Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Булыгина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Паюсовой Е.Г.
судей Макаровой Ю.М., Русанова Р.А.,
с участием прокурора Назаркина В.П.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску К.С. <данные изъяты> к Ч. <данные изъяты>, К.М. <данные изъяты> о выселении, снятии с регистрационного учета; по иску Ч. <данные изъяты> к К.С. <данные изъяты> о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности,
по апелляционной жалобе К.М.,
по апелляционной жалобе представителя Ч. - С.Ю.,
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 07 марта 2014 года, которым постановлено:
"Выселить Ч. <данные изъяты> из квартиры <адрес>, без предоставления иного жилого помещения.
Снять с регистрационного учета Ч. <данные изъяты>, К.М. <данные изъяты> в квартире <адрес>.
Взыскать с К.М. <данные изъяты> в пользу К.С. <данные изъяты> возврат государственной пошлины в сумме 200 (двести) рублей.
Вернуть К.С. <данные изъяты> государственную пошлину в сумме 200 (двести) рублей из соответствующего бюджета.
В удовлетворении остальной части требований К.С. <данные изъяты> к К.М. <данные изъяты>, а также в удовлетворении требований Ч. <данные изъяты> к К.С. <данные изъяты> о признании договора купли-продажи от 25.11.2009 года недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности К.С. <данные изъяты> на квартиру <адрес>, - отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К.С. обратился в суд с иском к Ч., К.М. о выселении, снятии с регистрационного учета. Требования мотивировал тем, что 25.11.2009 года между ним и Ч. был заключен договор купли-продажи в отношении жилого помещения - квартиры <адрес>, зарегистрированный в установленном законом порядке 27.11.2009 года, ему выдано свидетельство о государственной регистрации права. Согласно пункту 5.7 указанного договора, на дату его подписания в жилом помещении проживает и зарегистрирована продавец Ч., которая будет снята с регистрационного учета и освободит жилое помещение в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. В нарушение условий договора ответчик Ч. до настоящего времени с регистрационного учета не снялась, проживает в спорном жилом помещении. Также указывает, что на регистрационном учете по указанному адресу состоит ответчик К.М. Просил выселить и снять с регистрационного учета ответчиков Ч. и К.М. из указанной квартиры.
Ч. обратилась в суд с иском к К.С. о признании договора купли-продажи квартиры от 25.11.2009 года недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности. Требования мотивировала 25.11.2009 года между нею и К.С. был заключен договор купли-продажи в отношении квартиры <адрес>. Покупатель К.С. являясь знакомым ее сына К.М., обратился с предложением заключить договор купли-продажи квартиры, на следующих условиях: договор заключается на сумму 3500000 рублей, при этом 1050000 рублей К.С. оплачивает ей наличными, а 2450000 рублей через банк после получения заемных денежных средств и оформления ипотеки. Кроме того, К.С. предложил дальнейшую денежную помощь в виде сложения полученных от продажи денег в рентабельный бизнес, что будет приносить доход. Истица дала согласие на совершение сделки. В УФРС договор не читала, наличные денежные средства в сумме 1050000 рублей от К.С. не получала. 02.12.2009 года получила 2450000 рублей. В этот же день с ответчиком ею был заключен договор займа, в соответствии с которым она передала ответчику денежные средства в сумме 2450000 рублей в присутствии свидетелей. К.С. заверил, что она останется проживать в своей квартире, ежемесячно будет получать от него 122500 рублей до полного погашения займа, так как денежные средства будут вложены в хозяйственную деятельность рентабельного юридического лица ООО ОА "Сокол". В январе 2013 года ей стало известно о том, что ответчик обратился в суд с исковыми требованиями о ее выселении и снятии с регистрационного учета. Кроме того, денежных средств по договору купли-продажи квартиры она (Ч.) фактически не получала. Сделка носила безденежный характер, ответчик ввел ее в заблуждение. Просила признать недействительным договор купли-продажи от 25.11.2009 года в отношении вышеуказанной квартиры, заключенный между нею и К.С., применить последствия недействительности сделки - вернуть стороны в первоначальное положение, прекратить право собственности К.С. на указанную квартиру.
Определением от 27.03.2013 года дела с соединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.М. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая на то, что его мать Ч. не имела намерений продавать квартиру. При рассмотрении дела не доказаны установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. Суд не дал оценку заявлению о восстановлении срока исковой давности, которое имеется в материалах дела.
