Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полевщиковой С.Н.
судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.
при участии:
от истца Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6671257260, ОГРН 1086671005838) - не явился, извещен
от ответчика индивидуального предпринимателя Орлова Игоря Васильевича (ИНН 662800006730, ОГРН 304662832400022) - не явился, извещен
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца и ответчика
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 ноября 2013 года
по делу N А60-28368/2013,
принятое судьей Ефимовым Д.В.
по иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
к индивидуальному предпринимателю Орлову Игорю Васильевичу
о взыскании 1 134 195 руб. 03 коп.
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Орлову Игорю Васильевичу (далее - ответчик) о взыскании 1 134 195 руб. 03 коп., в том числе: задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N АФ-202/0706 от 28.09.2005 в сумме 314 646 руб. 30 коп., неустойки в сумме 819 548 руб. 73 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения N АФ-202/0706 от 28.09.2005, заключенного между Министерством обороны Российской Федерации, ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района" и индивидуальным предпринимателем Орловым Игорем Васильевичем, обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения площадью 141,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Реж, п. Первомайский, 21.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд взыскал с ответчика в пользу истца 388 742 руб. 48 коп., в том числе: долг в размере 314 646 руб. 30 коп. и неустойку, начисленную за период с 01.01.2010 по 29.07.2013 в сумме 74 096 руб. 18 коп.; взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 774 руб. 85 коп.
Суд расторгнул договор аренды нежилого помещения N АФ-202/0706 от 28.09.2005, заключенный между Министерством обороны Российской Федерации, ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района" и индивидуальным предпринимателем Орловым Игорем Васильевичем, и обязал ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения площадью 141,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Реж, п. Первомайский, 21.
В удовлетворении иска в оставшейся части отказал.
Не согласившись с судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.
Истец в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части неустойки, исковые требования по неустойке просит удовлетворить в полном объеме, поскольку считает, что у суда не имелось оснований для снижения неустойки в связи несоразмерностью.
Ответчик в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В качестве доводов жалобы указывает о том, что ответчик в мае 2012 года освободил 60 кв. м арендуемой площади, о чем уведомил истца, поэтому арендная плата подлежит уменьшению.
Кроме того, ссылается на то, что при расчете арендной платы истцу с 01.02.2010 следовало исходить из цены 59, 20 руб. за 1 кв. м, установленной в отчете ООО "Оргтранс" от 26.01.2010.
В представленных возражениях на жалобу ответчика истец просит решение суда в обжалуемой ответчиком части оставить без изменения, жалобу ответчика - без удовлетворения, судебное заседание просит провести в отсутствие своих представителей.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель), министерством обороны Российской Федерации в лице начальника Широкореченской КЭЧ района и индивидуальным предпринимателем Орловым Игорем Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 28.09.2005 N АФ-202/0706, в соответствии с условиями которого, арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2005 переданы нежилые помещения площадью 141,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Реж, п. Первомайский, 1 этаж, д. 21, для использования под продовольственный магазин.
В соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2010 N 141/3/АИД-453 к договору аренды от 28.09.2005 N АФ-202/0706 в качестве арендодателя выступили министерство обороны Российской Федерации и ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района".
ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района" реорганизовано в форме присоединения к федеральному государственному казенному учреждению "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
Пунктом 1.2. договора аренды срок аренды установлен с 01.08.2005 по 25.07.2006.
В связи с тем, что ответчик после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться имуществом, договор аренды N АФ-202/0706 от 28.09.2005 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец в адрес ответчика направил претензию от 28.02.2012 N 141/4-1779 с требованием погасить задолженность по арендной плате и указанием на возможность расторжения договора аренды в случае неисполнения данного требования (л.д. 132).
Данная претензия получена 16.03.2013 лично Орловым И.В., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 133).
29.12.2012 истец в адрес ответчика направил уведомление об отказе от договора аренды и с просьбой освободить и передать по акту приема-передачи помещения по истечении месяца с момента получения уведомления (л.д. 137).
Данное уведомление получено 28.01.2013 лично Орловым И.В., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 137 оборот).
