Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В нарушение условий предварительного договора аренды основной договор между истцом и ответчиком подписан не был по вине ответчика, в связи с чем истец не смог возместить стоимость осуществленного ремонта за счет арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Волгаева И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Головиной Л.Н.
судей - Русанова Р.А., Абрамовича В.В.
при секретаре - Л.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.
гражданское дело по иску ООО "Ситиком Сибирь" к К.Л. о взыскании убытков
по апелляционной жалобе К.Л.
на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 марта 2013 года, которым постановлено: "Взыскать с К.Л. в пользу ООО "Ситиком Сибирь" убытки в размере 2 070 521 рубля 87 копеек, в порядке возврата государственную пошлину в размере 18 552 рублей 61 копейки, а всего 2 089 074 рубля 48 копеек".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
ООО "Ситиком Сибирь" обратилось с исковым заявлением к К.Л. о взыскании убытков в размере 2 070 521 рубля 87 копеек, судебных расходов в размере 18 552 рублей 61 копейки. Требования мотивированы тем, что 29 декабря 2011 года между ООО "Ситиком Сибирь" и К.Л. был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.2 договора стороны установили срок подписания основного договора не позднее 01 марта 2012 года. В соответствии с п. 1.10 договора стороны пришли к соглашению, что капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением ремонта кровли, будет осуществлен за счет истца. При этом ответчик обязуется возместить истцу его расходы на капитальный и косметический ремонт помещения, путем уменьшения арендной платы. Руководствуясь данным договором ООО "Ситиком Сибирь" в период с февраля 2012 года по апрель 2012 года за счет собственных средств произвело капитальный ремонт помещения. Для осуществления капитального ремонта истец заключил договор подряда от 14 февраля 2012 года с ООО "Центр порошковых покрытий", 10 апреля 2012 года был подписан акт о приемке выполненных работ N по форме КС-2 на общую сумму 2 070 521 рубль 87 копеек. Истец полностью рассчитался с ООО "Центр порошковых покрытий", что подтверждается платежными поручениями. В нарушение п. 2.2 предварительного договора аренды основной договор между истцом и ответчиком подписан не был по вине ответчика, поскольку она уклонилась от его подписания. В связи, с чем истец не смог возместить стоимость осуществленного ремонта за счет арендной платы. До настоящего времени К.Л. не возместила ООО "Ситиком Сибирь" стоимость произведенного ремонта помещения.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе К.Л. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Кроме того, указывает, что обращаясь в суд с требованием о взыскании убытков, истец должен доказать факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Вместе с тем, истцом не доказано ни одно из данных обстоятельств, в частности не доказан факт направления собственнику помещения предложения заключить договор аренды, не доказан факт уклонения от заключения договора, не доказана причинная связь между поведением ответчика, а именно по исполнению предварительного договора и понесенными убытками, размер которых в сумме 2 070 521 рубля 87 копеек также не доказан. Полагает, что убытки в заявленном размере не могут быть взысканы в пользу истца, так как по условиям предварительного договора стороны согласовали, что расходы на косметический и капитальный ремонт помещения несет истец, о ответчик обязуется возместить затраты в размере 850 000 рублей, иной размер затрат с ней (К.Л.) не согласовывался, так же как не согласовывался и объем необходимых работ.
Судебная коллегия, проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя К.Л. К.Н., действующую на основании нотариальной доверенности N 2-353 от 07 февраля 2013 года, представителя ООО "Центр порошковых покрытий" Б.В., действующего на основании доверенности от 10 июня 2012 года, приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции 29 декабря 2011 года между К.Л. и ООО "Ситиком Сибирь" был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 6 - 8). Договор подписан директором ООО "Ситиком Сибирь" Г. и представителем К.Л. - К.Н., действующей на основании доверенности. Срок подписания основного договора пунктом 2.2 предварительного договора был определен не позднее 1 марта 2012 года (л.д. 9 - 10).
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что помещение должно быть передано не позднее 02 января 2012 года. Передача помещения и его возврат оформляется актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи, и подписываются уполномоченными представителями сторон и скрепляются печатями.
