Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 по делу N А47-12612/2013 (судья Бочарова О.В.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" - Фишер Эльмира Шамилевна (доверенность от 02.10.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" (далее - ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее - Администрация), Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет), в котором просило признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в 13 570 000 руб. (без налога на добавленную стоимость), определенную в отчете N 092-09-01999 об оценке нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2, составленном оценщиком Торгово-промышленной палатой Оренбургской области Желановым В.С.; определить достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2, обязательную для Администрации города Оренбурга и Комитета по управлению имуществом города Оренбурга при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного помещения с истцом; обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга в течение 10 (десяти) календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу внести в договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2 цену договора, определенную в ходе судебного разбирательства (требования изложены с учетом изменения истцом их предмета и состава ответчиков, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 2 л.д. 130, т. 3 л.д. 83-85).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Торгово-промышленная палата Оренбургской области (далее - Торгово-промышленная палата).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 (резолютивная часть оглашена 12.11.2014) исковые требования к Комитету удовлетворены. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 092-09-01999 от 19.09.2013 об оценке нежилого помещения N 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, выполненным Торгово-промышленной палатой Оренбургской области. Определил достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения N 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, в размере 11 751 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Обязал Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбург заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" договор купли-продажи арендованного нежилого помещения N 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, по цене приобретения имущества в размере 11 751 000 руб. без учета НДС. В удовлетворении исковых требований к Администрации города Оренбурга отказано.
С вынесенным решением не согласился истец, ответчик - Комитет, а также третье лицо, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части определения достоверной величины рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 11 751 000 руб., принять по делу новый судебный акт об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта с использованием всех методов (подходов) к оценке по результатам дополнительной экспертизы.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованное признание судом первой инстанции достоверными сведений приведенных экспертном заключении, выполненном экспертом Рыбаковой Ю.А. по причине некорректности выбора аналогов при использовании сравнительного и доходного подхода в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения. Считает, что экспертом не учтено расположение объектов аналогов, произведено некорректное сравнение с возведенным в 2014 году объектом, который до настоящего времени не реализован по причине завышения цены квадратного метра. Кроме того, неправильно согласованы результаты оценки, полученные при использовании сравнительного и доходного подходов, с присвоением последнему более низкого балла. Поскольку одновременно с этим экспертом указано, что оценка доходным подходом отражает реальную стоимость, больше которой потенциальный инвестор платить не станет, выводы эксперта противоречивы.
По мнению апеллянта, эксперт необоснованно отказался от применения затратного подхода, позволяющего учесть износ здания.
Кроме того, податель апелляционной жалобы указал, что судом первой инстанции не дана оценка наличию в материалах дела отчета об определении рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 8 388 550 руб., выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт", а также превышению рыночной стоимости нежилого помещения над балансовой в 20 раз.
В апелляционной жалобе Комитет просит отменить решения и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.
Ссылается на обязательность для Комитета решения уполномоченного органа об условиях приватизации нежилого помещения, выраженного постановлением Администрации города Оренбурга N 2841-п от 25.10.2013, а также обязательность применения рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Полагает Комитет ненадлежащим ответчиком по спору об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости, которая может быть признана недостоверной до момента заключения договора купли-продажи. При этом, для рассмотрения преддоговорного спора в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным соблюдение досудебного порядка, чего не представлено истцом по настоящему делу.
По мнению Комитета в отсутствие вины в определении недостоверной рыночной стоимости, на него необоснованно возложены судебные расходы по делу.
Торгово-промышленная палата в апелляционной жалобе просит отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ссылаясь на возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, Торгово-промышленной палатой приведены доводы о том, что рассмотренный судом спор не является преддоговорным, а истцом не соблюден досудебный порядок, аналогичные доводам апелляционной жалобы Комитета.
ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" представило отзыв на апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области, в которых указало, что с доводами апелляционных жалоб не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы указанных лиц - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчики и третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, заявив возражения по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.08.2013 ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" направило в Комитет заявление о реализации обществом преимущественного права арендатора на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2 (т. 2 л.д. 34)
Постановлением Администрации города Оренбурга 25.10.2013 N 2841-п принято решение о реализации обществом преимущественного права арендатора ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" - субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2. Названным постановлением утверждены условия приватизации арендуемого обществом объекта недвижимости по цене 13 570 000 руб., определенной отчетом об оценке рыночной стоимости Торгово-промышленной палаты Оренбургской области N 092-09-01999 от 19.09.2013 (т. 1 л.д. 26-105).
Обществу "Магазин "Наглядные учебные пособия" сообщено о согласии органа местного самоуправления на реализацию преимущественного права на приватизацию имущества и направлен проект договора купли-продажи подписанный со стороны Комитета (т. 1 л.д. 19-23).
Из переписки сторон - письма ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" в адрес Комитета от 03.12.2013 N 77 (т. 1 л.д. 24-25), письма Комитета в адрес общества от 04.12.2013 N 1-28/5982 (т. 2 л.д. 52) следует, что общество, сообщив о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, не согласилось с определенной на основании отчета N 092-09-01999 от 19.09.2013 рыночной стоимостью приватизируемого имущества.
Письмом от 05.12.2013 N 79 (т. 2 л.д. 116) ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи касающихся, в том числе условий пункта 2.1 договора о цене приватизируемого имущества (т. 2 л.д. 118-119).
Размер цены выкупа -10 943 000 руб. был предложен обществом в соответствии с отчетом N 11-Н/2013 выполненном независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Южно-уральская оценочная компания" по заданию истца по состоянию на 01.08.2013 (т. 1 л.д. 106-149).
Письмом от 09.12.2013 N 1-28/6123 Комитет отклонил направленный обществом протокол разногласий со ссылкой на отсутствие права на изменение решения об условиях приватизации, принятого уполномоченным органом (т. 2 л.д. 120).
Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества и мнение истца о недостоверности рыночной оценки, выполненной Торгово-промышленной палатой, явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО Торгово-промышленной палатой, обязав Комитет заключить с обществом договор купли-продажи по цене приобретения имущества определенной на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае, до обращения общества с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный обществом с разногласиями. Исходя из названного, заявленный иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора. Соответствующие доводы апелляционной жалобы Комитета об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав являются необоснованными.
Довод апеллянта о том, что решение органа местного самоуправления об определении иной цены продаваемого имущества не оспорено, также подлежит отклонению, как несоответствующий вышеназванным положениям, допускающим оспаривание достоверности величины рыночной стоимости в рамках рассмотрения преддоговорного спора.
Исходя из очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса и отсутствия самостоятельных требований к Торгово-промышленная палате (с учетом уточнения предмета иска), требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 092-09-01999 от 19.09.2013 обоснованно оценено судом первой инстанции в качестве направленного на разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Приведенный в апелляционных жалобах Комитета и Торгово-промышленной палаты довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам направления обществом протокола разногласий по договору купли-продажи, с его отклонением Комитетом письмом от 11.12.2013 (т. 2 л.д. 116-120) и подлежит отклонению.
В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении спора вопросов, требующих специальных познаний арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству или с согласия лица, участвующего в деле.
В целях проверки соответствия отчета об оценке N 092-09-01999 от 19.09.2013, составленного Торгово-промышленной палатой Оренбургской области, требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости выкупаемого объекта (при выявлении несоответствия отчета требованиям закона) определением суда первой инстанции от 21.05.2014 было назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Авантаж" Рыбаковой Ю.А.
В представленном суду заключении N 131 от 04.07.2014 (т. 4 л.д. 109-134) эксперт пришел к выводу, что отчет N 092-09-01999 от 19.09.2013 об оценке нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область. г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, пом. N 2, составленный Торгово-промышленной палатой Оренбургской области, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Правильность выводов эксперта в названной части и влияние установленных нарушений на результаты оценки апеллянтами не оспаривается. В результате проведенных исследований экспертом было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения N 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, по состоянию на 01.08.2013 составляет (с учетом округления) 11 751 000 руб. без учета НДС.
