Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 августа 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью фирма "Полина" представителя Остапенко Е.А. по доверенности от 26.08.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и федерального государственного унитарного предприятия "Комет" на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 мая 2015 года по делу N А66-12820/2014 (судья Попов А.А.),
общество с ограниченной ответственностью фирма "Полина" (место нахождения: 170100, город Тверь, бульвар Радищева, дом 38/26; ИНН 6903030134, ОГРН 1026900590386; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Комет" (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Вагжанова, дом 15; ИНН 5008022421, ОГРН 1035001852654; далее - Предприятие), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 33; ИНН 6950125150, ОГРН 1106952029315; далее - Теруправление) о признании права аренды на комплекс жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. (с учетом уточнения перечня ответчиков).
В результате неоднократных уточнений исковых требований Общество просило признать предусмотренное охранно-арендным договором от 15.08.1994 N 974/4 право аренды на помещения общей площадью 340,60 кв. м комплекса жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. здания-памятника, расположенного по адресу: город Тверь, бульвар Радищева, дом 38/26, возложить на ответчика обязанность внести изменения в охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4, указав, что госорган сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения второго этажа и мансарды общей площадью 340,60 кв. м здания-памятника: комплекс жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв., расположенного по адресу: город Тверь, бульвар Радищева, дом 38/26, в поименованном выше составе.
Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление), Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области (далее - Главное управление).
Решением суда от 25.05.2015 исковые требования удовлетворены.
Теруправление и Предприятие с решением суда не согласились, в апелляционных жалобах просили его отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
Доводы Предприятия сводятся к следующему. Охранно-арендный договор от 1994 года нельзя признать заключенным из-за отсутствия в нем конкретизации помещений, принимаемых в аренду, из-за несоответствия указанной площади данным технического паспорта. Суд не установил, из каких помещений сложилась спорная площадь; как производимая истцом оплата рассчитывается применительно к условиям спорного договора; как договор исполнялся в условиях множества дополнительных соглашений, а также наличия охранно-арендного договора от 1998 года. Вывод суда о признании договора недействующим является ошибочным. Орган по государственной регистрации появился в Тверской области в 1999 году, что подтверждается постановлением губернатора Тверской области от 03.12.1998 N 820. Для указанного договора не требовалась государственная регистрация. Отношения сторон характеризовались наличием сразу двух охранно-арендных договоров, но суд необоснованно выбрал более ранний. В порядке пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации, о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) стороны не вправе оспаривать факт заключения договора аренды только по основаниям отсутствия государственной регистрации. Суд необоснованно дал приоритет договору от 1994 года и, посчитав его единственным, не рассмотрел надлежащим образом доводы ответчика о том, что стороны не исполняли оба договора, которые имеют порок предмета аренды в части отсутствия конкретизации.
Доводы Теруправления сводятся к следующему. Общество 14.05.2014 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 15.08.1994 N 974/4. Письмом от 22.05.2014 N 14-06/22337-14 Общество уведомлено о приостановлении государственной регистрации. В числе оснований соответствующего решения регистрирующий орган указал на расхождение описания объекта аренды в договоре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), не позволяющее конкретно установить предмет договора аренды. В целях устранения пороков договора от 15.08.1994 N 974/4 Общество обратилось в Главное управление, созданное в 2011 году правительством Тверской области в качестве правопреемника аналогичного комитета, в Теруправление и к Предприятию с предложениями о приведении данного договора в соответствие с законом. В части требований о внесении изменений в договор аренды Обществом не соблюден обязательный досудебный порядок. В связи с тем, что Теруправление предложения о внесении изменений в договор аренды не получало, оно не рассматривало предложение арендатора о внесении изменений в договор. Представленное в материалы дело письмо от 16.07.2014 касается исполнения неких охранных функций по сохранению объекта культурного наследия, предложения по конкретизации площади лишено юридического смысла. Теруправление не согласно с приоритетом договора аренды от 1994 года перед договором от 1998 года. Указанные договоры имеют схожие недочеты: отсутствует конкретизация переданных помещений. Указанный договор от 1994 года не подлежал государственной регистрации в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Из договоров аренды не усматривается четкая конкретизация площади. Истец неоднократно менял исковые требования в части выделения помещений. Ранее представленный технический паспорт с перечислением меньшего объема помещений, а также действия истца по подписанию бухгалтерских актов относящихся явно к договору от 1998 года свидетельствуют о внутреннем противоречии позиции и недоказанности требований. Отсутствие конкретизации помещений в договорах свидетельствует о незаключенности.
Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили. От Теруправления поступило ходатайство о рассмотрении жалоб без участия его представителя. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах и отзыве на них, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.
Как установил суд первой инстанции, Государственная инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры при Комитете по делам культуры администрации Тверской области (далее - Госорган) и частное семейное предприятие "Полина" (впоследствии преобразованное в Общество) (арендатор) заключили охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, а именно: комплексом жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. по адресу: город Тверь, улица Радищева, дом 38/26.
Договор согласован с Комитетом по управлению имуществом Тверской области, как с органом, осуществляющим в тот период времени полномочия собственника от имени Российской Федерации.
На основании решения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17.05.1994 N 423, распоряжения главы администрации Тверской области от 08.05.1992 N 183-р арендатор принимает в аренду комплекс жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. для осуществления торгово-выставочной деятельности на срок с 15.08.1994 по 2050 год.
Согласно пункту 4 за использование объекта арендатор обязан в течение срока действия договора уплачивать арендную плату в соответствии с распоряжением главы администрации Тверской области от 05.05.1993 N 180-р из расчета 255 кв. м x 2,9 x минимальная заработная плата за 1 кв. м в год.
В пунктах 5, 6 договора стороны определили порядок внесения платежей и возможность корректирования платы в случае изменения действующих тарифов на аренду строений, являющихся памятниками истории и культуры.
Соглашением от 03.06.1996 в договор внесены изменения, в том числе в пункт 3.1 - срок аренды помещения площадью 174,5 кв. м с 01.10.1996 по 31.12.2011; в пункт 4.1 - расчет арендной платы помещения площадью 174,5 кв. м определяется следующим образом: 174,5 кв. м x 2,9 x минимальная заработная плата.
Изменения согласованы с Комитетом по управлению имуществом Тверской области и 09.04.1997 зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество за номером 1997-1-1172.
Общество и Комитет по охране историко-культурного наследия администрации Тверской области (созданным в 1996 году постановлением губернатора Тверской области на базе Государственной инспекции по охране и использованию памятников истории и культуры) 15.12.1998 заключили новое соглашение о внесении изменений и (или) дополнений в охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4. Последний дополнен пунктом 26, в котором содержится перечень занимаемых площадей и определяется порядок расчета арендной платы с 15.12.1998 по 31.12.2011 в зависимости от назначения помещений.
Соглашение с Комитетом по управлению имуществом Тверской области согласовано.
Комитет по охране историко-культурного наследия Администрации Тверской области (Госорган) и Общество подписали охранно-арендный договор от 25.12.1998 N 974/1 на пользование памятником истории и культуры XVIII - XIX вв. по адресу: город Тверь, бульвар Радищева, дом 38/26.
По условиям договора Общество вправе пользоваться 167,4 кв. м - для торговых целей, 53,1 кв. м - в административных целях, 75,5 кв. м - для складских целей, 114,3 кв. м - подсобные помещения.
В пункте 3 соглашения определен срок аренды с 01.01.1999 по 31.12.2011 с правом пролонгации.
В пункте 4 содержится порядок расчета арендной платы исходя из установленного размера минимальной заработной платы и назначения арендуемых помещений.
В январе 1999 года стороны оформили акт приема-передачи помещений по договору от 25.12.1998 общей площадью 410,3 кв. м.
Условия договора 1998 года дополнены соглашениями от 31.05.2001, от 03.01.2002, от 31.12.2003 в части расчета арендной платы, размера арендуемых площадей, а также порядка его регистрации.
В установленном законом порядке договор от 25.12.1998 N 974/1 и соглашение к нему не зарегистрированы.
