Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщиком нарушен срок передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Фокина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шевченко Г.М.,
и судей Черниковой О.Ф., Маркина В.А.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 14 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Компания Вятка-Надым" на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 14 мая 2014 года, которым постановлено:
Признать за Б. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Обязать ООО "Компания "Вятка - Надым" передать Б. по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для проведения государственной регистрации права собственности Б. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, при предоставлении необходимых для этого документов.
Взыскать с ООО "Компания Вятка - Надым" в пользу Б. неустойку в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб.
В удовлетворении встречных требований ООО "Компания Вятка - Надым" - отказать.
Заслушав доклад судьи Черниковой О.Ф., судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда и неустойки. В обоснование требований указал, что <дата> между ним и М. заключен договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, по условиям которого к нему перешло право требования исполнения обязательств по передаче в собственность однокомнатной квартиры, строительный номер <данные изъяты> общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м с лоджией, расположенной на 7 этаже многоквартирного дома по <адрес>. Пунктом 1.3 договора инвестирования установлен срок передачи ответчиком квартиры: в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения долевщиком своих обязательств. На момент заключения договора обязательства долевщика исполнены в полном объеме. Дом сдан в эксплуатацию <дата> Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о передаче квартиры и получал устный отказ без объяснения причин. В связи с нарушением срока передачи квартиры, с ответчика со <дата> подлежит взысканию неустойка в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. С учетом уточненных исковых требований просил признать за ним право собственности на <адрес>, взыскать с ООО "Компания Вятка - Надым" неустойку за 68 дней просрочки исполнения обязательств в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> руб.
Определением суда от 17.03.2014 г. по делу в качестве соответчика привлечено ООО "Теплоэнергоремонт".
ООО "Компания Вятка - Надым" предъявило встречный иск к ООО "Теплоэнергоремонт", Т., М. Б. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование требований указало, что <дата> между ООО "Компания Вятка - Надым", которое является Застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес> и ООО "Теплоэнергоремонт", выступающим генеральным подрядчиком, был заключен договор участия в долевом строительстве N, по которому Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность Долевщика оплаченную им долю в строительстве объекта - однокомнатную квартиру, расположенную на 9 этаже, общей площадью <данные изъяты> кв. м. В соответствии с пунктом 4.2 договора, стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> руб. <дата> из письма ООО "Теплоэнергоремонт" от <дата> ООО "Компания Вятка - Надым" стало известно об уступке права требования Т. В соответствии с положениями ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. уступка права требования допускается при условии уплаты цены договора. Однако ООО "Теплоэнергоремонт" оплату по договору участия в долевом строительстве не производил, а ООО "Компания Вятка - Надым" справок об оплате не выдавало. <дата> ООО "Компания "Вятка - Надым" была предоставлена справка об оплате квартиры. По мнению истца, данная справка является сфальсифицированной, поскольку подпись директора и главного бухгалтера не соответствуют их настоящей подписи. Кроме того, на момент выдачи справки К. в должности главного бухгалтера не работала два месяца и была уволена из организации. <дата> истец обратился с заявлением по факту фальсификации справок в правоохранительные органы. Кроме того, ООО "Компания Вятка - Надым" стало известно о цепочке заключенных договоров уступки права требования к М.. и Б., которые в силу ст. ст. 166, 167 ГК РФ являются ничтожными. Просили признать недействительными (ничтожными) договор N уступки права требования от <дата> г., договор уступки права требования от <дата> и договор уступки права требования от <дата> г.