Из пунктов 1.5 и 1.6 предварительного договора следует, что помещение на день заключения предварительного договора находится в состоянии, требующем капитального и косметического ремонта, в том числе и ремонта кровли. Обязанность по уплате арендной платы по основному договору у арендатора наступает с даты окончания капитального ремонта и подписания акта приемки, выполненных работ по капитальному ремонту.
Согласно п. 1.10 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением ремонта кровли, будет осуществлен за счет истца. При этом ответчик обязуется возместить истцу его расходы на капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением расходов на ремонт кровли, частично в сумме 850 000 рублей, путем уменьшения арендной платы. Ремонт кровли сторона 1 (К.Л.) производит за счет собственных средств в полном объеме.
Пунктом 1.11 предусмотрено, что ООО "Ситиком Сибирь" осуществляет капитальный и косметический ремонт помещения силами подрядчика, имеющего право осуществлять строительную деятельность на территории РФ. Работы по косметическому и капитальному ремонту помещения должны быть произведены с соблюдением действующих строительных норм и требований. Объем работ по косметическому и капитальному ремонту обязательно согласовывается истцом. К.Л. не участвует в выборе подрядчика и не несет ответственности по возмещению убытков, связанных с деятельностью подрядчика во время проведения капитального и косметического ремонта. Контроль за деятельностью подрядчика осуществляется ООО "Ситиком Сибирь".
Материалы дела свидетельствуют о том, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> передано ООО "Ситиком Сибирь" в рамках предварительного договора 29 декабря 2011 года по акту приема-передачи.
Во исполнение предварительного договора между ООО "Ситиком Сибирь" и ООО "Центр порошковых покрытий" заключен договор подряда на производство ремонтно-строительных работ офисных помещений N п17-02/12 от 14 февраля 2012 года (л.д. 11 - 12).
Согласно п. 1.1 договора подряда ООО "Центр порошковых покрытий" обязался выполнить ремонтно-строительные работы офисных помещений расположенных по адресу: <адрес>, в сроки с 16 февраля 2012 года по 31 марта 2012 года (п. 3.1). Стоимость работ составляет 2 070 521 рубль 87 копеек (п. 4.1). Данный договор подписан и скреплен печатями ООО "Ситиком Сибирь" Г. и ООО "Центр порошковых покрытий" Б.А.
В Приложении N 1 к договору подряда N п17-02/12 от 14 февраля 2012 года сторонами составлена смета на выполнение ремонтно-строительных работ офисных помещений здания расположенного по вышеуказанному адресу на общую сумму 2 070 521 рубль 87 копеек (л.д. 13 - 14).
Разрешая данный спор, суд первой инстанции установил, что ремонтно-строительные работы по договору N п17-02/12 от 14 февраля 2012 года выполнены в полном объеме, каких-либо претензий со стороны заказчика не имеется, в связи с чем 10 апреля 2012 года между ООО "Ситиком Сибирь" и ООО "Центр порошковых покрытий" был подписан акт о приемке выполненных работ N 45-7 на сумму 2 070 521 рубль 87 копеек (л.д. 15 - 17). Также суд установил, что указанная сумма в полном объеме была выплачена ООО "Центр порошковых покрытий" согласно соответствующих платежных документов, копии которых представлены в материалы дела (л.д. 18 - 23).
Признавая заявленный ООО "Ситиком Сибирь" иск к К.Л. обоснованным, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела объективно подтверждено, что основной договор аренды нежилого помещения между ООО "Ситиком Сибирь" и К.Л. в срок, указанный в предварительном договоре, не заключен. Следовательно, предварительная договоренность утратила силу, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились. Учитывая, что истец не смог возместить стоимость осуществленного ремонта за счет арендной платы, суд взыскал с К.Л. в пользу ООО "Ситиком Сибирь" сумму убытков в размере 2 070 521 рубля 87 копеек.