В апелляционной жалобе представителя Ч. - С.Ю. ставится вопрос об отмене решение суда с указанием на то, что суд рассмотрел дело формально. Ч. обращалась с заявлением о восстановлении срока исковой давности, которое не рассмотрено по существу. Суд намерено не стал выяснять характер заблуждения Ч. и действий К.С. по обстоятельствам введения в заблуждение, а выяснял вопрос осознания истицей процедуры заключения сделки, а не сами обстоятельства введения в заблуждение.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения Ч., ее представителя С.Ю., К.М. и его представителя И., поддержавших доводы апелляционных жалоб, К.С., согласного с решением суда, заключение прокурора Назаркина В.П., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения по следующим основаниям.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Судом по делу установлено и из его материалов следует, что 25.11.2009 года между К.С. и Ч. был заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому К.С. купил, а Ч. продала за 3500000 рублей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 2.1 указанного договора, продавец проинформирован покупателем о том, что жилое помещение, расположенное по адресу, <...> приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Коммерческим банком ИНВЕСТРАСТБАНК(ОАО) на основании кредитного договора от 25.11.2009 года.
Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии со статьей 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Согласно пункту 2.4 вышеназванного договора купли-продажи жилого помещения от 25.11.2009 года, и в соответствии со статьей 77 Закона об ипотеке, квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у заимодавца в силу закона с момента государственной регистрации данного договора и права собственности покупателя на жилое помещение. При этом К.С. стал залогодателем.
Стороны определили, что жилое помещение с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.
В силу пункта 2.6 договора купли-продажи жилого помещения от 25.11.2009 года, права кредитора по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на жилое помещение, обременяемое ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой покупателем и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.
Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 3500000 рублей в счет уплаты за приобретаемое жилое помещение выплачивается покупателем как за счет собственных средств, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в следующем порядке: пункт 3.1.2 часть суммы в размере 1050000 рублей в счет уплаты за приобретаемое жилое помещение уплачена покупателем за счет собственных средств и получена продавцом, что подтверждается соответствующим платежным документом (таким платежным документом является: при наличном расчете - копия расписки продавца о получении соответствующей суммы, подлинность подписи продавца на которой заверена нотариусом либо другим, согласованным с банком образом, или финансовый документ, подтверждающий факт внесения денежных средств в кассу организации. Согласно пункту 3.1.3 часть суммы в размере 2450000 рублей в счет уплаты за приобретаемое жилое помещение выплачивается за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору. Согласно пункту 3.1.4 в день подписания настоящего договора продавец предоставляет кредитору заявление на открытие счета по учету сумм аккредитивов к оплате и карточку с образцами подписей и оттиска печати продавца, а покупатель депонирует денежные средства для уплаты по настоящему договору, открывая на имя продавца покрытый безотзывный рублевый аккредитив на сумму разницы между стоимостью жилого помещения 2450000 рублей. Пунктом 5.7 договора предусмотрено, что продавец уведомляет покупателя о том, что на дату подписания настоящего договора в жилом помещении проживает и зарегистрирована по месту жительства Ч., которая будет снята с регистрационного учета и освободит жилое помещение в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.1.2 договора купли-продажи жилого помещения от 25.11.2009 года, продавец обязан в день подписания указанного договора передать покупателю жилое помещение с подписанием передаточного акта о фактической передаче жилого помещения согласно статье 556 ГК РФ.
В качестве документа, подтверждающего надлежащее исполнение обязательств продавца по договору купли-продажи жилого помещения от 15.11.2009 года, на государственную регистрацию был представлен акт от 25.11.2009 года, согласно которому продавец передал покупателю, а покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно представленной в деле расписки от 23.11.2009 года, Ч. получила от К.С. в счет оплаты на приобретение квартиры по адресу: <адрес> денежные средства в сумме 1050000 рублей в присутствие свидетеля К.М. (т. 1, л.д. 11). Передача денежных средств в размере 1050000 рублей дополнительно подтверждена продавцом Ч. в расписке о частичной оплате денежными средствами по договору купли-продажи жилого помещения от 25.11.2009 года, в которой Ч. указывает на получение от К.С. по договору купли-продажи от 25.11.2009 года суммы 1050000 рублей, наличие остатка долга 2450000 рублей. Указанная расписка написана продавцом Ч. в присутствии управляющего Филиала "Красноярский" Иркутского банка ИТБ (ОАО), заверена им, указано, что личность Ч. была удостоверена.