На основании распоряжения Теруправления от 29.12.2011 N 376 "О закреплении имущества казны Российской Федерации" в ЕГРП 24.07.2012 зарегистрировано право хозяйственного ведения Предприятия на административное здание общей площадью 635,4 кв. м по адресу: город Тверь, улица Трехсвятская и бульвар Радищева, дом 26/38.
Общество 14.05.2014 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 15.08.1994 N 974/4.
Управление уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации по причине наличия расхождений в описании объекта аренды в договоре и в ЕГРП, не позволяющих конкретно установить предмет договора аренды.
В целях устранения пороков договора от 15.08.1994 N 974/4 Общество обратилось в Главное управление, созданное в 2011 году правительством Тверской области в качестве правопреемника аналогичного Комитета (далее - Госорган), в Теруправление и Предприятие с предложениями о приведении данного договора в соответствие с законом.
Главное управление, ссылаясь на отсутствие подобающих полномочий, предложил по вопросу переоформления обязательства обратиться к собственнику или законному владельцу объекта.
Теруправление в ответе от 14.08.2014 N 3866-03 переадресовало заявителя к Предприятию.
Предприятие в письме от 15.08.2014 N 422 сообщило, что данный вопрос не подлежит рассмотрению по существу, поскольку договор от 15.08.1994 N 974/4 является незаключенным, так как объект аренды в нем не конкретизирован.
Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, иск удовлетворил.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание соответствующего права. При этом законодатель не исключает применение данного способа защиты в отношении обязательственных прав, каковым является и право аренды.
В силу статьи 431 ГК РФ при неясности буквального значения условий договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как правомерно указал суд первой инстанции, нежилое помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием или сооружением, в котором оно находится, поэтому к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ о государственной регистрации.
Аналогичный вывод содержится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".
Суд первой инстанции установил, что охранно-арендные договоры от 15.08.1994 N 974/4 и от 25.12.1998 N 974/1 не зарегистрированы.
Вместе с тем, первоначальный договор 1994 года оформлен до принятия Закона N 122-ФЗ и создания на территории Тверской области соответствующего регистрационного учреждения. Поэтому отсутствие государственной регистрации не свидетельствует о его незаключенности в силу статьи 651 ГК РФ.
Как правильно указал суд, договор от 1998 года не отвечает данным требованиям. Поэтому при отсутствии сведений о его государственной регистрации, признать договор заключенным невозможно в силу статьи 651 ГК РФ.
Апелляционный суд полагает, что данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствующими требованиям закона.
Доводы подателей жалоб о том, что договор от 1998 года также не требовал государственной регистрации, не принимаются во внимание.
Постановлением администрации Тверской области от 09.07.1998 N 454 "О создании системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тверской области" утверждены Временные положения о порядке государственной регистрации договоров аренды участков лесного фонда на территории Тверской области, о порядке создания и ведения Единой системы информации о недвижимом имуществе на территории Тверской области, а также Программа создания учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тверской области.
Согласно постановлению Губернатора Тверской области от 13.11.1998 N 778 "О контроле за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до создания учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложен контроль за соблюдением правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним уполномоченными органами - комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Тверской области, комитетом по управлению имуществом Тверской области, государственным предприятием "Тверьоблинвентаризация" и их подразделениями, а в городе Твери - регистрационной палатой - на отдел правового контроля по регистрации недвижимости Управления юстиции Тверской области.
Постановлением Губернатора Тверской области от 03.12.1998 N 820 созданы учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждено Положением об учреждении юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку договор подписан сторонами 25.12.1998, сведения о данном договоре должны были быть внесены в ЕГРП.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о регистрации договора от 25.12.1998 в установленном порядке.
Доводы подателей жалоб о несогласованности предмета аренды были заявлены в суде первой инстанции, подробно исследованы, им дана мотивированная оценка, правовые основания не согласиться с которой у апелляционной инстанции отсутствует.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума N 73 в случае, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из текста договора 1994 года следует, что истцу переданы в аренду помещения в здании-памятнике - комплексе жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. по адресу: город Тверь, улица Радищева, дом 38/26. Площадь помещений, за которые Общество должно платить арендную плату, изначально определялась в размере 255 кв. м.
