Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Сторонами заключен договор долевого участия в строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Череваткина Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Садовой И.М., Колемасовой В.С.,
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Домино-Строй" (далее по тексту - ООО "Домино-Строй") о понуждении к передаче квартиры в собственность, взыскании неустойки, по встречному исковому заявлению ООО "Домино-Строй" к Н. о расторжении договора долевого участия в строительстве, понуждении восстановить объекты долевого строительства в первоначальное состояние по апелляционной жалобе Н. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 05.12.2014 г., которым Н. в удовлетворении исковых требований отказано, встречные исковые требования ООО "Домино-Строй" удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя Н. - А., представителя ООО "Домино-Строй" и ТСЖ "Аронова 6" - П., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в суд к ООО "Домино-Строй" с требованиями о передаче объектов долевого строительства, взыскании неустойки, которые мотивировала тем, что <дата> между ней и ООО "Домино-Строй" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дом по адресу: <адрес>, по условиям которого ООО "Домино-Строй" обязалось передать в собственность по окончании строительства однокомнатную квартиру N на 9-м этаже указанного жилого дома общей площадью без балкона <данные изъяты> кв. м, с балконом <данные изъяты> кв. м.
Кроме того, <дата> между П. и Н. был заключен договор уступки права требования квартиры N указанного дома от ООО "Домино-Строй" по договору уступки права требования, заключенному <дата> между ЗАО "Стройинтерсервис" и П. и договора долевого участия в строительстве от <дата> между ЗАО "<данные изъяты>" и ООО "Домино-Строй".
Согласно условиям данных договоров Н. уплатила за квартиру N - <данные изъяты> руб., за квартиру N <данные изъяты> руб.
Указанные квартиры должны были быть переданы Н. не позднее <дата> г., о чем ответчик обязан был уведомить ее в течение 5 дней по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию. До настоящего времени жилые помещения Н. не переданы, в связи с чем она обратилась в суд.
ООО "Домино-Сервис" подано встречное исковое заявление о расторжении договоров долевого участия в строительстве от <дата> и <дата> г., заключенных между ООО "Домино-Сервис" и Н., понуждении восстановить планировку квартир N и N, расположенных на 9 этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в прежнее состояние.
Свои требования мотивировало тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ООО "Домино-Строй" <дата> Ключи от квартир N и N были переданы Н. в <дата> г.
В <дата> г. в нежилом помещении на первом этаже был обнаружен строительный мусор, по данному факту проведена проверка, в ходе которой установлено, что Н. в процессе выполнения ремонтных работ демонтирована несущая стена, разделяющая квартиры N и N между собой, при этом был поврежден вентиляционный канал дома, идущий с первого до технического этажа. Указанные действия Н. были произведены без каких-либо разрешений и согласований, не соответствуют строительным нормам. В результате перепланировок квартир изменилась их конфигурация и площадь, в связи с чем, передать указанные квартиры Н. по акту приема-передачи невозможно, поскольку их параметры не соответствуют условиям договоров, и опасны для жителей.
Рассмотрев спор, Кировский районный суд г. Саратова постановил вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, Н. подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения и принятии нового об удовлетворении ее исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Домино-Строй", мотивируя тем, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Автор жалобы указывает, что дело рассмотрено без ее участия и участия ее представителя. О назначенном судебном заседании ей известно не было, в свое отсутствие рассматривать иск не просила. <дата> находилась в больнице, в связи с чем, принять участие в судебном заседании возможности не имела. Представитель в этот день находился в командировке, о чем сообщал суду, просил судебное заседание отложить. Ссылается на то, что в ходе судебного заседания были допрошены свидетели, показания которых были положены в основу решения суда, однако она была лишена возможности задать им вопросы.
Автор жалобы указывает, что судом не была дана соответствующая оценка доказательствам по делу, в частности заявлению и расписке П., согласно которым он обязался произвести неотделимые улучшения в спорных квартирах, в которые входила, в том числе подготовка и утверждение в установленном законом порядке соответствующей документации, произведение перепланировки и другие работы.
