Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению истца, на протяжении нескольких лет ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды, не обрабатывал земельный участок должным образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Журбенко С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Песковой Ж.А., Тришкиной М.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению З. к обществу с ограниченной ответственностью "Котоврас" о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя по апелляционной жалобе конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Котоврас" Ш. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2015 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя З. - П., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
З. обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Котоврас" (далее - ООО "Котоврас") о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя.
В обоснование требований истец указала, что является собственником долей в праве общей совместной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> Данный земельный участок с 2004 года находится в аренде у ответчика, договор аренды заключен сроком на 10 лет с момента регистрации договора, которая произведена <дата>.
По утверждению истца, на протяжении нескольких лет ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, не обрабатывал земельный участок должным образом. Летом 2014 года истцу стало известно о банкротстве данной организации. <дата> истец и остальные собственники земельного участка направили в адрес ответчика заявление о расторжении договора аренды, <дата> на общем собрании собственников земельного участка было принято решение о расторжении договора аренды. <дата> истец и другие сособственники земельного участка направили в адрес ответчика предупреждение о необходимости внесения арендной платы и погашения имеющейся задолженности по арендной плате. Однако в установленный срок ответчик обязанность по погашению задолженности по арендной плате не исполнил.
Истец просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка N от <дата>, заключенный с ООО "Котоврас", погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) запись о государственной регистрации аренды земельного участка, взыскать с ответчика судебные расходы.
Решением суда исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от <дата>, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей. В решении указано, что оно является основанием для аннулирования в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка.
С решением суда не согласился конкурсный управляющий ООО "Котоврас" - Ш., который подал апелляционную жалобу. В жалобе конкурсный управляющий просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
По мнению автора жалобы, вывод суда о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы не соответствует действительности, поскольку ООО "Котоврас" ежегодно производило выплату арендной платы, о чем имеется документальное подтверждение в виде ведомостей выдачи зерна арендодателям.
Существенное изменение обстоятельств, на которое имеется ссылка в решении суда как на основание расторжения договора аренды, не заявлялось истцом в качестве оснований для расторжения договора. Уведомление о расторжении договора аренды по данному основанию в адрес ответчика не направлялось. Автор жалобы полагает, что со стороны истца не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный действующим законодательством.
По доводам апелляционной жалобы истцом в суд апелляционной инстанции поданы возражения, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца П. доводы возражений поддержал, просил оставить решение суда без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения по следующим основаниям.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Статья ст. 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ (пункты 1 - 3) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Как следует из материалов дела, истец является собственником долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 27229000 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельные доли на имя истца имеются в деле.
<дата> между собственниками земельного участка и ответчиком был заключен договор аренды N сроком на 10 лет, в договоре указано, что он вступает в силу для сторон с момента его государственной регистрации. По условиям п. 3.4 договора в случае расторжения договора по инициативе арендодателей ранее установленного договором срока арендодатели обязаны письменно уведомить арендатора за шесть месяцев до даты расторжения договора. Расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (п. 6.3. договора). Договор зарегистрирован в ЕГРП <дата>.
Судом первой инстанции установлено, что число собственников земельного участка превышает пять, что подтверждается также приложением к договору аренды в виде списка арендодателей, подписавших договор.
В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Положения статьи 253 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от <дата> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.
Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.
Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.
Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей.
Истцом представлено заявление о расторжении договора аренды, датированное <дата>, подписанное З., в заявлении указано, что к нему прилагается список лиц, подписавших заявление, однако сам список не представлен. В заявлении, адресованном ответчику, сообщается о намерении прекратить арендные отношения с обществом и предлагается в течение 7 дней со дня получения заявления подписать с отправителями заявления соглашение о расторжении договора аренды.
По мнению судебной коллегии, данное заявление правового значения не имеет, поскольку оно направлено до проведения общего собрания собственников земельных долей по вопросу расторжения договора аренды.