Учитывая наличие долга ответчика перед истцом по договору аренды N АФ-202/0706 от 28.09.2005, последний обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании долга, пени, расторжении договора и обязании освободить арендуемые помещения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310, 330, 614, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с ответчика подлежит взысканию сумма основного долга, пени, договор аренды подлежит расторжению, арендуемые помещения освобождению.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб и отзыва, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3.1. дополнительного соглашения N 1 от 20.11.2007 к договору аренды от 28.09.2005 N АФ-202/0706 размер арендной платы по договору аренды установлен в размере 10 488 руб. 21 коп. в месяц.
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения N 141/3/АИД-453 от 27.05.2010 к договору N АФ-202/0706 от 28.09.2005 N АФ-202/0706 арендная плата производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.
Исследуя материалы дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о неполном перечислении ответчиком арендной платы за период с февраля 2011 года по июль 2013 года в размере 314 646, 30 руб.
Поскольку доказательств уплаты долга из материалов дела не следует, ответчиком не представлено, в соответствии со ст. 309, 310, 614 ГК РФ суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании заявленной задолженности.
Довод ответчика об освобождении 60 кв. м арендуемой площади помещения, в связи с чем, арендная плата начислена в большем размере, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств подписания дополнительного соглашения к договору аренды N АФ-202/0706 от 28.09.2005 в части изменения площади переданных арендатору помещений, либо заключения между сторонами нового соглашения ответчиком не представлено и в деле отсутствуют.
Довод заявителя жалобы о том, что при расчете арендной платы истцу с 01.02.2010 следовало исходить из цены 59, 20 руб. за 1 кв. м, установленной в отчете ООО "Оргтранс" от 26.01.2010, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 3.2. договора размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год. Кроме того, основанием для изменения размера арендной платы является введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.
В п. 4.1. договора указано, что изменение условий договора аренды, осуществляются по соглашению сторон. Вносимые сторонами изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Таким образом, по условиям договора предусмотрено изменение арендной платы по соглашению сторон путем оформления дополнительного соглашения, в одностороннем порядке изменение арендной платы возможно только по инициативе арендодателя в случае изменяющейся конъюнктуры рынка.
Поскольку цена за 1 кв. м в размере 59, 20 руб. определена оценщиком, заказчиком которой выступил арендатор, соответственно, по условиям договора изменение арендной платы должно быть оформлено только путем подписания дополнительного соглашения.
Доказательств подписания дополнительного соглашения, в котором указано на изменение арендной платы согласно отчета ООО "Оргтранс" от 26.01.2010, ответчиком не представлено и в деле отсутствует, поэтому истцом правомерно арендная плата рассчитана исходя из согласованных ставок арендной платы.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени, начисленной в соответствии с п.п. 5.1.1. договора аренды.
В соответствии с п. 5.1.1 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором, за каждый день просрочки внесения арендной платы взыскивается пени в 0,5% от суммы задолженности.
Согласно расчету, пени начислены истцом исходя из 0,5% за период с 01.01.2010 по 29.07.2013 в размере 819 548 руб. 73 коп.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.) (пункт 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Принимая во внимание изложенное, период просрочки, чрезмерно высокий процент неустойки, превышение суммы неустойки над суммой убытков, вызванных нарушением обязательств, компенсационную природу неустойки, суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции правомерно применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскано 74 096, 18 руб. неустойки по договору из расчета двукратной учтенной ставки Банка России в размере 16,5%.
Довод заявителя жалобы о недоказанности несоразмерности размера пени последствиям нарушения ответчиком обязательства отклоняется судом апелляционной инстанции как несоответствующий обстоятельствам и доказательствам дела.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции установлено, что истцом соблюдены требования ст. 619 ГК РФ, так как претензия от 28.02.2012 N 141/4-1779 с требованием погасить задолженность по арендной плате, и указанием на возможность расторжения договора аренды в случае неисполнения данного требования (л.д. 132), направлена в адрес ответчика и получена последним 16.03.2013, а затем уведомление (л.д. 137) об отказе от договора аренды с просьбой освободить и передать по акту приема-передачи помещения по истечении месяца с момента получения уведомления направлено в адрес ответчика и получено последним 28.01.2013 (л.д. 137 оборот).
Поскольку материалами дела подтверждается нарушение сроков внесения платежей более двух раз подряд, задолженность не погашена ответчиком до настоящего времени, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 28.09.2005 N АФ-202/0706 и обязании ответчика освободить арендуемые им помещения.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, поэтому оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 ноября 2013 года по делу N А60-28368/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2014 N 17АП-212/2014-АК ПО ДЕЛУ N А60-28368/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2014 г. N 17АП-212/2014-АК
Дело N А60-28368/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полевщиковой С.Н.
судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.
при участии:
от истца Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6671257260, ОГРН 1086671005838) - не явился, извещен
от ответчика индивидуального предпринимателя Орлова Игоря Васильевича (ИНН 662800006730, ОГРН 304662832400022) - не явился, извещен
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца и ответчика
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 ноября 2013 года
по делу N А60-28368/2013,
принятое судьей Ефимовым Д.В.
по иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
к индивидуальному предпринимателю Орлову Игорю Васильевичу
о взыскании 1 134 195 руб. 03 коп.
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Орлову Игорю Васильевичу (далее - ответчик) о взыскании 1 134 195 руб. 03 коп., в том числе: задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N АФ-202/0706 от 28.09.2005 в сумме 314 646 руб. 30 коп., неустойки в сумме 819 548 руб. 73 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения N АФ-202/0706 от 28.09.2005, заключенного между Министерством обороны Российской Федерации, ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района" и индивидуальным предпринимателем Орловым Игорем Васильевичем, обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения площадью 141,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Реж, п. Первомайский, 21.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд взыскал с ответчика в пользу истца 388 742 руб. 48 коп., в том числе: долг в размере 314 646 руб. 30 коп. и неустойку, начисленную за период с 01.01.2010 по 29.07.2013 в сумме 74 096 руб. 18 коп.; взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 774 руб. 85 коп.
Суд расторгнул договор аренды нежилого помещения N АФ-202/0706 от 28.09.2005, заключенный между Министерством обороны Российской Федерации, ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района" и индивидуальным предпринимателем Орловым Игорем Васильевичем, и обязал ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения площадью 141,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Реж, п. Первомайский, 21.
В удовлетворении иска в оставшейся части отказал.
Не согласившись с судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.
Истец в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части неустойки, исковые требования по неустойке просит удовлетворить в полном объеме, поскольку считает, что у суда не имелось оснований для снижения неустойки в связи несоразмерностью.
Ответчик в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В качестве доводов жалобы указывает о том, что ответчик в мае 2012 года освободил 60 кв. м арендуемой площади, о чем уведомил истца, поэтому арендная плата подлежит уменьшению.
Кроме того, ссылается на то, что при расчете арендной платы истцу с 01.02.2010 следовало исходить из цены 59, 20 руб. за 1 кв. м, установленной в отчете ООО "Оргтранс" от 26.01.2010.
В представленных возражениях на жалобу ответчика истец просит решение суда в обжалуемой ответчиком части оставить без изменения, жалобу ответчика - без удовлетворения, судебное заседание просит провести в отсутствие своих представителей.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель), министерством обороны Российской Федерации в лице начальника Широкореченской КЭЧ района и индивидуальным предпринимателем Орловым Игорем Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 28.09.2005 N АФ-202/0706, в соответствии с условиями которого, арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2005 переданы нежилые помещения площадью 141,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Реж, п. Первомайский, 1 этаж, д. 21, для использования под продовольственный магазин.
В соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2010 N 141/3/АИД-453 к договору аренды от 28.09.2005 N АФ-202/0706 в качестве арендодателя выступили министерство обороны Российской Федерации и ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района".
ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района" реорганизовано в форме присоединения к федеральному государственному казенному учреждению "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
Пунктом 1.2. договора аренды срок аренды установлен с 01.08.2005 по 25.07.2006.
В связи с тем, что ответчик после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться имуществом, договор аренды N АФ-202/0706 от 28.09.2005 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец в адрес ответчика направил претензию от 28.02.2012 N 141/4-1779 с требованием погасить задолженность по арендной плате и указанием на возможность расторжения договора аренды в случае неисполнения данного требования (л.д. 132).
Данная претензия получена 16.03.2013 лично Орловым И.В., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 133).
29.12.2012 истец в адрес ответчика направил уведомление об отказе от договора аренды и с просьбой освободить и передать по акту приема-передачи помещения по истечении месяца с момента получения уведомления (л.д. 137).
Данное уведомление получено 28.01.2013 лично Орловым И.В., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 137 оборот).
