Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Айвазяна Рубена Арменаковича, ОГРНИП 304280124400092: Айвазян Р.А., паспорт;
- от индивидуального предпринимателя Ерофеева Владимира Алексеевича, ОГРНИП 309280104100013: не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ерофеева Владимира Алексеевича
на решение от 09.12.2013
по делу N А04-2691/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Косаревой О.П.
по иску индивидуального предпринимателя Айвазяна Рубена Арменаковича
к индивидуальному предпринимателю Ерофееву Владимиру Алексеевичу
о расторжении договора, взыскании 321 285 руб.
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Айвазян Рубен Арменакович (далее - ИП Айвазян Р.А., истец) с иском к индивидуальному предпринимателю Ерофееву Владимиру Алексеевичу (далее - ИП Ерофеев В.А., ответчик) о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы за период с 01.11.2012 по 26.09.2013 в сумме 75 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, в сумме 5 603 руб. за период с 01.11.2012 по 26.09.2013 из расчета 8,25% ставки рефинансирования Центрального Банка России, затрат на восстановление поврежденного арендованного имущества в размере 229 482 руб., затраты на производство экспертизы в размере 11 200 руб. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением от 09.12.2013 с ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в сумме 75 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 025 руб., убытки, связанные с ремонтом арендованного помещения в размере 229 482 руб., всего 307 507 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 845 руб. 79 коп.
ИП Ерофеев В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что договор 2003 года заключен между физическими лицами, использование помещения в предпринимательских целях не доказано, в связи с чем полагает, что производство по делу подлежит прекращению ввиду неподведомственности спора арбитражному суду; полагает необоснованным применение судом размера арендной платы в сумме 15 000 руб. за 1 кв. м, поскольку договор от 17.11.2008 не прошел государственную регистрацию, арендная плата не вносилась арендатором, отсутствует акт приема-передачи помещения в аренду, считает, что договор аренды не исполнялся; полагает необоснованным взыскание убытков в сумме 229 482 руб., поскольку заключение эксперта от 29.12.2011 N 031-01-01038 составлено не на дату передачи помещения арендодателю, указывает, что в акте приема-передачи от 25.09.2013 указано на отсутствие претензий сторон по передаче помещения, указывает, что товарные и кассовые чеки по дате и объемам повреждений, указанных в заключении эксперта, дате передачи помещения из аренды не соответствуют закупке; по мнению ответчика, истец не представил доказательства, подтверждающие несение ИП Айвазяном Р.А. расходов на ремонт в сумме 415 000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 10.01.2013 N 012/2013, по мнению ответчика, является недопустимым доказательством, поскольку расчеты наличными денежными средствами между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в рамках одного договора могут производиться в сумме, не превышающей 100 тысяч рублей (Указание Центрального банка РФ от 20.06.2007 N 1843-У); в акте указаны работы, не соответствующие смете, полагает представленные истцом первичные документы не подтверждающими убытки ИП Айвазяна Р.А., полагает, что ответчик в течение действия договора и на момент передачи помещения исполнял условия договора аренды надлежащим образом в части надлежащего содержания и ремонта арендуемого помещения.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями, в которых ИП Айвазян Р.А. указал, что ответчик до настоящего времени не освободил помещение, несмотря на то, что в сентябре 2013 года сторонами составлялся акт приема-передачи помещений, пояснил, что претензии к состоянию помещения на момент формального составления акта приема-передачи сторонами у арендодателя имелись.
Определением от 27.01.2014 удовлетворено ходатайство ИП Ерофеева В.А. об участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области.
В судебное заседание ИП Ерофеев В.А. не прибыл ни в суд апелляционной инстанции, ни в Арбитражный суд Амурской области, извещался о времени и месте судебного разбирательства.
На основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика.
ИП Айвазян Р.А. в судебном заседании просил оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела акта приема-передачи от 25.09.2013, суд апелляционной инстанции отклонил его на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку ИП Ерофеевым В.А. не приведены уважительные причины, по которым названное доказательство не представлено в суд первой инстанции. Кроме того, акт от 25.09.2013, приложенный ответчиком к апелляционной жалобе, не соответствует требованиям части 8 статьи 75 АПК РФ, поскольку его копия не заверена в установленном законом порядке, подлинник документа суду не представлен. Акт от 25.09.2013 подлежит возвращению ответчику.