Довод Предприятия о последующем уменьшении арендуемой площади до 174,5 кв. м в соответствии с соглашением от 03.06.1996 об изменении условий охранно-арендного договора 1994 года суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание.
Как правильно указал суд, соглашением от 15.12.1998 об изменении условий договора 1994 года, подписанным всеми заинтересованными лицами, предусматривалось оплата 410,3 кв. м арендуемых помещений, что свидетельствует о направленности общей воли сторон на нахождение в пользовании Общества площадей большего размера по сравнению с первоначальной ситуацией.
Аналогичные сведения содержатся в акте технического осмотра памятника архитектуры, составленном представителями Госоргана и арендатора 25.12.1998.
Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что стороны в течение длительного времени не спорили относительно ненадлежащего исполнения договорных обязательств, не высказывали взаимных претензий относительно неправомерности использования помещений.
Истец за пользование недвижимым имуществом вносил платежи на основании счетов Предприятия.
Как видно из материалов дела, истец в рамках настоящего дела заявил требования в отношении помещений, площадью 340,60 кв. м, размер которых соответствует сведениям о площади помещений, содержащимся в договоре 1994 год с учетом дополнительного соглашения от 03.06.1996 (255 кв. м и 174,5 кв. м).
Утверждения Общества о том, что он занимает конкретные помещения по договору 1994 года длительное время в отсутствие возражений ответчиков, помещения не изменялись по площади в результате реконструкций, ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не опровергнуты.
Поэтому суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что предмет договора 1994 года сторонами определен, согласован, правовых оснований признать договор незаключенным не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалоб.
В связи с отказом в удовлетворении жалобы Предприятия и невыполнением им определения апелляционного суда от 03.07.2015 о представлении оригинала платежного поручения об уплате 1000 руб. государственной пошлины, в порядке статьи 110 АПК РФ с подателя жалобы подлежит взысканию в бюджет 1000 руб. государственной пошлины за рассмотрение его апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 25 мая 2015 года по делу N А66-12820/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и федерального государственного унитарного предприятия "Комет" - без удовлетворения.
Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия "Комет" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2015 ПО ДЕЛУ N А66-12820/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2015 г. по делу N А66-12820/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 августа 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью фирма "Полина" представителя Остапенко Е.А. по доверенности от 26.08.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и федерального государственного унитарного предприятия "Комет" на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 мая 2015 года по делу N А66-12820/2014 (судья Попов А.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "Полина" (место нахождения: 170100, город Тверь, бульвар Радищева, дом 38/26; ИНН 6903030134, ОГРН 1026900590386; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Комет" (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Вагжанова, дом 15; ИНН 5008022421, ОГРН 1035001852654; далее - Предприятие), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 33; ИНН 6950125150, ОГРН 1106952029315; далее - Теруправление) о признании права аренды на комплекс жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. (с учетом уточнения перечня ответчиков).
В результате неоднократных уточнений исковых требований Общество просило признать предусмотренное охранно-арендным договором от 15.08.1994 N 974/4 право аренды на помещения общей площадью 340,60 кв. м комплекса жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. здания-памятника, расположенного по адресу: город Тверь, бульвар Радищева, дом 38/26, возложить на ответчика обязанность внести изменения в охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4, указав, что госорган сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения второго этажа и мансарды общей площадью 340,60 кв. м здания-памятника: комплекс жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв., расположенного по адресу: город Тверь, бульвар Радищева, дом 38/26, в поименованном выше составе.
Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление), Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области (далее - Главное управление).
Решением суда от 25.05.2015 исковые требования удовлетворены.