Не дана оценка действиям ООО "Домино-Строй", нарушившего п. 6.1.9 договора N на участие в долевом строительстве жилого дома от <дата> г., в соответствии с которым ООО "Домино-строй" было обязано обеспечить сохранность квартир и их комплектации до передачи по акту дольщику.
Утверждает, что она не имела доступа в указанные квартиры, ключи от квартир ей не передавались, перепланировка ею не производилась. Указывает, что судом первой инстанции принято незаконное решение относительно возложении на нее обязанности привести спорные объекты в состояние, существовавшее до произведения перепланировки. Такая обязанность может быть возложена только на собственника или нанимателя жилого помещения, которым она не является.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Домино-Сервис" указывает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
В ходе судебного заседания представитель Н. - А. доводы жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Н. и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Домино-Строй", представил письменные пояснения по жалобе, в которых указывает на несоблюдение порядка расторжения договора и нарушение Закона РФ "О защите прав потребителя"
Представитель ООО "Домино-Строй", ТСЖ "Аронова 6" П. возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Дополнительно пояснил, что денежные средства за объекты долевого строительства Н. оплачены в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются основания для его отмены в части расторжения договоров долевого участия.
Согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого, ООО "Домино-Строй" обязалось передать Н. в собственность по окончании строительства однокомнатную квартиру N на 9-м этаже указанного жилого дома общей площадью без балкона <данные изъяты> кв. м, с балконом <данные изъяты> кв. м.
<дата> между П. и Н. был заключен договор уступки права требования квартиры N указанного дома с ООО "Домино-Строй". Право требования на квартиру N перешло к П. согласно договору уступки права требования, заключенному <дата> между ЗАО "<данные изъяты>" и П. и договора долевого участия в строительстве от <дата> между ЗАО "<данные изъяты>" и ООО "Домино-Строй".
Согласно условиям договора истец уплатила за квартиру N - <данные изъяты> руб., за квартиру N - N руб.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Спорные правоотношения вытекают из договоров долевого участия, в связи с чем для разрешения спора должны применяться специальные правовые нормы, регулирующие данные правоотношения, что не было учтено судом первой инстанции.
В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федерального закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. ч. 4 и 5 ст. 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.
Перечень основания для расторжения договора застройщиком расширительному толкованию не подлежит.
Н. в полном объеме выполнены обязательства в части оплаты по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Оснований, предусмотренных ч. ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, для расторжения договоров долевого участия не имелось.
При таких обстоятельствах решение в части удовлетворения исковых требований ООО "Домино-Строй" о расторжении договоров долевого участия постановлено с существенным нарушением норм материального права, что является основанием к отмене решения в указанной части в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с принятием нового решения в данной части об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении Н. о дате, времени и месте судебного заседания, являются несостоятельными.
Согласно имеющимся в материалах дела телефонограммам, Н. и ее представитель А. были надлежащим образом извещены о судебном заседании на <дата> (л.д. 127). В материалах дела имеется заявление Н., согласно которому она просила рассмотреть дело в свое отсутствие с участием ее представителя А. (л.д. 57).
<дата> А. собственноручно написано заявление, согласно которому он о дате и времени судебного заседания, назначенного на <дата> извещен (л.д. 128). Заявлений об отложении судебного заседания от Н. и А. не поступало, в связи с чем, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд обоснованно рассмотрел дело без участия указанных лиц, извещенных надлежащим образом. Сведений о том, что А. <дата> находился в командировке, материалы дела не содержат, вследствие чего указанный довод является необоснованным.
В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, то есть в отсутствие решения органа местного самоуправления о согласовании проекта переустройства и перепланировки жилого помещения, следовательно, перепланировка, проведенная в отсутствие решения органа местного самоуправления о согласовании соответствующего проекта, и без согласования с Застройщиком, безусловно является самовольной.
