Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявители, являясь участниками долевого строительства, полагают, что спорные объекты находятся у них в залоге в силу закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Комаровой О.И., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
- от истцов - 1. ЗАО "Южный Тракт" - Евсеев М.Л., довер. б/номера от 06.02.2015 года; 2. ООО "Форма А" - никто не явился, извещен;
- от ответчика - Большакова Е.В., доверенность N 49-Д от 10.03.2015 года;
- от третьего лица - никто не явился, извещены,
рассмотрев 02 сентября 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Росреестра по Московской области
на решение от 20 февраля 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Муриной В.А.,
на постановление от 29 апреля 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Немчиновой М.А., Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,
по заявлению ЗАО "Южный Тракт", ООО "Форма А"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконными действия и обязании устранить допущенные нарушения путем внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении залогом в силу закона в пользу участников долевого строительства объектов незавершенного строительства,
третье лицо: Общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест",
установил:
Закрытое акционерное общество "Южный Тракт" и Общество с ограниченной ответственностью "Форма А" обратились с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в котором просили: признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по государственной регистрации права собственности ООО "Ви Эм Пи Инвест" на объекты незавершенного строительства по регистрационным записям N 50-50-61/034/2014-030, N 50-50-61/034/2014-031 от 23 апреля 2014 года без одновременной регистрации в отношении тех же объектов залога в силу закона в пользу участников долевого строительства, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенные нарушения путем внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении залогом в силу закона в пользу участников долевого строительства следующих объектов незавершенного строительства:
- - объект незавершенного строительства площадью застройки 40.969,9 кв. м, степенью готовности 80% по адресу (местонахождению) объекта: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:93;
- - объект незавершенного строительства площадью застройки 15.379,2 кв. м, степенью готовности 27% по адресу (местонахождению) объекта: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:94. К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест".
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 года, заявленные требования были удовлетворены (т. 11, л.д. 37-39, 65-71).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просило обжалуемые решение и постановление отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представитель истца - ЗАО "Южный Тракт" в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО "Ви Эм Пи Инвест" в качестве застройщика осуществляло деятельность по строительству двух многоквартирных жилых домов N 1 и N 2 по адресу: Московская область, г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга". Между ООО "Ви Эм Пи Инвест" и ЗАО "Южный Тракт" были заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении квартир, расположенных в жилом доме N 1, заключен договор участия в долевом строительстве от 15 июля 2010 года N 1/2010 в отношении квартир, расположенных в жилом доме N 2, договор участия в долевом строительстве от 15 июля 2010 года N 2/2010. По договору от 15 июля 2010 года N 1/2010 ЗАО "Южный Тракт" по завершении строительства подлежало передаче в собственность 6 квартир общей проектной площадью 461,31 кв. м, по договору N 2/2010 от 15.07.2010 подлежало передаче 20 квартир проектной площадью 1 541,77 кв. м. Свои обязательства по оплате стоимости квартир были исполнены ЗАО "Южный Тракт" надлежащим образом, договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Между ООО "Ви Эм Пи Инвест" и ЗАО "Золотая миля" было заключено два договора участия в долевом строительстве N 1/2009 и N 2/2009 от 03 марта 2009 года. В соответствии с договором N 1/2009 по завершении строительства в собственность Участника подлежало передаче 258 квартир общей проектной площадью 15.053,67 кв. м, по договору N 2/2009-170 квартир общей проектной площадью 9.655,02 кв. м. Впоследствии ЗАО "Золотая миля" на основании договоров уступки прав требований от 21 февраля 2011 года N ДУ-СЛГ1 и N ДУ-СЛГ2 передало ООО "Фирма Финансовых Технологий" права по договору участия в долевом строительстве. В свою очередь, ООО "Фирма Финансовых Технологий" права по договору участия в долевом строительстве передало ЗАО "Гриф" в соответствии с договорами уступки прав требований от 22 августа 2012 года N 1 N 2. ЗАО "Гриф" права по договору участия в долевом строительстве в соответствии с договорами уступки прав требований от 16 октября 2013 года N 1 N 2 передало ООО "Форма А". Вышеуказанные договоры уступки прав требования были зарегистрированы в установленном порядке, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи регистрации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07 августа 2012 года ООО "Ви Эм Пи Инвест" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Желнин Е.П.
ООО "Ви Эм Пи Инвест" была осуществлена государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства по регистрационным записям от 23 апреля 2014 года N 50-50-61/034/2014-030 и N 50-50-61/034/2014-031.
ЗАО "Южный Тракт" и ООО "Форма А" полагая, что объекты незавершенного строительства в отношении которых ООО "Ви Эм Пи Инвест" зарегистрировало право собственности, находятся в силу закона в залоге у заявителей обратились в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.
Принимая решение и постановление суд исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. При этом незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при условии осуществления государственной регистрации объекта незавершенного строительства в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ.
