Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что общая площадь квартиры меньше, чем планировалось по договору инвестирования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Заковоротный В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.,
судей Кирсановой В.А. и Зениной Л.С.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Расторгуевой Н.С.,
дело по апелляционной жалобе представителя РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в интересах истца К. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 19 августа 2014 года, которым постановлено: В удовлетворении иска РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в защиту интересов К. к ЗАО "СУ-155" о взыскании переплаты за разницу в метраже квартиры, неустойки, компенсации морального вреда - отказать,
установила:
РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" обратилось в суд с иском в защиту интересов К. к ЗАО "СУ-155" о взыскании переплаты за разницу в метраже квартир, неустойки, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований истец указал, что 01.11.2003 года он заключил договор с ООО "Промышленные полы и кровли" о долевом соучастии в строительстве жилого дома N ***, согласно которому последние передают права и обязанности, вытекающие из договора N ***, заключенного 06.02.2003 г. между ООО "Промышленные полы и кровли" и ЗАО "СУ-155", в том числе право на получение в собственность ***-комнатной квартиры общей площадью *** кв. м по адресу: ***, стоимостью *** рубля *** копейки. Стоимость квартиры оплачена К. полностью. Условиями договора предусмотрен возврат суммы по договору, в случае если после результатов обмеров, квартира становится меньшего размера по результатам сверки БТИ. После постройки дома общая площадь указанной квартиры составила *** кв. м, что меньше на *** кв. м, чем планировалось, что соответствует сумме возврата *** рубль *** копеек. 24.03.2005 года истец также заключил с ООО "Промышленные полы и кровли" договор о долевом соучастии в строительстве жилого дома N ***, согласно которому последние передают права и обязанности, вытекающие из договора N ***, заключенного 26.01.2004 г. между ООО "Промышленные полы и кровли" и ЗАО "СУ-155", в том числе право на получение в собственность ***-комнатной квартиры общей площадью *** кв. м по адресу: ***, стоимостью *** рубля *** копеек. Стоимость квартиры оплачена К. полностью. Условиями договора предусмотрен возврат суммы по договору, в случае если после результатов обмеров, квартира становиться меньшего размера по результатам сверки БТИ. После постройки дома, общая площадь указанной квартиры составила *** кв. м, что меньше на *** кв. м, чем планировалось, что соответствует сумме возврата *** рублей *** копеек. 26.06.2013 года истец обратился к ответчику с требованием осуществить возврат излишне уплаченных средств за указанные квартиры, однако ответчик оставил данные претензии без удовлетворения. В связи с изложенным истец просил взыскать с ЗАО "СУ-155" в пользу К. излишне уплаченные денежные средства в размере *** рубль *** копеек и *** рублей *** копеек, неустойку в размере *** рубль *** копеек и *** рублей *** копеек, штраф в пользу потребителя и представителя истца в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", компенсацию морального вреда в размере *** рублей.
В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в интересах истца К. по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика ЗАО "СУ-155" не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в интересах истца К. - Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в части.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06 февраля 2003 года ООО "Промышленные полы и кровли" заключило с ЗАО "СУ-155" договор N *** о долевом участии в строительстве жилого дома, в том числе с правом приобретения собственности на ***-комнатную квартиру по адресу: *** ориентировочно по проектной документации общей площадью *** кв. м.
01 ноября 2003 года ООО "Промышленные полы и кровли" заключило с истцом К. договор о долевом участии в строительстве жилого дома N ***, по которому права и обязанности по вышеуказанному договору N ***, в том числе по приобретению квартиры, перешли к К.
В условиях указанных договоров указано, что общая площадь квартиры будет составлять *** кв. м.
26 января 2004 года ООО "Промышленные полы и кровли" заключило с ЗАО "СУ-155" договор N *** инвестирования, в том числе с правом приобретения собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: ***, справа ориентировочно по проектной документации общей площадью *** кв. м.
24 марта 2005 года ООО "Промышленные полы и кровли" заключило с истцом К. договор о долевом участии в строительстве жилого дома N ***, по которому права и обязанности по вышеуказанному договору N ***, в том числе по приобретению квартиры, перешли к К.