Перечисление денежных средств Иркутским филиалом банка ИТБ (ОАО) и их выдачу Ч. с предоставлением паспорта подтверждается представленным мемориальным ордером от 02.12.2009 года, согласно которому ей выдана в кассе сумма 2450000 рублей (т. 1, л.д. 66).
Кроме того, в материалах дела представлен договор займа от 02.12.2009 года, согласно условиям которого Ч. (заимодатель) передала в заем К.С. (заемщику) денежные средства в сумме 2450000 рублей для осуществления хозяйственной деятельности ООО АО "Сокол". Срок действия займа определен до 25.11.2012 года. Заемщик обязуется оплатить вознаграждение из расчета 5% от суммы заемных средств по п. 1 за каждый месяц. До полного погашения займа К.С. не препятствует в проживании в квартире по адресу: <адрес> Ч. (л.д. 57).
Истец-ответчик К.С. ссылается на то, что договор займа от 02.12.2009 года не подписывал, однако данное утверждение опровергается заключением эксперта от 21.10.2013 года, согласно которому подпись от имени К.С., расположенная в договоре займа от 02.12.2009 года, заключенном между Ч. и К.С., выполнена самим К.С.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу указанной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
При совершении сделки под влиянием заблуждения внешнее выражение воли не соответствует ее подлинному содержанию.
Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, входит, в том числе факт заблуждения стороны относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования.
При этом гражданское законодательство ограничивает понятие существенного заблуждения случаями: 1) заблуждение в характере (природе) сделки; 2) заблуждение в тождестве предмета сделки; 3) заблуждение в таких качествах предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Отказывая Ч. в удовлетворении требований о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом не представлено доказательств о намеренном введении истцом-ответчиком К.С. ее, как продавца спорного имущества, в заблуждение, создании у нее несоответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях и предмете. Самой Ч. не определено и не доказано, в какое именно существенное заблуждение относительно существа сделки она была введена.
Факт того, что истица понимала значение своих действий и вид заключаемого договора, в суде подтвердила свидетель Н., оказывавшая риэлтерские услуги при заключении оспариваемого договора, которая пояснила, что К.С. обратился к ней по поводу сопровождения сделки, квартира в базе риэлтерского агентства не была указана, она заказывала составление кадастрового паспорта, приходила в квартиру в сопровождении сотрудника организации, готовившей кадастровый паспорт, сотрудника банка, который оформлял ипотеку, кроме того, в Регистрационной палате спрашивала у Ч. понимает ли она последствия заключения сделки, на что Ч. подтвердила, что понимает.
Указанные обстоятельства, как посещение квартиры органами, готовившими документы для технического учета квартиры, а также сотрудниками банка, готовившими документы на передачу квартиры в залог исполнения обязательств иного лица, при нахождении ответчика - истца Ч. в квартире, составление и подписание акта передачи квартиры покупателю, свидетельствуют о том, что до истицы была доведена процедура оформления передачи в собственность иного лица жилого помещения.
Пояснения продавца свидетелю в органе, осуществляющем регистрацию перехода права собственности о том, что она понимает существо сделки, указание в договоре о том, что собственник квартиры - продавец Ч. будет снята с регистрационного учета и освободит помещение в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора (п. 5.7), свидетельствуют о том, что продавец квартиры - ответчик-истец Ч. осознавала вид заключаемого договора, а также необходимость освобождения квартиры после его регистрации.
Доводы Ч. о безденежности договора купли-продажи судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку соответствующих доказательств этому утверждению ею не представлено. Имеющийся в материалах дела договор займа не подтверждает доводы ответчика о том, что денежные средства по договору купли-продажи ей не передавались, а также опровергаются представленной в деле распиской от 23.11.2009 года, согласно которой Ч. получила от К.С. в счет оплаты на приобретение спорной квартиры денежные средства в сумме 1050000 рублей, а также мемориальным ордером о получении Ч. в Иркутском филиале банка ИТБ (ОАО) суммы 2450000 рублей. Указанные доказательства опровергают пояснения свидетеля Н. в части того, что Ч. не получала денежные средства в сумме 1050000 рублей.