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ООО "Компания "Вятка - Надым" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Б. и об удовлетворении встречного иска ООО "Компания "Вятка - Надым". Считает недействительным заключенный между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т. договор уступки права требования от <дата> в отношении <адрес> ввиду отсутствия у ООО "Теплоэнергоремонт" права на получение у ООО "Компания "Вятка-Надым" данного жилого помещения. Ссылаясь на положения договора генерального подряда от <дата> указывает, что право на получение помещений в указанном многоквартирном доме ООО "Теплоэнергоремонт" приобретает только после исполнения обязательств по их оплате путем зачета встречных однородных требований и подписания актов зачета, обязательство у ООО "Компания "Вятка - Надым" по передаче ООО "Теплоэнергоремонт" квартир возникает только после качественного выполнения последним работ и передаче всей необходимой исполнительной документации. Указывает на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств исполнения ООО "Теплоэнергоремонт" обязательств по оплате стоимости спорной квартиры. Считает несостоятельными выводы суда об объеме выполненных ООО "Теплоэнергоремонт" подрядных работ по договору, поскольку согласно представленной в материалы дела документации общий объем выполненных работ составил 51%, достоверных данных о выполнении подрядчиком иного объема работ на объекте не представлено. Указывает, что расчет между сторонами договора производился по мере выполнения ООО "Теплоэнергоремонт" работ и предъявления соответствующих актов, на основании представленных документов ООО "Компания "Вятка - Надым" по соглашениям о зачете передала ответчику 40 квартир, данные о передаче ООО "Теплоэнергоремонт" квартиры N отсутствуют. Полагает, что о недействительности заключенных в отношении спорной квартиры сделок также свидетельствует представленная в качестве доказательства оплаты стоимости квартиры справка от <дата>, которая обоснованно признана судом подложным документом. Указывает на отсутствие, в нарушение требований закона, согласия ООО "Компания "Вятка - Надым" на заключение ООО "Теплоэнергоремонт" данных сделок.
В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Кировской области считает судебное решение законным и обоснованным, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ООО "Компания Вятка-Надым" по доверенностям К. и О. поддержали доводы жалобы.
Представитель истца Б. по доверенности П. и представитель соответчика ООО "Теплоэнергоремонт" по доверенности Ш. возражали против удовлетворения жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (п. 3).
Из материалов дела следует и судом установлено, что <дата> между ООО "Компания Вятка - Надым" и ООО "Теплоэнергоремонт" заключен договор N об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым Застройщик (ООО "Компания Вятка - Надым") обязуется в предусмотренный условиями договора срок с привлечением сил и средств других лиц построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Долевщику (ООО "Теплоэнергоремонт") в собственность оплаченную им долю в строительстве Объекта - однокомнатную квартиру, строительный номер N, общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м, при условии надлежащего исполнения "Долевщиком" своих обязательств по настоящему договору, а "Долевщик" обязуется в соответствии с условиями договора оплатить определенную договором цену (вклад) и принять вышеуказанную квартиру при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 9 - 10). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области <дата>.
Согласно п. 4.2 Договора, "Долевщик" оплачивает участие в долевом строительстве Квартиры Объекта путем внесения вклада, размер которого стороны договорились определить по фактическим затратам на строительство 1 кв. метра Объекта. Оплата вклада за Квартиру будет произведена "Долевщиком" в полном объеме до ввода Объекта в эксплуатацию. На момент заключения Договора сторонами согласован ориентировочный размер вклада в сумме <данные изъяты> рублей.
<дата> между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т. был заключен договор N уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве N от <дата>, зарегистрированный в Управлении Росреестра Кировской области <дата> (т. 1, л.д. 12).
<дата> между Т. и М. был заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированный <дата> (т. 1, л.д. 13).
<дата> между М. и Б. был заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированный <дата> (т. 1, л.д. 14).
На основании Разрешения N от <дата> многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию (т. 1, л.д. 48).
Требования Б. заявлены на основании договора от <дата>. уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
Право кредитора на уступку новому кредитору права требования основано на договоре участия в долевом строительстве N от <дата> г., заключенного между ООО "Компания Вятка - Надым" и ООО "Теплоэнергоремонт".
Согласно п. 3.1 Договора от <дата>, по окончании строительства Объекта "Долевщик" имеет право на получение оплаченной им доли (Квартиры согласно п. 1.1 договора) при условии надлежащего исполнения "Долевщиком" своих обязательств по настоящему договору.