В условиях указанных договоров указано, что общая площадь квартиры, будет составлять *** кв. м.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в результате заключения сторонами указанных выше договоров по передаче истцу квартир в пользование и уплате К. предусмотренной цены за передаваемые квартиры, между сторонами установились правоотношения, регулируемые законодательством о купле-продаже.
Таким образом, поскольку указанными выше договорами установлены цены на квартиры, суд пришел к выводу, что при заключении данных договоров сторонами было достигнуто соглашение по существенному условию о цене договора, которая является неизменной и не зависит от размера общей площади квартир на момент их передачи истцу.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Положениями ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно Методологическим положениям по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11 марта 2009 года N 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.
Из п. 2.4 договора о долевом участии в строительстве жилого дома N *** от 01.11.2003 г., заключенного между ООО "Промышленные полы и кровли" и К., следует, что, если общая площадь жилья, являющаяся предметом настоящего договора, по обмеру БТИ фактически окажется менее той, что указана в ст. 1 настоящего договора, Общество (ООО "Промышленные полы и кровли") обязуется осуществить возврат Гражданину (К.) излишне уплаченных средств по цене равной *** рублей до нотариального оформления договора передачи квартиры в собственность.
Согласно п. 7.6 договора N *** о долевом участии в строительстве жилого дома от 06.02.2003 г., заключенного между ЗАО "СУ-155" и ООО "Промышленные полы и кровли", если общая площадь жилья, передаваемого Субинвестору, по результатам обмеров БТИ окажется менее той, что указана в ст. 1 настоящего договора, Генеральный инвестор (ЗАО "СУ-155") обязуется осуществить возврат Субинвестору (ООО "Промышленные полы и кровли") излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м, указанной в п. 4.1 настоящего договора в течение 10 рабочих дней с момента получения данных обмеров БТИ.
Пунктом 4.1 указанного договора стоимость 1 кв. м установлена в размере *** рублей *** копеек, общая инвестиционная стоимость квартиры составила *** рубля *** копейки. Определенная условиями договора сумма была внесена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
Из п. 2.4 договора о долевом участии в строительстве жилого дома N *** от 24.03.2005 г., заключенного между ООО "Промышленные полы и кровли" и К., следует, что, если общая площадь жилья, являющаяся предметом настоящего договора, по обмеру БТИ фактически окажется менее той, что указана в ст. 1 настоящего договора, Общество (ООО "Промышленные полы и кровли") обязуется осуществить возврат Гражданину (К.) излишне уплаченных средств по цене равной *** рублей до нотариального оформления договора передачи квартиры в собственность.
Согласно п. 6.5 договора N *** инвестирования от 26.01.2004 г., заключенного между ЗАО "СУ-155" и ООО "Промышленные полы и кровли", если общая площадь квартир, права на которые приобретает Субинвестор, по результатам обмеров БТИ окажется менее той, что указана в п. 1.2 настоящего договора, инвестор (ЗАО "СУ-155") обязуется осуществить возврат Субинвестору (ООО "Промышленные полы и кровли") излишне внесенных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м, указанной в п. 3.1 настоящего договора в течение 10 банковских дней с момента получения данных обмеров БТИ.
Пунктом 3.1 указанного договора стоимость 1 кв. м установлена в размере *** рублей *** копейка, общая инвестиционная стоимость квартиры составила *** рубль *** копеек. Определенная условиями договора сумма была внесена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
Из материалов дела усматривается, что квартире, расположенной по строительному адресу: *** был присвоен следующий почтовый адрес: ***; квартире, расположенной по строительному адресу: *** был присвоен следующий почтовый адрес: ***.
Согласно обмерам БТИ по квартире N *** ее общая площадь составила *** кв. м.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что фактический размер площади указанной квартиры N *** меньше чем указано в договоре на *** кв. м (*** - *** = ***), в связи с чем ответчик обязан вернуть истцу переплаченные им денежные средства исходя из стоимости 1 кв. м в размере *** рубль *** копеек (*** x *** = ***).