Поскольку эксперт, отвечая на третий вопрос, не указала мотивы отказа от применения при расчете рыночной стоимости объекта оценки затратного подхода, как того требует пункт 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, определением суда первой инстанции от 02.09.2014 назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту ООО "Авантаж" Рыбаковой Ю.А.
Заключением эксперта N 147 от 15.10.2014 (т. 5 л.д. 78-95) установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, пом. N 2, по состоянию на 01.08.2013 без НДС, с учетом всех технических характеристик данного объекта и требований к проведению оценки, предусмотренных Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки N 1, N 2 и N 3, составила 11 751 000 руб.
Оценивая доводы апелляционной жалобы ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия", касающиеся неправомерности выводов эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого помещения в указанном размере и подготовки экспертного заключения с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон "Об оценочной деятельности"), Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и вид стоимости" (ФСО N 2), Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Статьей 11 Закона "Об оценочной деятельности" определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.
Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)" оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из заключения эксперта N 147 от 15.10.2014 усматривается обоснование отказа от применения затратного подхода (т. 6 л.д. 83). Экспертом указано, что областью целесообразного применения методов затратного подхода является определение рыночной стоимости новых объектов недвижимости или объектов с небольшим сроком эксплуатации; общественно-государственных (некоммерческих) и специальных объектов; объектов различного назначения на малоактивных рынках недвижимости; объектов недвижимости для целей страхования. При этом отмечено на нецелесообразность применения затратного подхода при определении рыночной стоимости нежилых встроенных помещений на активных рынках, что имеет место в рассматриваемом случае.
Мнение истца о целесообразности применения затратного подхода не может служить основанием для критической оценки экспертного заключения. Доказательств, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заявителем не представлено.
С учетом названного обоснования, в целях определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применены сравнительный и доходный подходы.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 федерального стандарта оценки N 1).
Согласно пункту 18 федерального стандарта оценки N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.
В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги (т. 6 л.д. 84-85) имеют сходное с исследуемым нежилым помещением торгово-офисное назначение, сопоставимую площадь, расположены в границах одного и того же муниципального образования, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 федерального стандарта оценки N 1.
При определении рыночной стоимости нежилого помещения эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно расположения объектов - этажности и выхода на красную линию (т. 6 л.д. 85), что исключает возражения апеллянта ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" о некорректности сравнения.
В соответствии с пунктом 24 федерального стандарта оценки N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
В рассматриваемом случае экспертом произведено согласование результатов методом средневзвешенного значения, с присвоением доходному подходу более низкого балла за счет способности учитывать конъюнктуру рынка и соответствия данным анализа результата рынка (т. 6 л.д. 90)
Указание экспертом, что оценка доходным подходом отражает реальную стоимость, больше которой потенциальный инвестор платить не станет, не означает противоречивости выводов эксперта, поскольку данное выражение процитировано апеллянтом отрывочно, без указания характеристики инвестора, рассчитывающего на типичное использование объекты в секторе аренды.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемое заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, названные ответчиком в апелляционной жалобе обстоятельства сами по себе не вызывают сомнений в обоснованности заключения эксперта.
В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительная экспертиза может быть назначена судом в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта.
При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом первой инстанции установлено, что это заключение является полным и достаточно ясным, в силу чего ходатайство ответчика о проведении дополнительной экспертизы отклонено.
По аналогичным основаниям у судебной коллегии не имеется оснований для удовлетворения заявленного истцом ходатайства о проведении дополнительной экспертизы. Основания, указанные заявителем в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что само по себе не влечет необходимость в проведении дополнительной экспертизы.
