Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Сырцова Алексея Владимировича - Сырцова А.В. (предъявлен паспорт), Симанкова О.М. по доверенности от 13.06.2013,
от Общества с ограниченной ответственностью "Фараон ВКЛ" - Комиссаровой Н.В. по доверенности от 22.06.2013, Восканяна З.Р. по доверенности от 01.10.2013,
рассмотрев 28 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Фараон ВКЛ"
на решение от 13 декабря 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 13 марта 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И.,
по иску индивидуального предпринимателя Сырцова Алексея Владимировича
к обществу с ограниченной ответственностью "Фараон ВКЛ"
третьи лица индивидуальный предприниматель Мудров Павел Алексеевич, индивидуальный предприниматель Дробышев Максим Александрович, индивидуальный предприниматель Осипов Александр Сергеевич, индивидуальный предприниматель Недильский Иван Романович
о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды, возврате помещений
и по встречному иску об обязании исполнить договор аренды без чинения препятствий в пользовании нежилыми помещениями
установил:
Индивидуальный предприниматель Сырцов Алексей Владимирович (далее ИП Сырцов А.В., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фараон ВКЛ" (далее ООО "Фараон ВКЛ", ответчик) о взыскании 1 000 562 руб. 87 коп. по договору аренды нежилого помещения N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012, составляющих:
- 837 186 руб. задолженности по уплате постоянной части арендной платы за период с января по июнь 2013 года;
- 65 091 руб. 12 коп. задолженности по уплате переменной части арендной платы (за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги) за период с января по май 2013 года;
- 98 285 руб. 75 коп. неустойки вследствие просрочки уплаты платежей в период с 06.01.2013 по 16.05.2013;
- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22.05.2012 N 22 ДДА/АПМ, заключенного между ОАО "Агропредприятие "Марфинское" (новый арендодатель, Сырцов Алексей Владимирович) и ООО "Фараон ВКЛ";
- обязании ООО "Фараон ВКЛ" освободить нежилое помещение, общей площадью 190,8 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, ул. Большая Марфинская, д. 1, корп. 3 (1 этаж, помещение VII, комнаты 22 - 37, назначение - нежилое, кадастровый (или условный) номер: 77-77-12/029-2009-557), принадлежащее Сырцову Алексею Владимировичу на праве собственности, и возврате его Сырцову Алексею Владимировичу по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Истец также заявил о взыскании 287 356 руб. расходов на оплату услуг представителя.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Мудров Павел Алексеевич (далее ИП Мудров П.А.), индивидуальный предприниматель Дробышев Максим Александрович (далее ИП Дробышев М.А.), индивидуальный предприниматель Осипов Александр Сергеевич (далее ИП Осипов А.С.), индивидуальный предприниматель Недильский Иван Романович (далее ИП Недильский И.Р.).
ООО "Фараон ВКЛ" предъявило встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, об обязании ИП Сырцова А.В. исполнить договор аренды нежилого помещения от 22.05.2012 N 22 ДДА/АПМ без чинения препятствий по использованию переданного в аренду нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично; во встречном иске отказано.
С ООО "Фараон ВКЛ" в пользу ИП Сырцова А.В. взысканы 932 910 руб. 61 коп., в том числе: 837 186 руб. задолженности по уплате постоянной части арендной платы, 45 724 руб. 12 коп. задолженности по уплате переменной части арендной платы (за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги), 50 000 руб. неустойки, а также 30 623 руб. 93 коп. расходов по госпошлине по иску, 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Суд расторг договор аренды нежилого помещения от 22.05.2012 N 22 ДДА/АПМ, заключенный между ОАО "Агропредприятие "Марфинское" (новый арендодатель, Сырцов Алексей Владимирович) и ООО "Фараон ВКЛ"; обязал ООО "Фараон ВКЛ" освободить нежилое помещение, общей площадью 190,8 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, ул. Большая Марфинская, д. 1, корп. 3 (1 этаж, помещение VII, комнаты 22 - 37, назначение - нежилое, кадастровый (или условный) номер: 77-77-12/029-2009-557) и возвратить его Сырцову Алексею Владимировичу по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда.
В остальной части первоначального иска отказано.