Оценивая показания допрошенных по делу свидетелей К.Г. и С.М., судом сделан верный вывод о том, что они не свидетельствуют о недействительности заключенного между сторонами договора купли-продажи от 25.11.2009 года. К тому жен последняя пояснила суду, что ее муж К.М. постоянно проживает в квартире по <адрес>, оставаясь прописанным в квартире своей матери по <адрес>.
Судом верно указано в решении, что пояснения Ч. о передаче полученных ею в банке денежных средств в заем К.С., подтверждает ее право на обращение к К.С. с требованием о возврате переданных в заем денежных средств.
Фактические действия Ч. свидетельствуют о том, что она реально воспользовалась таким правом, поскольку 06.05.2014 года обратилась в Кировский районный суд г. Красноярска с исковым заявлением о взыскании с К.С. денежной суммы в размере 6860000 рублей по договору займа от 02.12.2009 года. Указанный иск судом принят к производству, о чем в деле имеются соответствующие сведения, представленные по запросу суда апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 119 - 122).
Кроме того, в заседании суда первой инстанции представитель ответчика-истца К.М. - И. поясняла, что ее доверитель готов возвратить 3 500 000 рублей в случае удовлетворения заявленного иска о применении последствий недействительности сделки.
Соглашаясь в целом с выводами суда о необоснованности заявленного Ч. иска, судебная коллегия считает необходимым также на то обстоятельство, что действия истицы по заключению спорного договора купли-продажи нельзя рассматривать в отрыве от согласованных с ними действий ее сына К.М., который в период заключения этого договора работал главным бухгалтером в ОА "Сокол", которым руководил К.С., которого он познакомил со своей матерью за некоторое время до заключения договора. То есть, сделка планировалась и готовилась какой-то период времени, ее стороны планировали обоюдовыгодный экономический результат. Незадолго до ее заключения К.М., являвшийся собственником * доли спорной квартиры, поскольку приватизировал ее наряду со своей матерью Ч., подарил последней принадлежащую ему * долю в праве на основании договора дарения от 24.02.2009 года, о чем имеются сведения в оспариваемом договоре купли-продажи.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что К.М. не сохраняет право пользования спорной квартирой, ввиду чего отсутствие в договоре купли-продажи от 25.11.2009 года указания о снятии его с регистрационного учета из спорной квартиры, не следует расценивать в качестве отсутствия существенного условия договора с учетом положений ч. 3 ст. 218 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку право собственности К.С. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, а согласно выписке из домовой книги на регистрационном учете по адресу: <адрес> продолжают состоять Ч. и К.М., то судом сделан обоснованный вывод о том, что проживание ответчика Ч. в спорном жилом помещении нарушает права собственника К.С. по владению, пользованию и распоряжению указанной квартирой, при этом судом установлено, что ответчик К.М. в спорной квартире фактически не проживает. С учетом этого судом обоснованно удовлетворен иск К.С. о выселении Ч. из спорной квартиры без предоставления иного жилого помещения и отказано в требовании о выселении К.М., фактически проживающего по адресу: <адрес>.
Разрешая вопрос о снятии ответчиков с регистрационного учета, суд верно руководствовался статьей 7 Закона РФ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25.06.1993 года N 5242-1 и пунктом 3 "Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года N 713 (в редакции Постановления от 22.12.2004 года N 825), согласно которым снятие с регистрационного учета без непосредственного участия гражданина производится на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением.
В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о пропуске Ч. срока исковой давности по заявленным ею требованиям, о применении которого было заявлено К.С., что явилось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Ч., которая с исковым заявлением о признании сделки, заключенной 25.11.2009 года, зарегистрированной 27.11.2009 года Ч., обратилась лишь 04.02.2013 года.
Довод апелляционных жалоб о том, что судом не было разрешено заявление от 06.03.2014 года представителя Ч. - С.Ю. о восстановлении срока исковой давности, не влияет на правильность постановленного решения, поскольку уважительных причин пропуска истцом срока исковой давности по заявленным ею требованиям, в названном заявлении не приведено.
С учетом изложенного, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана должная правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем постановленное решение является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 07 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.М. и представителя Ч. - С.Ю. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 30.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5479/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2014 г. по делу N 33-5479/2014
Судья Булыгина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Паюсовой Е.Г.