Заслушав представителя истца, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее с дополнениями, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно, что в 2003 году между ИП Айвазяном Р.А. (арендодатель) и ИП Ерофеевым В.А. (арендатор) заключался договор аренды помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Пионерская, 64/2, литер А, общей площадью 111 кв. м.
Пунктом 4.1 договора определен срок аренды с 17.11.2003 по 31.11.2005.
Согласно пункту 3.1 договора стоимость аренды нежилого помещения составляет 6 500 руб. за 111 кв. м в месяц. Стоимость тепловой и электрической энергии, услуг телефонной связи, водоснабжения, пользования коммунальными услугами оплачивается арендатором и не засчитывается в арендную плату.
Арендная плата производится ежемесячно и вносится арендатором путем передачи наличных денежных средств арендодателю не позднее 30 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Затем стороны подписали договор аренды указанного помещения на срок на 3 года с 17.11.2008 (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 3.1 данного договора размер арендной платы составляет 15 000 руб. за 111 кв. м в месяц.
Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.11.2012 по 25.09.2013, истец обратился в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что правоотношения сторон возникли из договора аренды, применил нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела видно, что договор, вступивший в силу с 17.11.2008, не прошел государственную регистрацию.
Однако согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что стороны добровольно, без каких-либо замечаний подписали договор аренды в отношении имущества, являвшегося предметом договора аренды, который в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, и согласовали в нем новый размер арендной платы. В этой связи суд пришел к правомерному выводу, что указанный договор связал стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено.
Таким образом, подлежат отклонению доводы ИП Ерофеева В.А. о том, что размер арендной платы в сумме 15 000 руб. в месяц не согласован сторонами.
В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом первой инстанции произведен расчет задолженности ответчика за период с 01.11.2012 по 25.09.2013 на сумму 162 500 руб.
Указанный расчет апелляционным судом проверен, признан правильным.
Однако истцом заявлено требование о взыскании арендной платы в сумме 75 000 руб.
Доказательства погашения задолженности ответчиком не представлены.
Согласно статье 49 АПК РФ суд не вправе выйти за пределы заявленных истцом требований, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в части взыскания с ответчика задолженности в заявленной ИП Айвазяном Р.А. сумме.
В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Ненадлежащее исполнение ответчиком денежного обязательства подтверждено материалами дела, документально ИП Ерофеевым В.А. не опровергнуто.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами составлен истцом в сумме 5 603 руб., исходя из суммы долга 75 000 руб., ставки рефинансирования Центрального Банка России в размере 8,25%, периода просрочки с 01.11.2012 по 26.09.2013.
Судом первой инстанции названный расчет проверен и признан неправильным, поскольку сумма долга по внесению ответчиком арендной платы в размере 75 000 руб. возникнет по истечении марта 2013 года (с ноября 2012 г. по март 2013 г. долг по арендной плате составит 75 000 руб.), Судом первой инстанции произведен расчет процентов в сумме 3 025 руб.
Ответчиком контррасчет процентов не представлен, доводы о несогласии с расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами, составленным судом, в апелляционной жалобе не приведены.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что судом правомерно взысканы с ответчика проценты в сумме 3 025 руб.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В предмет доказывания по иску о взыскании убытков входят обстоятельства факта и размера убытков, противоправного поведения ответчика, причинно-следственной связи между поведением ответчика и убытками.
По условиям договора аренды в обязанности арендатора входит содержание помещения в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованием СЭС, обеспечение пожарной и электрической безопасности (пункт 2.2.4 договора), в течение всего срока действия договора арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в надлежащем техническом состоянии, своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт помещения (пункт 2.2.5 договора), при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования арендатор обязан немедленно сообщать об этом арендодателю (пункт 2.2.7 договора), если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке (пункт 2.2.8 договора).
ИП Айвазяном Р.А. для подтверждения доводов о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по содержанию арендованного имущества, чем привел его в аварийное, непригодное для дальнейшей эксплуатации состояние, представил суду заключение эксперта от 29.12.2011 N 031-01-01038. В соответствии с названным заключением помещение, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Пионерская, 64/2, имеет степень износа 41-60%, требует текущего ремонта, в помещениях нежилого помещения отсутствуют межкомнатные двери, коробка деревянная повреждена, потолки с отделочным покрытием в виде побелки имеют дефекты в виде отслоения, вздутия слоя, загрязнения и потемнения, система электрооборудования имеет дефекты в виде неисправности, ослабления закреплений и отсутствия отдельных приборов (лампочек, штепселей, патронов, розеток), стены, полы также имеют дефекты. Приложенные к заключению фотографии свидетельствуют о неудовлетворительном техническом состоянии нежилого помещения.