Удовлетворяя требования о взыскании убытков в указанном размере суд, применяя ст. 15, п. 4 ст. 445 ГК РФ, пришел к выводу, что основной договор аренды нежилого помещения не был заключен в связи с уклонением ответчицы К.Л. от его заключения. При этом суд не указал, чем подтверждается данное обстоятельство, и свой вывод в данной части не мотивировал.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, сопоставив их с доводами и возражениями сторон, не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды между ООО "Ситиком Сибирь" и К.Л. не был заключен по вине последней.
Так, в порядке ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Материалы дела свидетельствуют о том, что в установленный предварительным договором срок основной договор аренды не был заключен. При этом ни истец, ни ответчик не направляли друг другу предложение заключить этот договор либо соглашение о продлении срока действия предварительного договора, в силу чего представляется необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор не был заключен исключительно по вине К.Л.
На это указывала и представитель К.Л. К.Н., пояснившая в суде апелляционной инстанции, что договор аренды не был заключен по причине того, что стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы. Доказательств обратного, стороной истца не представлено.
При таких обстоятельствах, вывод суда о наличии оснований для удовлетворения иска в рамках п. 4 ст. 445 ГК РФ не соответствуют положениям закона.
Из материалов также следует, что ремонтные работы были начаты в рамках заключенного между ООО "Ситиком Сибирь" и ООО "Центр порошковых покрытий" договора подряда от 14 февраля 2012 года (л.д. 11 - 12) в объеме сметы на выполнение ремонтно-строительных работ, утвержденной заказчиком и подрядчиком и являющейся приложением к указанному договору подряда. Пунктом 3.1 данного договора подряда было предусмотрено начало выполнения работ не позднее 16 февраля, а окончание не позднее 31 марта 2012 года (л.д. 13 - 14).
Указанные обстоятельства подтвердил суду апелляционной инстанции представитель ООО "Центр порошковых покрытий" Б.В., пояснивший Судебной коллегии, что работы по договору подряда были начаты и выполнены в срок предусмотренный договором подряда в объеме сметы, составленной до заключения договора подряда.
Из материалов дела также следует, что по окончании ООО "Центр порошковых покрытий" ремонтно-строительных работ, истец ООО "Ситиком Сибирь" не известил собственника помещения - К.Л. о завершении работ по договору, не вызвал ее для участия в приемке результата работ, в то время как заключение основного договора аренды было обусловлено окончанием ремонтных работ, необходимость в проведении которых была инициирована ООО "Ситиком Сибирь", в связи со спецификой их деятельности.
Возражая относительно заявленных исковых требований, сторона ответчика, не оспаривая того, что убытки истцу не возмещены, указывала, что не согласна с требованиями о взыскании с нее суммы 2 070 521 рубля 87 копеек, превышающей 850 000 рублей, ссылалась на то, что по условиям предварительного договора ремонтно-строительные работы были согласованы лишь в пределах суммы 850 000 рублей.
Данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, несмотря на то, что имеют существенное значение для правильного разрешения заявленных ООО "Ситиком Сибирь" требований к К.Л.
Так, заключенный сторонами предварительный договор позволяет предельно точно определить в пределах какой денежной суммы истец мог выполнить ремонтно-строительные работы без согласования с ответчицей - собственником указанного нежилого помещения.
При том положении, что объем ремонтно-строительных работ в размере 2 070 521 рубля 87 копеек в нарушение п. 1.11 предварительного договора не был согласован с собственником помещения, проектная документация до начала ремонтных работ для согласования ей не представлялась, Судебная коллегия приходит к выводу, что на К.Л. не может быть возложена обязанность возмещения убытков свыше суммы 850 000 рублей, понесенных истцом в связи выполнением ремонтно-строительных работ. При этом Судебная коллегия полагает необходимым исходить из условий заключенного между сторонами предварительного договора в силу следующих обстоятельств.