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что доводы ЗАО "СУ-155" о том, что они являются ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку К. заключил договор с ООО "Промышленные полы и кровли", которое и обязано возместить истцу переплату за уменьшение площади приобретенной квартиры, являются несостоятельными по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу ст. 390 ГК РФ, первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Согласно п. 1.1 договора о долевом участии в строительстве жилого дома N *** от 01.11.2003 г., ООО "Промышленные полы и кровли" передало К., а К. принял от ООО "Промышленные полы и кровли" права и обязанности, вытекающие их договора инвестирования N *** от 06.02.2003 г., в том числе право (требование) на получение в собственность одной трехкомнатной квартиры общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что в соответствии с условиями договора от 01.11.2003 года к К. перешло право требования к ЗАО "СУ-155" возврата денежных средств в случае уменьшения общей площади квартиры.
Таким образом, судебная коллегия находит исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца переплаты за разницу в метраже квартиры N *** обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем взыскивает с ЗАО "СУ-155" в пользу К. денежные средства в сумме *** рубль *** копеек.
Между тем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика переплаты за разницу в метраже по квартире N ***, поскольку, как усматривается из материалов дела, согласно обмерам БТИ по квартире N *** ее общая площадь составила *** кв. м, в то время как по договору ее площадь составляла *** кв. м, то есть размер площади указанной квартиры увеличился.
Разрешая исковые требования К. о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Из материалов дела усматривается, что 26.06.2013 года К. обратился к ЗАО "СУ-155" с требованием осуществить возврат излишне уплаченных средств по квартире N ***, расположенной указанному выше адресу.
Таким образом, поскольку размер площади указанной квартиры был уменьшен, что не отрицалось ответчиком, судебная коллегия полагает, что заявленные истцом требования в отношении указанной квартиры являлись обоснованными и подлежали удовлетворению в течение 10 дней с момента получения данных обмеров БТИ.
Поскольку ответчик не выполнил указанное требование истца, К. был вынужден обратиться в суд, в связи с чем 18.04.2014 года подал данное исковое заявление.
Исходя из того, что данные обмером БТИ были получены 30.08.2012 года, судебная коллегия приходит к выводу, что период просрочки исполнения обязательств следует исчислять с 14.09.2012 года.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Как усматривается из материалов дела, К. просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную ч. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", за период с 14 сентября 2012 года по 15 апреля 2014 года, что составляет 578 дней.
В силу ч. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
С учетом изложенного, размер неустойки составил *** рублей *** копеек (*** x 3% x 578 = ***).
Между тем, учитывая, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с учетом заявления ответчика об уменьшении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия, учитывая конкретные обстоятельства дела, считает необходимым уменьшить сумму неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до *** рублей.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Таким образом, поскольку судебной коллегией установлено нарушение ответчиком прав истца как потребителя на своевременный возврат излишне уплаченных денежных средств за площадь переданной квартиры по договору о долевом участии в строительства дома, требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда также подлежат удовлетворению.
С учетом разумности и справедливости, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца К. компенсацию морального вреда в размере *** рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 г. N 20 "О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан", размер присужденной судом денежной компенсации морального вреда учитывается при определении штрафа, подлежащего взысканию со страховщика в пользу потребителя страховой услуги в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком были нарушены права истца как потребителя, а также то, что судом при рассмотрении настоящего спора в пользу истца была взыскана с ответчика компенсация морального вреда в размере *** рублей, судебная коллегия приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца К., а также в пользу РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", в размере 25% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в пользу каждого, то есть в размере *** рублей *** копеек ((*** + *** + ***) x 0,50) / 2 = ***).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 19 августа 2014 года отменить, постановить по делу новое решение:
Взыскать с ЗАО "СУ-155" в пользу К. денежные средства в размере *** (***) рубль *** копеек, неустойку в размере *** (***) рублей, компенсацию морального вреда в размере *** (***) рублей, штраф в размере *** (***) рублей *** копеек.