Как установлено судом, за регистрационной записью от 23 апреля 2014 года N 50-50-61/034/2014-030 зарегистрирован объект незавершенного строительства площадью застройки 15.379,2 кв. м, степенью готовности 27% по адресу (местонахождению) объекта: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:94, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50А3 N 120202, а также за регистрационной записью от 23 апреля 2014 года N 50-50-61/034/2014-031 зарегистрирован объект незавершенного строительства площадью застройки 40.969,9 кв. м, степенью готовности 80% по адресу (местонахождению) объекта: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:93, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50А3 N 120203.
В соответствии с вышеуказанными свидетельствами о государственной регистрации права N 50А3 N 120202 и N 50А3 N 120203 в отношении зарегистрированных объектов незавершенного строительства каких-либо ограничений (обременений) не зарегистрировано. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (пункт 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом факт нахождения объектов незавершенного строительства в залоге в силу закона у заявителей, являющимися одними из участников долевого строительства, установлен вступившими в законную силу определениями по делу N А41-26777/11.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Кроме того, судом также было установлено, что участниками долевого строительства спорных объектов, расположенных по адресу: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:94, кадастровый номер 50:15:0011208:93, также являются граждане, с которыми на настоящий момент заключено свыше 700 договоров долевого участия в строительстве, зарегистрированных в Управлении Росреестра по Московской области.
Согласно пункту 3 статьи 201.13 Закона о банкротстве, неудовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно. Таким образом, при банкротстве застройщика законодатель предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований.
Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. При этом частью 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ.
Федеральный закон N 214-ФЗ не устанавливает обязанность: застройщика (залогодателя) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ; каждого участника долевого строительства (залогодержателей) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ. При этом ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Соответствующая запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым (все участники долевого строительства являются созалогодержателями).
Учитывая положения части 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, в отношении государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, указанных в части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, статьей 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, введенной в Закон о регистрации Федерального закона N 214-ФЗ, установлены особенности государственной регистрации ипотеки данных объектов недвижимости, реализованные в том числе в пункте 131 новых Правил (в соответствии с которыми в данной ситуации заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется) (Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05 февраля 2015 года N 14-01782/15).
С учетом вышеизложенного, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно в силу закона.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что действия управления в осуществлении регистрации права собственности ООО "Ви Эм Пи Инвест" на объекты незавершенного строительства без одновременной регистрации ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении этих объектов не соответствует закону и нарушает права заявителей.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года и постановление от 29 апреля 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-53551/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.09.2015 N Ф05-8392/2015 ПО ДЕЛУ N А41-53551/14
Требование: О признании незаконными действий регистрационного органа по государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и обязании внести в ЕГРП записи об обременении объектов залогом в силу закона.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявители, являясь участниками долевого строительства, полагают, что спорные объекты находятся у них в залоге в силу закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2015 г. по делу N А41-53551/14
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Комаровой О.И., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
- от истцов - 1. ЗАО "Южный Тракт" - Евсеев М.Л., довер. б/номера от 06.02.2015 года; 2. ООО "Форма А" - никто не явился, извещен;
- от ответчика - Большакова Е.В., доверенность N 49-Д от 10.03.2015 года;
- от третьего лица - никто не явился, извещены,
рассмотрев 02 сентября 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Росреестра по Московской области
на решение от 20 февраля 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Муриной В.А.,
на постановление от 29 апреля 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Немчиновой М.А., Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,
по заявлению ЗАО "Южный Тракт", ООО "Форма А"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконными действия и обязании устранить допущенные нарушения путем внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении залогом в силу закона в пользу участников долевого строительства объектов незавершенного строительства,
третье лицо: Общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест",
установил:
Закрытое акционерное общество "Южный Тракт" и Общество с ограниченной ответственностью "Форма А" обратились с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в котором просили: признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по государственной регистрации права собственности ООО "Ви Эм Пи Инвест" на объекты незавершенного строительства по регистрационным записям N 50-50-61/034/2014-030, N 50-50-61/034/2014-031 от 23 апреля 2014 года без одновременной регистрации в отношении тех же объектов залога в силу закона в пользу участников долевого строительства, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенные нарушения путем внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении залогом в силу закона в пользу участников долевого строительства следующих объектов незавершенного строительства:
- - объект незавершенного строительства площадью застройки 40.969,9 кв. м, степенью готовности 80% по адресу (местонахождению) объекта: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:93;
- - объект незавершенного строительства площадью застройки 15.379,2 кв. м, степенью готовности 27% по адресу (местонахождению) объекта: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:94. К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест".