В деле имеется протокол общего собрания участников общей собственности от <дата>, на котором присутствовало 97 участников, имеющих в собственности 159 земельных долей. В повестку дня собрания был включен вопрос о расторжении договора аренды по инициативе арендодателей. На собрании было принято решение расторгнуть договор аренды, заключенный с ООО "Котоврас", список собственников, присутствовавших на собрании и принимавших участие в голосовании, в деле отсутствует, к копии протокола общей собрания он не приложен.
<дата> от имени З. в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, в котором указано на неисполнение ООО "Котоврас" обязанности по выплате арендной платы за период с 2010 по 2014 годы, предложено в течение 5 дней со дня получения предупреждения погасить задолженность, а в случае непогашения задолженности общество предупреждалось о досрочном расторжении договора аренды.
Судебная коллегия полагает, что данное предупреждение не может рассматриваться как соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствует список лиц, подписавших предупреждение (стороной истца он не представлен), само предупреждение подписано только истцом. З. на общем собрании собственников земельного участка, состоявшемся <дата>, не была уполномочена осуществлять от имени других собственников действия по расторжению договора аренды. Подача предупреждения только от одного из собственников земельного участка не позволяет судить о наличии волеизъявления всех собственников участка на расторжение договора аренды. Кроме того, отсутствует уведомление о вручении данного предупреждения ООО "Котоврас".
Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является самостоятельным основанием расторжения договора. Данное основание не обсуждалось на общем собрании собственников земельного участка, решение собственников по нему не принималось, уведомление о расторжении договора аренды по указанному основанию в адрес арендатора земельного участка не направлялось.
Согласно ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке (ч. 2 ст. 223 ГПК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.
Поскольку арендодателями по договору аренды не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный действующим гражданским законодательством, что не учтено судом первой инстанции при рассмотрении дела, решение суда подлежит отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2015 года отменить, оставить исковое заявление З. к обществу с ограниченной ответственностью "Котоврас" о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя без рассмотрения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2320
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению истца, на протяжении нескольких лет ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды, не обрабатывал земельный участок должным образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-2320
Судья Журбенко С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Песковой Ж.А., Тришкиной М.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению З. к обществу с ограниченной ответственностью "Котоврас" о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя по апелляционной жалобе конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Котоврас" Ш. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2015 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя З. - П., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
З. обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Котоврас" (далее - ООО "Котоврас") о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя.
В обоснование требований истец указала, что является собственником долей в праве общей совместной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> Данный земельный участок с 2004 года находится в аренде у ответчика, договор аренды заключен сроком на 10 лет с момента регистрации договора, которая произведена <дата>.
По утверждению истца, на протяжении нескольких лет ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, не обрабатывал земельный участок должным образом. Летом 2014 года истцу стало известно о банкротстве данной организации. <дата> истец и остальные собственники земельного участка направили в адрес ответчика заявление о расторжении договора аренды, <дата> на общем собрании собственников земельного участка было принято решение о расторжении договора аренды. <дата> истец и другие сособственники земельного участка направили в адрес ответчика предупреждение о необходимости внесения арендной платы и погашения имеющейся задолженности по арендной плате. Однако в установленный срок ответчик обязанность по погашению задолженности по арендной плате не исполнил.
Истец просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка N от <дата>, заключенный с ООО "Котоврас", погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) запись о государственной регистрации аренды земельного участка, взыскать с ответчика судебные расходы.
Решением суда исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от <дата>, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей. В решении указано, что оно является основанием для аннулирования в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка.
С решением суда не согласился конкурсный управляющий ООО "Котоврас" - Ш., который подал апелляционную жалобу. В жалобе конкурсный управляющий просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
По мнению автора жалобы, вывод суда о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы не соответствует действительности, поскольку ООО "Котоврас" ежегодно производило выплату арендной платы, о чем имеется документальное подтверждение в виде ведомостей выдачи зерна арендодателям.