Взыскать с ЗАО "СУ-155" в пользу РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" штраф в размере *** (***) рублей *** копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в интересах К. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-45432
Требование: О взыскании переплаты за разницу в площади квартиры, неустойки, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что общая площадь квартиры меньше, чем планировалось по договору инвестирования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 ноября 2014 г. по делу N 33-45432
Судья Заковоротный В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.,
судей Кирсановой В.А. и Зениной Л.С.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Расторгуевой Н.С.,
дело по апелляционной жалобе представителя РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в интересах истца К. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 19 августа 2014 года, которым постановлено: В удовлетворении иска РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в защиту интересов К. к ЗАО "СУ-155" о взыскании переплаты за разницу в метраже квартиры, неустойки, компенсации морального вреда - отказать,
установила:
РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" обратилось в суд с иском в защиту интересов К. к ЗАО "СУ-155" о взыскании переплаты за разницу в метраже квартир, неустойки, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований истец указал, что 01.11.2003 года он заключил договор с ООО "Промышленные полы и кровли" о долевом соучастии в строительстве жилого дома N ***, согласно которому последние передают права и обязанности, вытекающие из договора N ***, заключенного 06.02.2003 г. между ООО "Промышленные полы и кровли" и ЗАО "СУ-155", в том числе право на получение в собственность ***-комнатной квартиры общей площадью *** кв. м по адресу: ***, стоимостью *** рубля *** копейки. Стоимость квартиры оплачена К. полностью. Условиями договора предусмотрен возврат суммы по договору, в случае если после результатов обмеров, квартира становится меньшего размера по результатам сверки БТИ. После постройки дома общая площадь указанной квартиры составила *** кв. м, что меньше на *** кв. м, чем планировалось, что соответствует сумме возврата *** рубль *** копеек. 24.03.2005 года истец также заключил с ООО "Промышленные полы и кровли" договор о долевом соучастии в строительстве жилого дома N ***, согласно которому последние передают права и обязанности, вытекающие из договора N ***, заключенного 26.01.2004 г. между ООО "Промышленные полы и кровли" и ЗАО "СУ-155", в том числе право на получение в собственность ***-комнатной квартиры общей площадью *** кв. м по адресу: ***, стоимостью *** рубля *** копеек. Стоимость квартиры оплачена К. полностью. Условиями договора предусмотрен возврат суммы по договору, в случае если после результатов обмеров, квартира становиться меньшего размера по результатам сверки БТИ. После постройки дома, общая площадь указанной квартиры составила *** кв. м, что меньше на *** кв. м, чем планировалось, что соответствует сумме возврата *** рублей *** копеек. 26.06.2013 года истец обратился к ответчику с требованием осуществить возврат излишне уплаченных средств за указанные квартиры, однако ответчик оставил данные претензии без удовлетворения. В связи с изложенным истец просил взыскать с ЗАО "СУ-155" в пользу К. излишне уплаченные денежные средства в размере *** рубль *** копеек и *** рублей *** копеек, неустойку в размере *** рубль *** копеек и *** рублей *** копеек, штраф в пользу потребителя и представителя истца в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", компенсацию морального вреда в размере *** рублей.
В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в интересах истца К. по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика ЗАО "СУ-155" не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в интересах истца К. - Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в части.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06 февраля 2003 года ООО "Промышленные полы и кровли" заключило с ЗАО "СУ-155" договор N *** о долевом участии в строительстве жилого дома, в том числе с правом приобретения собственности на ***-комнатную квартиру по адресу: *** ориентировочно по проектной документации общей площадью *** кв. м.
01 ноября 2003 года ООО "Промышленные полы и кровли" заключило с истцом К. договор о долевом участии в строительстве жилого дома N ***, по которому права и обязанности по вышеуказанному договору N ***, в том числе по приобретению квартиры, перешли к К.
В условиях указанных договоров указано, что общая площадь квартиры будет составлять *** кв. м.
26 января 2004 года ООО "Промышленные полы и кровли" заключило с ЗАО "СУ-155" договор N *** инвестирования, в том числе с правом приобретения собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: ***, справа ориентировочно по проектной документации общей площадью *** кв. м.
24 марта 2005 года ООО "Промышленные полы и кровли" заключило с истцом К. договор о долевом участии в строительстве жилого дома N ***, по которому права и обязанности по вышеуказанному договору N ***, в том числе по приобретению квартиры, перешли к К.