Суд установил, что предусмотренное договором аренды нежилого помещения N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 обязательство по уплате постоянной арендной платы в заявленный в иске период ответчиком надлежащим образом не исполнено, обязательство по уплате переменной части арендной платы исполнено частично, просрочка уплаты платежей имеется.
Суд также установил наличие предусмотренных законом (статьями 619, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), условиями договора аренды оснований для досрочного расторжения договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012.
Суд исходил из того, что заявленные истцом судебные расходы понесены им в связи с рассмотрением в суде настоящего дела, размер понесенных расходов на оплату услуг представителя документально подтвержден.
Учитывая степень сложности дела, объем произведенной представителем истца работы, количество судебных заседаний, времени непосредственного участия представителей истца в судебном процессе, продолжительность рассмотрения дела, суд взыскал с ответчика в пользу ИП Сырцова А.В. 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, считая данный предел разумным.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года указанное решение оставлено без изменения.
ООО "Фараон ВКЛ" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Заявитель жалобы указывает, что в связи с переменой собственника арендованного имущества арендатор не был извещен о реквизитах счета нового собственника для уплаты платежей по договору аренды, в связи с чем не имел возможности осуществлять платежи по данному договору.
Ответчик считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку на момент обращения ИП Сырцова А.В. в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу 10-дневный срок с момента получения претензии, установленный пунктом 11.1 договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 для разрешения спора путем проведения сторонами переговоров, не истек. Претензия ИП Сырцова А.В. от 11.06.2013 с требованием уплаты арендных платежей и освобождении помещения получена ООО "Фараон ВКЛ" 10.07.2013, исковое заявление ИП Сырцовым А.В. подано в Арбитражный суд города Москвы 17.06.2013.
ООО "Фараон ВКЛ" в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержало доводы жалобы.
ИП Сырцов А.В. возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Третьими лицами письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между ОАО "Агропредприятие "Марфинское" (арендодатель) и ООО "Фараон ВКЛ" (арендатор) заключен договор N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 аренды нежилого помещения общей площадью 190,8 кв. м, расположенного на первом этаже, помещение N VII, комнаты N 22 - 37, по адресу: г. Москва, ул. Марфинская Большая, д. 1, корп. 3.
Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 77-77-12/029/2009-557 (пункт 1.2 договора).
Срок действия договора - до 21.05.2017 (пункт 7.2 договора)
Передача нежилых помещений арендодателем арендатору ООО "Фараон ВКЛ" подтверждена актом приема-передачи от 22.05.2012.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 5.4.2 названного договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, страховой депозит, платежи за коммунальные и эксплуатационные услуги, а также производить иные платежи, предусмотренные настоящим договором.
Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 3 договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012.
Согласно пункту 3.2.1 договора арендная плата с 22 мая 2012 года по 21 мая 2013 года составляет рублевый эквивалент 227,25 долларов США за один квадратный метр, что в совокупности составляет годовую арендную плату в размере рублевого эквивалента 43 359,30 долларов США. Арендная плата подлежит уплате арендатором ежемесячным авансовыми платежами в размере 1/9 годовой арендной платы не позднее пятого числа оплачиваемого месяца, начиная с четвертого календарного месяца после приема помещения арендатором по акту приема-передачи помещения в аренду.
Арендная плата с 22 мая 2013 года по 21 мая 2017 года составляет рублевый эквивалент 303 доллара США за один квадратный метр, что в совокупности составляет годовую арендную плату в размере рублевого эквивалента 57 812,4 долларов США (пункт 3.2.2 договора). Указанная арендная плата подлежит уплате в рублях ежемесячными авансовыми платежами в размере 1/12 годовой арендной платы не позднее пятого числа оплачиваемого месяца. Для определения рублевого эквивалента платежей и иных сумм применяется фиксированный курс российского рубля к доллару США в размере 30 рублей за 1 доллар США.
Арендная плата не включает в себя компенсацию расходов за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги, которые арендатор обязуется компенсировать ежемесячными платежами не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым на основании соответствующих счетов, выставляемых арендодателем (пункт 3.8 договора).
Суды установили, что помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ОАО "Агропредприятие "Марфинское", приобретены у последнего истцом по договору купли-продажи нежилого помещения от 17.09.2012 N 0101-МФ/ДКП-33-01-НЖ-01/ВДС-004.
