Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 17 июня 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2008 года
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кустовой Т.С.
Судей: Иноземцева И.В., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ковтун А.Ю.
при участии в судебном заседании:
- от истца: Костенюк Т.В. представитель по доверенности от 27.02.2008 N 27-01/065559;
- от ответчика: Сайганов О.В. доверенность от 21.04.2008 б/н; Смирнова А.Е. доверенность от 25.05.2007 б/н;
- от третьего лица: Курочко А.В. гл.сп-т отдела юр.экспертизы и суд.практики, доверенность от 02.08.2007 N 1-11/4111, уд-е N 222; Гайдук М.В. консультант отдела юр.экспертизы и суд.пр-ки доверенность от 04.03.2008 N 1-11/1422;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Даурия"
на решение от 15.04.2008 года
по делу N А73-13339/2007-22
Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривал судья Малиновская Л.В.
по иску индивидуального предпринимателя Фисуненко Александра Павловича
к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия"
третье лицо Министерство имущественных отношений Хабаровского края
о взыскании 756 299,49 рублей
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратился индивидуальный предприниматель Фисуненко Александр Павлович (предприниматель -Фисуненко А.П.) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия" (далее - ООО "Даурия") о взыскании суммы в размере 756 299,49 рублей, расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения.
В порядке статьи 51 АПК РФ, суд привлек к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Министерство имущественных отношений по Хабаровскому краю.
Основанием для настоящего иска явилось ненадлежащее исполнение ответчиком расчетных обязательств по договору аренды недвижимого имущества N 438/1194 от 25.06.1997 года.
Решением суда от 15.04.2008 года исковые требования предпринимателя Фисуненко А.П. удовлетворены частично, с ответчика взыскана сумма 337 865,32 рублей (в удовлетворении остальной части имущественных и неимущественных требований - судом отказано).
Не согласившись с принятым решением, ООО "Даурия" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт изменить (отказать в части удовлетворенных материальных требований).
Оспаривая решение суда, ответчик считает, что судебный акт принят с нарушением норм материального права (статей 433, 452, 453 ГК РФ, положений Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"), а также без учета всех существенных обстоятельств дела.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, судом в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв с 09.06.2008 г. по 17.06.2008 года.
В судебном заседании, представитель ООО "Даурия" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец возражает против удовлетворения требований ответчика.
Представитель третьего лица, поддержал позицию предпринимателя Фисуненко А.П., считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его в силе (мотивированный отзыв приобщен к материалам дела).
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в порядке статей 258, 266 - 271 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании трехстороннего договора за N 438/1194 от 25.06.1997 года истцу в арендное пользование (сроком до 31.12.2010 г.) предоставлено нежилое помещение общей площадью 116,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 27.
Далее площадь аренды была уточнена, и составила - 114,7 кв. м.
Условиями договора (п. 3.1 - 3.4) установлен размер, порядок и сроки по внесению арендной платы, в соответствии с которыми арендатор обязан ежемесячно до 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату в сумме 17 611,00 рублей путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Одновременно стороны согласовали, что арендная плата устанавливается в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 г. N 365, и подлежит безусловному перерасчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а также при изменении коэффициента доходности.
В результате сделки купли-продажи, совершенной 19.03.2007 года между истцом и третьим лицом, предприниматель Фисуненко А.П. приобрел в собственность функциональное нежилое помещение, обремененное арендой, общей площадью 114,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 27.
Право собственности истца зарегистрировано, что подтверждается Свидетельством от 24.05.2007 года за N 27-27-01/025/2007-227.
Смена собственника зафиксирована трехсторонним соглашением от 10.07.2007 года.
Заявленная к взысканию задолженность образовалась за период с 24.05.2007 г. по 30.09.2007 года, в связи с ненадлежащими платежами арендатора.
Удовлетворяя требования истца в сумме 337 865,32 рублей (за указанный период) суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с нормами статьи 26 Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 6 Закона N 15-ФЗ от 26.01.1996 г. "О введении в действие части второй ГК РФ", договор аренды за N 438/1194 от 25.06.1997 года не подлежал государственной регистрации.
Названной нормой (статья 6), установлены особые требования к порядку заключения и форме договоров отдельных видов, а также необходимость их государственной регистрации, и они применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.