Учитывая наличие долга ответчика перед истцом по договору аренды N АФ-202/0706 от 28.09.2005, последний обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании долга, пени, расторжении договора и обязании освободить арендуемые помещения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310, 330, 614, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с ответчика подлежит взысканию сумма основного долга, пени, договор аренды подлежит расторжению, арендуемые помещения освобождению.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб и отзыва, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3.1. дополнительного соглашения N 1 от 20.11.2007 к договору аренды от 28.09.2005 N АФ-202/0706 размер арендной платы по договору аренды установлен в размере 10 488 руб. 21 коп. в месяц.
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения N 141/3/АИД-453 от 27.05.2010 к договору N АФ-202/0706 от 28.09.2005 N АФ-202/0706 арендная плата производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.
Исследуя материалы дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о неполном перечислении ответчиком арендной платы за период с февраля 2011 года по июль 2013 года в размере 314 646, 30 руб.
Поскольку доказательств уплаты долга из материалов дела не следует, ответчиком не представлено, в соответствии со ст. 309, 310, 614 ГК РФ суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании заявленной задолженности.
Довод ответчика об освобождении 60 кв. м арендуемой площади помещения, в связи с чем, арендная плата начислена в большем размере, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств подписания дополнительного соглашения к договору аренды N АФ-202/0706 от 28.09.2005 в части изменения площади переданных арендатору помещений, либо заключения между сторонами нового соглашения ответчиком не представлено и в деле отсутствуют.
Довод заявителя жалобы о том, что при расчете арендной платы истцу с 01.02.2010 следовало исходить из цены 59, 20 руб. за 1 кв. м, установленной в отчете ООО "Оргтранс" от 26.01.2010, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 3.2. договора размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год. Кроме того, основанием для изменения размера арендной платы является введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.
В п. 4.1. договора указано, что изменение условий договора аренды, осуществляются по соглашению сторон. Вносимые сторонами изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Таким образом, по условиям договора предусмотрено изменение арендной платы по соглашению сторон путем оформления дополнительного соглашения, в одностороннем порядке изменение арендной платы возможно только по инициативе арендодателя в случае изменяющейся конъюнктуры рынка.
Поскольку цена за 1 кв. м в размере 59, 20 руб. определена оценщиком, заказчиком которой выступил арендатор, соответственно, по условиям договора изменение арендной платы должно быть оформлено только путем подписания дополнительного соглашения.
Доказательств подписания дополнительного соглашения, в котором указано на изменение арендной платы согласно отчета ООО "Оргтранс" от 26.01.2010, ответчиком не представлено и в деле отсутствует, поэтому истцом правомерно арендная плата рассчитана исходя из согласованных ставок арендной платы.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени, начисленной в соответствии с п.п. 5.1.1. договора аренды.
В соответствии с п. 5.1.1 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором, за каждый день просрочки внесения арендной платы взыскивается пени в 0,5% от суммы задолженности.
Согласно расчету, пени начислены истцом исходя из 0,5% за период с 01.01.2010 по 29.07.2013 в размере 819 548 руб. 73 коп.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.) (пункт 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Принимая во внимание изложенное, период просрочки, чрезмерно высокий процент неустойки, превышение суммы неустойки над суммой убытков, вызванных нарушением обязательств, компенсационную природу неустойки, суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции правомерно применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскано 74 096, 18 руб. неустойки по договору из расчета двукратной учтенной ставки Банка России в размере 16,5%.
Довод заявителя жалобы о недоказанности несоразмерности размера пени последствиям нарушения ответчиком обязательства отклоняется судом апелляционной инстанции как несоответствующий обстоятельствам и доказательствам дела.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции установлено, что истцом соблюдены требования ст. 619 ГК РФ, так как претензия от 28.02.2012 N 141/4-1779 с требованием погасить задолженность по арендной плате, и указанием на возможность расторжения договора аренды в случае неисполнения данного требования (л.д. 132), направлена в адрес ответчика и получена последним 16.03.2013, а затем уведомление (л.д. 137) об отказе от договора аренды с просьбой освободить и передать по акту приема-передачи помещения по истечении месяца с момента получения уведомления направлено в адрес ответчика и получено последним 28.01.2013 (л.д. 137 оборот).
Поскольку материалами дела подтверждается нарушение сроков внесения платежей более двух раз подряд, задолженность не погашена ответчиком до настоящего времени, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 28.09.2005 N АФ-202/0706 и обязании ответчика освободить арендуемые им помещения.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, поэтому оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 ноября 2013 года по делу N А60-28368/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)