судей Макаровой Ю.М., Русанова Р.А.,
с участием прокурора Назаркина В.П.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску К.С. <данные изъяты> к Ч. <данные изъяты>, К.М. <данные изъяты> о выселении, снятии с регистрационного учета; по иску Ч. <данные изъяты> к К.С. <данные изъяты> о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности,
по апелляционной жалобе К.М.,
по апелляционной жалобе представителя Ч. - С.Ю.,
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 07 марта 2014 года, которым постановлено:
"Выселить Ч. <данные изъяты> из квартиры <адрес>, без предоставления иного жилого помещения.
Снять с регистрационного учета Ч. <данные изъяты>, К.М. <данные изъяты> в квартире <адрес>.
Взыскать с К.М. <данные изъяты> в пользу К.С. <данные изъяты> возврат государственной пошлины в сумме 200 (двести) рублей.
Вернуть К.С. <данные изъяты> государственную пошлину в сумме 200 (двести) рублей из соответствующего бюджета.
В удовлетворении остальной части требований К.С. <данные изъяты> к К.М. <данные изъяты>, а также в удовлетворении требований Ч. <данные изъяты> к К.С. <данные изъяты> о признании договора купли-продажи от 25.11.2009 года недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности К.С. <данные изъяты> на квартиру <адрес>, - отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К.С. обратился в суд с иском к Ч., К.М. о выселении, снятии с регистрационного учета. Требования мотивировал тем, что 25.11.2009 года между ним и Ч. был заключен договор купли-продажи в отношении жилого помещения - квартиры <адрес>, зарегистрированный в установленном законом порядке 27.11.2009 года, ему выдано свидетельство о государственной регистрации права. Согласно пункту 5.7 указанного договора, на дату его подписания в жилом помещении проживает и зарегистрирована продавец Ч., которая будет снята с регистрационного учета и освободит жилое помещение в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. В нарушение условий договора ответчик Ч. до настоящего времени с регистрационного учета не снялась, проживает в спорном жилом помещении. Также указывает, что на регистрационном учете по указанному адресу состоит ответчик К.М. Просил выселить и снять с регистрационного учета ответчиков Ч. и К.М. из указанной квартиры.
Ч. обратилась в суд с иском к К.С. о признании договора купли-продажи квартиры от 25.11.2009 года недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности. Требования мотивировала 25.11.2009 года между нею и К.С. был заключен договор купли-продажи в отношении квартиры <адрес>. Покупатель К.С. являясь знакомым ее сына К.М., обратился с предложением заключить договор купли-продажи квартиры, на следующих условиях: договор заключается на сумму 3500000 рублей, при этом 1050000 рублей К.С. оплачивает ей наличными, а 2450000 рублей через банк после получения заемных денежных средств и оформления ипотеки. Кроме того, К.С. предложил дальнейшую денежную помощь в виде сложения полученных от продажи денег в рентабельный бизнес, что будет приносить доход. Истица дала согласие на совершение сделки. В УФРС договор не читала, наличные денежные средства в сумме 1050000 рублей от К.С. не получала. 02.12.2009 года получила 2450000 рублей. В этот же день с ответчиком ею был заключен договор займа, в соответствии с которым она передала ответчику денежные средства в сумме 2450000 рублей в присутствии свидетелей. К.С. заверил, что она останется проживать в своей квартире, ежемесячно будет получать от него 122500 рублей до полного погашения займа, так как денежные средства будут вложены в хозяйственную деятельность рентабельного юридического лица ООО ОА "Сокол". В январе 2013 года ей стало известно о том, что ответчик обратился в суд с исковыми требованиями о ее выселении и снятии с регистрационного учета. Кроме того, денежных средств по договору купли-продажи квартиры она (Ч.) фактически не получала. Сделка носила безденежный характер, ответчик ввел ее в заблуждение. Просила признать недействительным договор купли-продажи от 25.11.2009 года в отношении вышеуказанной квартиры, заключенный между нею и К.С., применить последствия недействительности сделки - вернуть стороны в первоначальное положение, прекратить право собственности К.С. на указанную квартиру.