В условиях указанных договоров указано, что общая площадь квартиры, будет составлять *** кв. м.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в результате заключения сторонами указанных выше договоров по передаче истцу квартир в пользование и уплате К. предусмотренной цены за передаваемые квартиры, между сторонами установились правоотношения, регулируемые законодательством о купле-продаже.
Таким образом, поскольку указанными выше договорами установлены цены на квартиры, суд пришел к выводу, что при заключении данных договоров сторонами было достигнуто соглашение по существенному условию о цене договора, которая является неизменной и не зависит от размера общей площади квартир на момент их передачи истцу.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Положениями ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно Методологическим положениям по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11 марта 2009 года N 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.
Из п. 2.4 договора о долевом участии в строительстве жилого дома N *** от 01.11.2003 г., заключенного между ООО "Промышленные полы и кровли" и К., следует, что, если общая площадь жилья, являющаяся предметом настоящего договора, по обмеру БТИ фактически окажется менее той, что указана в ст. 1 настоящего договора, Общество (ООО "Промышленные полы и кровли") обязуется осуществить возврат Гражданину (К.) излишне уплаченных средств по цене равной *** рублей до нотариального оформления договора передачи квартиры в собственность.
Согласно п. 7.6 договора N *** о долевом участии в строительстве жилого дома от 06.02.2003 г., заключенного между ЗАО "СУ-155" и ООО "Промышленные полы и кровли", если общая площадь жилья, передаваемого Субинвестору, по результатам обмеров БТИ окажется менее той, что указана в ст. 1 настоящего договора, Генеральный инвестор (ЗАО "СУ-155") обязуется осуществить возврат Субинвестору (ООО "Промышленные полы и кровли") излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м, указанной в п. 4.1 настоящего договора в течение 10 рабочих дней с момента получения данных обмеров БТИ.
Пунктом 4.1 указанного договора стоимость 1 кв. м установлена в размере *** рублей *** копеек, общая инвестиционная стоимость квартиры составила *** рубля *** копейки. Определенная условиями договора сумма была внесена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
Из п. 2.4 договора о долевом участии в строительстве жилого дома N *** от 24.03.2005 г., заключенного между ООО "Промышленные полы и кровли" и К., следует, что, если общая площадь жилья, являющаяся предметом настоящего договора, по обмеру БТИ фактически окажется менее той, что указана в ст. 1 настоящего договора, Общество (ООО "Промышленные полы и кровли") обязуется осуществить возврат Гражданину (К.) излишне уплаченных средств по цене равной *** рублей до нотариального оформления договора передачи квартиры в собственность.
Согласно п. 6.5 договора N *** инвестирования от 26.01.2004 г., заключенного между ЗАО "СУ-155" и ООО "Промышленные полы и кровли", если общая площадь квартир, права на которые приобретает Субинвестор, по результатам обмеров БТИ окажется менее той, что указана в п. 1.2 настоящего договора, инвестор (ЗАО "СУ-155") обязуется осуществить возврат Субинвестору (ООО "Промышленные полы и кровли") излишне внесенных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м, указанной в п. 3.1 настоящего договора в течение 10 банковских дней с момента получения данных обмеров БТИ.
Пунктом 3.1 указанного договора стоимость 1 кв. м установлена в размере *** рублей *** копейка, общая инвестиционная стоимость квартиры составила *** рубль *** копеек. Определенная условиями договора сумма была внесена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
Из материалов дела усматривается, что квартире, расположенной по строительному адресу: *** был присвоен следующий почтовый адрес: ***; квартире, расположенной по строительному адресу: *** был присвоен следующий почтовый адрес: ***.
Согласно обмерам БТИ по квартире N *** ее общая площадь составила *** кв. м.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что фактический размер площади указанной квартиры N *** меньше чем указано в договоре на *** кв. м (*** - *** = ***), в связи с чем ответчик обязан вернуть истцу переплаченные им денежные средства исходя из стоимости 1 кв. м в размере *** рубль *** копеек (*** x *** = ***).
