Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2015.
Постановление в полном объеме изготовлено 14.09.2015.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Макарова Т.В., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии
от истца: Демотко С.А., служебное удостоверение,
от первого ответчика: Коробщиков М.А., представитель по доверенности, паспорт, Фоменко Н.В., представитель по доверенности, паспорт,
от второго ответчика: Зорихин В.В., паспорт,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, Администрации городского округа Нижняя Салда, индивидуального предпринимателя Зорихина Владимира Викторовича,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2015 года,
принятое судьей Лутфурахмановой Н.Я.,
по делу N А60-16797/2015
по иску Заместителя прокурора Свердловской области в интересах городского округа Нижняя Салда в лице Администрации городского округа Нижняя Салда к Администрации городского округа Нижняя Салда, индивидуальному предпринимателю Зорихину Владимиру Викторовичу (ИНН 662200015524, ОГРНИП 304660709800114)
о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
заместитель прокурора Свердловской области (далее - истец, прокурор) в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в интересах городского округа Нижняя Салда в лице Администрации городского округа Нижняя Салда обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации городского округа Нижняя Салда (далее - Администрация, первый ответчик), индивидуальному предпринимателю Зорихину Владимиру Викторовичу (далее - предприниматель Зорихин В.В., второй ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 01.06.2012, заключенного между Администрацией и предпринимателем Зорихиным В.В., применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на предпринимателя Зорихина В.В. обязанности возвратить Администрации недвижимое имущество - помещение N 75 общей площадью 48,3 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, а на Администрацию - возвратить предпринимателю Зорихину В.В. денежные средства в размере 646 536 руб. 11 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2015 исковые требования Прокурора удовлетворены.
Предприниматель Зорихин В.В., не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить полностью и прекратить производство по делу. Указывает, что договор аренды от 21.03.2006 в судебном порядке не был признан недействительным, стороны сделки на протяжении всего времени признавали его, ни одна из сторон либо третьи лица действительность договора не оспаривали, существенные условия при заключении договора аренды были соблюдены. Помимо этого, арендные платежи по договору аренды от 21.03.2006 оплачивались в полном объеме на протяжении всего его действия. По мнению заявителя жалобы, ссылка суда на пункты 4, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134) является необоснованной, так как Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права факт отсутствия государственной регистрации отчуждаемого имущества. Отмечает, что Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 носит рекомендательный характер, при этом данное Письмо вышло в 2009 году, а договор аренды был заключен в 2006 году. Считает, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Администрация, также не согласившись с принятым судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что с предпринимателем Зорихиным В.В. были заключены два договора: договор аренды от 21.03.2006 N 3 со сроком действия договора с 01.04.2006 по 01.04.2011, регистрация которого не была осуществлена, и договор аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 01.03.2011 N 134 сроком до 30.06.2015, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 28.02.2012 (запись регистрации: 66-66-22/008/2012-225). Податель жалобы отмечает, что Администрация городского округа Нижняя Салда не имела бы правовых оснований на заключение договора аренды по рыночной стоимости с предпринимателем Зорихиным В.В. в отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды. Договор аренды от 21.03.2006 N 3 был действующим, не оспаривался, не признавался судом недействительным, именно это и послужило для заключения договора аренды от 01.03.2011 N 134. Предприниматель Зорихин В.В. не осуществлял фактическую передачу нежилых помещений, так как договоры заключались без перерыва срока пользования помещениями. По договорам аренды предприниматель Зорихин В.В. фактически непрерывно пользовался нежилыми помещениями в период с 01.04.2006 по 01.06.2012. Администрация также указывает, что нежилые помещения переданы в аренду предпринимателю Зорихину В.В. с 01.04.2006, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступил в силу с 01.07.2008. Срок аренды на 01.07.2008 составил 2 года 3 месяца, на момент подачи заявления (13.03.2012) договор аренды от 01.03.2011 N 134 прошел государственную регистрацию. Заявитель жалобы считает, что предприниматель Зорихин В.В., заключив с Администрацией договоры аренды на общий срок с 2006 года по дату заключения договора купли-продажи (на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - 01.07.2008), приобрел преимущественное право на приватизацию.
Истец с доводами жалоб не согласился по мотивам, изложенным в письменном отзыве на них, решение суда просит оставить без изменения, а жалобы - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Зорихиным В.В. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 21.03.2006 N 3, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: встроенные нежилые помещения на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 50,8 кв. м. Срок аренды согласно указанного договора с 01.04.2006 по 01.04.2011.
Указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке.
01.03.2011 Администрацией и предпринимателем Зорихиным В.В. подписано соглашение N 133 о расторжении договора аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 21.03.2006 N 3.
В последующем между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Зорихиным В.В. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 01.03.2011 N 134, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: встроенные нежилые помещения на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, инвентарный N 1154\\01\\0075\\47-00, общей площадью 50,8 кв. м. Срок аренды согласно указанного договора с 01.04.2011 по 30.06.2015.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.
Дополнительным соглашением от 11.01.2012 N 180 стороны внесли изменения в договор аренды от 01.12.2011, касающиеся размера арендной платы, общей площади помещений.