ООО "Компания Вятка-Надым", оспаривая договор N уступки права требования от <дата>. между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т. указывало на факт неисполнения ООО "Теплоэнергоремонт" обязательства по оплате доли в строительстве Объекта в виде однокомнатной квартиры, по первоначальному договору участия в строительстве N от <дата>.
Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых договоров), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Статья 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Достоверных и допустимых доказательств факта оплаты ООО "Теплоэнергоремонт" цены договора по договору долевого участия в строительстве N 38 от <дата> в какой-либо форме в материалах дела не имеется, и участвующими в деле лицами суду не представлено.
<дата> между ООО "Компания Вятка-Надым" ("Заказчик") и ООО "Теплоэнергоремонт" ("Подрядчик") был заключен договор генерального подряда N по которому Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательства генерального подрядчика по строительству Объекта Заказчика "Многоквартирный жилой дом по <адрес>", с распределением расходов сторон: Заказчик - 20%, Подрядчик - 80% (т. 1, л.д. 71 - 78).
Согласно п. 4.1 Договора, на стоимость финансовых вложений по расходам Подрядчику предоставляются квадратные метры на Объекте по договорам инвестирования и договорам об участии в долевом строительстве Объекта.
Распределение квадратных метров на Объекте между Заказчиком и Подрядчиком произведено в Приложении N (п. 4.3), где <адрес> указана в числе других, причитающихся Подрядчику.
В суд апелляционной инстанции представителем ООО "Теплоэнергоремонт" представлено дополнительное соглашение N от <дата> г. к договору генерального подряда N от <дата>, которым изменено распределение расходов сторон: Заказчик - 29%, Подрядчик - 71%; Приложение N принято в новой редакции, где <адрес> также указана в числе квартир, приходящихся на долю Подрядчика.
Пунктом 4.4 Договора генерального подряда предусмотрено, что после заключения договоров участия в долевом строительстве жилого дома и по факту выполнения работ по настоящему договору, принятых Заказчиком, Стороны незамедлительно производят зачеты встречных однородных требований по взаимным расчетам по настоящему договору и договорам на участие в долевом строительстве жилого дома на сумму выполненных работ. Зачет встречных однородных требований оформляется путем подписания уполномоченными представителями Сторон актов зачета, составляемых в письменной форме в виде единого документа.
ООО "Компания Вятка-Надым" представлены соглашения о порядке проведения взаимозачета за период с декабря <дата>. по январь <дата>., в которых спорная квартира не упомянута (т. 1, л.д. 155 - 164).
Представители ООО "Компания Вятка-Надым", в том числе допрошенный судом в качестве свидетеля генеральный директор ООО "Компания Вятка-Надым" П., категорически отрицали факт оплаты ООО "Теплоэнергоремонт" цены договора.
Справка от <дата> N (т. 1, л.д. 58) о том, что ООО "Теплоэнергоремонт" произвело полный и окончательный расчет по договору N об участии в долевом строительстве от <дата> за <адрес>, представленная в Управление Росреестра по Кировской области для регистрации Договора N от <дата> уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве N от <дата> г., уполномоченными лицами ООО "Компания Вятка-Надым" не выдавалась и является подложной, что установлено заключением экспертизы (т. 2, л.д. 98 - 110) и сторонами не оспаривалось.
Доказательства уведомления ООО "Компания Вятка-Надым" об уступке ООО "Теплоэнергоремонт" права требования Т.. до сентября <дата>. в материалах дела отсутствуют. В сентябре <дата> узнав о заключенных договорах, ООО "Компания Вятка-Надым" обратилось в органы полиции по факту причинения компании материального ущерба в сумме <данные изъяты> руб. путем фальсификации справок об оплате по договорам участия в долевом строительстве N и N (т. 1, л.д. 92 - 93). По материалам проверки по данному факту, а также по факту невыполнения ООО "Теплоэнергоремонт" своих обязательств по осуществлению строительства дома по <адрес>, <дата>. было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (т. 1, л.д. 67 - 70).