Право собственности на указанные помещения перешло к ИП Сырцову А.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.10.2012 сделана запись регистрации N 77-77-02/006/2012-143.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
О смене собственника, о том, что обязанность по уплате арендной платы и иных платежей по договору N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 начиная с 24.10.2012 подлежит исполнению новому собственнику - Сырцову А.В., арендатор уведомлен прежним собственником письмом от 24.10.2012.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Суд установил, что ответчик по договору N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 в период с января по июнь 2013 года надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате постоянной части арендной платы, в период с января по май 2013 года уплату переменной части арендной платы (за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги) не произвел, в связи с чем задолженность составила 902 277 руб. 12 коп., из них: 837 186 руб. задолженность по уплате постоянной части арендной платы, 65 091 руб. 12 коп. - по уплате переменной части арендной платы.
Суд установил, что ответчик частично, в размере 19 366 руб. 51 коп. уплатил платежи за электроэнергию за заявленный период.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 8.2 договора N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 предусмотрена ответственность за невнесение платежей в сроки, установленные договором, в виде уплаты пени в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
За просрочку ответчиком платежей истцом в настоящем иске заявлена ко взысканию пеня в сумме 98 285 руб. 75 коп.
Суд установил обоснованность начисления истцом пени в заявленный в иске период.
Поскольку ООО "Фараон ВКЛ" обязательство по уплате постоянной арендной платы в заявленный в иске период не исполнило, обязательство по уплате переменной части арендной платы исполнило частично, просрочка уплаты платежей имеется, суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды взыскал с ответчика 837 186 руб. задолженности по уплате постоянной части арендной платы за период с января по июнь 2013 года; 45 724 руб. 61 коп. (65 091 руб. 12 руб. - 19 366 руб. 51 коп.) задолженности по уплате переменной части арендной платы (за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги) за период с января по май 2013 года; неустойку вследствие просрочки уплаты платежей в период с 06.01.2013 по 16.05.2013.
Суд, установив явную несоразмерность заявленной истцом пени последствиям нарушения ответчиком его обязательства по своевременности уплаты платежей, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер неустойки до 50 000 руб.
Довод заявителя жалобы о том, что он не имел возможности осуществлять платежи по договору аренды, поскольку не был извещен о реквизитах счета нового собственника для уплаты платежей по данному договору, несостоятелен, ответчик не подтвердил невозможность уплаты платежей по договору аренды новому собственнику помещений, при том, что о перемене собственника арендованного имущества знал, что подтверждается имеющимся в деле актом от 29.11.2012 к договору аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012, содержащим подпись и печать ответчика.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Как сказано выше, судом установлено нарушение ответчиком обязательств по договору аренды в виде невнесения арендной паты более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. То есть предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для расторжения договора вследствие нарушения арендатором обязательств имеются.
Договором N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 (пунктами 9.3, 9.2.5) также предусмотрена возможность расторжения договора в случае если арендатор два или более раз нарушил обязательства по уплате платежей; сдал помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя.
Судами установлены обстоятельства нарушения ответчиком названных обязательств: по уплате арендных платежей, получению письменного согласия арендодателя на сдачу помещения в субаренду.
Арендодатель 03.04.2013 направил арендатору претензию о необходимости исполнения обязательства по уплате платежей и о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с неустранением ответчиком допущенных нарушений истцом ответчику направлена претензия от 11.06.2013 с предложением о расторжении договора N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012.
Досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора истцом соблюден.
Судами установлены вышеназванные нарушения арендатором условий договора, при которых арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения, в связи с чем требование о расторжении договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 обоснованно признано судами подлежащим удовлетворению.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения ответчиком спорным помещением суд не установил, решение об обязании ООО "Фараон ВКЛ" освободить нежилое помещение и передаче помещений арендодателю правомерно и обоснованно.