Согласно п. 6.3.6 вышеуказанных договоров на участие в долевом строительстве жилого дома, в случае передачи квартиры в пользование до регистрации права собственности на нее дольщик обязуется не производить никаких перестроек в квартире (перепланировок, снос стен и перегородок и т.д.) без письменного согласования с Застройщиком и проектировщиком, а при производстве электромонтажных работ - с инспектором энергетического надзора.
Как следует из п. 7.1 договоров качество квартир, должно соответствовать проектно-сметной документации на дом, ГОСТам и иным обязательным требованиям в области строительства.
Судом была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам ООО "<данные изъяты>" N от <дата> г., в квартире N и в квартире N, расположенных на девятом этаже девятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес>), выполнена перепланировка, которая не предусмотрена договорами долевого участия в строительстве от <дата> и <дата> и рабочим проектом на указанный девятиэтажный жилой дом.
Выполненные работы по перепланировке вышеуказанных квартир привели к изменению конфигурации жилых помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, затрагивают несущие конструкции дома и общее имущество собственников данного дома.
В результате выполненных работ произошло увеличение общей площади исследуемой квартиры N с <данные изъяты> кв. м до <данные изъяты> кв. м, из-за изменения геометрических параметров и места расположения перегородок, объединения помещений, присоединения помещения общего пользования.
Произведенная перепланировка квартир N и N выполнена с нарушениями требований действующего законодательства, в том числе Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, ст. ст. 36, 40 гл. 6 ЖК РФ в части уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме без согласия всех собственников помещений в данном доме; ст. 26 ЖК РФ, ст. 48 ГрК РФ в части отсутствия подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, как следствие, выполнения работ по перепланировке без проектного решения, отсутствия основания для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения.
Кроме того, перепланировка квартиры N выполнена с нарушением СП 54.13330.201 1 п. 7.1.13 в части невыполнения требований к помещениям для мусоросборных камер.
Довод жалобы о том, что судом не была дана надлежащая оценка расписке от имени П. от <дата> г., выданной на имя Н., о том, что он получил от последней дополнительно <данные изъяты> руб. по договору от <дата> за произведенные неотделимые улучшения квартиры (л.д. 131), основанием к отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований ООО "Домино-Строй" о понуждении Н. привести объекты долевого строительства в первоначальное положение, не являются.
В соответствии с ч. ч. 5, 6 и 7 ст. 67 ГПК РФ при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.
При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.
Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Подлинник расписки не был представлен ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции. Из текста копии расписки установить факт того, что действия по перепланировке объектов долевого строительства были выполнены П., а также при каких обстоятельствах была выдана расписка невозможно.
Вместе с тем, судом первой инстанции из показаний свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 установлено, что Н. изначально приобретала две однокомнатные квартиры для объединения их в одну трехкомнатную квартиру, обращалась в компанию "<данные изъяты>" для составления проекта для объединения двух квартир, которые она приобрела, после чего по ее указанию, наемными рабочими в частном порядке была произведена перепланировка указанных квартир. Ключи жильцам дома раздавались с <дата> г. по мере необходимости. В квартирах N и N велись отделочные работы, при которых присутствовала Н., как хозяйка объектов.
На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что Н. не имела доступ в указанные квартиры, ключи от квартиры ей не передавались, перепланировку она не производила, являются несостоятельными и противоречат обстоятельствам дела.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия у ООО "Домино-Строй" технической возможности передачи Н. спорных квартир, поскольку в них Н. произведена перепланировка, повлекшая изменение конфигурации жилых помещений, требующая внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, затрагивающая несущие конструкции дома и общее имущество собственников данного дома.
Требования ООО "Домино-Строй" о понуждении Н. восстановить планировку спорных квартир в состояние, существовавшее до производства переоборудования и перепланировки, напротив направлены на сохранение технического состояния дома, а также на обеспечение безопасности жизни остальных дольщиков, вследствие чего обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Принимая во внимание изложенное, оснований для передачи в собственность Н. спорных объектов недвижимости с измененными в результате выполненной перепланировки техническими параметрами и взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого участия у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии со ст. 198 ГПК РФ при постановлении решения суд разрешает вопрос о распределении судебных расходов по правилам ст. 98 ГПК РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.