Определением от 27.03.2013 года дела с соединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.М. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая на то, что его мать Ч. не имела намерений продавать квартиру. При рассмотрении дела не доказаны установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. Суд не дал оценку заявлению о восстановлении срока исковой давности, которое имеется в материалах дела.
В апелляционной жалобе представителя Ч. - С.Ю. ставится вопрос об отмене решение суда с указанием на то, что суд рассмотрел дело формально. Ч. обращалась с заявлением о восстановлении срока исковой давности, которое не рассмотрено по существу. Суд намерено не стал выяснять характер заблуждения Ч. и действий К.С. по обстоятельствам введения в заблуждение, а выяснял вопрос осознания истицей процедуры заключения сделки, а не сами обстоятельства введения в заблуждение.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения Ч., ее представителя С.Ю., К.М. и его представителя И., поддержавших доводы апелляционных жалоб, К.С., согласного с решением суда, заключение прокурора Назаркина В.П., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения по следующим основаниям.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Судом по делу установлено и из его материалов следует, что 25.11.2009 года между К.С. и Ч. был заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому К.С. купил, а Ч. продала за 3500000 рублей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 2.1 указанного договора, продавец проинформирован покупателем о том, что жилое помещение, расположенное по адресу, <...> приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Коммерческим банком ИНВЕСТРАСТБАНК(ОАО) на основании кредитного договора от 25.11.2009 года.
Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии со статьей 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Согласно пункту 2.4 вышеназванного договора купли-продажи жилого помещения от 25.11.2009 года, и в соответствии со статьей 77 Закона об ипотеке, квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у заимодавца в силу закона с момента государственной регистрации данного договора и права собственности покупателя на жилое помещение. При этом К.С. стал залогодателем.
Стороны определили, что жилое помещение с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.
В силу пункта 2.6 договора купли-продажи жилого помещения от 25.11.2009 года, права кредитора по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на жилое помещение, обременяемое ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой покупателем и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.
Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 3500000 рублей в счет уплаты за приобретаемое жилое помещение выплачивается покупателем как за счет собственных средств, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в следующем порядке: пункт 3.1.2 часть суммы в размере 1050000 рублей в счет уплаты за приобретаемое жилое помещение уплачена покупателем за счет собственных средств и получена продавцом, что подтверждается соответствующим платежным документом (таким платежным документом является: при наличном расчете - копия расписки продавца о получении соответствующей суммы, подлинность подписи продавца на которой заверена нотариусом либо другим, согласованным с банком образом, или финансовый документ, подтверждающий факт внесения денежных средств в кассу организации. Согласно пункту 3.1.3 часть суммы в размере 2450000 рублей в счет уплаты за приобретаемое жилое помещение выплачивается за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору. Согласно пункту 3.1.4 в день подписания настоящего договора продавец предоставляет кредитору заявление на открытие счета по учету сумм аккредитивов к оплате и карточку с образцами подписей и оттиска печати продавца, а покупатель депонирует денежные средства для уплаты по настоящему договору, открывая на имя продавца покрытый безотзывный рублевый аккредитив на сумму разницы между стоимостью жилого помещения 2450000 рублей. Пунктом 5.7 договора предусмотрено, что продавец уведомляет покупателя о том, что на дату подписания настоящего договора в жилом помещении проживает и зарегистрирована по месту жительства Ч., которая будет снята с регистрационного учета и освободит жилое помещение в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.1.2 договора купли-продажи жилого помещения от 25.11.2009 года, продавец обязан в день подписания указанного договора передать покупателю жилое помещение с подписанием передаточного акта о фактической передаче жилого помещения согласно статье 556 ГК РФ.
В качестве документа, подтверждающего надлежащее исполнение обязательств продавца по договору купли-продажи жилого помещения от 15.11.2009 года, на государственную регистрацию был представлен акт от 25.11.2009 года, согласно которому продавец передал покупателю, а покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно представленной в деле расписки от 23.11.2009 года, Ч. получила от К.С. в счет оплаты на приобретение квартиры по адресу: <адрес> денежные средства в сумме 1050000 рублей в присутствие свидетеля К.М. (т. 1, л.д. 11). Передача денежных средств в размере 1050000 рублей дополнительно подтверждена продавцом Ч. в расписке о частичной оплате денежными средствами по договору купли-продажи жилого помещения от 25.11.2009 года, в которой Ч. указывает на получение от К.С. по договору купли-продажи от 25.11.2009 года суммы 1050000 рублей, наличие остатка долга 2450000 рублей. Указанная расписка написана продавцом Ч. в присутствии управляющего Филиала "Красноярский" Иркутского банка ИТБ (ОАО), заверена им, указано, что личность Ч. была удостоверена.