В связи с неисполнением ООО "Теплоэнергоремонт" обязательств по договору генерального подряда ООО "Компания Вятка-Надым" в Арбитражный суд Кировской области был предъявлен иск к ООО "Теплоэнергоремонт" о взыскании убытков в размере <данные изъяты> копеек, который оставлен без рассмотрения ввиду признания ООО "Теплоэнергоремонт" несостоятельным (банкротом). Требование ООО "Компания Вятка-Надым" в данной сумме, в которую не входят убытки по договору об участии в долевом строительстве от <дата> N, до настоящего времени в реестр кредиторов ООО "Теплоэнергоремонт" не включено.
Поскольку первоначальный участник долевого строительства (ООО "Теплоэнергоремонт") не исполнил обязательство перед застройщиком по оплате цены договора, перевод на нового участника долевого строительства (Т..) права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на него долга в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, не производился и не оформлялся, договор уступки права требования от <дата>, заключенный между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т., не соответствует требованиям части 1 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в силу положений ст. ст. 167, 168, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, не влекущим юридических последствий.
Соответственно недействительными являются и последующие сделки по уступке права требования с М. и Б., как основанные на недействительной сделке.
При этом как факт государственной регистрации договоров, основанных на договоре уступки права требования от <дата>., так и факт оплаты по ним не имеют правового значения. Кроме того, оспариваемые договоры заключены в течение одного месяца, что не свидетельствует о добросовестности приобретателей.
При указанных обстоятельствах постановленное судом решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований ООО "Компания Вятка-Надым" и отказе в удовлетворении требований Б.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Кирова от 14 мая 2014 года отменить, вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Б. к ООО "Компания Вятка-Надым", ООО "Теплоэнергоремонт" отказать.
Исковые требования ООО "Компания Вятка-Надым" удовлетворить.
Признать недействительными: договор N уступки права требования от <дата> между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т., договор уступки права требования от <дата> между Т. и М., договор уступки права требования от <дата> между М. и Б.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3295/2014
Требование: О признании права собственности на жилое помещение, компенсации морального вреда и неустойки.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщиком нарушен срок передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-3295/2014
Судья: Фокина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шевченко Г.М.,
и судей Черниковой О.Ф., Маркина В.А.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 14 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Компания Вятка-Надым" на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 14 мая 2014 года, которым постановлено:
Признать за Б. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Обязать ООО "Компания "Вятка - Надым" передать Б. по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для проведения государственной регистрации права собственности Б. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, при предоставлении необходимых для этого документов.
Взыскать с ООО "Компания Вятка - Надым" в пользу Б. неустойку в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб.
В удовлетворении встречных требований ООО "Компания Вятка - Надым" - отказать.
Заслушав доклад судьи Черниковой О.Ф., судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда и неустойки. В обоснование требований указал, что <дата> между ним и М. заключен договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, по условиям которого к нему перешло право требования исполнения обязательств по передаче в собственность однокомнатной квартиры, строительный номер <данные изъяты> общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м с лоджией, расположенной на 7 этаже многоквартирного дома по <адрес>. Пунктом 1.3 договора инвестирования установлен срок передачи ответчиком квартиры: в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения долевщиком своих обязательств. На момент заключения договора обязательства долевщика исполнены в полном объеме. Дом сдан в эксплуатацию <дата> Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о передаче квартиры и получал устный отказ без объяснения причин. В связи с нарушением срока передачи квартиры, с ответчика со <дата> подлежит взысканию неустойка в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. С учетом уточненных исковых требований просил признать за ним право собственности на <адрес>, взыскать с ООО "Компания Вятка - Надым" неустойку за 68 дней просрочки исполнения обязательств в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> руб.
Определением суда от 17.03.2014 г. по делу в качестве соответчика привлечено ООО "Теплоэнергоремонт".