С целью проверки доводов иска ООО "Домино-Строй" и по ходатайству сторон, определением суда от <дата> по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, решением суда исковые требования ООО "Домино-Строй" в части требования для разрешения которых были поставлены вопросы для экспертов были удовлетворены в полном объеме, несмотря на это, разрешая вопрос о взыскании судебных издержек, связанных с оплатой, проведенной по делу экспертизы, суд взыскал с ООО "Домино-Строй" и Н. в пользу ООО "<данные изъяты>" расходы по производству экспертизы в равных долях - по <данные изъяты> руб. с каждой стороны.
Таким образом, судом первой инстанции, в нарушение требований ст. 98 ГПК РФ расходы, связанные с производством по делу экспертизы взысканы со стороны, в пользу которой состоялось решение.
При таких обстоятельствах, в части взыскания судебных расходов по проведению судебной экспертизы решение суда подлежит изменению с принятием решения о взыскании в пользу ООО "<данные изъяты>" с Н. в полном объеме расходов по производству судебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
Кроме того, подлежит снижению размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с Н. в пользу ООО "Домино-Строй" до <данные изъяты> руб., поскольку в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров долевого участия отказано.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 05.12.2014 г. отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ООО "Домино-Строй" о расторжении договоров долевого участия. Принять по делу в указанной части новое решение.
ООО "Домино-Строй" в удовлетворении исковых требований к Н. о расторжении договоров долевого участия - отказать.
Решение Кировского районного суда г. Саратова от 05.12.2014 г. изменить в части распределения судебных расходов. Взыскать с Н. в пользу ООО "<данные изъяты>" расходы по производству экспертизы в размере <данные изъяты> руб. Взыскать с Н. в пользу ООО "Домино-Строй" расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1759
Требование: О передаче квартиры, взыскании пени.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Сторонами заключен договор долевого участия в строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 марта 2015 г. по делу N 33-1759
Судья Череваткина Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Садовой И.М., Колемасовой В.С.,
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Домино-Строй" (далее по тексту - ООО "Домино-Строй") о понуждении к передаче квартиры в собственность, взыскании неустойки, по встречному исковому заявлению ООО "Домино-Строй" к Н. о расторжении договора долевого участия в строительстве, понуждении восстановить объекты долевого строительства в первоначальное состояние по апелляционной жалобе Н. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 05.12.2014 г., которым Н. в удовлетворении исковых требований отказано, встречные исковые требования ООО "Домино-Строй" удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя Н. - А., представителя ООО "Домино-Строй" и ТСЖ "Аронова 6" - П., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в суд к ООО "Домино-Строй" с требованиями о передаче объектов долевого строительства, взыскании неустойки, которые мотивировала тем, что <дата> между ней и ООО "Домино-Строй" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дом по адресу: <адрес>, по условиям которого ООО "Домино-Строй" обязалось передать в собственность по окончании строительства однокомнатную квартиру N на 9-м этаже указанного жилого дома общей площадью без балкона <данные изъяты> кв. м, с балконом <данные изъяты> кв. м.
Кроме того, <дата> между П. и Н. был заключен договор уступки права требования квартиры N указанного дома от ООО "Домино-Строй" по договору уступки права требования, заключенному <дата> между ЗАО "Стройинтерсервис" и П. и договора долевого участия в строительстве от <дата> между ЗАО "<данные изъяты>" и ООО "Домино-Строй".
Согласно условиям данных договоров Н. уплатила за квартиру N - <данные изъяты> руб., за квартиру N <данные изъяты> руб.
Указанные квартиры должны были быть переданы Н. не позднее <дата> г., о чем ответчик обязан был уведомить ее в течение 5 дней по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию. До настоящего времени жилые помещения Н. не переданы, в связи с чем она обратилась в суд.