Как следует из искового заявления в качестве подтверждения наличия обязанности на стороне К.Л. возместить убытки в размере 2 070 521 рубль 87 копеек ООО "Ситиком Сибирь" ссылалось на предварительный договор, заключенный с К.Л.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из текста предварительного договора аренды нежилого помещения, заключенного 29 декабря 2011 года между К.Л. и ООО "Ситиком Сибирь" следует, что стороны пришли к соглашению о том, что капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением ремонта кровли, будет осуществлен за счет истца. При этом ответчик обязуется возместить истцу его расходы на капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением расходов на ремонт кровли, частично в сумме 850 000 рублей, путем уменьшения арендной платы. При этом ООО "Ситиком Сибирь" осуществляет капитальный и косметический ремонт помещения силами подрядчика, имеющего право осуществлять строительную деятельность на территории РФ. Работы по косметическому и капитальному ремонту помещения должны быть произведены с соблюдением действующих строительных норм и требований. Объем работ по косметическому и капитальному ремонту обязательно согласовывается истцом ООО "Ситиком Сибирь". К.Л. не участвует в выборе подрядчика и не несет ответственности по возмещению убытков, связанных с деятельностью подрядчика во время проведения капитального и косметического ремонта. Контроль за деятельностью подрядчика осуществляется ООО "Ситиком Сибирь". Все эти условия отражены в пунктах 1.10 и 1.11 предварительного договора.
Таким образом, согласованные сторонами условия предварительного договора не свидетельствуют о том, что К.Л. приняла на себя обязательство по возмещению расходов по ремонту на сумму превышающую 850 000 рублей без согласования с ней. Предварительным договором было предусмотрено условие обязательного получения согласия К.Л. на объем работ по производству ремонта помещения. Доказательств того, что смета на сумму 2 070 521 рубль 87 копеек была согласована с К.Л., истцом суду не представлено.
Кроме того, из материалов дела и пояснений представителей стороны истца и третьего лица ООО "Центр порошковых покрытий" также следует, что К.Л. передала ООО "Ситиком Сибирь" помещение для производства ремонтно-строительных работ в рамках заключенного предварительного договора аренды нежилого помещения 29 декабря 2011 года, примерно в это же время по устной договоренности с руководителем ООО "Ситиком Сибирь" специалистами ООО "Центр порошковых покрытий" помещение было осмотрено для составления сметы по объему ремонтно-строительных работ, 14 февраля 2012 года был подписан договор подряда на 2 070 521 рубль 87 копеек, начались ремонтные работы.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ремонтные работы были начаты в период действия предварительного договора.
Из материалов дела следует, что произведенные истцом ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями указанного помещения.
Учитывая также, что в предварительном договоре стороны согласовали, что К.Л. обязуется возместить истцу его расходы ремонт помещения в сумме 850 000 рублей, а объем работ по косметическому и капитальному ремонту обязательно должен быть согласован с ней, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что убытки в размере, заявленном ООО "Ситиком Сибирь", возмещению не подлежат, поскольку обязательства должны исполняться исходя из условий заключенного договора.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что между сторонами договор аренды не был заключен, то есть встречное предоставление, на которое истец рассчитывал, им не получено, и отсутствуют сведения о возмещении ООО "Ситиком Сибирь" убытков в размере 850 000 рублей, а также то обстоятельство, что сторона ответчика фактически исковые требования в размере 850 000 рублей не оспаривала, Судебная коллегия признает обоснованными исковые требования ООО "Ситиком Сибирь" в размере 850 000 рублей.
На основании изложенного Судебная коллегия приходит к выводу о том, что неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) повлекло за собой ошибочный вывод суда о полном удовлетворении исковых требований ООО "Ситиком Сибирь".
Учитывая изложенное и оценивая установленные по делу обстоятельства, имеющие значение для дела, Судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, которым исковые требования ООО "Ситиком Сибирь" удовлетворить частично, определив к взысканию с К.Л. 850 000 рублей.
В силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с К.Л. в пользу ООО "Ситиком Сибирь" подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 11 700 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ Судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 марта 2013 года изменить.