Ответчик считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку на момент обращения ИП Сырцова А.В. в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу 10-дневный срок с момента получения претензии, установленный пунктом 11.1 договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 для разрешения спора путем проведения сторонами переговоров, не истек. Претензия ИП Сырцова А.В. от 11.06.2013 с требованием уплаты арендных платежей и освобождении помещения получена ООО "Фараон ВКЛ" 10.07.2013, исковое заявление ИП Сырцовым А.В. подано в Арбитражный суд города Москвы 17.06.2013.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Пунктом 11.1 договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 предусмотрено, что все разногласия и спорные вопросы, которые могут возникнуть между сторонами из настоящего договора аренды и в связи с ним, будут по возможности разрешаться путем переговоров с соблюдением претензионного порядка. Срок рассмотрения претензии - 10 дней с момента получения претензии.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 11.06.2013 о необходимости исполнения обязательства по уплате платежей, которая, как указывает ответчик, получена им 10.07.2013.
На момент рассмотрения судом настоящего дела по существу десятидневный срок на рассмотрение претензии истек, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
ИП Сырцов А.В. заявил о взыскании с ООО "Фараон ВКЛ" судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 287 356 руб., представив договор на оказание юридической помощи от 27.05.2013, заключенный между ИП Сырцов А.В. и МСК "Легис Групп", квитанцию к приходному кассовому ордеру N 219 от 27.05.2013 об уплате МСК "Легис Групп" вознаграждения в размере 287 356 руб. за оказание юридической помощи по названному договору.
В соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Суд установил, что заявленные истцом судебные расходы понесены им в связи с рассмотрением в суде настоящего дела, размер понесенных расходов на оплату услуг представителя документально подтвержден.
Учитывая степень сложности дела, объем произведенной представителем истца работы, количество судебных заседаний, времени непосредственного участия представителей истца в судебном процессе, продолжительность рассмотрения дела, суд взыскал с ответчика в пользу ИП Сырцова А.В. 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, считая данный предел разумным.
Поскольку судом установлены: нарушение ответчиком условий договора аренды, основания для досрочного его расторжения, что влечет прекращение правоотношений сторон по аренде помещений, встречный иск об обязании ИП Сырцова А.В. как арендодателя не чинить препятствий по использованию переданного в аренду нежилого помещения суд признал не подлежащим удовлетворению.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года по делу N А40-76651/13-85-684 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 04.06.2014 N Ф05-4988/2014 ПО ДЕЛУ N А40-76651/13-85-684
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. по делу N А40-76651/13-85-684
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Сырцова Алексея Владимировича - Сырцова А.В. (предъявлен паспорт), Симанкова О.М. по доверенности от 13.06.2013,
от Общества с ограниченной ответственностью "Фараон ВКЛ" - Комиссаровой Н.В. по доверенности от 22.06.2013, Восканяна З.Р. по доверенности от 01.10.2013,
рассмотрев 28 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Фараон ВКЛ"
на решение от 13 декабря 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 13 марта 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И.,
по иску индивидуального предпринимателя Сырцова Алексея Владимировича
к обществу с ограниченной ответственностью "Фараон ВКЛ"
третьи лица индивидуальный предприниматель Мудров Павел Алексеевич, индивидуальный предприниматель Дробышев Максим Александрович, индивидуальный предприниматель Осипов Александр Сергеевич, индивидуальный предприниматель Недильский Иван Романович
о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды, возврате помещений
и по встречному иску об обязании исполнить договор аренды без чинения препятствий в пользовании нежилыми помещениями
установил:
Индивидуальный предприниматель Сырцов Алексей Владимирович (далее ИП Сырцов А.В., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фараон ВКЛ" (далее ООО "Фараон ВКЛ", ответчик) о взыскании 1 000 562 руб. 87 коп. по договору аренды нежилого помещения N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012, составляющих:
- 837 186 руб. задолженности по уплате постоянной части арендной платы за период с января по июнь 2013 года;
- 65 091 руб. 12 коп. задолженности по уплате переменной части арендной платы (за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги) за период с января по май 2013 года;
- 98 285 руб. 75 коп. неустойки вследствие просрочки уплаты платежей в период с 06.01.2013 по 16.05.2013;
- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22.05.2012 N 22 ДДА/АПМ, заключенного между ОАО "Агропредприятие "Марфинское" (новый арендодатель, Сырцов Алексей Владимирович) и ООО "Фараон ВКЛ";
- обязании ООО "Фараон ВКЛ" освободить нежилое помещение, общей площадью 190,8 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, ул. Большая Марфинская, д. 1, корп. 3 (1 этаж, помещение VII, комнаты 22 - 37, назначение - нежилое, кадастровый (или условный) номер: 77-77-12/029-2009-557), принадлежащее Сырцову Алексею Владимировичу на праве собственности, и возврате его Сырцову Алексею Владимировичу по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Истец также заявил о взыскании 287 356 руб. расходов на оплату услуг представителя.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Мудров Павел Алексеевич (далее ИП Мудров П.А.), индивидуальный предприниматель Дробышев Максим Александрович (далее ИП Дробышев М.А.), индивидуальный предприниматель Осипов Александр Сергеевич (далее ИП Осипов А.С.), индивидуальный предприниматель Недильский Иван Романович (далее ИП Недильский И.Р.).