В силу статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Доводам ответчика о том, что названное заключение не является доказательством по делу, суд первой инстанции дал оценку и мотивированно отклонил.
Ответчик не был лишен возможности представить доказательства надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, чего не сделано.
Ссылки ИП Ерофеева В.А. на то, что сторонами подписан акт приема-передачи помещений от 25.09.2013, сам по себе не свидетельствует об отсутствии у арендодателя претензий к арендатору относительно состояния арендованных помещений, истец в судебном заседании подтвердил наличие таких претензий.
Для восстановления надлежащего технического состояния нежилого помещения между ИП Айвазяном Р.А. и ООО "Сизон" 10.01.2013 заключен договор на ремонт нежилого помещения.
В силу пункта 2.3 данного договора стоимость ремонтных работ составляет 415 000 руб.
В подтверждение затрат на приобретение строительных материалов истцом в материалы дела представлены кассовые чеки, товарные накладные на общую сумму 229 482 руб.
При этом ИП Айвазяном Р.А. заявлено требование о взыскании убытков, связанных с ремонтом арендованного помещения, на сумму 229 482 руб.
Дав оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковое требование о взыскании убытков подлежит удовлетворению, поскольку истцом доказано ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств в части содержания арендованного имущества и доказано несение арендодателем затрат, необходимых для его восстановления.
Доказательства, опровергающие указанные выводы суда, а также доказательства надлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчик не представил в нарушение статьи 65 АПК РФ, о фальсификации доказательств, представленных истцом, не заявил, в связи с чем основания для непринятия документов, представленных истцом, у суда отсутствовали.
Доводы жалобы о необходимости прекращения производства по делу ввиду того, что спор не носит экономический характер, апелляционный суд отклонил.
Из материалов дела видно, что истец и ответчик зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей.
Следовательно, иск правомерно принят судом к производству и рассмотрен по существу на основании статьи 27 АПК РФ.
По приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены.
Нарушение судом норм материального или процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.
Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 09 декабря 2013 года по делу N А04-2691/2013 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.02.2014 N 06АП-402/2014 ПО ДЕЛУ N А04-2691/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2014 г. N 06АП-402/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Айвазяна Рубена Арменаковича, ОГРНИП 304280124400092: Айвазян Р.А., паспорт;
- от индивидуального предпринимателя Ерофеева Владимира Алексеевича, ОГРНИП 309280104100013: не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ерофеева Владимира Алексеевича
на решение от 09.12.2013
по делу N А04-2691/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Косаревой О.П.
по иску индивидуального предпринимателя Айвазяна Рубена Арменаковича
к индивидуальному предпринимателю Ерофееву Владимиру Алексеевичу
о расторжении договора, взыскании 321 285 руб.
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Айвазян Рубен Арменакович (далее - ИП Айвазян Р.А., истец) с иском к индивидуальному предпринимателю Ерофееву Владимиру Алексеевичу (далее - ИП Ерофеев В.А., ответчик) о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы за период с 01.11.2012 по 26.09.2013 в сумме 75 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, в сумме 5 603 руб. за период с 01.11.2012 по 26.09.2013 из расчета 8,25% ставки рефинансирования Центрального Банка России, затрат на восстановление поврежденного арендованного имущества в размере 229 482 руб., затраты на производство экспертизы в размере 11 200 руб. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением от 09.12.2013 с ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в сумме 75 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 025 руб., убытки, связанные с ремонтом арендованного помещения в размере 229 482 руб., всего 307 507 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 845 руб. 79 коп.