ООО "Компания Вятка - Надым" предъявило встречный иск к ООО "Теплоэнергоремонт", Т., М. Б. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование требований указало, что <дата> между ООО "Компания Вятка - Надым", которое является Застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес> и ООО "Теплоэнергоремонт", выступающим генеральным подрядчиком, был заключен договор участия в долевом строительстве N, по которому Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность Долевщика оплаченную им долю в строительстве объекта - однокомнатную квартиру, расположенную на 9 этаже, общей площадью <данные изъяты> кв. м. В соответствии с пунктом 4.2 договора, стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> руб. <дата> из письма ООО "Теплоэнергоремонт" от <дата> ООО "Компания Вятка - Надым" стало известно об уступке права требования Т. В соответствии с положениями ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. уступка права требования допускается при условии уплаты цены договора. Однако ООО "Теплоэнергоремонт" оплату по договору участия в долевом строительстве не производил, а ООО "Компания Вятка - Надым" справок об оплате не выдавало. <дата> ООО "Компания "Вятка - Надым" была предоставлена справка об оплате квартиры. По мнению истца, данная справка является сфальсифицированной, поскольку подпись директора и главного бухгалтера не соответствуют их настоящей подписи. Кроме того, на момент выдачи справки К. в должности главного бухгалтера не работала два месяца и была уволена из организации. <дата> истец обратился с заявлением по факту фальсификации справок в правоохранительные органы. Кроме того, ООО "Компания Вятка - Надым" стало известно о цепочке заключенных договоров уступки права требования к М.. и Б., которые в силу ст. ст. 166, 167 ГК РФ являются ничтожными. Просили признать недействительными (ничтожными) договор N уступки права требования от <дата> г., договор уступки права требования от <дата> и договор уступки права требования от <дата> г.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ООО "Компания "Вятка - Надым" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Б. и об удовлетворении встречного иска ООО "Компания "Вятка - Надым". Считает недействительным заключенный между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т. договор уступки права требования от <дата> в отношении <адрес> ввиду отсутствия у ООО "Теплоэнергоремонт" права на получение у ООО "Компания "Вятка-Надым" данного жилого помещения. Ссылаясь на положения договора генерального подряда от <дата> указывает, что право на получение помещений в указанном многоквартирном доме ООО "Теплоэнергоремонт" приобретает только после исполнения обязательств по их оплате путем зачета встречных однородных требований и подписания актов зачета, обязательство у ООО "Компания "Вятка - Надым" по передаче ООО "Теплоэнергоремонт" квартир возникает только после качественного выполнения последним работ и передаче всей необходимой исполнительной документации. Указывает на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств исполнения ООО "Теплоэнергоремонт" обязательств по оплате стоимости спорной квартиры. Считает несостоятельными выводы суда об объеме выполненных ООО "Теплоэнергоремонт" подрядных работ по договору, поскольку согласно представленной в материалы дела документации общий объем выполненных работ составил 51%, достоверных данных о выполнении подрядчиком иного объема работ на объекте не представлено. Указывает, что расчет между сторонами договора производился по мере выполнения ООО "Теплоэнергоремонт" работ и предъявления соответствующих актов, на основании представленных документов ООО "Компания "Вятка - Надым" по соглашениям о зачете передала ответчику 40 квартир, данные о передаче ООО "Теплоэнергоремонт" квартиры N отсутствуют. Полагает, что о недействительности заключенных в отношении спорной квартиры сделок также свидетельствует представленная в качестве доказательства оплаты стоимости квартиры справка от <дата>, которая обоснованно признана судом подложным документом. Указывает на отсутствие, в нарушение требований закона, согласия ООО "Компания "Вятка - Надым" на заключение ООО "Теплоэнергоремонт" данных сделок.
В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Кировской области считает судебное решение законным и обоснованным, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ООО "Компания Вятка-Надым" по доверенностям К. и О. поддержали доводы жалобы.
Представитель истца Б. по доверенности П. и представитель соответчика ООО "Теплоэнергоремонт" по доверенности Ш. возражали против удовлетворения жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (п. 3).