Перечисление денежных средств Иркутским филиалом банка ИТБ (ОАО) и их выдачу Ч. с предоставлением паспорта подтверждается представленным мемориальным ордером от 02.12.2009 года, согласно которому ей выдана в кассе сумма 2450000 рублей (т. 1, л.д. 66).
Кроме того, в материалах дела представлен договор займа от 02.12.2009 года, согласно условиям которого Ч. (заимодатель) передала в заем К.С. (заемщику) денежные средства в сумме 2450000 рублей для осуществления хозяйственной деятельности ООО АО "Сокол". Срок действия займа определен до 25.11.2012 года. Заемщик обязуется оплатить вознаграждение из расчета 5% от суммы заемных средств по п. 1 за каждый месяц. До полного погашения займа К.С. не препятствует в проживании в квартире по адресу: <адрес> Ч. (л.д. 57).
Истец-ответчик К.С. ссылается на то, что договор займа от 02.12.2009 года не подписывал, однако данное утверждение опровергается заключением эксперта от 21.10.2013 года, согласно которому подпись от имени К.С., расположенная в договоре займа от 02.12.2009 года, заключенном между Ч. и К.С., выполнена самим К.С.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу указанной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
При совершении сделки под влиянием заблуждения внешнее выражение воли не соответствует ее подлинному содержанию.
Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, входит, в том числе факт заблуждения стороны относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования.
При этом гражданское законодательство ограничивает понятие существенного заблуждения случаями: 1) заблуждение в характере (природе) сделки; 2) заблуждение в тождестве предмета сделки; 3) заблуждение в таких качествах предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Отказывая Ч. в удовлетворении требований о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом не представлено доказательств о намеренном введении истцом-ответчиком К.С. ее, как продавца спорного имущества, в заблуждение, создании у нее несоответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях и предмете. Самой Ч. не определено и не доказано, в какое именно существенное заблуждение относительно существа сделки она была введена.
Факт того, что истица понимала значение своих действий и вид заключаемого договора, в суде подтвердила свидетель Н., оказывавшая риэлтерские услуги при заключении оспариваемого договора, которая пояснила, что К.С. обратился к ней по поводу сопровождения сделки, квартира в базе риэлтерского агентства не была указана, она заказывала составление кадастрового паспорта, приходила в квартиру в сопровождении сотрудника организации, готовившей кадастровый паспорт, сотрудника банка, который оформлял ипотеку, кроме того, в Регистрационной палате спрашивала у Ч. понимает ли она последствия заключения сделки, на что Ч. подтвердила, что понимает.
Указанные обстоятельства, как посещение квартиры органами, готовившими документы для технического учета квартиры, а также сотрудниками банка, готовившими документы на передачу квартиры в залог исполнения обязательств иного лица, при нахождении ответчика - истца Ч. в квартире, составление и подписание акта передачи квартиры покупателю, свидетельствуют о том, что до истицы была доведена процедура оформления передачи в собственность иного лица жилого помещения.
Пояснения продавца свидетелю в органе, осуществляющем регистрацию перехода права собственности о том, что она понимает существо сделки, указание в договоре о том, что собственник квартиры - продавец Ч. будет снята с регистрационного учета и освободит помещение в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора (п. 5.7), свидетельствуют о том, что продавец квартиры - ответчик-истец Ч. осознавала вид заключаемого договора, а также необходимость освобождения квартиры после его регистрации.
Доводы Ч. о безденежности договора купли-продажи судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку соответствующих доказательств этому утверждению ею не представлено. Имеющийся в материалах дела договор займа не подтверждает доводы ответчика о том, что денежные средства по договору купли-продажи ей не передавались, а также опровергаются представленной в деле распиской от 23.11.2009 года, согласно которой Ч. получила от К.С. в счет оплаты на приобретение спорной квартиры денежные средства в сумме 1050000 рублей, а также мемориальным ордером о получении Ч. в Иркутском филиале банка ИТБ (ОАО) суммы 2450000 рублей. Указанные доказательства опровергают пояснения свидетеля Н. в части того, что Ч. не получала денежные средства в сумме 1050000 рублей.