Теруправление и Предприятие с решением суда не согласились, в апелляционных жалобах просили его отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
Доводы Предприятия сводятся к следующему. Охранно-арендный договор от 1994 года нельзя признать заключенным из-за отсутствия в нем конкретизации помещений, принимаемых в аренду, из-за несоответствия указанной площади данным технического паспорта. Суд не установил, из каких помещений сложилась спорная площадь; как производимая истцом оплата рассчитывается применительно к условиям спорного договора; как договор исполнялся в условиях множества дополнительных соглашений, а также наличия охранно-арендного договора от 1998 года. Вывод суда о признании договора недействующим является ошибочным. Орган по государственной регистрации появился в Тверской области в 1999 году, что подтверждается постановлением губернатора Тверской области от 03.12.1998 N 820. Для указанного договора не требовалась государственная регистрация. Отношения сторон характеризовались наличием сразу двух охранно-арендных договоров, но суд необоснованно выбрал более ранний. В порядке пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации, о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) стороны не вправе оспаривать факт заключения договора аренды только по основаниям отсутствия государственной регистрации. Суд необоснованно дал приоритет договору от 1994 года и, посчитав его единственным, не рассмотрел надлежащим образом доводы ответчика о том, что стороны не исполняли оба договора, которые имеют порок предмета аренды в части отсутствия конкретизации.
Доводы Теруправления сводятся к следующему. Общество 14.05.2014 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 15.08.1994 N 974/4. Письмом от 22.05.2014 N 14-06/22337-14 Общество уведомлено о приостановлении государственной регистрации. В числе оснований соответствующего решения регистрирующий орган указал на расхождение описания объекта аренды в договоре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), не позволяющее конкретно установить предмет договора аренды. В целях устранения пороков договора от 15.08.1994 N 974/4 Общество обратилось в Главное управление, созданное в 2011 году правительством Тверской области в качестве правопреемника аналогичного комитета, в Теруправление и к Предприятию с предложениями о приведении данного договора в соответствие с законом. В части требований о внесении изменений в договор аренды Обществом не соблюден обязательный досудебный порядок. В связи с тем, что Теруправление предложения о внесении изменений в договор аренды не получало, оно не рассматривало предложение арендатора о внесении изменений в договор. Представленное в материалы дело письмо от 16.07.2014 касается исполнения неких охранных функций по сохранению объекта культурного наследия, предложения по конкретизации площади лишено юридического смысла. Теруправление не согласно с приоритетом договора аренды от 1994 года перед договором от 1998 года. Указанные договоры имеют схожие недочеты: отсутствует конкретизация переданных помещений. Указанный договор от 1994 года не подлежал государственной регистрации в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Из договоров аренды не усматривается четкая конкретизация площади. Истец неоднократно менял исковые требования в части выделения помещений. Ранее представленный технический паспорт с перечислением меньшего объема помещений, а также действия истца по подписанию бухгалтерских актов относящихся явно к договору от 1998 года свидетельствуют о внутреннем противоречии позиции и недоказанности требований. Отсутствие конкретизации помещений в договорах свидетельствует о незаключенности.
Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили. От Теруправления поступило ходатайство о рассмотрении жалоб без участия его представителя. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах и отзыве на них, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.
Как установил суд первой инстанции, Государственная инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры при Комитете по делам культуры администрации Тверской области (далее - Госорган) и частное семейное предприятие "Полина" (впоследствии преобразованное в Общество) (арендатор) заключили охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, а именно: комплексом жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. по адресу: город Тверь, улица Радищева, дом 38/26.
Договор согласован с Комитетом по управлению имуществом Тверской области, как с органом, осуществляющим в тот период времени полномочия собственника от имени Российской Федерации.
На основании решения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17.05.1994 N 423, распоряжения главы администрации Тверской области от 08.05.1992 N 183-р арендатор принимает в аренду комплекс жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. для осуществления торгово-выставочной деятельности на срок с 15.08.1994 по 2050 год.
Согласно пункту 4 за использование объекта арендатор обязан в течение срока действия договора уплачивать арендную плату в соответствии с распоряжением главы администрации Тверской области от 05.05.1993 N 180-р из расчета 255 кв. м x 2,9 x минимальная заработная плата за 1 кв. м в год.
В пунктах 5, 6 договора стороны определили порядок внесения платежей и возможность корректирования платы в случае изменения действующих тарифов на аренду строений, являющихся памятниками истории и культуры.
Соглашением от 03.06.1996 в договор внесены изменения, в том числе в пункт 3.1 - срок аренды помещения площадью 174,5 кв. м с 01.10.1996 по 31.12.2011; в пункт 4.1 - расчет арендной платы помещения площадью 174,5 кв. м определяется следующим образом: 174,5 кв. м x 2,9 x минимальная заработная плата.