Из материалов дела следует и судом установлено, что <дата> между ООО "Компания Вятка - Надым" и ООО "Теплоэнергоремонт" заключен договор N об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым Застройщик (ООО "Компания Вятка - Надым") обязуется в предусмотренный условиями договора срок с привлечением сил и средств других лиц построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Долевщику (ООО "Теплоэнергоремонт") в собственность оплаченную им долю в строительстве Объекта - однокомнатную квартиру, строительный номер N, общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м, при условии надлежащего исполнения "Долевщиком" своих обязательств по настоящему договору, а "Долевщик" обязуется в соответствии с условиями договора оплатить определенную договором цену (вклад) и принять вышеуказанную квартиру при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 9 - 10). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области <дата>.
Согласно п. 4.2 Договора, "Долевщик" оплачивает участие в долевом строительстве Квартиры Объекта путем внесения вклада, размер которого стороны договорились определить по фактическим затратам на строительство 1 кв. метра Объекта. Оплата вклада за Квартиру будет произведена "Долевщиком" в полном объеме до ввода Объекта в эксплуатацию. На момент заключения Договора сторонами согласован ориентировочный размер вклада в сумме <данные изъяты> рублей.
<дата> между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т. был заключен договор N уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве N от <дата>, зарегистрированный в Управлении Росреестра Кировской области <дата> (т. 1, л.д. 12).
<дата> между Т. и М. был заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированный <дата> (т. 1, л.д. 13).
<дата> между М. и Б. был заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированный <дата> (т. 1, л.д. 14).
На основании Разрешения N от <дата> многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию (т. 1, л.д. 48).
Требования Б. заявлены на основании договора от <дата>. уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
Право кредитора на уступку новому кредитору права требования основано на договоре участия в долевом строительстве N от <дата> г., заключенного между ООО "Компания Вятка - Надым" и ООО "Теплоэнергоремонт".
Согласно п. 3.1 Договора от <дата>, по окончании строительства Объекта "Долевщик" имеет право на получение оплаченной им доли (Квартиры согласно п. 1.1 договора) при условии надлежащего исполнения "Долевщиком" своих обязательств по настоящему договору.
ООО "Компания Вятка-Надым", оспаривая договор N уступки права требования от <дата>. между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т. указывало на факт неисполнения ООО "Теплоэнергоремонт" обязательства по оплате доли в строительстве Объекта в виде однокомнатной квартиры, по первоначальному договору участия в строительстве N от <дата>.
Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых договоров), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Статья 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Достоверных и допустимых доказательств факта оплаты ООО "Теплоэнергоремонт" цены договора по договору долевого участия в строительстве N 38 от <дата> в какой-либо форме в материалах дела не имеется, и участвующими в деле лицами суду не представлено.
<дата> между ООО "Компания Вятка-Надым" ("Заказчик") и ООО "Теплоэнергоремонт" ("Подрядчик") был заключен договор генерального подряда N по которому Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательства генерального подрядчика по строительству Объекта Заказчика "Многоквартирный жилой дом по <адрес>", с распределением расходов сторон: Заказчик - 20%, Подрядчик - 80% (т. 1, л.д. 71 - 78).
Согласно п. 4.1 Договора, на стоимость финансовых вложений по расходам Подрядчику предоставляются квадратные метры на Объекте по договорам инвестирования и договорам об участии в долевом строительстве Объекта.
Распределение квадратных метров на Объекте между Заказчиком и Подрядчиком произведено в Приложении N (п. 4.3), где <адрес> указана в числе других, причитающихся Подрядчику.
В суд апелляционной инстанции представителем ООО "Теплоэнергоремонт" представлено дополнительное соглашение N от <дата> г. к договору генерального подряда N от <дата>, которым изменено распределение расходов сторон: Заказчик - 29%, Подрядчик - 71%; Приложение N принято в новой редакции, где <адрес> также указана в числе квартир, приходящихся на долю Подрядчика.