Оценивая показания допрошенных по делу свидетелей К.Г. и С.М., судом сделан верный вывод о том, что они не свидетельствуют о недействительности заключенного между сторонами договора купли-продажи от 25.11.2009 года. К тому жен последняя пояснила суду, что ее муж К.М. постоянно проживает в квартире по <адрес>, оставаясь прописанным в квартире своей матери по <адрес>.
Судом верно указано в решении, что пояснения Ч. о передаче полученных ею в банке денежных средств в заем К.С., подтверждает ее право на обращение к К.С. с требованием о возврате переданных в заем денежных средств.
Фактические действия Ч. свидетельствуют о том, что она реально воспользовалась таким правом, поскольку 06.05.2014 года обратилась в Кировский районный суд г. Красноярска с исковым заявлением о взыскании с К.С. денежной суммы в размере 6860000 рублей по договору займа от 02.12.2009 года. Указанный иск судом принят к производству, о чем в деле имеются соответствующие сведения, представленные по запросу суда апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 119 - 122).
Кроме того, в заседании суда первой инстанции представитель ответчика-истца К.М. - И. поясняла, что ее доверитель готов возвратить 3 500 000 рублей в случае удовлетворения заявленного иска о применении последствий недействительности сделки.
Соглашаясь в целом с выводами суда о необоснованности заявленного Ч. иска, судебная коллегия считает необходимым также на то обстоятельство, что действия истицы по заключению спорного договора купли-продажи нельзя рассматривать в отрыве от согласованных с ними действий ее сына К.М., который в период заключения этого договора работал главным бухгалтером в ОА "Сокол", которым руководил К.С., которого он познакомил со своей матерью за некоторое время до заключения договора. То есть, сделка планировалась и готовилась какой-то период времени, ее стороны планировали обоюдовыгодный экономический результат. Незадолго до ее заключения К.М., являвшийся собственником * доли спорной квартиры, поскольку приватизировал ее наряду со своей матерью Ч., подарил последней принадлежащую ему * долю в праве на основании договора дарения от 24.02.2009 года, о чем имеются сведения в оспариваемом договоре купли-продажи.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что К.М. не сохраняет право пользования спорной квартирой, ввиду чего отсутствие в договоре купли-продажи от 25.11.2009 года указания о снятии его с регистрационного учета из спорной квартиры, не следует расценивать в качестве отсутствия существенного условия договора с учетом положений ч. 3 ст. 218 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку право собственности К.С. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, а согласно выписке из домовой книги на регистрационном учете по адресу: <адрес> продолжают состоять Ч. и К.М., то судом сделан обоснованный вывод о том, что проживание ответчика Ч. в спорном жилом помещении нарушает права собственника К.С. по владению, пользованию и распоряжению указанной квартирой, при этом судом установлено, что ответчик К.М. в спорной квартире фактически не проживает. С учетом этого судом обоснованно удовлетворен иск К.С. о выселении Ч. из спорной квартиры без предоставления иного жилого помещения и отказано в требовании о выселении К.М., фактически проживающего по адресу: <адрес>.
Разрешая вопрос о снятии ответчиков с регистрационного учета, суд верно руководствовался статьей 7 Закона РФ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25.06.1993 года N 5242-1 и пунктом 3 "Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года N 713 (в редакции Постановления от 22.12.2004 года N 825), согласно которым снятие с регистрационного учета без непосредственного участия гражданина производится на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением.
В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о пропуске Ч. срока исковой давности по заявленным ею требованиям, о применении которого было заявлено К.С., что явилось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Ч., которая с исковым заявлением о признании сделки, заключенной 25.11.2009 года, зарегистрированной 27.11.2009 года Ч., обратилась лишь 04.02.2013 года.
Довод апелляционных жалоб о том, что судом не было разрешено заявление от 06.03.2014 года представителя Ч. - С.Ю. о восстановлении срока исковой давности, не влияет на правильность постановленного решения, поскольку уважительных причин пропуска истцом срока исковой давности по заявленным ею требованиям, в названном заявлении не приведено.
С учетом изложенного, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана должная правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем постановленное решение является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 07 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.М. и представителя Ч. - С.Ю. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)