ООО "Фараон ВКЛ" предъявило встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, об обязании ИП Сырцова А.В. исполнить договор аренды нежилого помещения от 22.05.2012 N 22 ДДА/АПМ без чинения препятствий по использованию переданного в аренду нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично; во встречном иске отказано.
С ООО "Фараон ВКЛ" в пользу ИП Сырцова А.В. взысканы 932 910 руб. 61 коп., в том числе: 837 186 руб. задолженности по уплате постоянной части арендной платы, 45 724 руб. 12 коп. задолженности по уплате переменной части арендной платы (за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги), 50 000 руб. неустойки, а также 30 623 руб. 93 коп. расходов по госпошлине по иску, 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Суд расторг договор аренды нежилого помещения от 22.05.2012 N 22 ДДА/АПМ, заключенный между ОАО "Агропредприятие "Марфинское" (новый арендодатель, Сырцов Алексей Владимирович) и ООО "Фараон ВКЛ"; обязал ООО "Фараон ВКЛ" освободить нежилое помещение, общей площадью 190,8 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, ул. Большая Марфинская, д. 1, корп. 3 (1 этаж, помещение VII, комнаты 22 - 37, назначение - нежилое, кадастровый (или условный) номер: 77-77-12/029-2009-557) и возвратить его Сырцову Алексею Владимировичу по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда.
В остальной части первоначального иска отказано.
Суд установил, что предусмотренное договором аренды нежилого помещения N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 обязательство по уплате постоянной арендной платы в заявленный в иске период ответчиком надлежащим образом не исполнено, обязательство по уплате переменной части арендной платы исполнено частично, просрочка уплаты платежей имеется.
Суд также установил наличие предусмотренных законом (статьями 619, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), условиями договора аренды оснований для досрочного расторжения договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012.
Суд исходил из того, что заявленные истцом судебные расходы понесены им в связи с рассмотрением в суде настоящего дела, размер понесенных расходов на оплату услуг представителя документально подтвержден.
Учитывая степень сложности дела, объем произведенной представителем истца работы, количество судебных заседаний, времени непосредственного участия представителей истца в судебном процессе, продолжительность рассмотрения дела, суд взыскал с ответчика в пользу ИП Сырцова А.В. 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, считая данный предел разумным.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года указанное решение оставлено без изменения.
ООО "Фараон ВКЛ" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Заявитель жалобы указывает, что в связи с переменой собственника арендованного имущества арендатор не был извещен о реквизитах счета нового собственника для уплаты платежей по договору аренды, в связи с чем не имел возможности осуществлять платежи по данному договору.
Ответчик считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку на момент обращения ИП Сырцова А.В. в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу 10-дневный срок с момента получения претензии, установленный пунктом 11.1 договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 для разрешения спора путем проведения сторонами переговоров, не истек. Претензия ИП Сырцова А.В. от 11.06.2013 с требованием уплаты арендных платежей и освобождении помещения получена ООО "Фараон ВКЛ" 10.07.2013, исковое заявление ИП Сырцовым А.В. подано в Арбитражный суд города Москвы 17.06.2013.
ООО "Фараон ВКЛ" в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержало доводы жалобы.
ИП Сырцов А.В. возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Третьими лицами письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между ОАО "Агропредприятие "Марфинское" (арендодатель) и ООО "Фараон ВКЛ" (арендатор) заключен договор N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 аренды нежилого помещения общей площадью 190,8 кв. м, расположенного на первом этаже, помещение N VII, комнаты N 22 - 37, по адресу: г. Москва, ул. Марфинская Большая, д. 1, корп. 3.
Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 77-77-12/029/2009-557 (пункт 1.2 договора).
Срок действия договора - до 21.05.2017 (пункт 7.2 договора)
Передача нежилых помещений арендодателем арендатору ООО "Фараон ВКЛ" подтверждена актом приема-передачи от 22.05.2012.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 5.4.2 названного договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, страховой депозит, платежи за коммунальные и эксплуатационные услуги, а также производить иные платежи, предусмотренные настоящим договором.
Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 3 договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012.
Согласно пункту 3.2.1 договора арендная плата с 22 мая 2012 года по 21 мая 2013 года составляет рублевый эквивалент 227,25 долларов США за один квадратный метр, что в совокупности составляет годовую арендную плату в размере рублевого эквивалента 43 359,30 долларов США. Арендная плата подлежит уплате арендатором ежемесячным авансовыми платежами в размере 1/9 годовой арендной платы не позднее пятого числа оплачиваемого месяца, начиная с четвертого календарного месяца после приема помещения арендатором по акту приема-передачи помещения в аренду.
Арендная плата с 22 мая 2013 года по 21 мая 2017 года составляет рублевый эквивалент 303 доллара США за один квадратный метр, что в совокупности составляет годовую арендную плату в размере рублевого эквивалента 57 812,4 долларов США (пункт 3.2.2 договора). Указанная арендная плата подлежит уплате в рублях ежемесячными авансовыми платежами в размере 1/12 годовой арендной платы не позднее пятого числа оплачиваемого месяца. Для определения рублевого эквивалента платежей и иных сумм применяется фиксированный курс российского рубля к доллару США в размере 30 рублей за 1 доллар США.
Арендная плата не включает в себя компенсацию расходов за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги, которые арендатор обязуется компенсировать ежемесячными платежами не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым на основании соответствующих счетов, выставляемых арендодателем (пункт 3.8 договора).
Суды установили, что помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ОАО "Агропредприятие "Марфинское", приобретены у последнего истцом по договору купли-продажи нежилого помещения от 17.09.2012 N 0101-МФ/ДКП-33-01-НЖ-01/ВДС-004.
Право собственности на указанные помещения перешло к ИП Сырцову А.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.10.2012 сделана запись регистрации N 77-77-02/006/2012-143.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
О смене собственника, о том, что обязанность по уплате арендной платы и иных платежей по договору N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 начиная с 24.10.2012 подлежит исполнению новому собственнику - Сырцову А.В., арендатор уведомлен прежним собственником письмом от 24.10.2012.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Суд установил, что ответчик по договору N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 в период с января по июнь 2013 года надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате постоянной части арендной платы, в период с января по май 2013 года уплату переменной части арендной платы (за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги) не произвел, в связи с чем задолженность составила 902 277 руб. 12 коп., из них: 837 186 руб. задолженность по уплате постоянной части арендной платы, 65 091 руб. 12 коп. - по уплате переменной части арендной платы.
Суд установил, что ответчик частично, в размере 19 366 руб. 51 коп. уплатил платежи за электроэнергию за заявленный период.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 8.2 договора N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 предусмотрена ответственность за невнесение платежей в сроки, установленные договором, в виде уплаты пени в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
За просрочку ответчиком платежей истцом в настоящем иске заявлена ко взысканию пеня в сумме 98 285 руб. 75 коп.
Суд установил обоснованность начисления истцом пени в заявленный в иске период.
Поскольку ООО "Фараон ВКЛ" обязательство по уплате постоянной арендной платы в заявленный в иске период не исполнило, обязательство по уплате переменной части арендной платы исполнило частично, просрочка уплаты платежей имеется, суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды взыскал с ответчика 837 186 руб. задолженности по уплате постоянной части арендной платы за период с января по июнь 2013 года; 45 724 руб. 61 коп. (65 091 руб. 12 руб. - 19 366 руб. 51 коп.) задолженности по уплате переменной части арендной платы (за потребленные эксплуатационные и коммунальные услуги) за период с января по май 2013 года; неустойку вследствие просрочки уплаты платежей в период с 06.01.2013 по 16.05.2013.