Договор зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись от 28.02.2012 N 66-66-22/008/2012-225).
Между Администрацией (продавец) и предпринимателем Зорихиным В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 01.06.2012, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность нежилое помещение N 75 на первом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 48,3 кв. м, инвентарный номер объекта - 1154\\01\\0075\\47-00.
Рыночная стоимость объекта составляет 1 070 300 руб. Рыночная стоимость объекта определена на основании отчета от 20.04.2012 N 043-12/2012-О1 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения" филиала "Верхнесалдинское бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (пункт 3.1 договора).
Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 1 070 300 руб. (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.3 договора на сумму 1 070 300 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет на основании письменного заявления покупателя.
29.08.2012 Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано право собственности предпринимателя Зорихина В.В. на нежилое помещение N 75 на первом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 48,3 кв. м.
Заместитель прокурора, полагая, что данный договор купли-продажи нежилого помещения не соответствует требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку продолжительность имевших место фактически арендных отношений, основанных на договоре аренды, не соответствует установленному Законом положению, в связи с чем оспариваемая сделка является недействительной (ничтожной) (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных истцом требований.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению судебного акта.
Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- - арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
Согласно п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.
В п. 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
В п. 11 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.
В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку государственная регистрация договора аренды от 21.03.2006 N 3 в установленном законом порядке не была произведена, данный договор является незаключенным.
Незаключенный договор аренды не предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение находящегося во владении недвижимого имущества.
Таким образом, в период с 2006 года по февраль 2011 года предприниматель Зорихин В.В. пользовался спорным объектом в отсутствие предусмотренных законом оснований без заключенного надлежащим образом договора аренды.
Учитывая, что ответчик не являлся надлежащим субъектом преимущественного права на приобретение спорного имущества, совершенная сторонами сделка - договор купли-продажи нежилого помещения от 01.06.2012 противоречит статьям 1, 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем является ничтожной.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предприниматель Зорихин В.В. не обладал преимущественным правом на выкуп помещения площадью 48,3 кв. м, так как владел им на основании договора аренды менее двух лет до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования прокурора о признании договора купли-продажи от 01.06.2012 недействительным и применении последствий недействительности данной сделки.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права.
При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда от 10.06.2015 является законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
В связи с тем, что Администрация в силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не взыскивается.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2015 года по делу N А60-16797/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Т.В.МАКАРОВ
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2015 N 17АП-10036/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А60-16797/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2015 г. N 17АП-10036/2015-ГК
Дело N А60-16797/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2015.
Постановление в полном объеме изготовлено 14.09.2015.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Макарова Т.В., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии
от истца: Демотко С.А., служебное удостоверение,
от первого ответчика: Коробщиков М.А., представитель по доверенности, паспорт, Фоменко Н.В., представитель по доверенности, паспорт,
от второго ответчика: Зорихин В.В., паспорт,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, Администрации городского округа Нижняя Салда, индивидуального предпринимателя Зорихина Владимира Викторовича,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2015 года,
принятое судьей Лутфурахмановой Н.Я.,
по делу N А60-16797/2015
по иску Заместителя прокурора Свердловской области в интересах городского округа Нижняя Салда в лице Администрации городского округа Нижняя Салда к Администрации городского округа Нижняя Салда, индивидуальному предпринимателю Зорихину Владимиру Викторовичу (ИНН 662200015524, ОГРНИП 304660709800114)
о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
заместитель прокурора Свердловской области (далее - истец, прокурор) в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в интересах городского округа Нижняя Салда в лице Администрации городского округа Нижняя Салда обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации городского округа Нижняя Салда (далее - Администрация, первый ответчик), индивидуальному предпринимателю Зорихину Владимиру Викторовичу (далее - предприниматель Зорихин В.В., второй ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 01.06.2012, заключенного между Администрацией и предпринимателем Зорихиным В.В., применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на предпринимателя Зорихина В.В. обязанности возвратить Администрации недвижимое имущество - помещение N 75 общей площадью 48,3 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, а на Администрацию - возвратить предпринимателю Зорихину В.В. денежные средства в размере 646 536 руб. 11 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2015 исковые требования Прокурора удовлетворены.