ООО "Домино-Сервис" подано встречное исковое заявление о расторжении договоров долевого участия в строительстве от <дата> и <дата> г., заключенных между ООО "Домино-Сервис" и Н., понуждении восстановить планировку квартир N и N, расположенных на 9 этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в прежнее состояние.
Свои требования мотивировало тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ООО "Домино-Строй" <дата> Ключи от квартир N и N были переданы Н. в <дата> г.
В <дата> г. в нежилом помещении на первом этаже был обнаружен строительный мусор, по данному факту проведена проверка, в ходе которой установлено, что Н. в процессе выполнения ремонтных работ демонтирована несущая стена, разделяющая квартиры N и N между собой, при этом был поврежден вентиляционный канал дома, идущий с первого до технического этажа. Указанные действия Н. были произведены без каких-либо разрешений и согласований, не соответствуют строительным нормам. В результате перепланировок квартир изменилась их конфигурация и площадь, в связи с чем, передать указанные квартиры Н. по акту приема-передачи невозможно, поскольку их параметры не соответствуют условиям договоров, и опасны для жителей.
Рассмотрев спор, Кировский районный суд г. Саратова постановил вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, Н. подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения и принятии нового об удовлетворении ее исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Домино-Строй", мотивируя тем, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Автор жалобы указывает, что дело рассмотрено без ее участия и участия ее представителя. О назначенном судебном заседании ей известно не было, в свое отсутствие рассматривать иск не просила. <дата> находилась в больнице, в связи с чем, принять участие в судебном заседании возможности не имела. Представитель в этот день находился в командировке, о чем сообщал суду, просил судебное заседание отложить. Ссылается на то, что в ходе судебного заседания были допрошены свидетели, показания которых были положены в основу решения суда, однако она была лишена возможности задать им вопросы.
Автор жалобы указывает, что судом не была дана соответствующая оценка доказательствам по делу, в частности заявлению и расписке П., согласно которым он обязался произвести неотделимые улучшения в спорных квартирах, в которые входила, в том числе подготовка и утверждение в установленном законом порядке соответствующей документации, произведение перепланировки и другие работы.
Не дана оценка действиям ООО "Домино-Строй", нарушившего п. 6.1.9 договора N на участие в долевом строительстве жилого дома от <дата> г., в соответствии с которым ООО "Домино-строй" было обязано обеспечить сохранность квартир и их комплектации до передачи по акту дольщику.
Утверждает, что она не имела доступа в указанные квартиры, ключи от квартир ей не передавались, перепланировка ею не производилась. Указывает, что судом первой инстанции принято незаконное решение относительно возложении на нее обязанности привести спорные объекты в состояние, существовавшее до произведения перепланировки. Такая обязанность может быть возложена только на собственника или нанимателя жилого помещения, которым она не является.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Домино-Сервис" указывает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
В ходе судебного заседания представитель Н. - А. доводы жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Н. и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Домино-Строй", представил письменные пояснения по жалобе, в которых указывает на несоблюдение порядка расторжения договора и нарушение Закона РФ "О защите прав потребителя"
Представитель ООО "Домино-Строй", ТСЖ "Аронова 6" П. возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Дополнительно пояснил, что денежные средства за объекты долевого строительства Н. оплачены в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются основания для его отмены в части расторжения договоров долевого участия.
Согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого, ООО "Домино-Строй" обязалось передать Н. в собственность по окончании строительства однокомнатную квартиру N на 9-м этаже указанного жилого дома общей площадью без балкона <данные изъяты> кв. м, с балконом <данные изъяты> кв. м.
<дата> между П. и Н. был заключен договор уступки права требования квартиры N указанного дома с ООО "Домино-Строй". Право требования на квартиру N перешло к П. согласно договору уступки права требования, заключенному <дата> между ЗАО "<данные изъяты>" и П. и договора долевого участия в строительстве от <дата> между ЗАО "<данные изъяты>" и ООО "Домино-Строй".