В связи с этим, экспертное заключение обоснованно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости подлежащего выкупу нежилого помещения. При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость правовой оценки судом первой инстанции отчета об определении рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 8 388 550 руб., выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт", а также обстоятельства превышения рыночной стоимости нежилого помещения над балансовой в 20 раз.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 по делу N А47-12612/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2015 N 18АП-15841/2014, 18АП-15998/2014, 18АП-15999/2014 ПО ДЕЛУ N А47-12612/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2015 г. N 18АП-15841/2014, 18АП-15998/2014, 18АП-15999/2014
Дело N А47-12612/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 по делу N А47-12612/2013 (судья Бочарова О.В.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" - Фишер Эльмира Шамилевна (доверенность от 02.10.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" (далее - ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее - Администрация), Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет), в котором просило признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в 13 570 000 руб. (без налога на добавленную стоимость), определенную в отчете N 092-09-01999 об оценке нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2, составленном оценщиком Торгово-промышленной палатой Оренбургской области Желановым В.С.; определить достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2, обязательную для Администрации города Оренбурга и Комитета по управлению имуществом города Оренбурга при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного помещения с истцом; обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга в течение 10 (десяти) календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу внести в договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2 цену договора, определенную в ходе судебного разбирательства (требования изложены с учетом изменения истцом их предмета и состава ответчиков, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 2 л.д. 130, т. 3 л.д. 83-85).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Торгово-промышленная палата Оренбургской области (далее - Торгово-промышленная палата).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 (резолютивная часть оглашена 12.11.2014) исковые требования к Комитету удовлетворены. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 092-09-01999 от 19.09.2013 об оценке нежилого помещения N 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, выполненным Торгово-промышленной палатой Оренбургской области. Определил достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения N 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, в размере 11 751 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Обязал Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбург заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" договор купли-продажи арендованного нежилого помещения N 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, по цене приобретения имущества в размере 11 751 000 руб. без учета НДС. В удовлетворении исковых требований к Администрации города Оренбурга отказано.
С вынесенным решением не согласился истец, ответчик - Комитет, а также третье лицо, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части определения достоверной величины рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 11 751 000 руб., принять по делу новый судебный акт об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта с использованием всех методов (подходов) к оценке по результатам дополнительной экспертизы.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованное признание судом первой инстанции достоверными сведений приведенных экспертном заключении, выполненном экспертом Рыбаковой Ю.А. по причине некорректности выбора аналогов при использовании сравнительного и доходного подхода в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения. Считает, что экспертом не учтено расположение объектов аналогов, произведено некорректное сравнение с возведенным в 2014 году объектом, который до настоящего времени не реализован по причине завышения цены квадратного метра. Кроме того, неправильно согласованы результаты оценки, полученные при использовании сравнительного и доходного подходов, с присвоением последнему более низкого балла. Поскольку одновременно с этим экспертом указано, что оценка доходным подходом отражает реальную стоимость, больше которой потенциальный инвестор платить не станет, выводы эксперта противоречивы.
По мнению апеллянта, эксперт необоснованно отказался от применения затратного подхода, позволяющего учесть износ здания.
Кроме того, податель апелляционной жалобы указал, что судом первой инстанции не дана оценка наличию в материалах дела отчета об определении рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 8 388 550 руб., выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт", а также превышению рыночной стоимости нежилого помещения над балансовой в 20 раз.
В апелляционной жалобе Комитет просит отменить решения и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.
Ссылается на обязательность для Комитета решения уполномоченного органа об условиях приватизации нежилого помещения, выраженного постановлением Администрации города Оренбурга N 2841-п от 25.10.2013, а также обязательность применения рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Полагает Комитет ненадлежащим ответчиком по спору об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости, которая может быть признана недостоверной до момента заключения договора купли-продажи. При этом, для рассмотрения преддоговорного спора в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным соблюдение досудебного порядка, чего не представлено истцом по настоящему делу.
По мнению Комитета в отсутствие вины в определении недостоверной рыночной стоимости, на него необоснованно возложены судебные расходы по делу.
Торгово-промышленная палата в апелляционной жалобе просит отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ссылаясь на возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, Торгово-промышленной палатой приведены доводы о том, что рассмотренный судом спор не является преддоговорным, а истцом не соблюден досудебный порядок, аналогичные доводам апелляционной жалобы Комитета.
ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" представило отзыв на апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области, в которых указало, что с доводами апелляционных жалоб не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы указанных лиц - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчики и третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, заявив возражения по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.08.2013 ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" направило в Комитет заявление о реализации обществом преимущественного права арендатора на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2 (т. 2 л.д. 34)
Постановлением Администрации города Оренбурга 25.10.2013 N 2841-п принято решение о реализации обществом преимущественного права арендатора ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" - субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2. Названным постановлением утверждены условия приватизации арендуемого обществом объекта недвижимости по цене 13 570 000 руб., определенной отчетом об оценке рыночной стоимости Торгово-промышленной палаты Оренбургской области N 092-09-01999 от 19.09.2013 (т. 1 л.д. 26-105).
Обществу "Магазин "Наглядные учебные пособия" сообщено о согласии органа местного самоуправления на реализацию преимущественного права на приватизацию имущества и направлен проект договора купли-продажи подписанный со стороны Комитета (т. 1 л.д. 19-23).
Из переписки сторон - письма ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" в адрес Комитета от 03.12.2013 N 77 (т. 1 л.д. 24-25), письма Комитета в адрес общества от 04.12.2013 N 1-28/5982 (т. 2 л.д. 52) следует, что общество, сообщив о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, не согласилось с определенной на основании отчета N 092-09-01999 от 19.09.2013 рыночной стоимостью приватизируемого имущества.
Письмом от 05.12.2013 N 79 (т. 2 л.д. 116) ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи касающихся, в том числе условий пункта 2.1 договора о цене приватизируемого имущества (т. 2 л.д. 118-119).
Размер цены выкупа -10 943 000 руб. был предложен обществом в соответствии с отчетом N 11-Н/2013 выполненном независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Южно-уральская оценочная компания" по заданию истца по состоянию на 01.08.2013 (т. 1 л.д. 106-149).
Письмом от 09.12.2013 N 1-28/6123 Комитет отклонил направленный обществом протокол разногласий со ссылкой на отсутствие права на изменение решения об условиях приватизации, принятого уполномоченным органом (т. 2 л.д. 120).
Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества и мнение истца о недостоверности рыночной оценки, выполненной Торгово-промышленной палатой, явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО Торгово-промышленной палатой, обязав Комитет заключить с обществом договор купли-продажи по цене приобретения имущества определенной на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае, до обращения общества с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный обществом с разногласиями. Исходя из названного, заявленный иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора. Соответствующие доводы апелляционной жалобы Комитета об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав являются необоснованными.
Довод апеллянта о том, что решение органа местного самоуправления об определении иной цены продаваемого имущества не оспорено, также подлежит отклонению, как несоответствующий вышеназванным положениям, допускающим оспаривание достоверности величины рыночной стоимости в рамках рассмотрения преддоговорного спора.
Исходя из очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса и отсутствия самостоятельных требований к Торгово-промышленная палате (с учетом уточнения предмета иска), требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 092-09-01999 от 19.09.2013 обоснованно оценено судом первой инстанции в качестве направленного на разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Приведенный в апелляционных жалобах Комитета и Торгово-промышленной палаты довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам направления обществом протокола разногласий по договору купли-продажи, с его отклонением Комитетом письмом от 11.12.2013 (т. 2 л.д. 116-120) и подлежит отклонению.
В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении спора вопросов, требующих специальных познаний арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству или с согласия лица, участвующего в деле.
В целях проверки соответствия отчета об оценке N 092-09-01999 от 19.09.2013, составленного Торгово-промышленной палатой Оренбургской области, требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости выкупаемого объекта (при выявлении несоответствия отчета требованиям закона) определением суда первой инстанции от 21.05.2014 было назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Авантаж" Рыбаковой Ю.А.
В представленном суду заключении N 131 от 04.07.2014 (т. 4 л.д. 109-134) эксперт пришел к выводу, что отчет N 092-09-01999 от 19.09.2013 об оценке нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область. г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, пом. N 2, составленный Торгово-промышленной палатой Оренбургской области, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Правильность выводов эксперта в названной части и влияние установленных нарушений на результаты оценки апеллянтами не оспаривается. В результате проведенных исследований экспертом было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения N 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, по состоянию на 01.08.2013 составляет (с учетом округления) 11 751 000 руб. без учета НДС.