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что доводы ЗАО "СУ-155" о том, что они являются ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку К. заключил договор с ООО "Промышленные полы и кровли", которое и обязано возместить истцу переплату за уменьшение площади приобретенной квартиры, являются несостоятельными по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу ст. 390 ГК РФ, первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Согласно п. 1.1 договора о долевом участии в строительстве жилого дома N *** от 01.11.2003 г., ООО "Промышленные полы и кровли" передало К., а К. принял от ООО "Промышленные полы и кровли" права и обязанности, вытекающие их договора инвестирования N *** от 06.02.2003 г., в том числе право (требование) на получение в собственность одной трехкомнатной квартиры общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что в соответствии с условиями договора от 01.11.2003 года к К. перешло право требования к ЗАО "СУ-155" возврата денежных средств в случае уменьшения общей площади квартиры.
Таким образом, судебная коллегия находит исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца переплаты за разницу в метраже квартиры N *** обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем взыскивает с ЗАО "СУ-155" в пользу К. денежные средства в сумме *** рубль *** копеек.
Между тем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика переплаты за разницу в метраже по квартире N ***, поскольку, как усматривается из материалов дела, согласно обмерам БТИ по квартире N *** ее общая площадь составила *** кв. м, в то время как по договору ее площадь составляла *** кв. м, то есть размер площади указанной квартиры увеличился.
Разрешая исковые требования К. о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Из материалов дела усматривается, что 26.06.2013 года К. обратился к ЗАО "СУ-155" с требованием осуществить возврат излишне уплаченных средств по квартире N ***, расположенной указанному выше адресу.
Таким образом, поскольку размер площади указанной квартиры был уменьшен, что не отрицалось ответчиком, судебная коллегия полагает, что заявленные истцом требования в отношении указанной квартиры являлись обоснованными и подлежали удовлетворению в течение 10 дней с момента получения данных обмеров БТИ.
Поскольку ответчик не выполнил указанное требование истца, К. был вынужден обратиться в суд, в связи с чем 18.04.2014 года подал данное исковое заявление.
Исходя из того, что данные обмером БТИ были получены 30.08.2012 года, судебная коллегия приходит к выводу, что период просрочки исполнения обязательств следует исчислять с 14.09.2012 года.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Как усматривается из материалов дела, К. просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную ч. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", за период с 14 сентября 2012 года по 15 апреля 2014 года, что составляет 578 дней.
В силу ч. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
С учетом изложенного, размер неустойки составил *** рублей *** копеек (*** x 3% x 578 = ***).
Между тем, учитывая, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с учетом заявления ответчика об уменьшении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия, учитывая конкретные обстоятельства дела, считает необходимым уменьшить сумму неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до *** рублей.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Таким образом, поскольку судебной коллегией установлено нарушение ответчиком прав истца как потребителя на своевременный возврат излишне уплаченных денежных средств за площадь переданной квартиры по договору о долевом участии в строительства дома, требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда также подлежат удовлетворению.
С учетом разумности и справедливости, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца К. компенсацию морального вреда в размере *** рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 г. N 20 "О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан", размер присужденной судом денежной компенсации морального вреда учитывается при определении штрафа, подлежащего взысканию со страховщика в пользу потребителя страховой услуги в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком были нарушены права истца как потребителя, а также то, что судом при рассмотрении настоящего спора в пользу истца была взыскана с ответчика компенсация морального вреда в размере *** рублей, судебная коллегия приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца К., а также в пользу РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", в размере 25% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в пользу каждого, то есть в размере *** рублей *** копеек ((*** + *** + ***) x 0,50) / 2 = ***).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 19 августа 2014 года отменить, постановить по делу новое решение:
Взыскать с ЗАО "СУ-155" в пользу К. денежные средства в размере *** (***) рубль *** копеек, неустойку в размере *** (***) рублей, компенсацию морального вреда в размере *** (***) рублей, штраф в размере *** (***) рублей *** копеек.
Взыскать с ЗАО "СУ-155" в пользу РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" штраф в размере *** (***) рублей *** копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований РОО "По защите интересов граждан участников долевого строительства "Правозащита" в интересах К. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)