К договорам, предложения заключить которые, направлены до 1 марта 1996 года и которые заключены после 31 марта 1996 года, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации.
В связи с чем, договоры аренды, заключенные ранее указанной даты (к которым относится спорный договор), не подпадали под требования обязательной государственной регистрации и являлись юридически действительными.
Отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.
В связи с чем, суд правомерно исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и стороны должны руководствоваться согласованными условиями.
Размер арендной платы (ее изменение) соответствует положению пункта 3.1 договора аренды от 25.06.1997 N 438/1194.
В спорный период (2007 год) сумма арендных платежей была рассчитана с учетом применения коэффициента - дефлятора и внесением изменений в постановление Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 г. N 226, в связи с чем, размер арендной платы уменьшился и составил 79 347,17 рублей (против ставки 2006 года - 85 173,93 рублей).
Таким образом, нарушений условий договора судом не установлено.
Кроме того, оценив взаимоотношения сторон, связанные с осуществлением расчетных обязательств, суд пришел к заключению о наличии конклюдентных действий (со стороны ответчика), совершение которых при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
Как следует из пункта 3 статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия общества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.
Данная позиция нашла свое отражение в информационном письме ВАС от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров".
Принятие, предложенной суммы и регулярное внесение платежей, обоснованно расценено судом первой инстанции как согласие стороны (ответчика).
Удовлетворяя требования истца (в части) суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами статей 309, 614 ГК РФ.
Судом первой инстанции полно и всесторонне были исследованы обстоятельства дела, представленным документам дана надлежащая оценка.
Возражения ответчика, ссылающегося на неправильное применение норм материального права и неполное исследование судом доказательств, апелляционным судом не принимается, так как не соответствует материалам дела и нормам действующего законодательства.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В связи с чем, решение суда первой инстанции является законным, не подлежащим отмене (или изменению).
Согласно статье 110 АПК РФ, при отклонении заявленных требований, расходы по государственной пошлине относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.04.2008 года по делу N А73-13339/2007-22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке.
Председательствующий
Т.С.КУСТОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2008 N 06АП-А73/2008-1/1699 ПО ДЕЛУ N А73-13339/2007-22
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2008 г. N 06АП-А73/2008-1/1699
Резолютивная часть постановления оглашена 17 июня 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2008 года
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кустовой Т.С.
Судей: Иноземцева И.В., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ковтун А.Ю.
при участии в судебном заседании:
- от истца: Костенюк Т.В. представитель по доверенности от 27.02.2008 N 27-01/065559;
- от ответчика: Сайганов О.В. доверенность от 21.04.2008 б/н; Смирнова А.Е. доверенность от 25.05.2007 б/н;
- от третьего лица: Курочко А.В. гл.сп-т отдела юр.экспертизы и суд.практики, доверенность от 02.08.2007 N 1-11/4111, уд-е N 222; Гайдук М.В. консультант отдела юр.экспертизы и суд.пр-ки доверенность от 04.03.2008 N 1-11/1422;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Даурия"
на решение от 15.04.2008 года
по делу N А73-13339/2007-22
Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривал судья Малиновская Л.В.
по иску индивидуального предпринимателя Фисуненко Александра Павловича
к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия"
третье лицо Министерство имущественных отношений Хабаровского края
о взыскании 756 299,49 рублей
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратился индивидуальный предприниматель Фисуненко Александр Павлович (предприниматель -Фисуненко А.П.) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия" (далее - ООО "Даурия") о взыскании суммы в размере 756 299,49 рублей, расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения.
В порядке статьи 51 АПК РФ, суд привлек к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Министерство имущественных отношений по Хабаровскому краю.
Основанием для настоящего иска явилось ненадлежащее исполнение ответчиком расчетных обязательств по договору аренды недвижимого имущества N 438/1194 от 25.06.1997 года.
Решением суда от 15.04.2008 года исковые требования предпринимателя Фисуненко А.П. удовлетворены частично, с ответчика взыскана сумма 337 865,32 рублей (в удовлетворении остальной части имущественных и неимущественных требований - судом отказано).
Не согласившись с принятым решением, ООО "Даурия" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт изменить (отказать в части удовлетворенных материальных требований).