Взыскать с К.Л. в пользу ООО "Ситиком Сибирь" убытки в размере 850 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 700 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 16.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7906/2013, А-57
Требование: О взыскании убытков.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В нарушение условий предварительного договора аренды основной договор между истцом и ответчиком подписан не был по вине ответчика, в связи с чем истец не смог возместить стоимость осуществленного ремонта за счет арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 сентября 2013 г. по делу N 33-7906/2013, А-57
Судья - Волгаева И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Головиной Л.Н.
судей - Русанова Р.А., Абрамовича В.В.
при секретаре - Л.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.
гражданское дело по иску ООО "Ситиком Сибирь" к К.Л. о взыскании убытков
по апелляционной жалобе К.Л.
на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 марта 2013 года, которым постановлено: "Взыскать с К.Л. в пользу ООО "Ситиком Сибирь" убытки в размере 2 070 521 рубля 87 копеек, в порядке возврата государственную пошлину в размере 18 552 рублей 61 копейки, а всего 2 089 074 рубля 48 копеек".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
ООО "Ситиком Сибирь" обратилось с исковым заявлением к К.Л. о взыскании убытков в размере 2 070 521 рубля 87 копеек, судебных расходов в размере 18 552 рублей 61 копейки. Требования мотивированы тем, что 29 декабря 2011 года между ООО "Ситиком Сибирь" и К.Л. был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.2 договора стороны установили срок подписания основного договора не позднее 01 марта 2012 года. В соответствии с п. 1.10 договора стороны пришли к соглашению, что капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением ремонта кровли, будет осуществлен за счет истца. При этом ответчик обязуется возместить истцу его расходы на капитальный и косметический ремонт помещения, путем уменьшения арендной платы. Руководствуясь данным договором ООО "Ситиком Сибирь" в период с февраля 2012 года по апрель 2012 года за счет собственных средств произвело капитальный ремонт помещения. Для осуществления капитального ремонта истец заключил договор подряда от 14 февраля 2012 года с ООО "Центр порошковых покрытий", 10 апреля 2012 года был подписан акт о приемке выполненных работ N по форме КС-2 на общую сумму 2 070 521 рубль 87 копеек. Истец полностью рассчитался с ООО "Центр порошковых покрытий", что подтверждается платежными поручениями. В нарушение п. 2.2 предварительного договора аренды основной договор между истцом и ответчиком подписан не был по вине ответчика, поскольку она уклонилась от его подписания. В связи, с чем истец не смог возместить стоимость осуществленного ремонта за счет арендной платы. До настоящего времени К.Л. не возместила ООО "Ситиком Сибирь" стоимость произведенного ремонта помещения.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе К.Л. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Кроме того, указывает, что обращаясь в суд с требованием о взыскании убытков, истец должен доказать факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Вместе с тем, истцом не доказано ни одно из данных обстоятельств, в частности не доказан факт направления собственнику помещения предложения заключить договор аренды, не доказан факт уклонения от заключения договора, не доказана причинная связь между поведением ответчика, а именно по исполнению предварительного договора и понесенными убытками, размер которых в сумме 2 070 521 рубля 87 копеек также не доказан. Полагает, что убытки в заявленном размере не могут быть взысканы в пользу истца, так как по условиям предварительного договора стороны согласовали, что расходы на косметический и капитальный ремонт помещения несет истец, о ответчик обязуется возместить затраты в размере 850 000 рублей, иной размер затрат с ней (К.Л.) не согласовывался, так же как не согласовывался и объем необходимых работ.
Судебная коллегия, проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя К.Л. К.Н., действующую на основании нотариальной доверенности N 2-353 от 07 февраля 2013 года, представителя ООО "Центр порошковых покрытий" Б.В., действующего на основании доверенности от 10 июня 2012 года, приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции 29 декабря 2011 года между К.Л. и ООО "Ситиком Сибирь" был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 6 - 8). Договор подписан директором ООО "Ситиком Сибирь" Г. и представителем К.Л. - К.Н., действующей на основании доверенности. Срок подписания основного договора пунктом 2.2 предварительного договора был определен не позднее 1 марта 2012 года (л.д. 9 - 10).