Изменения согласованы с Комитетом по управлению имуществом Тверской области и 09.04.1997 зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество за номером 1997-1-1172.
Общество и Комитет по охране историко-культурного наследия администрации Тверской области (созданным в 1996 году постановлением губернатора Тверской области на базе Государственной инспекции по охране и использованию памятников истории и культуры) 15.12.1998 заключили новое соглашение о внесении изменений и (или) дополнений в охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4. Последний дополнен пунктом 26, в котором содержится перечень занимаемых площадей и определяется порядок расчета арендной платы с 15.12.1998 по 31.12.2011 в зависимости от назначения помещений.
Соглашение с Комитетом по управлению имуществом Тверской области согласовано.
Комитет по охране историко-культурного наследия Администрации Тверской области (Госорган) и Общество подписали охранно-арендный договор от 25.12.1998 N 974/1 на пользование памятником истории и культуры XVIII - XIX вв. по адресу: город Тверь, бульвар Радищева, дом 38/26.
По условиям договора Общество вправе пользоваться 167,4 кв. м - для торговых целей, 53,1 кв. м - в административных целях, 75,5 кв. м - для складских целей, 114,3 кв. м - подсобные помещения.
В пункте 3 соглашения определен срок аренды с 01.01.1999 по 31.12.2011 с правом пролонгации.
В пункте 4 содержится порядок расчета арендной платы исходя из установленного размера минимальной заработной платы и назначения арендуемых помещений.
В январе 1999 года стороны оформили акт приема-передачи помещений по договору от 25.12.1998 общей площадью 410,3 кв. м.
Условия договора 1998 года дополнены соглашениями от 31.05.2001, от 03.01.2002, от 31.12.2003 в части расчета арендной платы, размера арендуемых площадей, а также порядка его регистрации.
В установленном законом порядке договор от 25.12.1998 N 974/1 и соглашение к нему не зарегистрированы.
На основании распоряжения Теруправления от 29.12.2011 N 376 "О закреплении имущества казны Российской Федерации" в ЕГРП 24.07.2012 зарегистрировано право хозяйственного ведения Предприятия на административное здание общей площадью 635,4 кв. м по адресу: город Тверь, улица Трехсвятская и бульвар Радищева, дом 26/38.
Общество 14.05.2014 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 15.08.1994 N 974/4.
Управление уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации по причине наличия расхождений в описании объекта аренды в договоре и в ЕГРП, не позволяющих конкретно установить предмет договора аренды.
В целях устранения пороков договора от 15.08.1994 N 974/4 Общество обратилось в Главное управление, созданное в 2011 году правительством Тверской области в качестве правопреемника аналогичного Комитета (далее - Госорган), в Теруправление и Предприятие с предложениями о приведении данного договора в соответствие с законом.
Главное управление, ссылаясь на отсутствие подобающих полномочий, предложил по вопросу переоформления обязательства обратиться к собственнику или законному владельцу объекта.
Теруправление в ответе от 14.08.2014 N 3866-03 переадресовало заявителя к Предприятию.
Предприятие в письме от 15.08.2014 N 422 сообщило, что данный вопрос не подлежит рассмотрению по существу, поскольку договор от 15.08.1994 N 974/4 является незаключенным, так как объект аренды в нем не конкретизирован.
Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, иск удовлетворил.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание соответствующего права. При этом законодатель не исключает применение данного способа защиты в отношении обязательственных прав, каковым является и право аренды.
В силу статьи 431 ГК РФ при неясности буквального значения условий договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как правомерно указал суд первой инстанции, нежилое помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием или сооружением, в котором оно находится, поэтому к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ о государственной регистрации.
Аналогичный вывод содержится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".
Суд первой инстанции установил, что охранно-арендные договоры от 15.08.1994 N 974/4 и от 25.12.1998 N 974/1 не зарегистрированы.
Вместе с тем, первоначальный договор 1994 года оформлен до принятия Закона N 122-ФЗ и создания на территории Тверской области соответствующего регистрационного учреждения. Поэтому отсутствие государственной регистрации не свидетельствует о его незаключенности в силу статьи 651 ГК РФ.