Поскольку эксперт, отвечая на третий вопрос, не указала мотивы отказа от применения при расчете рыночной стоимости объекта оценки затратного подхода, как того требует пункт 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, определением суда первой инстанции от 02.09.2014 назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту ООО "Авантаж" Рыбаковой Ю.А.
Заключением эксперта N 147 от 15.10.2014 (т. 5 л.д. 78-95) установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, пом. N 2, по состоянию на 01.08.2013 без НДС, с учетом всех технических характеристик данного объекта и требований к проведению оценки, предусмотренных Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки N 1, N 2 и N 3, составила 11 751 000 руб.
Оценивая доводы апелляционной жалобы ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия", касающиеся неправомерности выводов эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого помещения в указанном размере и подготовки экспертного заключения с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон "Об оценочной деятельности"), Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и вид стоимости" (ФСО N 2), Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Статьей 11 Закона "Об оценочной деятельности" определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.
Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)" оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из заключения эксперта N 147 от 15.10.2014 усматривается обоснование отказа от применения затратного подхода (т. 6 л.д. 83). Экспертом указано, что областью целесообразного применения методов затратного подхода является определение рыночной стоимости новых объектов недвижимости или объектов с небольшим сроком эксплуатации; общественно-государственных (некоммерческих) и специальных объектов; объектов различного назначения на малоактивных рынках недвижимости; объектов недвижимости для целей страхования. При этом отмечено на нецелесообразность применения затратного подхода при определении рыночной стоимости нежилых встроенных помещений на активных рынках, что имеет место в рассматриваемом случае.
Мнение истца о целесообразности применения затратного подхода не может служить основанием для критической оценки экспертного заключения. Доказательств, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заявителем не представлено.
С учетом названного обоснования, в целях определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применены сравнительный и доходный подходы.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 федерального стандарта оценки N 1).
Согласно пункту 18 федерального стандарта оценки N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.
В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги (т. 6 л.д. 84-85) имеют сходное с исследуемым нежилым помещением торгово-офисное назначение, сопоставимую площадь, расположены в границах одного и того же муниципального образования, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 федерального стандарта оценки N 1.
При определении рыночной стоимости нежилого помещения эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно расположения объектов - этажности и выхода на красную линию (т. 6 л.д. 85), что исключает возражения апеллянта ООО "Магазин "Наглядные учебные пособия" о некорректности сравнения.
В соответствии с пунктом 24 федерального стандарта оценки N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
В рассматриваемом случае экспертом произведено согласование результатов методом средневзвешенного значения, с присвоением доходному подходу более низкого балла за счет способности учитывать конъюнктуру рынка и соответствия данным анализа результата рынка (т. 6 л.д. 90)
Указание экспертом, что оценка доходным подходом отражает реальную стоимость, больше которой потенциальный инвестор платить не станет, не означает противоречивости выводов эксперта, поскольку данное выражение процитировано апеллянтом отрывочно, без указания характеристики инвестора, рассчитывающего на типичное использование объекты в секторе аренды.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемое заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, названные ответчиком в апелляционной жалобе обстоятельства сами по себе не вызывают сомнений в обоснованности заключения эксперта.
В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительная экспертиза может быть назначена судом в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта.
При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом первой инстанции установлено, что это заключение является полным и достаточно ясным, в силу чего ходатайство ответчика о проведении дополнительной экспертизы отклонено.
По аналогичным основаниям у судебной коллегии не имеется оснований для удовлетворения заявленного истцом ходатайства о проведении дополнительной экспертизы. Основания, указанные заявителем в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что само по себе не влечет необходимость в проведении дополнительной экспертизы.
В связи с этим, экспертное заключение обоснованно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости подлежащего выкупу нежилого помещения. При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость правовой оценки судом первой инстанции отчета об определении рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 8 388 550 руб., выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт", а также обстоятельства превышения рыночной стоимости нежилого помещения над балансовой в 20 раз.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 по делу N А47-12612/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Наглядные учебные пособия" и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)