ИП Ерофеев В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что договор 2003 года заключен между физическими лицами, использование помещения в предпринимательских целях не доказано, в связи с чем полагает, что производство по делу подлежит прекращению ввиду неподведомственности спора арбитражному суду; полагает необоснованным применение судом размера арендной платы в сумме 15 000 руб. за 1 кв. м, поскольку договор от 17.11.2008 не прошел государственную регистрацию, арендная плата не вносилась арендатором, отсутствует акт приема-передачи помещения в аренду, считает, что договор аренды не исполнялся; полагает необоснованным взыскание убытков в сумме 229 482 руб., поскольку заключение эксперта от 29.12.2011 N 031-01-01038 составлено не на дату передачи помещения арендодателю, указывает, что в акте приема-передачи от 25.09.2013 указано на отсутствие претензий сторон по передаче помещения, указывает, что товарные и кассовые чеки по дате и объемам повреждений, указанных в заключении эксперта, дате передачи помещения из аренды не соответствуют закупке; по мнению ответчика, истец не представил доказательства, подтверждающие несение ИП Айвазяном Р.А. расходов на ремонт в сумме 415 000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 10.01.2013 N 012/2013, по мнению ответчика, является недопустимым доказательством, поскольку расчеты наличными денежными средствами между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в рамках одного договора могут производиться в сумме, не превышающей 100 тысяч рублей (Указание Центрального банка РФ от 20.06.2007 N 1843-У); в акте указаны работы, не соответствующие смете, полагает представленные истцом первичные документы не подтверждающими убытки ИП Айвазяна Р.А., полагает, что ответчик в течение действия договора и на момент передачи помещения исполнял условия договора аренды надлежащим образом в части надлежащего содержания и ремонта арендуемого помещения.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями, в которых ИП Айвазян Р.А. указал, что ответчик до настоящего времени не освободил помещение, несмотря на то, что в сентябре 2013 года сторонами составлялся акт приема-передачи помещений, пояснил, что претензии к состоянию помещения на момент формального составления акта приема-передачи сторонами у арендодателя имелись.
Определением от 27.01.2014 удовлетворено ходатайство ИП Ерофеева В.А. об участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области.
В судебное заседание ИП Ерофеев В.А. не прибыл ни в суд апелляционной инстанции, ни в Арбитражный суд Амурской области, извещался о времени и месте судебного разбирательства.
На основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика.
ИП Айвазян Р.А. в судебном заседании просил оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела акта приема-передачи от 25.09.2013, суд апелляционной инстанции отклонил его на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку ИП Ерофеевым В.А. не приведены уважительные причины, по которым названное доказательство не представлено в суд первой инстанции. Кроме того, акт от 25.09.2013, приложенный ответчиком к апелляционной жалобе, не соответствует требованиям части 8 статьи 75 АПК РФ, поскольку его копия не заверена в установленном законом порядке, подлинник документа суду не представлен. Акт от 25.09.2013 подлежит возвращению ответчику.
Заслушав представителя истца, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее с дополнениями, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно, что в 2003 году между ИП Айвазяном Р.А. (арендодатель) и ИП Ерофеевым В.А. (арендатор) заключался договор аренды помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Пионерская, 64/2, литер А, общей площадью 111 кв. м.
Пунктом 4.1 договора определен срок аренды с 17.11.2003 по 31.11.2005.
Согласно пункту 3.1 договора стоимость аренды нежилого помещения составляет 6 500 руб. за 111 кв. м в месяц. Стоимость тепловой и электрической энергии, услуг телефонной связи, водоснабжения, пользования коммунальными услугами оплачивается арендатором и не засчитывается в арендную плату.
Арендная плата производится ежемесячно и вносится арендатором путем передачи наличных денежных средств арендодателю не позднее 30 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Затем стороны подписали договор аренды указанного помещения на срок на 3 года с 17.11.2008 (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 3.1 данного договора размер арендной платы составляет 15 000 руб. за 111 кв. м в месяц.
Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.11.2012 по 25.09.2013, истец обратился в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что правоотношения сторон возникли из договора аренды, применил нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела видно, что договор, вступивший в силу с 17.11.2008, не прошел государственную регистрацию.
Однако согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что стороны добровольно, без каких-либо замечаний подписали договор аренды в отношении имущества, являвшегося предметом договора аренды, который в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, и согласовали в нем новый размер арендной платы. В этой связи суд пришел к правомерному выводу, что указанный договор связал стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено.
Таким образом, подлежат отклонению доводы ИП Ерофеева В.А. о том, что размер арендной платы в сумме 15 000 руб. в месяц не согласован сторонами.
В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом первой инстанции произведен расчет задолженности ответчика за период с 01.11.2012 по 25.09.2013 на сумму 162 500 руб.
Указанный расчет апелляционным судом проверен, признан правильным.
Однако истцом заявлено требование о взыскании арендной платы в сумме 75 000 руб.
Доказательства погашения задолженности ответчиком не представлены.
Согласно статье 49 АПК РФ суд не вправе выйти за пределы заявленных истцом требований, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в части взыскания с ответчика задолженности в заявленной ИП Айвазяном Р.А. сумме.
