того, что объект будет сдан в срок. Каких-либо изменений обстоятельств не предвиделось. Указанные изменения были вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, но при должной заботливости совершал все действия, направленные на то, чтобы их устранить и чтобы они не влияли на согласованные условия. Продление срока строительства объекта вызвано причинами, которые застройщик (истец) не мог преодолеть, при этом проявив должную заботливость и осмотрительность, действуя в интересах дольщиков. При строительстве данного объекта неоднократно предпринимались умышленные действия третьими лицами, направленные на затягивание и прекращение строительства, а именно: пробираясь на строительную площадку, они мешали работе специализированной техники. Так же жильцами рядом стоящих домов неоднократно подавались жалобы в прокуратуру и органы полиции, что в свою очередь существенно затрудняло строительство и, как следствие, исполнение обязательств по договору. Общество вынуждено было обратиться в суд для установления сервитута на земельный участок, по которому согласно проекту и технической экспертизе, должно было подводиться тепло к строящемуся дому. Судебное рассмотрение данного вопроса также отодвинуло сроки исполнения обязательств застройщика. Препятствия со стороны жильцов прилегающих домов фактически затормозили возможность исполнения обязательств застройщиком, последний вынужден был изменить в итоге траекторию проложения тепловой развязки к домам через дорожные пути, что для организации было более затратно, однако не повлияло на стоимость жилья.
На основании изложенного истец просил суд изменить условия заключенного с ответчиком договора долевого участия о запланированном сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, определив его 30 июня 2014 года.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен представитель ОАО "Стройтрест N 43", в апелляционной жалобе изложена просьба о его отмене.
Полагает, что истцом представлены доказательства существенности обстоятельств, влияющих на необходимость изменения условий договора.
Указывает, что представленным доказательствам дана ненадлежащая правовая оценка.
Обращает внимание на то, что причиной изменения условий договора (в частности, изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию) послужило единственное основание - отмена мэрией ранее выданного ею разрешения на прокладку тепловых сетей от 10.08.2012 года N 919. Выводы суда о том, что застройщик должен был предвидеть отмену выданного мэрией разрешения, безосновательны.
Указывает также, что судом допущены нарушения норм процессуального права.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения либо расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что лицо, требующее изменения (расторжения) действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.
Наличие такого существенного обстоятельства застройщик связывает с возникшими в процессе строительства многоквартирного дома трудностями в реализации принятого проекта прокладки тепловых сетей, обусловленными позицией собственников смежного земельного участка, по границам которого должна была пройти теплотрасса.
Между тем, как следует из представленного экспертного заключения о возможных схемах трассировки тепловых сетей, представленного в материалы дела, застройщик располагал альтернативным вариантом трассировки тепловой сети, который в дальнейшем и был им реализован.
Как следует из разрешения на проведение земляных работ от 10.08.2012 года, проектной документации, переписки застройщика с компетентными органами власти, разрешение на проведение земляных работ отзывалось Мэрией г. Новосибирска в связи с отсутствием согласия на вскрытие грунта от собственников смежного земельного участка.
При этом застройщику уже по состоянию на 18.09.2012 года было известно о невозможности реализации принятого им проекта размещения теплотрассы в связи с имеющимися возражениями собственников смежного земельного участка.
Несмотря на это, застройщик 21.10.2012 года заключает с ответчиком договор долевого участия в строительстве, в котором указывает срок ввода объекта в эксплуатацию 31 августа 2013 г.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные истцом в качестве оснований заявленных требований обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий истец, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был предвидеть при заключении спорных договоров, а также мог преодолеть (что и было им впоследствии сделано). Изменение обстоятельств осуществлено в результате действий самого истца и не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, влекущих изменение договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом представлены доказательства существенности обстоятельств, влияющих на необходимость изменения условий договора, им дана ненадлежащая правовая оценка, основан на переоценке доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, между тем, соглашаясь с оценкой, данной им судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает основания для предлагаемой переоценки.
Ссылки лица, подавшего апелляционную жалобу на то, что судом допущены нарушения норм процессуального права, являются несостоятельными, поскольку нарушения норм процессуального права, которые способствовали принятию неправильного решения суда, что в соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда, отсутствуют.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 02 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Стройтрест N 43" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7500/2014
Требование: Об изменении условий договора долевого участия в строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами заключены договоры долевого участия в строительстве, в настоящее время сроки ввода в эксплуатацию дома изменились.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2014 г. по делу N 33-7500/2014
Судья Грибанов Ю.Ю.
Докладчик Савельева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
Председательствующего Савельевой М.А.,
судей Разуваевой А.Л., Плотниковой М.В.,
при секретаре Г.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 04 сентября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Стройтрест N 43" на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 02 июня 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ОАО "Стройтрест N 43" к Г.К., Г.О., Г.С. об изменении условий договора долевого участия в строительстве.
С ОАО "Стройтрест N 43" в пользу Г.К. взыскано 5000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Савельевой М.А., объяснения представителя ОАО "Стройтрест N 43" - М., судебная коллегия
установила:
ОАО "Стройтрест N 43" обратилось в суд с иском к Г.К., Г.О., Г.С. об изменении условий договора долевого участия в строительстве.