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что помещение должно быть передано не позднее 02 января 2012 года. Передача помещения и его возврат оформляется актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи, и подписываются уполномоченными представителями сторон и скрепляются печатями.
Из пунктов 1.5 и 1.6 предварительного договора следует, что помещение на день заключения предварительного договора находится в состоянии, требующем капитального и косметического ремонта, в том числе и ремонта кровли. Обязанность по уплате арендной платы по основному договору у арендатора наступает с даты окончания капитального ремонта и подписания акта приемки, выполненных работ по капитальному ремонту.
Согласно п. 1.10 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением ремонта кровли, будет осуществлен за счет истца. При этом ответчик обязуется возместить истцу его расходы на капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением расходов на ремонт кровли, частично в сумме 850 000 рублей, путем уменьшения арендной платы. Ремонт кровли сторона 1 (К.Л.) производит за счет собственных средств в полном объеме.
Пунктом 1.11 предусмотрено, что ООО "Ситиком Сибирь" осуществляет капитальный и косметический ремонт помещения силами подрядчика, имеющего право осуществлять строительную деятельность на территории РФ. Работы по косметическому и капитальному ремонту помещения должны быть произведены с соблюдением действующих строительных норм и требований. Объем работ по косметическому и капитальному ремонту обязательно согласовывается истцом. К.Л. не участвует в выборе подрядчика и не несет ответственности по возмещению убытков, связанных с деятельностью подрядчика во время проведения капитального и косметического ремонта. Контроль за деятельностью подрядчика осуществляется ООО "Ситиком Сибирь".
Материалы дела свидетельствуют о том, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> передано ООО "Ситиком Сибирь" в рамках предварительного договора 29 декабря 2011 года по акту приема-передачи.
Во исполнение предварительного договора между ООО "Ситиком Сибирь" и ООО "Центр порошковых покрытий" заключен договор подряда на производство ремонтно-строительных работ офисных помещений N п17-02/12 от 14 февраля 2012 года (л.д. 11 - 12).
Согласно п. 1.1 договора подряда ООО "Центр порошковых покрытий" обязался выполнить ремонтно-строительные работы офисных помещений расположенных по адресу: <адрес>, в сроки с 16 февраля 2012 года по 31 марта 2012 года (п. 3.1). Стоимость работ составляет 2 070 521 рубль 87 копеек (п. 4.1). Данный договор подписан и скреплен печатями ООО "Ситиком Сибирь" Г. и ООО "Центр порошковых покрытий" Б.А.
В Приложении N 1 к договору подряда N п17-02/12 от 14 февраля 2012 года сторонами составлена смета на выполнение ремонтно-строительных работ офисных помещений здания расположенного по вышеуказанному адресу на общую сумму 2 070 521 рубль 87 копеек (л.д. 13 - 14).
Разрешая данный спор, суд первой инстанции установил, что ремонтно-строительные работы по договору N п17-02/12 от 14 февраля 2012 года выполнены в полном объеме, каких-либо претензий со стороны заказчика не имеется, в связи с чем 10 апреля 2012 года между ООО "Ситиком Сибирь" и ООО "Центр порошковых покрытий" был подписан акт о приемке выполненных работ N 45-7 на сумму 2 070 521 рубль 87 копеек (л.д. 15 - 17). Также суд установил, что указанная сумма в полном объеме была выплачена ООО "Центр порошковых покрытий" согласно соответствующих платежных документов, копии которых представлены в материалы дела (л.д. 18 - 23).
Признавая заявленный ООО "Ситиком Сибирь" иск к К.Л. обоснованным, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела объективно подтверждено, что основной договор аренды нежилого помещения между ООО "Ситиком Сибирь" и К.Л. в срок, указанный в предварительном договоре, не заключен. Следовательно, предварительная договоренность утратила силу, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились. Учитывая, что истец не смог возместить стоимость осуществленного ремонта за счет арендной платы, суд взыскал с К.Л. в пользу ООО "Ситиком Сибирь" сумму убытков в размере 2 070 521 рубля 87 копеек.