В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Ненадлежащее исполнение ответчиком денежного обязательства подтверждено материалами дела, документально ИП Ерофеевым В.А. не опровергнуто.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами составлен истцом в сумме 5 603 руб., исходя из суммы долга 75 000 руб., ставки рефинансирования Центрального Банка России в размере 8,25%, периода просрочки с 01.11.2012 по 26.09.2013.
Судом первой инстанции названный расчет проверен и признан неправильным, поскольку сумма долга по внесению ответчиком арендной платы в размере 75 000 руб. возникнет по истечении марта 2013 года (с ноября 2012 г. по март 2013 г. долг по арендной плате составит 75 000 руб.), Судом первой инстанции произведен расчет процентов в сумме 3 025 руб.
Ответчиком контррасчет процентов не представлен, доводы о несогласии с расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами, составленным судом, в апелляционной жалобе не приведены.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что судом правомерно взысканы с ответчика проценты в сумме 3 025 руб.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В предмет доказывания по иску о взыскании убытков входят обстоятельства факта и размера убытков, противоправного поведения ответчика, причинно-следственной связи между поведением ответчика и убытками.
По условиям договора аренды в обязанности арендатора входит содержание помещения в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованием СЭС, обеспечение пожарной и электрической безопасности (пункт 2.2.4 договора), в течение всего срока действия договора арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в надлежащем техническом состоянии, своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт помещения (пункт 2.2.5 договора), при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования арендатор обязан немедленно сообщать об этом арендодателю (пункт 2.2.7 договора), если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке (пункт 2.2.8 договора).
ИП Айвазяном Р.А. для подтверждения доводов о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по содержанию арендованного имущества, чем привел его в аварийное, непригодное для дальнейшей эксплуатации состояние, представил суду заключение эксперта от 29.12.2011 N 031-01-01038. В соответствии с названным заключением помещение, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Пионерская, 64/2, имеет степень износа 41-60%, требует текущего ремонта, в помещениях нежилого помещения отсутствуют межкомнатные двери, коробка деревянная повреждена, потолки с отделочным покрытием в виде побелки имеют дефекты в виде отслоения, вздутия слоя, загрязнения и потемнения, система электрооборудования имеет дефекты в виде неисправности, ослабления закреплений и отсутствия отдельных приборов (лампочек, штепселей, патронов, розеток), стены, полы также имеют дефекты. Приложенные к заключению фотографии свидетельствуют о неудовлетворительном техническом состоянии нежилого помещения.
В силу статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Доводам ответчика о том, что названное заключение не является доказательством по делу, суд первой инстанции дал оценку и мотивированно отклонил.
Ответчик не был лишен возможности представить доказательства надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, чего не сделано.
Ссылки ИП Ерофеева В.А. на то, что сторонами подписан акт приема-передачи помещений от 25.09.2013, сам по себе не свидетельствует об отсутствии у арендодателя претензий к арендатору относительно состояния арендованных помещений, истец в судебном заседании подтвердил наличие таких претензий.
Для восстановления надлежащего технического состояния нежилого помещения между ИП Айвазяном Р.А. и ООО "Сизон" 10.01.2013 заключен договор на ремонт нежилого помещения.
В силу пункта 2.3 данного договора стоимость ремонтных работ составляет 415 000 руб.
В подтверждение затрат на приобретение строительных материалов истцом в материалы дела представлены кассовые чеки, товарные накладные на общую сумму 229 482 руб.
При этом ИП Айвазяном Р.А. заявлено требование о взыскании убытков, связанных с ремонтом арендованного помещения, на сумму 229 482 руб.
Дав оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковое требование о взыскании убытков подлежит удовлетворению, поскольку истцом доказано ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств в части содержания арендованного имущества и доказано несение арендодателем затрат, необходимых для его восстановления.
Доказательства, опровергающие указанные выводы суда, а также доказательства надлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчик не представил в нарушение статьи 65 АПК РФ, о фальсификации доказательств, представленных истцом, не заявил, в связи с чем основания для непринятия документов, представленных истцом, у суда отсутствовали.
Доводы жалобы о необходимости прекращения производства по делу ввиду того, что спор не носит экономический характер, апелляционный суд отклонил.
Из материалов дела видно, что истец и ответчик зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей.
Следовательно, иск правомерно принят судом к производству и рассмотрен по существу на основании статьи 27 АПК РФ.
По приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены.
Нарушение судом норм материального или процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.
Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 09 декабря 2013 года по делу N А04-2691/2013 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)