Суд, установив явную несоразмерность заявленной истцом пени последствиям нарушения ответчиком его обязательства по своевременности уплаты платежей, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер неустойки до 50 000 руб.
Довод заявителя жалобы о том, что он не имел возможности осуществлять платежи по договору аренды, поскольку не был извещен о реквизитах счета нового собственника для уплаты платежей по данному договору, несостоятелен, ответчик не подтвердил невозможность уплаты платежей по договору аренды новому собственнику помещений, при том, что о перемене собственника арендованного имущества знал, что подтверждается имеющимся в деле актом от 29.11.2012 к договору аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012, содержащим подпись и печать ответчика.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Как сказано выше, судом установлено нарушение ответчиком обязательств по договору аренды в виде невнесения арендной паты более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. То есть предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для расторжения договора вследствие нарушения арендатором обязательств имеются.
Договором N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 (пунктами 9.3, 9.2.5) также предусмотрена возможность расторжения договора в случае если арендатор два или более раз нарушил обязательства по уплате платежей; сдал помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя.
Судами установлены обстоятельства нарушения ответчиком названных обязательств: по уплате арендных платежей, получению письменного согласия арендодателя на сдачу помещения в субаренду.
Арендодатель 03.04.2013 направил арендатору претензию о необходимости исполнения обязательства по уплате платежей и о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с неустранением ответчиком допущенных нарушений истцом ответчику направлена претензия от 11.06.2013 с предложением о расторжении договора N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012.
Досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора истцом соблюден.
Судами установлены вышеназванные нарушения арендатором условий договора, при которых арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения, в связи с чем требование о расторжении договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 обоснованно признано судами подлежащим удовлетворению.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения ответчиком спорным помещением суд не установил, решение об обязании ООО "Фараон ВКЛ" освободить нежилое помещение и передаче помещений арендодателю правомерно и обоснованно.
Ответчик считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку на момент обращения ИП Сырцова А.В. в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу 10-дневный срок с момента получения претензии, установленный пунктом 11.1 договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 для разрешения спора путем проведения сторонами переговоров, не истек. Претензия ИП Сырцова А.В. от 11.06.2013 с требованием уплаты арендных платежей и освобождении помещения получена ООО "Фараон ВКЛ" 10.07.2013, исковое заявление ИП Сырцовым А.В. подано в Арбитражный суд города Москвы 17.06.2013.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Пунктом 11.1 договора аренды N 22 ДДА/АПМ от 22.05.2012 предусмотрено, что все разногласия и спорные вопросы, которые могут возникнуть между сторонами из настоящего договора аренды и в связи с ним, будут по возможности разрешаться путем переговоров с соблюдением претензионного порядка. Срок рассмотрения претензии - 10 дней с момента получения претензии.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 11.06.2013 о необходимости исполнения обязательства по уплате платежей, которая, как указывает ответчик, получена им 10.07.2013.
На момент рассмотрения судом настоящего дела по существу десятидневный срок на рассмотрение претензии истек, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
ИП Сырцов А.В. заявил о взыскании с ООО "Фараон ВКЛ" судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 287 356 руб., представив договор на оказание юридической помощи от 27.05.2013, заключенный между ИП Сырцов А.В. и МСК "Легис Групп", квитанцию к приходному кассовому ордеру N 219 от 27.05.2013 об уплате МСК "Легис Групп" вознаграждения в размере 287 356 руб. за оказание юридической помощи по названному договору.
В соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Суд установил, что заявленные истцом судебные расходы понесены им в связи с рассмотрением в суде настоящего дела, размер понесенных расходов на оплату услуг представителя документально подтвержден.
Учитывая степень сложности дела, объем произведенной представителем истца работы, количество судебных заседаний, времени непосредственного участия представителей истца в судебном процессе, продолжительность рассмотрения дела, суд взыскал с ответчика в пользу ИП Сырцова А.В. 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, считая данный предел разумным.
Поскольку судом установлены: нарушение ответчиком условий договора аренды, основания для досрочного его расторжения, что влечет прекращение правоотношений сторон по аренде помещений, встречный иск об обязании ИП Сырцова А.В. как арендодателя не чинить препятствий по использованию переданного в аренду нежилого помещения суд признал не подлежащим удовлетворению.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года по делу N А40-76651/13-85-684 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)