Удовлетворяя требования о взыскании убытков в указанном размере суд, применяя ст. 15, п. 4 ст. 445 ГК РФ, пришел к выводу, что основной договор аренды нежилого помещения не был заключен в связи с уклонением ответчицы К.Л. от его заключения. При этом суд не указал, чем подтверждается данное обстоятельство, и свой вывод в данной части не мотивировал.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, сопоставив их с доводами и возражениями сторон, не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды между ООО "Ситиком Сибирь" и К.Л. не был заключен по вине последней.
Так, в порядке ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Материалы дела свидетельствуют о том, что в установленный предварительным договором срок основной договор аренды не был заключен. При этом ни истец, ни ответчик не направляли друг другу предложение заключить этот договор либо соглашение о продлении срока действия предварительного договора, в силу чего представляется необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор не был заключен исключительно по вине К.Л.
На это указывала и представитель К.Л. К.Н., пояснившая в суде апелляционной инстанции, что договор аренды не был заключен по причине того, что стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы. Доказательств обратного, стороной истца не представлено.
При таких обстоятельствах, вывод суда о наличии оснований для удовлетворения иска в рамках п. 4 ст. 445 ГК РФ не соответствуют положениям закона.
Из материалов также следует, что ремонтные работы были начаты в рамках заключенного между ООО "Ситиком Сибирь" и ООО "Центр порошковых покрытий" договора подряда от 14 февраля 2012 года (л.д. 11 - 12) в объеме сметы на выполнение ремонтно-строительных работ, утвержденной заказчиком и подрядчиком и являющейся приложением к указанному договору подряда. Пунктом 3.1 данного договора подряда было предусмотрено начало выполнения работ не позднее 16 февраля, а окончание не позднее 31 марта 2012 года (л.д. 13 - 14).
Указанные обстоятельства подтвердил суду апелляционной инстанции представитель ООО "Центр порошковых покрытий" Б.В., пояснивший Судебной коллегии, что работы по договору подряда были начаты и выполнены в срок предусмотренный договором подряда в объеме сметы, составленной до заключения договора подряда.
Из материалов дела также следует, что по окончании ООО "Центр порошковых покрытий" ремонтно-строительных работ, истец ООО "Ситиком Сибирь" не известил собственника помещения - К.Л. о завершении работ по договору, не вызвал ее для участия в приемке результата работ, в то время как заключение основного договора аренды было обусловлено окончанием ремонтных работ, необходимость в проведении которых была инициирована ООО "Ситиком Сибирь", в связи со спецификой их деятельности.
Возражая относительно заявленных исковых требований, сторона ответчика, не оспаривая того, что убытки истцу не возмещены, указывала, что не согласна с требованиями о взыскании с нее суммы 2 070 521 рубля 87 копеек, превышающей 850 000 рублей, ссылалась на то, что по условиям предварительного договора ремонтно-строительные работы были согласованы лишь в пределах суммы 850 000 рублей.
Данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, несмотря на то, что имеют существенное значение для правильного разрешения заявленных ООО "Ситиком Сибирь" требований к К.Л.
Так, заключенный сторонами предварительный договор позволяет предельно точно определить в пределах какой денежной суммы истец мог выполнить ремонтно-строительные работы без согласования с ответчицей - собственником указанного нежилого помещения.
При том положении, что объем ремонтно-строительных работ в размере 2 070 521 рубля 87 копеек в нарушение п. 1.11 предварительного договора не был согласован с собственником помещения, проектная документация до начала ремонтных работ для согласования ей не представлялась, Судебная коллегия приходит к выводу, что на К.Л. не может быть возложена обязанность возмещения убытков свыше суммы 850 000 рублей, понесенных истцом в связи выполнением ремонтно-строительных работ. При этом Судебная коллегия полагает необходимым исходить из условий заключенного между сторонами предварительного договора в силу следующих обстоятельств.