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 года, заявленные требования были удовлетворены (т. 11, л.д. 37-39, 65-71).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просило обжалуемые решение и постановление отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представитель истца - ЗАО "Южный Тракт" в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО "Ви Эм Пи Инвест" в качестве застройщика осуществляло деятельность по строительству двух многоквартирных жилых домов N 1 и N 2 по адресу: Московская область, г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга". Между ООО "Ви Эм Пи Инвест" и ЗАО "Южный Тракт" были заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении квартир, расположенных в жилом доме N 1, заключен договор участия в долевом строительстве от 15 июля 2010 года N 1/2010 в отношении квартир, расположенных в жилом доме N 2, договор участия в долевом строительстве от 15 июля 2010 года N 2/2010. По договору от 15 июля 2010 года N 1/2010 ЗАО "Южный Тракт" по завершении строительства подлежало передаче в собственность 6 квартир общей проектной площадью 461,31 кв. м, по договору N 2/2010 от 15.07.2010 подлежало передаче 20 квартир проектной площадью 1 541,77 кв. м. Свои обязательства по оплате стоимости квартир были исполнены ЗАО "Южный Тракт" надлежащим образом, договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Между ООО "Ви Эм Пи Инвест" и ЗАО "Золотая миля" было заключено два договора участия в долевом строительстве N 1/2009 и N 2/2009 от 03 марта 2009 года. В соответствии с договором N 1/2009 по завершении строительства в собственность Участника подлежало передаче 258 квартир общей проектной площадью 15.053,67 кв. м, по договору N 2/2009-170 квартир общей проектной площадью 9.655,02 кв. м. Впоследствии ЗАО "Золотая миля" на основании договоров уступки прав требований от 21 февраля 2011 года N ДУ-СЛГ1 и N ДУ-СЛГ2 передало ООО "Фирма Финансовых Технологий" права по договору участия в долевом строительстве. В свою очередь, ООО "Фирма Финансовых Технологий" права по договору участия в долевом строительстве передало ЗАО "Гриф" в соответствии с договорами уступки прав требований от 22 августа 2012 года N 1 N 2. ЗАО "Гриф" права по договору участия в долевом строительстве в соответствии с договорами уступки прав требований от 16 октября 2013 года N 1 N 2 передало ООО "Форма А". Вышеуказанные договоры уступки прав требования были зарегистрированы в установленном порядке, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи регистрации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07 августа 2012 года ООО "Ви Эм Пи Инвест" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Желнин Е.П.
ООО "Ви Эм Пи Инвест" была осуществлена государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства по регистрационным записям от 23 апреля 2014 года N 50-50-61/034/2014-030 и N 50-50-61/034/2014-031.
ЗАО "Южный Тракт" и ООО "Форма А" полагая, что объекты незавершенного строительства в отношении которых ООО "Ви Эм Пи Инвест" зарегистрировало право собственности, находятся в силу закона в залоге у заявителей обратились в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.
Принимая решение и постановление суд исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. При этом незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при условии осуществления государственной регистрации объекта незавершенного строительства в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ.
Как установлено судом, за регистрационной записью от 23 апреля 2014 года N 50-50-61/034/2014-030 зарегистрирован объект незавершенного строительства площадью застройки 15.379,2 кв. м, степенью готовности 27% по адресу (местонахождению) объекта: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:94, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50А3 N 120202, а также за регистрационной записью от 23 апреля 2014 года N 50-50-61/034/2014-031 зарегистрирован объект незавершенного строительства площадью застройки 40.969,9 кв. м, степенью готовности 80% по адресу (местонахождению) объекта: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:93, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50А3 N 120203.
В соответствии с вышеуказанными свидетельствами о государственной регистрации права N 50А3 N 120202 и N 50А3 N 120203 в отношении зарегистрированных объектов незавершенного строительства каких-либо ограничений (обременений) не зарегистрировано. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (пункт 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом факт нахождения объектов незавершенного строительства в залоге в силу закона у заявителей, являющимися одними из участников долевого строительства, установлен вступившими в законную силу определениями по делу N А41-26777/11.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Кроме того, судом также было установлено, что участниками долевого строительства спорных объектов, расположенных по адресу: Московская область, Балашихинский район, 8-й км автодороги М-7 "Волга", кадастровый номер 50:15:0011208:94, кадастровый номер 50:15:0011208:93, также являются граждане, с которыми на настоящий момент заключено свыше 700 договоров долевого участия в строительстве, зарегистрированных в Управлении Росреестра по Московской области.
Согласно пункту 3 статьи 201.13 Закона о банкротстве, неудовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно. Таким образом, при банкротстве застройщика законодатель предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований.
Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. При этом частью 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ.
Федеральный закон N 214-ФЗ не устанавливает обязанность: застройщика (залогодателя) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ; каждого участника долевого строительства (залогодержателей) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ. При этом ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Соответствующая запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым (все участники долевого строительства являются созалогодержателями).
Учитывая положения части 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, в отношении государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, указанных в части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, статьей 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, введенной в Закон о регистрации Федерального закона N 214-ФЗ, установлены особенности государственной регистрации ипотеки данных объектов недвижимости, реализованные в том числе в пункте 131 новых Правил (в соответствии с которыми в данной ситуации заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется) (Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05 февраля 2015 года N 14-01782/15).
С учетом вышеизложенного, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно в силу закона.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что действия управления в осуществлении регистрации права собственности ООО "Ви Эм Пи Инвест" на объекты незавершенного строительства без одновременной регистрации ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении этих объектов не соответствует закону и нарушает права заявителей.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года и постановление от 29 апреля 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-53551/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)