Согласно условиям договора истец уплатила за квартиру N - <данные изъяты> руб., за квартиру N - N руб.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Спорные правоотношения вытекают из договоров долевого участия, в связи с чем для разрешения спора должны применяться специальные правовые нормы, регулирующие данные правоотношения, что не было учтено судом первой инстанции.
В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федерального закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. ч. 4 и 5 ст. 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.
Перечень основания для расторжения договора застройщиком расширительному толкованию не подлежит.
Н. в полном объеме выполнены обязательства в части оплаты по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Оснований, предусмотренных ч. ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, для расторжения договоров долевого участия не имелось.
При таких обстоятельствах решение в части удовлетворения исковых требований ООО "Домино-Строй" о расторжении договоров долевого участия постановлено с существенным нарушением норм материального права, что является основанием к отмене решения в указанной части в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с принятием нового решения в данной части об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении Н. о дате, времени и месте судебного заседания, являются несостоятельными.
Согласно имеющимся в материалах дела телефонограммам, Н. и ее представитель А. были надлежащим образом извещены о судебном заседании на <дата> (л.д. 127). В материалах дела имеется заявление Н., согласно которому она просила рассмотреть дело в свое отсутствие с участием ее представителя А. (л.д. 57).
<дата> А. собственноручно написано заявление, согласно которому он о дате и времени судебного заседания, назначенного на <дата> извещен (л.д. 128). Заявлений об отложении судебного заседания от Н. и А. не поступало, в связи с чем, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд обоснованно рассмотрел дело без участия указанных лиц, извещенных надлежащим образом. Сведений о том, что А. <дата> находился в командировке, материалы дела не содержат, вследствие чего указанный довод является необоснованным.
В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, то есть в отсутствие решения органа местного самоуправления о согласовании проекта переустройства и перепланировки жилого помещения, следовательно, перепланировка, проведенная в отсутствие решения органа местного самоуправления о согласовании соответствующего проекта, и без согласования с Застройщиком, безусловно является самовольной.
Согласно п. 6.3.6 вышеуказанных договоров на участие в долевом строительстве жилого дома, в случае передачи квартиры в пользование до регистрации права собственности на нее дольщик обязуется не производить никаких перестроек в квартире (перепланировок, снос стен и перегородок и т.д.) без письменного согласования с Застройщиком и проектировщиком, а при производстве электромонтажных работ - с инспектором энергетического надзора.
Как следует из п. 7.1 договоров качество квартир, должно соответствовать проектно-сметной документации на дом, ГОСТам и иным обязательным требованиям в области строительства.
Судом была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам ООО "<данные изъяты>" N от <дата> г., в квартире N и в квартире N, расположенных на девятом этаже девятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес>), выполнена перепланировка, которая не предусмотрена договорами долевого участия в строительстве от <дата> и <дата> и рабочим проектом на указанный девятиэтажный жилой дом.
Выполненные работы по перепланировке вышеуказанных квартир привели к изменению конфигурации жилых помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, затрагивают несущие конструкции дома и общее имущество собственников данного дома.
В результате выполненных работ произошло увеличение общей площади исследуемой квартиры N с <данные изъяты> кв. м до <данные изъяты> кв. м, из-за изменения геометрических параметров и места расположения перегородок, объединения помещений, присоединения помещения общего пользования.
Произведенная перепланировка квартир N и N выполнена с нарушениями требований действующего законодательства, в том числе Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, ст. ст. 36, 40 гл. 6 ЖК РФ в части уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме без согласия всех собственников помещений в данном доме; ст. 26 ЖК РФ, ст. 48 ГрК РФ в части отсутствия подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, как следствие, выполнения работ по перепланировке без проектного решения, отсутствия основания для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения.
Кроме того, перепланировка квартиры N выполнена с нарушением СП 54.13330.201 1 п. 7.1.13 в части невыполнения требований к помещениям для мусоросборных камер.