Пунктом 4.4 Договора генерального подряда предусмотрено, что после заключения договоров участия в долевом строительстве жилого дома и по факту выполнения работ по настоящему договору, принятых Заказчиком, Стороны незамедлительно производят зачеты встречных однородных требований по взаимным расчетам по настоящему договору и договорам на участие в долевом строительстве жилого дома на сумму выполненных работ. Зачет встречных однородных требований оформляется путем подписания уполномоченными представителями Сторон актов зачета, составляемых в письменной форме в виде единого документа.
ООО "Компания Вятка-Надым" представлены соглашения о порядке проведения взаимозачета за период с декабря <дата>. по январь <дата>., в которых спорная квартира не упомянута (т. 1, л.д. 155 - 164).
Представители ООО "Компания Вятка-Надым", в том числе допрошенный судом в качестве свидетеля генеральный директор ООО "Компания Вятка-Надым" П., категорически отрицали факт оплаты ООО "Теплоэнергоремонт" цены договора.
Справка от <дата> N (т. 1, л.д. 58) о том, что ООО "Теплоэнергоремонт" произвело полный и окончательный расчет по договору N об участии в долевом строительстве от <дата> за <адрес>, представленная в Управление Росреестра по Кировской области для регистрации Договора N от <дата> уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве N от <дата> г., уполномоченными лицами ООО "Компания Вятка-Надым" не выдавалась и является подложной, что установлено заключением экспертизы (т. 2, л.д. 98 - 110) и сторонами не оспаривалось.
Доказательства уведомления ООО "Компания Вятка-Надым" об уступке ООО "Теплоэнергоремонт" права требования Т.. до сентября <дата>. в материалах дела отсутствуют. В сентябре <дата> узнав о заключенных договорах, ООО "Компания Вятка-Надым" обратилось в органы полиции по факту причинения компании материального ущерба в сумме <данные изъяты> руб. путем фальсификации справок об оплате по договорам участия в долевом строительстве N и N (т. 1, л.д. 92 - 93). По материалам проверки по данному факту, а также по факту невыполнения ООО "Теплоэнергоремонт" своих обязательств по осуществлению строительства дома по <адрес>, <дата>. было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (т. 1, л.д. 67 - 70).
В связи с неисполнением ООО "Теплоэнергоремонт" обязательств по договору генерального подряда ООО "Компания Вятка-Надым" в Арбитражный суд Кировской области был предъявлен иск к ООО "Теплоэнергоремонт" о взыскании убытков в размере <данные изъяты> копеек, который оставлен без рассмотрения ввиду признания ООО "Теплоэнергоремонт" несостоятельным (банкротом). Требование ООО "Компания Вятка-Надым" в данной сумме, в которую не входят убытки по договору об участии в долевом строительстве от <дата> N, до настоящего времени в реестр кредиторов ООО "Теплоэнергоремонт" не включено.
Поскольку первоначальный участник долевого строительства (ООО "Теплоэнергоремонт") не исполнил обязательство перед застройщиком по оплате цены договора, перевод на нового участника долевого строительства (Т..) права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на него долга в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, не производился и не оформлялся, договор уступки права требования от <дата>, заключенный между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т., не соответствует требованиям части 1 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в силу положений ст. ст. 167, 168, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, не влекущим юридических последствий.
Соответственно недействительными являются и последующие сделки по уступке права требования с М. и Б., как основанные на недействительной сделке.
При этом как факт государственной регистрации договоров, основанных на договоре уступки права требования от <дата>., так и факт оплаты по ним не имеют правового значения. Кроме того, оспариваемые договоры заключены в течение одного месяца, что не свидетельствует о добросовестности приобретателей.
При указанных обстоятельствах постановленное судом решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований ООО "Компания Вятка-Надым" и отказе в удовлетворении требований Б.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Кирова от 14 мая 2014 года отменить, вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Б. к ООО "Компания Вятка-Надым", ООО "Теплоэнергоремонт" отказать.
Исковые требования ООО "Компания Вятка-Надым" удовлетворить.
Признать недействительными: договор N уступки права требования от <дата> между ООО "Теплоэнергоремонт" и Т., договор уступки права требования от <дата> между Т. и М., договор уступки права требования от <дата> между М. и Б.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)