Как правильно указал суд, договор от 1998 года не отвечает данным требованиям. Поэтому при отсутствии сведений о его государственной регистрации, признать договор заключенным невозможно в силу статьи 651 ГК РФ.
Апелляционный суд полагает, что данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствующими требованиям закона.
Доводы подателей жалоб о том, что договор от 1998 года также не требовал государственной регистрации, не принимаются во внимание.
Постановлением администрации Тверской области от 09.07.1998 N 454 "О создании системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тверской области" утверждены Временные положения о порядке государственной регистрации договоров аренды участков лесного фонда на территории Тверской области, о порядке создания и ведения Единой системы информации о недвижимом имуществе на территории Тверской области, а также Программа создания учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тверской области.
Согласно постановлению Губернатора Тверской области от 13.11.1998 N 778 "О контроле за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до создания учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложен контроль за соблюдением правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним уполномоченными органами - комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Тверской области, комитетом по управлению имуществом Тверской области, государственным предприятием "Тверьоблинвентаризация" и их подразделениями, а в городе Твери - регистрационной палатой - на отдел правового контроля по регистрации недвижимости Управления юстиции Тверской области.
Постановлением Губернатора Тверской области от 03.12.1998 N 820 созданы учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждено Положением об учреждении юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку договор подписан сторонами 25.12.1998, сведения о данном договоре должны были быть внесены в ЕГРП.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о регистрации договора от 25.12.1998 в установленном порядке.
Доводы подателей жалоб о несогласованности предмета аренды были заявлены в суде первой инстанции, подробно исследованы, им дана мотивированная оценка, правовые основания не согласиться с которой у апелляционной инстанции отсутствует.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума N 73 в случае, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из текста договора 1994 года следует, что истцу переданы в аренду помещения в здании-памятнике - комплексе жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. по адресу: город Тверь, улица Радищева, дом 38/26. Площадь помещений, за которые Общество должно платить арендную плату, изначально определялась в размере 255 кв. м.
Довод Предприятия о последующем уменьшении арендуемой площади до 174,5 кв. м в соответствии с соглашением от 03.06.1996 об изменении условий охранно-арендного договора 1994 года суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание.
Как правильно указал суд, соглашением от 15.12.1998 об изменении условий договора 1994 года, подписанным всеми заинтересованными лицами, предусматривалось оплата 410,3 кв. м арендуемых помещений, что свидетельствует о направленности общей воли сторон на нахождение в пользовании Общества площадей большего размера по сравнению с первоначальной ситуацией.
Аналогичные сведения содержатся в акте технического осмотра памятника архитектуры, составленном представителями Госоргана и арендатора 25.12.1998.
Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что стороны в течение длительного времени не спорили относительно ненадлежащего исполнения договорных обязательств, не высказывали взаимных претензий относительно неправомерности использования помещений.
Истец за пользование недвижимым имуществом вносил платежи на основании счетов Предприятия.
Как видно из материалов дела, истец в рамках настоящего дела заявил требования в отношении помещений, площадью 340,60 кв. м, размер которых соответствует сведениям о площади помещений, содержащимся в договоре 1994 год с учетом дополнительного соглашения от 03.06.1996 (255 кв. м и 174,5 кв. м).
Утверждения Общества о том, что он занимает конкретные помещения по договору 1994 года длительное время в отсутствие возражений ответчиков, помещения не изменялись по площади в результате реконструкций, ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не опровергнуты.
Поэтому суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что предмет договора 1994 года сторонами определен, согласован, правовых оснований признать договор незаключенным не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалоб.
В связи с отказом в удовлетворении жалобы Предприятия и невыполнением им определения апелляционного суда от 03.07.2015 о представлении оригинала платежного поручения об уплате 1000 руб. государственной пошлины, в порядке статьи 110 АПК РФ с подателя жалобы подлежит взысканию в бюджет 1000 руб. государственной пошлины за рассмотрение его апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 25 мая 2015 года по делу N А66-12820/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и федерального государственного унитарного предприятия "Комет" - без удовлетворения.
Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия "Комет" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)