В обоснование указано, что ОАО "Строительный трест N 43" является застройщиком многоквартирного дома по адресу: <адрес> С ответчиками заключены договоры долевого участия в строительстве указанного жилого дома. При этом запланированный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, указанный в договорах, определен 31 августа 2013 г. В настоящее время сроки ввода в эксплуатацию дома изменены - фактический ввод запланирован на 30 июня 2014 г., в связи с чем ответчикам направлены уведомления о невозможности завершения строительства объекта недвижимости в предусмотренный договором срок с предложениями об изменении договора, которые были отклонены участниками долевого строительства. ОАО "Стройтрест N 43" является крупной строительной организацией, находящейся на рынке более 70 лет. Начало осуществления его деятельности в области строительства с 1939 года. У компании нет неисполненных обязательств, все объекты построены и переданы владельцам. Стороны при заключении договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> полностью исходили из того, что объект будет сдан в срок. Каких-либо изменений обстоятельств не предвиделось. Указанные изменения были вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, но при должной заботливости совершал все действия, направленные на то, чтобы их устранить и чтобы они не влияли на согласованные условия. Продление срока строительства объекта вызвано причинами, которые застройщик (истец) не мог преодолеть, при этом проявив должную заботливость и осмотрительность, действуя в интересах дольщиков. При строительстве данного объекта неоднократно предпринимались умышленные действия третьими лицами, направленные на затягивание и прекращение строительства, а именно: пробираясь на строительную площадку, они мешали работе специализированной техники. Так же жильцами рядом стоящих домов неоднократно подавались жалобы в прокуратуру и органы полиции, что в свою очередь существенно затрудняло строительство и, как следствие, исполнение обязательств по договору. Общество вынуждено было обратиться в суд для установления сервитута на земельный участок, по которому согласно проекту и технической экспертизе, должно было подводиться тепло к строящемуся дому. Судебное рассмотрение данного вопроса также отодвинуло сроки исполнения обязательств застройщика. Препятствия со стороны жильцов прилегающих домов фактически затормозили возможность исполнения обязательств застройщиком, последний вынужден был изменить в итоге траекторию проложения тепловой развязки к домам через дорожные пути, что для организации было более затратно, однако не повлияло на стоимость жилья.
На основании изложенного истец просил суд изменить условия заключенного с ответчиком договора долевого участия о запланированном сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, определив его 30 июня 2014 года.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен представитель ОАО "Стройтрест N 43", в апелляционной жалобе изложена просьба о его отмене.
Полагает, что истцом представлены доказательства существенности обстоятельств, влияющих на необходимость изменения условий договора.
Указывает, что представленным доказательствам дана ненадлежащая правовая оценка.
Обращает внимание на то, что причиной изменения условий договора (в частности, изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию) послужило единственное основание - отмена мэрией ранее выданного ею разрешения на прокладку тепловых сетей от 10.08.2012 года N 919. Выводы суда о том, что застройщик должен был предвидеть отмену выданного мэрией разрешения, безосновательны.
Указывает также, что судом допущены нарушения норм процессуального права.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения либо расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что лицо, требующее изменения (расторжения) действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.
Наличие такого существенного обстоятельства застройщик связывает с возникшими в процессе строительства многоквартирного дома трудностями в реализации принятого проекта прокладки тепловых сетей, обусловленными позицией собственников смежного земельного участка, по границам которого должна была пройти теплотрасса.
Между тем, как следует из представленного экспертного заключения о возможных схемах трассировки тепловых сетей, представленного в материалы дела, застройщик располагал альтернативным вариантом трассировки тепловой сети, который в дальнейшем и был им реализован.
Как следует из разрешения на проведение земляных работ от 10.08.2012 года, проектной документации, переписки застройщика с компетентными органами власти, разрешение на проведение земляных работ отзывалось Мэрией г. Новосибирска в связи с отсутствием согласия на вскрытие грунта от собственников смежного земельного участка.
При этом застройщику уже по состоянию на 18.09.2012 года было известно о невозможности реализации принятого им проекта размещения теплотрассы в связи с имеющимися возражениями собственников смежного земельного участка.
Несмотря на это, застройщик 21.10.2012 года заключает с ответчиком договор долевого участия в строительстве, в котором указывает срок ввода объекта в эксплуатацию 31 августа 2013 г.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные истцом в качестве оснований заявленных требований обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий истец, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был предвидеть при заключении спорных договоров, а также мог преодолеть (что и было им впоследствии сделано). Изменение обстоятельств осуществлено в результате действий самого истца и не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, влекущих изменение договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом представлены доказательства существенности обстоятельств, влияющих на необходимость изменения условий договора, им дана ненадлежащая правовая оценка, основан на переоценке доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, между тем, соглашаясь с оценкой, данной им судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает основания для предлагаемой переоценки.
Ссылки лица, подавшего апелляционную жалобу на то, что судом допущены нарушения норм процессуального права, являются несостоятельными, поскольку нарушения норм процессуального права, которые способствовали принятию неправильного решения суда, что в соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда, отсутствуют.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 02 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Стройтрест N 43" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)