Существенное изменение обстоятельств, на которое имеется ссылка в решении суда как на основание расторжения договора аренды, не заявлялось истцом в качестве оснований для расторжения договора. Уведомление о расторжении договора аренды по данному основанию в адрес ответчика не направлялось. Автор жалобы полагает, что со стороны истца не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный действующим законодательством.
По доводам апелляционной жалобы истцом в суд апелляционной инстанции поданы возражения, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца П. доводы возражений поддержал, просил оставить решение суда без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения по следующим основаниям.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Статья ст. 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ (пункты 1 - 3) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Как следует из материалов дела, истец является собственником долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 27229000 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельные доли на имя истца имеются в деле.
<дата> между собственниками земельного участка и ответчиком был заключен договор аренды N сроком на 10 лет, в договоре указано, что он вступает в силу для сторон с момента его государственной регистрации. По условиям п. 3.4 договора в случае расторжения договора по инициативе арендодателей ранее установленного договором срока арендодатели обязаны письменно уведомить арендатора за шесть месяцев до даты расторжения договора. Расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (п. 6.3. договора). Договор зарегистрирован в ЕГРП <дата>.
Судом первой инстанции установлено, что число собственников земельного участка превышает пять, что подтверждается также приложением к договору аренды в виде списка арендодателей, подписавших договор.
В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Положения статьи 253 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от <дата> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.
Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.
Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.
Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей.
Истцом представлено заявление о расторжении договора аренды, датированное <дата>, подписанное З., в заявлении указано, что к нему прилагается список лиц, подписавших заявление, однако сам список не представлен. В заявлении, адресованном ответчику, сообщается о намерении прекратить арендные отношения с обществом и предлагается в течение 7 дней со дня получения заявления подписать с отправителями заявления соглашение о расторжении договора аренды.
По мнению судебной коллегии, данное заявление правового значения не имеет, поскольку оно направлено до проведения общего собрания собственников земельных долей по вопросу расторжения договора аренды.
В деле имеется протокол общего собрания участников общей собственности от <дата>, на котором присутствовало 97 участников, имеющих в собственности 159 земельных долей. В повестку дня собрания был включен вопрос о расторжении договора аренды по инициативе арендодателей. На собрании было принято решение расторгнуть договор аренды, заключенный с ООО "Котоврас", список собственников, присутствовавших на собрании и принимавших участие в голосовании, в деле отсутствует, к копии протокола общей собрания он не приложен.
<дата> от имени З. в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, в котором указано на неисполнение ООО "Котоврас" обязанности по выплате арендной платы за период с 2010 по 2014 годы, предложено в течение 5 дней со дня получения предупреждения погасить задолженность, а в случае непогашения задолженности общество предупреждалось о досрочном расторжении договора аренды.
Судебная коллегия полагает, что данное предупреждение не может рассматриваться как соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствует список лиц, подписавших предупреждение (стороной истца он не представлен), само предупреждение подписано только истцом. З. на общем собрании собственников земельного участка, состоявшемся <дата>, не была уполномочена осуществлять от имени других собственников действия по расторжению договора аренды. Подача предупреждения только от одного из собственников земельного участка не позволяет судить о наличии волеизъявления всех собственников участка на расторжение договора аренды. Кроме того, отсутствует уведомление о вручении данного предупреждения ООО "Котоврас".
Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является самостоятельным основанием расторжения договора. Данное основание не обсуждалось на общем собрании собственников земельного участка, решение собственников по нему не принималось, уведомление о расторжении договора аренды по указанному основанию в адрес арендатора земельного участка не направлялось.
Согласно ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке (ч. 2 ст. 223 ГПК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.
Поскольку арендодателями по договору аренды не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный действующим гражданским законодательством, что не учтено судом первой инстанции при рассмотрении дела, решение суда подлежит отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2015 года отменить, оставить исковое заявление З. к обществу с ограниченной ответственностью "Котоврас" о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя без рассмотрения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)