Довод жалобы о том, что судом не была дана надлежащая оценка расписке от имени П. от <дата> г., выданной на имя Н., о том, что он получил от последней дополнительно <данные изъяты> руб. по договору от <дата> за произведенные неотделимые улучшения квартиры (л.д. 131), основанием к отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований ООО "Домино-Строй" о понуждении Н. привести объекты долевого строительства в первоначальное положение, не являются.
В соответствии с ч. ч. 5, 6 и 7 ст. 67 ГПК РФ при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.
При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.
Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Подлинник расписки не был представлен ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции. Из текста копии расписки установить факт того, что действия по перепланировке объектов долевого строительства были выполнены П., а также при каких обстоятельствах была выдана расписка невозможно.
Вместе с тем, судом первой инстанции из показаний свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 установлено, что Н. изначально приобретала две однокомнатные квартиры для объединения их в одну трехкомнатную квартиру, обращалась в компанию "<данные изъяты>" для составления проекта для объединения двух квартир, которые она приобрела, после чего по ее указанию, наемными рабочими в частном порядке была произведена перепланировка указанных квартир. Ключи жильцам дома раздавались с <дата> г. по мере необходимости. В квартирах N и N велись отделочные работы, при которых присутствовала Н., как хозяйка объектов.
На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что Н. не имела доступ в указанные квартиры, ключи от квартиры ей не передавались, перепланировку она не производила, являются несостоятельными и противоречат обстоятельствам дела.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия у ООО "Домино-Строй" технической возможности передачи Н. спорных квартир, поскольку в них Н. произведена перепланировка, повлекшая изменение конфигурации жилых помещений, требующая внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, затрагивающая несущие конструкции дома и общее имущество собственников данного дома.
Требования ООО "Домино-Строй" о понуждении Н. восстановить планировку спорных квартир в состояние, существовавшее до производства переоборудования и перепланировки, напротив направлены на сохранение технического состояния дома, а также на обеспечение безопасности жизни остальных дольщиков, вследствие чего обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Принимая во внимание изложенное, оснований для передачи в собственность Н. спорных объектов недвижимости с измененными в результате выполненной перепланировки техническими параметрами и взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого участия у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии со ст. 198 ГПК РФ при постановлении решения суд разрешает вопрос о распределении судебных расходов по правилам ст. 98 ГПК РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.
С целью проверки доводов иска ООО "Домино-Строй" и по ходатайству сторон, определением суда от <дата> по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, решением суда исковые требования ООО "Домино-Строй" в части требования для разрешения которых были поставлены вопросы для экспертов были удовлетворены в полном объеме, несмотря на это, разрешая вопрос о взыскании судебных издержек, связанных с оплатой, проведенной по делу экспертизы, суд взыскал с ООО "Домино-Строй" и Н. в пользу ООО "<данные изъяты>" расходы по производству экспертизы в равных долях - по <данные изъяты> руб. с каждой стороны.
Таким образом, судом первой инстанции, в нарушение требований ст. 98 ГПК РФ расходы, связанные с производством по делу экспертизы взысканы со стороны, в пользу которой состоялось решение.
При таких обстоятельствах, в части взыскания судебных расходов по проведению судебной экспертизы решение суда подлежит изменению с принятием решения о взыскании в пользу ООО "<данные изъяты>" с Н. в полном объеме расходов по производству судебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
Кроме того, подлежит снижению размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с Н. в пользу ООО "Домино-Строй" до <данные изъяты> руб., поскольку в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров долевого участия отказано.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 05.12.2014 г. отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ООО "Домино-Строй" о расторжении договоров долевого участия. Принять по делу в указанной части новое решение.
ООО "Домино-Строй" в удовлетворении исковых требований к Н. о расторжении договоров долевого участия - отказать.
Решение Кировского районного суда г. Саратова от 05.12.2014 г. изменить в части распределения судебных расходов. Взыскать с Н. в пользу ООО "<данные изъяты>" расходы по производству экспертизы в размере <данные изъяты> руб. Взыскать с Н. в пользу ООО "Домино-Строй" расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)