Как следует из искового заявления в качестве подтверждения наличия обязанности на стороне К.Л. возместить убытки в размере 2 070 521 рубль 87 копеек ООО "Ситиком Сибирь" ссылалось на предварительный договор, заключенный с К.Л.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из текста предварительного договора аренды нежилого помещения, заключенного 29 декабря 2011 года между К.Л. и ООО "Ситиком Сибирь" следует, что стороны пришли к соглашению о том, что капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением ремонта кровли, будет осуществлен за счет истца. При этом ответчик обязуется возместить истцу его расходы на капитальный и косметический ремонт помещения, за исключением расходов на ремонт кровли, частично в сумме 850 000 рублей, путем уменьшения арендной платы. При этом ООО "Ситиком Сибирь" осуществляет капитальный и косметический ремонт помещения силами подрядчика, имеющего право осуществлять строительную деятельность на территории РФ. Работы по косметическому и капитальному ремонту помещения должны быть произведены с соблюдением действующих строительных норм и требований. Объем работ по косметическому и капитальному ремонту обязательно согласовывается истцом ООО "Ситиком Сибирь". К.Л. не участвует в выборе подрядчика и не несет ответственности по возмещению убытков, связанных с деятельностью подрядчика во время проведения капитального и косметического ремонта. Контроль за деятельностью подрядчика осуществляется ООО "Ситиком Сибирь". Все эти условия отражены в пунктах 1.10 и 1.11 предварительного договора.
Таким образом, согласованные сторонами условия предварительного договора не свидетельствуют о том, что К.Л. приняла на себя обязательство по возмещению расходов по ремонту на сумму превышающую 850 000 рублей без согласования с ней. Предварительным договором было предусмотрено условие обязательного получения согласия К.Л. на объем работ по производству ремонта помещения. Доказательств того, что смета на сумму 2 070 521 рубль 87 копеек была согласована с К.Л., истцом суду не представлено.
Кроме того, из материалов дела и пояснений представителей стороны истца и третьего лица ООО "Центр порошковых покрытий" также следует, что К.Л. передала ООО "Ситиком Сибирь" помещение для производства ремонтно-строительных работ в рамках заключенного предварительного договора аренды нежилого помещения 29 декабря 2011 года, примерно в это же время по устной договоренности с руководителем ООО "Ситиком Сибирь" специалистами ООО "Центр порошковых покрытий" помещение было осмотрено для составления сметы по объему ремонтно-строительных работ, 14 февраля 2012 года был подписан договор подряда на 2 070 521 рубль 87 копеек, начались ремонтные работы.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ремонтные работы были начаты в период действия предварительного договора.
Из материалов дела следует, что произведенные истцом ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями указанного помещения.
Учитывая также, что в предварительном договоре стороны согласовали, что К.Л. обязуется возместить истцу его расходы ремонт помещения в сумме 850 000 рублей, а объем работ по косметическому и капитальному ремонту обязательно должен быть согласован с ней, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что убытки в размере, заявленном ООО "Ситиком Сибирь", возмещению не подлежат, поскольку обязательства должны исполняться исходя из условий заключенного договора.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что между сторонами договор аренды не был заключен, то есть встречное предоставление, на которое истец рассчитывал, им не получено, и отсутствуют сведения о возмещении ООО "Ситиком Сибирь" убытков в размере 850 000 рублей, а также то обстоятельство, что сторона ответчика фактически исковые требования в размере 850 000 рублей не оспаривала, Судебная коллегия признает обоснованными исковые требования ООО "Ситиком Сибирь" в размере 850 000 рублей.
На основании изложенного Судебная коллегия приходит к выводу о том, что неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) повлекло за собой ошибочный вывод суда о полном удовлетворении исковых требований ООО "Ситиком Сибирь".
Учитывая изложенное и оценивая установленные по делу обстоятельства, имеющие значение для дела, Судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, которым исковые требования ООО "Ситиком Сибирь" удовлетворить частично, определив к взысканию с К.Л. 850 000 рублей.
В силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с К.Л. в пользу ООО "Ситиком Сибирь" подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 11 700 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ Судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 марта 2013 года изменить.
Взыскать с К.Л. в пользу ООО "Ситиком Сибирь" убытки в размере 850 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 700 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)