Предприниматель Зорихин В.В., не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить полностью и прекратить производство по делу. Указывает, что договор аренды от 21.03.2006 в судебном порядке не был признан недействительным, стороны сделки на протяжении всего времени признавали его, ни одна из сторон либо третьи лица действительность договора не оспаривали, существенные условия при заключении договора аренды были соблюдены. Помимо этого, арендные платежи по договору аренды от 21.03.2006 оплачивались в полном объеме на протяжении всего его действия. По мнению заявителя жалобы, ссылка суда на пункты 4, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134) является необоснованной, так как Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права факт отсутствия государственной регистрации отчуждаемого имущества. Отмечает, что Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 носит рекомендательный характер, при этом данное Письмо вышло в 2009 году, а договор аренды был заключен в 2006 году. Считает, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Администрация, также не согласившись с принятым судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что с предпринимателем Зорихиным В.В. были заключены два договора: договор аренды от 21.03.2006 N 3 со сроком действия договора с 01.04.2006 по 01.04.2011, регистрация которого не была осуществлена, и договор аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 01.03.2011 N 134 сроком до 30.06.2015, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 28.02.2012 (запись регистрации: 66-66-22/008/2012-225). Податель жалобы отмечает, что Администрация городского округа Нижняя Салда не имела бы правовых оснований на заключение договора аренды по рыночной стоимости с предпринимателем Зорихиным В.В. в отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды. Договор аренды от 21.03.2006 N 3 был действующим, не оспаривался, не признавался судом недействительным, именно это и послужило для заключения договора аренды от 01.03.2011 N 134. Предприниматель Зорихин В.В. не осуществлял фактическую передачу нежилых помещений, так как договоры заключались без перерыва срока пользования помещениями. По договорам аренды предприниматель Зорихин В.В. фактически непрерывно пользовался нежилыми помещениями в период с 01.04.2006 по 01.06.2012. Администрация также указывает, что нежилые помещения переданы в аренду предпринимателю Зорихину В.В. с 01.04.2006, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступил в силу с 01.07.2008. Срок аренды на 01.07.2008 составил 2 года 3 месяца, на момент подачи заявления (13.03.2012) договор аренды от 01.03.2011 N 134 прошел государственную регистрацию. Заявитель жалобы считает, что предприниматель Зорихин В.В., заключив с Администрацией договоры аренды на общий срок с 2006 года по дату заключения договора купли-продажи (на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - 01.07.2008), приобрел преимущественное право на приватизацию.
Истец с доводами жалоб не согласился по мотивам, изложенным в письменном отзыве на них, решение суда просит оставить без изменения, а жалобы - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Зорихиным В.В. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 21.03.2006 N 3, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: встроенные нежилые помещения на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 50,8 кв. м. Срок аренды согласно указанного договора с 01.04.2006 по 01.04.2011.
Указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке.
01.03.2011 Администрацией и предпринимателем Зорихиным В.В. подписано соглашение N 133 о расторжении договора аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 21.03.2006 N 3.
В последующем между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Зорихиным В.В. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 01.03.2011 N 134, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: встроенные нежилые помещения на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, инвентарный N 1154\\01\\0075\\47-00, общей площадью 50,8 кв. м. Срок аренды согласно указанного договора с 01.04.2011 по 30.06.2015.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.
Дополнительным соглашением от 11.01.2012 N 180 стороны внесли изменения в договор аренды от 01.12.2011, касающиеся размера арендной платы, общей площади помещений.
Договор зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись от 28.02.2012 N 66-66-22/008/2012-225).
Между Администрацией (продавец) и предпринимателем Зорихиным В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 01.06.2012, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность нежилое помещение N 75 на первом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 48,3 кв. м, инвентарный номер объекта - 1154\\01\\0075\\47-00.
Рыночная стоимость объекта составляет 1 070 300 руб. Рыночная стоимость объекта определена на основании отчета от 20.04.2012 N 043-12/2012-О1 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения" филиала "Верхнесалдинское бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (пункт 3.1 договора).
Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 1 070 300 руб. (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.3 договора на сумму 1 070 300 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет на основании письменного заявления покупателя.
29.08.2012 Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано право собственности предпринимателя Зорихина В.В. на нежилое помещение N 75 на первом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 48,3 кв. м.
Заместитель прокурора, полагая, что данный договор купли-продажи нежилого помещения не соответствует требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку продолжительность имевших место фактически арендных отношений, основанных на договоре аренды, не соответствует установленному Законом положению, в связи с чем оспариваемая сделка является недействительной (ничтожной) (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных истцом требований.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению судебного акта.
Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- - арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
Согласно п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.
В п. 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
В п. 11 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.
В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку государственная регистрация договора аренды от 21.03.2006 N 3 в установленном законом порядке не была произведена, данный договор является незаключенным.
Незаключенный договор аренды не предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение находящегося во владении недвижимого имущества.
Таким образом, в период с 2006 года по февраль 2011 года предприниматель Зорихин В.В. пользовался спорным объектом в отсутствие предусмотренных законом оснований без заключенного надлежащим образом договора аренды.
Учитывая, что ответчик не являлся надлежащим субъектом преимущественного права на приобретение спорного имущества, совершенная сторонами сделка - договор купли-продажи нежилого помещения от 01.06.2012 противоречит статьям 1, 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем является ничтожной.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предприниматель Зорихин В.В. не обладал преимущественным правом на выкуп помещения площадью 48,3 кв. м, так как владел им на основании договора аренды менее двух лет до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования прокурора о признании договора купли-продажи от 01.06.2012 недействительным и применении последствий недействительности данной сделки.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права.
При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда от 10.06.2015 является законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
В связи с тем, что Администрация в силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не взыскивается.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2015 года по делу N А60-16797/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Т.В.МАКАРОВ
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)