Оспаривая решение суда, ответчик считает, что судебный акт принят с нарушением норм материального права (статей 433, 452, 453 ГК РФ, положений Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"), а также без учета всех существенных обстоятельств дела.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, судом в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв с 09.06.2008 г. по 17.06.2008 года.
В судебном заседании, представитель ООО "Даурия" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец возражает против удовлетворения требований ответчика.
Представитель третьего лица, поддержал позицию предпринимателя Фисуненко А.П., считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его в силе (мотивированный отзыв приобщен к материалам дела).
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в порядке статей 258, 266 - 271 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании трехстороннего договора за N 438/1194 от 25.06.1997 года истцу в арендное пользование (сроком до 31.12.2010 г.) предоставлено нежилое помещение общей площадью 116,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 27.
Далее площадь аренды была уточнена, и составила - 114,7 кв. м.
Условиями договора (п. 3.1 - 3.4) установлен размер, порядок и сроки по внесению арендной платы, в соответствии с которыми арендатор обязан ежемесячно до 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату в сумме 17 611,00 рублей путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Одновременно стороны согласовали, что арендная плата устанавливается в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 г. N 365, и подлежит безусловному перерасчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а также при изменении коэффициента доходности.
В результате сделки купли-продажи, совершенной 19.03.2007 года между истцом и третьим лицом, предприниматель Фисуненко А.П. приобрел в собственность функциональное нежилое помещение, обремененное арендой, общей площадью 114,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 27.
Право собственности истца зарегистрировано, что подтверждается Свидетельством от 24.05.2007 года за N 27-27-01/025/2007-227.
Смена собственника зафиксирована трехсторонним соглашением от 10.07.2007 года.
Заявленная к взысканию задолженность образовалась за период с 24.05.2007 г. по 30.09.2007 года, в связи с ненадлежащими платежами арендатора.
Удовлетворяя требования истца в сумме 337 865,32 рублей (за указанный период) суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с нормами статьи 26 Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 6 Закона N 15-ФЗ от 26.01.1996 г. "О введении в действие части второй ГК РФ", договор аренды за N 438/1194 от 25.06.1997 года не подлежал государственной регистрации.
Названной нормой (статья 6), установлены особые требования к порядку заключения и форме договоров отдельных видов, а также необходимость их государственной регистрации, и они применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.
К договорам, предложения заключить которые, направлены до 1 марта 1996 года и которые заключены после 31 марта 1996 года, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации.
В связи с чем, договоры аренды, заключенные ранее указанной даты (к которым относится спорный договор), не подпадали под требования обязательной государственной регистрации и являлись юридически действительными.
Отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.
В связи с чем, суд правомерно исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и стороны должны руководствоваться согласованными условиями.
Размер арендной платы (ее изменение) соответствует положению пункта 3.1 договора аренды от 25.06.1997 N 438/1194.
В спорный период (2007 год) сумма арендных платежей была рассчитана с учетом применения коэффициента - дефлятора и внесением изменений в постановление Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 г. N 226, в связи с чем, размер арендной платы уменьшился и составил 79 347,17 рублей (против ставки 2006 года - 85 173,93 рублей).
Таким образом, нарушений условий договора судом не установлено.
Кроме того, оценив взаимоотношения сторон, связанные с осуществлением расчетных обязательств, суд пришел к заключению о наличии конклюдентных действий (со стороны ответчика), совершение которых при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
Как следует из пункта 3 статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия общества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.
Данная позиция нашла свое отражение в информационном письме ВАС от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров".
Принятие, предложенной суммы и регулярное внесение платежей, обоснованно расценено судом первой инстанции как согласие стороны (ответчика).
Удовлетворяя требования истца (в части) суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами статей 309, 614 ГК РФ.
Судом первой инстанции полно и всесторонне были исследованы обстоятельства дела, представленным документам дана надлежащая оценка.
Возражения ответчика, ссылающегося на неправильное применение норм материального права и неполное исследование судом доказательств, апелляционным судом не принимается, так как не соответствует материалам дела и нормам действующего законодательства.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В связи с чем, решение суда первой инстанции является законным, не подлежащим отмене (или изменению).
Согласно статье 110 АПК РФ, при отклонении заявленных требований, расходы по государственной пошлине относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.04.2008 года по делу N А73-13339/2007-22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке.
Председательствующий
Т.С.КУСТОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)